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事項(xiàng)
股票市場(chǎng)繁榮，刺激居民加大對(duì)權(quán)益類資產(chǎn)的配置，“賣房買股”的呼聲日漸高漲。
如果賣房買股是正確的，那還有必要超配地產(chǎn)股嗎？股票市場(chǎng)牛市是否意味著地產(chǎn)行業(yè)資金的相對(duì)流出？房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市真的是蹺蹺板的兩頭嗎？
評(píng)論
“賣房買股”在歷史上的最佳時(shí)機(jī)
“賣房買股”是資產(chǎn)配置的決策。賣房買股如果是正確的，那就是在某一個(gè)時(shí)刻之后，股價(jià)上漲幅度扣除房?jī)r(jià)上漲幅度持續(xù)為正。賣股買房如果是正確的，那就是在某一個(gè)時(shí)刻后，股價(jià)上漲幅度扣除房?jī)r(jià)上漲幅度持續(xù)為負(fù)。
我們用統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均上漲幅度來代表房?jī)r(jià)上漲幅度，用滬深300指數(shù)上漲幅度來代表股價(jià)上漲幅度。我們看到過去幾年“賣房買股”的最好時(shí)間點(diǎn)是在2006年一季度，其次是在2008年年底和2012年年初。2014年三季度起，市場(chǎng)似乎又進(jìn)入了一個(gè)新的可以考慮“賣房買股”的階段。
“賣房買股”和地產(chǎn)股超額收益
我們注意到，以往每一次賣房買股大窗口的出現(xiàn)，往往恰意味著房地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)的出現(xiàn)。
我們把房地產(chǎn)市場(chǎng)分成7個(gè)階段。分別是2006年一季度到2007年三季度的賣房買股階段；2007年四季度到2008年四季度的賣股買房階段；2009年一季度到2009年四季度的賣房買股階段，2010年一季度到2011年四季度的賣股買房階段；2012年一季度到2012年四季度的賣房買股階段；2013年一季度到2014年二季度的賣股買房階段；2014年三季度開始的賣房買股階段。
所有的賣房買股的階段，都代表賣出房子買股票之后的決策是能帶來超額收益(對(duì)居民個(gè)人整體資產(chǎn)價(jià)值)的。在這個(gè)階段里動(dòng)手賣房子越早，超額收益一般越大。所有賣股買房的階段，都意味著賣出股票買房子的決策是帶來超額收益的。同樣，往往是動(dòng)手賣股票越早，超額收益越大。
2006年到現(xiàn)在，在所有應(yīng)該賣掉房子買滬深300的時(shí)間點(diǎn)，地產(chǎn)股都取得了顯著的超額收益。在大多數(shù)應(yīng)該賣掉股票買房子的階段，地產(chǎn)股的超額收益都很小，或者相對(duì)跑輸大盤。
滿滿的正能量——股市相對(duì)樓市的財(cái)富效應(yīng)強(qiáng)于替代效應(yīng)
我們觀察滬深300和上市公司銷售回款的變化。可以看到，在絕大多數(shù)時(shí)候，上市公司銷售回款增速和滬深300變動(dòng)幅度是略有滯后但基本同向的。
一個(gè)有賺錢示范作用的股票市場(chǎng)，很少成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“負(fù)能量”。固然，小部分居民可能出售房屋以配置權(quán)益資產(chǎn)(但全國(guó)二手房交易規(guī)模并不大。理論上我們可以測(cè)算一個(gè)賣房買股的時(shí)間段，可是這個(gè)時(shí)間段真正能夠徹底改變資產(chǎn)配置的居民或許并不多)。可更重要的是，居民權(quán)益資產(chǎn)的財(cái)富增長(zhǎng)會(huì)刺激其其他領(lǐng)域的消費(fèi)和投資，從而推動(dòng)購(gòu)房需求的增長(zhǎng)。而且，全社會(huì)資金成本的不斷下降，既能夠推動(dòng)企業(yè)盈利增長(zhǎng)和資產(chǎn)負(fù)債表改善，推動(dòng)資金進(jìn)入股市，也可能促進(jìn)購(gòu)房人資金成本下降，推動(dòng)資金進(jìn)入樓市。我們相信，樓市和股市并不是蹺蹺板，而是互相強(qiáng)化正能量的好朋友。
選擇大金融板塊的估值洼地，把握資金成本敏感型行業(yè)的投資機(jī)遇——建議超配地產(chǎn)股
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年11月其監(jiān)測(cè)主要城市累計(jì)成交面積環(huán)比繼續(xù)上漲3.7%，同比小幅下降3.4%。銷售仍然處于繼續(xù)轉(zhuǎn)好的通道中。保利地產(chǎn)/招商地產(chǎn)/華僑城等公司已經(jīng)成為最近幾個(gè)月以來大金融板塊(銀行，非銀行金融和地產(chǎn))中估值相對(duì)便宜，累積上漲幅度相對(duì)較小的企業(yè)。
股市繁榮往往能夠成為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)需求上升的因素。賣房買股如果是正確的，那就意味著地產(chǎn)股超額收益的窗口可能打開。我們看好地產(chǎn)股，重點(diǎn)推薦保利地產(chǎn)。