| 2008年上半年中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
| [作者]：房產研究中心高級分析師 申蝶 |
2008年上半年，在房地產宏觀調控政策的持續加壓下，各大城市商品房市場出現了嚴重供大于求的局面，市場觀望氣氛非常濃厚，房價漲勢陷于停滯。在這種局勢下，長沙的房地產市場到底處于怎樣的發展水平，與中部其他城市相比存在哪些優勢與不足，為此，我們對長沙和鄭州、武漢、太原、南昌、合肥中部六省會城市上半年的房地產市場情況進行了比較分析。通過對比，能更好的認清當前的形勢，找出差距，以進一步推動長沙房地產市場的健康穩步發展。 一、宏觀經濟對比分析 （一）總量指標對比分析 1．城市規模對比 城市人口規模是用來反映城市規模大小的最常用指標，我們用常住人口表示。從常住人口比較來看，長沙的城市規模處于中等水平，人口總數在中部六省會城市中排第三，武漢、鄭州的城市規模在長沙之上。（見表1） 2．GDP對比 從GDP總量來看，武漢為第一檔次，鄭州、長沙為第二檔次，南昌、合肥、太原為第三檔次，三個檔次之間的差異比較明顯。從GDP增速來看，排在第一位的是合肥，其次是武漢，長沙排在第三位，鄭州、南昌并列第四，太原排名最后。長沙的GDP總量與增長速度與武漢相比均存在一定的差距，因此，長沙短期內很難趕上領先的武漢，差距可能還會繼續拉大；同樣，南昌、合肥、太原也很難拉近與長沙的距離，盡管合肥GDP增速最快，但其GDP總量與長沙差距較大；與鄭州相比，在總量上，長沙稍低，在增長速度上，長沙略勝一籌，綜合來看，長沙很有可能追趕上甚至超過鄭州。（見表2） 3．全社會固定資產投資對比 近年來，固定資產投資已經成為經濟增長的重要支撐動力，各城市都在不斷加強投資力度，加快投資增長速度，從而保證經濟快速發展。就投資規模而言，武漢憑借其經濟總量優勢，全社會固定資產投資額居首位，成為上半年惟一一個投資總額超過1000億的城市；合肥緊隨其后，投資總額超過900億，其整體經濟實力較弱，但投資增速高位運行，增長率達到了55.4%，上半年固定資產投資力度大；長沙的全社會固定資產投資額居第三，投資增速稍快于武漢；鄭州的投資規模居第四，投資增速排第三，快于長沙；南昌投資增速排第二，但其投資規模仍然相對偏小；太原的投資規模和增長率均排最后。（見表3） 4．居民消費價格指數對比 居民消費價格指數（CPI），是一個用來衡量和反映城市消費品價格水平的宏觀經濟指標，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標。一般說來，當CPI>3%的增幅時就是通貨膨脹，當CPI>5%的增幅時就是嚴重的通貨膨脹。所以說當CPI越高，通貨膨脹越嚴重，居民購買力就越低。長沙的CPI增幅最低，但也超出了5%的水平，處于嚴重的通貨膨脹階段，只是相對其他城市，通貨膨脹率略低，居民的購買力下降速度稍慢，太原的CPI增幅最大，超出了10%的水平，居民的購買力已經出現了明顯的下降。（見圖1） 5．實際利用外資對比 引進外資對一個城市的經濟發展起著重要的拉動作用，近年來，各城市利用外資增長較快。從實際利用外資額來看，武漢處于領先地位，長沙居第二，然后依次為鄭州、南昌、合肥、太原。從增長率來看，太原居首位，同比增長翻番，但其絕對數還是很低，鄭州、合肥增長也較快，同比增長超過了50%，長沙居第四，最后兩位是武漢、南昌。可以看出，中部地區相對沿海及發達地區而言，還存在較大的差距，我們要利用中部崛起的重要契機，加快引進外資的步伐，實現經濟的更快增長。（見表4） （二）人均指標對比分析 1．人均GDP對比 如果說GDP反映的是國家經濟實力和市場規模，那么人均GDP反映的就是國民的富裕程度和生活水平。以下人均GDP的計算均以2007年末常住人口為基數。從中部六省會城市的人均GDP來看，可以分為三個檔次，武漢、長沙為第一檔次，太原、鄭州為第二檔次，南昌、合肥為第三檔次。長沙的人均GDP居第二，僅次于武漢，從這個指標來看，長沙居民的富裕程度和生活水平要高于其他四個城市。（見表5） 2．城鎮居民人均可支配收入對比 城鎮居民人均可支配收入用以衡量城市居民收入水平和生活水平的最重要和最常用的指標，它是反映城鎮居民家庭人均收入的指標。長沙的城鎮居民人均可支配收入在中部地區居領先水平，人均收入水平達到9768元，居民的生活質量最好；其次是武漢、合肥，人均收入水平屬于8000元的層次；然后是鄭州、太原、南昌，人均收入水平屬于7000元的層次。對比增長速度，合肥排第一，增長率為20.7%，武漢、鄭州的增長速度相當，分別位居第二、第三，長沙排第四，增長率為13.4%，太原、南昌排最后。（見表6） 二、中部六省會城市房地產市場對比分析 （一）房地產投資對比分析 1．房地產投資額對比 從房地產投資來看，合肥以高速的投資增長率在今年上半年完成房地產開發投資額居首位，武漢居第二，長沙居第三，南昌、太原完成投資額偏小，但其增速較快。今年上半年，中部六省會城市房地產投資普遍較熱，各城市房地產投資增長速度較快，增速最慢的長沙為23.5%，增速最快的合肥達到了57.0%。（見表7） 2．房地產投資占全社會固定資產投資的比例 在發達國家，房地產投資額占全社會固定資產投資額的比例占20%-25%是比較合理的。合肥、長沙的房地產投資占比超出了25%的范圍，房地產企業投資積極性高，投資市場偏熱；武漢、鄭州的房地產投資占比控制在適當范圍之內，投資結構合理；太原、南昌占比偏低，房地產市場尚處于起步階段。（見表8） （二）商品房供應趨勢對比分析 新開工面積反映1～2年后預售供應量和2～3年后現房供應量，施工面積反映1～2年后現房供應量。商品房新開工面積占施工面積的比例和商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數比是兩個供應前瞻性數據指標。前者反映開發商對未來市場的信心，后者反映市場的供應趨勢。 1．新開工面積占施工面積的比例 正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。上半年，中部六省會城市新開工面積占比普遍較低，由于房地產走勢的不明朗，造成了不少開發商對未來市場的觀望態度。長沙的商品房新開工面積和施工面積的絕對數都排在前列，比值位居第一。相對其他城市，長沙的房地產開發商對市場更為樂觀。（見表9） 2．施工面積與竣工面積的倍數比 通常情況下，商品房施工面積為竣工面積的3-4倍左右。從中部六省會城市的數據來看，該指標嚴重超標。倍數最高的是太原，達到了28.30，倍數最小的合肥也為9.13，長沙排第四，施工面積是竣工面積的10.47倍。過高的倍數比，使得市場未來供應量將會嚴重放大，各個城市在今后幾年中要面臨巨大的消化壓力。（見表10） （三）商品房供銷總量對比分析 1．商品房批準預售面積對比 商品房批準預售面積反映一個城市房地產市場的供應情況。從供應量來看，長沙排第一，武漢排第二，鄭州排第三。從增長率來看，太原居首位，供應量以超過1.5倍的速度增長，長沙、合肥的增長速度也很明顯；相反，武漢、鄭州、南昌的供應量出現負增長，同比有一定程度下降。（見表11） 2．商品房合同備案面積對比 商品房合同備案面積反映一個城市房地產市場的需求情況。從銷售量來看，合肥排第一，長沙排第二，鄭州排第三。從增長率來看，除合肥以49.4%的速度高速增長外，其他城市的銷售量都出現了較大負增長，南昌、武漢銷售量同比下降最快，長沙的下降速度快于太原，較鄭州要慢。（見表12） 3．商品房供銷比 商品房供銷比用來反映商品房的供求情況。今年上半年大部分城市供大于求的趨勢變得非常嚴峻，與供應量的增幅相比，交易量普遍明顯下降，銷售形勢很不樂觀。南昌、太原、武漢、長沙商品房明顯供過于求，長沙供銷比位居第四，供應大增而需求下降；鄭州的商品房供應量和銷售量同比均下降，供銷比為1.29，相對其他城市供求結構要合理；合肥的商品房供應量和銷售量同比均有大幅度的增長，供銷比最小，比值為0.67，是惟一一個商品房供應量出現緊缺的城市。（見圖2） （四）商品房成交價格對比分析 從成交均價來看，長沙商品房均價排第五，僅僅略高于合肥，但其增長率居第一，商品住宅均價排最后，增長率居第二。長沙房價在中部六省會城市中仍處于較低水平，價格洼地現象依然存在，但其以較高的房價增長率，正在縮短與其他城市之間的距離。（見表13） （五）房價與GDP、人均可支配收入之比 房價增長率與GDP增長率之比以及房價收入比，是測量房地產泡沫的兩個重要指標。（注：以下房價按住宅價格計算） 1．房價增長率與GDP增長率之比 房價增長率與GDP增長率之比，主要是用來測量房地產行業相對國民經濟的擴張速度，其值一般在1以內屬于合理范圍，1～2是泡沫預警，2以上表示房價虛漲，泡沫顯現。從這個指標來看，上半年，除合肥的房地產業理性發展外，其他城市的房地產業都處于泡沫預警范圍，武漢的比值最大，即將超出泡沫預警的范圍，長沙的比值居第二，該指標值也過高。 2．房價收入比 世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時，認為房價收入比在4倍至6倍之間較為適當。我們取人均居住面積為30平米，全年的人均可支配收入為上半年的2倍，來推算房價收入比。在中部六省會城市中，只有長沙的房價收入比控制在6以下，居民的購房能力最強，其他城市的房價收入比偏高，市場發出了過熱的信號，特別是南昌的房價收入比超出了10∶1，相對房價的漲幅，居民收入增長緩慢，其收入已經很難以支撐房價。（見表15） 三、長沙房地產市場的比較優劣勢分析 從以上各方面情況的比較中可以發現，長沙房地產市場整體發展水平在中部六省會城市中處于中上游的位置，但也存在一些問題。 （一）比較優勢 1．長沙較低的房價以及較高的人均可支配收入，使得居民的購房能力最強。上半年，長沙的商品住宅均價最低，盡管房價增長率較快，但其價格洼地現象依然存在，而且城鎮居民人均可支配收入在中部地區處于領先水平，是惟一一個房價收入比控制在4~6倍合理范圍內的城市，長沙居民的住房消費水平最高。 2．長沙的房地產開發商對市場更為樂觀，投資積極性高。在樓市的未來走勢不明朗的情形下，開發商普遍對市場的信心不足，但長沙的房地產開發商并沒有因此而變得消極，他們對市場的中長期走勢還是非常看好。上半年，長沙的房地產投資占比、新開工面積占比，在中部六省會城市位居前列，商品房批準預售量大幅增加，這些都能表明開發商對未來市場充滿信心。 （二）比較劣勢 1．短期內長沙房地產市場規模與武漢等城市相比仍將有一定的差距。房地產不可避免的與宏觀經濟有緊密的聯系，宏觀經濟的快速增長能為房地產業的發展提供良好的經濟環境。從GDP總量、固定資產投資、實際利用外資幾個總量指標來看，武漢等城市的房地產市場發展環境都要優于長沙，從房地產投資規模來看，長沙也在合肥、武漢之下。 2．房價的合理漲幅應該是略低于GDP的漲幅，除合肥外，各城市處于泡沫預警階段。其中，長沙房價增長率與GDP增長率的比值過高，僅次于武漢，市場泡沫較大。 四、長沙房地產市場發展趨勢的基本判斷 （一）宏觀經濟的快速增長，將為長沙房地產業的發展提供良好的經濟環境，房地產業能隨經濟增長獲得快速發展。上半年，長沙經濟繼續保持較快的發展態勢，實現GDP1340億元，同比增長14.8%，完成全社會固定資產投資837.4億元，同比增長28.8%。人均GDP、人均可支配收入的增長，也將拉動住房消費需求，對房地產市場的發展起到積極作用。 （二）在房地產企業的投資熱情下，長沙房地產開發投資將繼續保持快速增長。上半年，長沙房地產開發投資在中部六省會城市居第三，投資增速為23.5%，占固定資產投資的比例最高，在開發企業這種積極樂觀的態度下，投資的熱情仍將高漲，投資規模將進一步擴大。 （三）商品房供應量還將進一步增大，未來市場的消化壓力較大。從商品房新開工面積和施工面積可以看出，市場還將持續放量，商品房供過于求的趨勢在下半年還將延續一段時間，因而，短期內商品房供求關系難以平衡。 （四）房價漲勢將得到控制，增幅會有所趨緩。長沙房價的增長速度超過了GDP的增長速度，房價增長過快，市場已經發出了泡沫預警的信號，但充足的供應量將抑制房價的過快增長，市場將更為理性健康。 （五）長沙以較高的房價增長率正在拉進與其他城市之間的距離，價格洼地現象將逐步消失。長沙房價在中部六省會城市中仍處在低位，但房價增長速度卻很快，經過一段時間的上漲后，將逐步縮短這種距離，并將超過部分省會城市。 |