| 2008年1-10月長沙與全國各省會城市房地產市場比較研究報告 |
2008年1-10月長沙與全國各省會城市房地產市場比較研究報告 □ 長沙市房產研究中心高級分析師 申蝶 2008年以來，在緊縮政策調控下，我國的房地產市場步入了調整期，開始進入下行階段。房價在經歷了2007年第二、三季度的大漲后，從2007年第四季度起，廣州、深圳等一線城市房價開始出現回落，一些房地產企業紛紛打折銷售，市場觀望氣氛彌漫，銷售量出現明顯下降。隨之而來，一些省會城市的地價也較大幅度回落，出現土地流拍或底價出讓。本文就我國31個省會城市（除香港、澳門、臺灣）房地產市場運行狀況進行了比較分析，以便把握長沙市房地產業的發展現狀及后勢。 一、全國各省會城市房地產市場發展基本情況 1．土地市場頻吹冷風，多幅土地流拍或底價出讓 2007年下半年，全國各地土地出讓頻現高價，萬科集團、遠洋地產、北辰實業等為數不少的大型地產公司都被冠上了地王名號。同2007年地王頻現形成強烈反差的是，2008年大量土地流拍或底價出讓。4月8日，位于寶安和龍崗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房產交易中心進行掛牌出讓，掛牌截止時間結束后，只有振業地產以6.9億元總價拿下了龍崗一宗建筑面積逾24萬平方米的地塊，另外4宗因競買開發商少或無人出價而繼續流拍；6月30日，廣州今年上半年的最后一次土地拍賣冷淡收場，推出的3幅地塊，1幅流拍、2幅以底價成交；6月下旬，有“絕版地塊”之稱的江蘇省南京市河西中部一夢都大街188號G16地塊，雖然屬于奧體板塊最后一幅住宅用地，但仍然未能逃脫被底價出讓的結果。土地流拍已從一線城市開始蔓延至二、三線城市。 2．房地產投資增速放緩，開發企業信心減退 據國家統計局公布的數據，1-10月，全國完成房地產開發投資23918億元，同比增長24.6%，增幅比1-9月回落1.9個百分點。其中，商品住宅完成投資17482億元，同比增長27.4%，比1-9月回落1.3個百分點，占房地產開發投資的比重為73.1%。在當前房地產市場持續低迷的情況下，開發企業不但普遍遭遇資金緊張的問題，而且也降低了對市場的預期，擔心房價會繼續下跌，同消費者一樣，開發企業持幣觀望氣氛也很濃厚。1至8月，北京市完成房地產開發投資同比下降3.4%，這是2004年以來北京首次出現投資負增長，到10月止，完成開發投資同比下降7.3%，北京成為惟一一個投資同比下降的城市。 3.房屋成交量出現大幅萎縮，購房者觀望情緒濃厚 1-10月，全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%，其中商品住宅銷售面積下降17.0%；商品房銷售額17590億元，同比下降17.4%，其中商品住宅銷售額下降18.2%。據央行公布的2008年第三季全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示，未來三個月打算買房的居民人數僅占13.3%，比上季下降1.8個百分點，亦低于去年同期2.8個百分點，創1999年調查開始以來最低水平。調查的七個大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級城市未來三個月打算買房的居民人數所占比例均不足10%，低于全國平均水平。這表明消費者已經形成了市場看跌預期，觀望情緒嚴重。 4．房價漲幅回落，一些城市房價開始下降 今年1月份全國房價同比漲幅11.3%，達到歷史最高點，之后房價漲幅逐月回落，到今年10月份，全國房價同比只上漲了1.6%，是今年以來的最低水平。由于最近兩個月房價漲幅低于同期公布的消費品價格漲幅，全國總體房價已經稱得上負增長。2007年底，一路攀升的房價終于放緩了步伐，深圳、廣州、北京、上海一線城市房價跳水的消息不脛而走，隨后，更多的二三線城市也加入到房價下降的陣營。前10月，深圳商品住宅均價為每平方米13217元，相比去年樓價最高時，一年間下跌了26.8%，其中一手住宅價格已從1月份的同比上漲12.9%連跌9個月。北京長期以來虛高的房價也在近兩個月出現轉折，9月份,北京房價環比下降0.2%，是2005年以來首次環比下降，10月份房屋銷售價格繼續下行,降幅與9月持平。 5．開發企業遭遇融資難，銷售資金回籠緩慢 2008年房地產市場由于銀行按揭政策、銀根緊縮等政策的調整，銀行收緊了房地產開發貸款，開發商處于資金鏈吃緊的狀態。國泰君安一份行業分析報告指出，今年房地產業資金缺口達7100億元，相當于行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的兩倍。平均下來，每家內資開發商資金缺口達1201萬元，相當于去年全年銷售收入的24%。中國人民銀行分支機構的統計數據顯示，今年前三季度，上海和廣州的開發貸款明顯萎縮，北京地區基本持平。同時，房地產企業銷售出現了明顯的下滑，銷售回籠資金也不容樂觀，對資金緊張的開發企業來說更是雪上加霜。面臨融資瓶勁，很多競爭實力不強的中小房地產企業被洗牌出局。甚至個別樓盤因出現資金鏈緊張，無后續開發資金，造成房子未建成而形成爛尾樓。 6．房地產稅收增長率下降，稅收貢獻減少 受到樓市低迷氣氛的影響，房地產稅收增幅放緩，作為地方財政支柱產業的房地產市場對地方稅收的增收貢獻率出現下降趨勢。2008年1-9月重慶市銷售不動產營業稅收入36.16億元，同比增長31.7%。但從第三季度的情況來看，共實現收入8.94億，同比下降26.76%，這是銷售不動產營業稅第一次出現季度下降，且連續三月單月下降。北京地稅發布的統計顯示，一季度北京房地產業完成稅收79.5億元，增長21.6%，盡管房地產稅收絕對額還在增加，但增幅卻較去年同期出現了明顯下降。從今年第二季度起稅收同比開始出現下降，三季度下降幅度達到37.3%。今年前10個月，北京房地產業累計完成稅收250.4億元，同比減收28.3億元，下降10.1%。 二、長沙與全國各省會城市房地產市場的比較分析 1．從房地產開發投資來看，今年1-10月，長沙完成房地產開發投資403.5億元，同比增長14.6%，在全國各省會城市中排第十一位。從各省會城市來看，北京完成房地產開發投資1315.3億元，在全國排第一位，上海房地產投資1123億元，排第二位。從投資增幅來看，北京是全國各省會城市中惟一一個同比出現下降的城市，降幅為7.3%，在排名前十位的省會城市中，沈陽投資增速最快，同比增長46.7%，其次是西安，同比增長43.7%，上海、成都投資增幅緩慢。 2．從商品房批準預售來看，今年1-10月，長沙商品房批準預售982.96萬m2，同比增長41.39%，其中住宅批準預售853.04萬m2，同比增長46.52%，在全國各省會城市中排第七位。重慶、上海、北京、天津、沈陽商品住宅批準預售面積均超出了1100萬m2，成都、長沙、武漢的預售量相當，屬于800萬m2檔次，然后是鄭州、廣州。在排名前十的省會城市中，長沙商品住宅批準預售面積同比增長最快，其次是天津，北京、沈陽也有所增長，成都、鄭州、重慶、武漢、上海同比出現下降。 3．從商品房銷售來看，今年1-10月，長沙商品房累計銷售561.26萬m2，同比減少23.12%，其中住宅銷售486.21萬m2，同比減少26.49%，在全國各省會城市中排第八位。從商品住房銷售量來看，上海銷量排第一，是惟一一個超過1000萬m2的城市，沈陽、重慶銷量均接近900萬m2，北京、天津、合肥銷量屬于600萬m2檔次，成都、長沙、西安、鄭州銷量屬于400萬m2檔次。從銷售同比來看，各省會城市銷量普遍大幅下滑，北京降幅最大，同比下降54.2%，成都、重慶、上海等城市降幅也很大，相較而言，長沙降幅較低，在10個省會城市中僅高于沈陽。 4．從商品房銷售均價來看，今年1-10月，長沙商品房成交均價為3973元/m2，同比增長19.68%，其中商品住宅成交均價為3586元/m2，同比增長15.83%，在全國各省會城市中排第二十三位。在各省會城市中，上海、北京、廈門、廣州、杭州商品住宅成交均價較高，大連商品住宅均價接近8000元/m2，南京、福州、天津、無錫屬于6000元/m2的均價水平。從均價漲幅來看，無錫、南京等增長較快。 5．從二手房成交面積來看，今年1-10月，長沙二手房成交面積為133.16萬m2，同比減少26.91%，其中住宅成交81.42萬m2，同比減少34.15%，在全國各省會城市中排第十六位。在二手住房銷售前十位的城市中，上海的銷售量遙遙領先，比銷量排第二的北京多出了400多萬m2，銷量排第三的廣州和北京相比也存在較大的差距。從銷售同比來看，二手住房成交面積普遍出現較大下滑，武漢、成都、天津、廣州等城市下滑幅度明顯。 6．從新建住房銷售價格指數來看，今年10月，長沙同比上漲3.8個百分點，在各省會城市中漲幅排第十七位。在各省會城市中，今年10月新建住房銷售價格同比漲幅較大的城市主要包括：海口13.6 %、銀川9.8%、蘭州7.3%、烏魯木齊7.3%、濟南7.0%、北京6.9%等；同比下降的省會城市有8個，包括：深圳-15.0%、廣州-7.4%、重慶-3.5%、昆明-2.9%、南京-2.6%、成都-1.2%、廈門-0.4%、上海-0.3%。 7．從二手住房銷售價格指數來看，今年10月，長沙同比上漲3.4個百分點，在各省會城市中漲幅排第九位。在各省會城市中，今年10月二手住房銷售價格同比漲幅較大的城市主要有：蘭州10.5%、太原10.3%、銀川9.7%、濟南8.0%、呼和浩特7.6%、西寧7.1%等；同比價格下降的省會城市有8個，包括：深圳-17.4%、鄭州-4.4%、廈門-3.7%、重慶-3.1%、南昌-2.3%、廣州-1.6%、杭州-0.5%、南京-0.3%。 三、長沙房地產市場的基本判斷及后勢分析 （一）基本判斷 1．商品房供銷比不斷拉大，銷售形勢嚴峻 今年1-10月，長沙商品住宅批準預售同比增長46.52%，住宅銷售同比減少26.49%，供銷比進一步拉大，達到1.75:1，供應量的劇增給市場銷售帶來了巨大壓力。與一些主要城市相比，長沙商品住宅供銷比高于上海（0.85）、合肥（1.01）、沈陽(1.23)、西安(1.36)、哈爾濱(1.44)、南京(1.48)、廣州(1.53)、鄭州(1.60)、重慶(1.64)等，低于天津（1.77）、成都（1.82）、北京（2.04）、武漢（2.25）等。 2．二手房市場發展緩慢，房產一、二級市場發展很不平衡 今年1-10月，我市二手房交易量進一步萎縮，商品住宅與二手住宅的成交量之比達到5.97:1，比例明顯不協調。與一些主要城市相比，長沙比值高于哈爾濱（0.86）、北京（1.15）、廣州（1.19）、上海（1.64）、南京（1.96）、武漢(2.47)、天津（2.63）、成都（3.04）、沈陽（3.13）、西安（3.45）等，低于合肥（7.27）等。 3．商品房成交均價漲幅趨緩，在全國處于低位運行 今年1-10月，長沙市商品房均價同比增長19.68%，增幅較2007年同期回落2.03個百分點，商品住宅均價同比增長15.83%，增幅較2007年同期回落10.56個百分點，房價漲勢得到控制，價格基本趨于合理。從全國來看，長沙房價在各省會城市中處于低位，與上海、北京、廣州這些一線城市相比，差距很明顯，與武漢、太原、南昌、鄭州這些周邊省會城市相比，長沙房價也處于末位。 （二）發展趨勢分析 1．雙率下調有望加速樓市回暖 中國人民銀行26日宣布，從2008年11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，存款準備金率也分別下調1個到2個百分點。這是央行自今年9月份以來第四次下調利率、第三次下調存款準備金率。此次降息幅度之大，為近十年來所罕見。貸款利率下調，一方面，對于屬于資金密集型行業，普遍負債水平較高的房地產企業來說，將或多或少地減少企業的財務費用，特別是對于當下資金鏈緊張的中、小開發企業來說，將有利于減輕企業的經營壓力；另一方面，意味著購房成本的減少，有利于吸引潛在購房者，增加市場的有效需求。銀行存款準備金率下調，將提供一個更為寬松的信貸環境，有助于房地產開發企業獲得更多開發貸款渡過難關。而存款利率下調使得人們存款意愿降低，消費意愿增強。如果說前幾次利率小幅下調對樓市的刺激有限，那么此次大幅降息，體現了重樹市場信心的重大決心，樓市回暖的速度有望加快。 2．貨幣化補貼將激發市民的購房熱情 隨著《長沙市經濟適用住房貨幣補貼實施方案》的正式出臺，長沙經濟適用房全面推行貨幣補貼方式，最高可獲8萬元購房補貼款，申請者可以根據需要選購新房或二手房。截至11月25日，全市已發放經濟適用住房貨幣補貼憑證3266戶，年內計劃發放1萬戶。貨幣化補貼解決了符合經濟適用住房購買條件又長期搖不到號的市民的購房困難，同時，打破了原有實物補貼形式的保障性住房地理位置的約束，將激發更多市民的購房熱情。隨著住房保障范圍的擴大，貨幣化補貼的逐步落實，長沙市民的購房積極性有望被調動起來。 3．公積金門檻放寬將鼓勵住房消費 11月份還沒結束，長沙市公積金管理中心已經兩次調整了住房公積金貸款政策，除了公積金利率的不斷下調，還放寬諸多住房公積金的限制。10月28日公布的通知，進一步放寬了公積金貸款的對象和金額，以及貸款期限。住房公積金最高貸款額度也從30萬元調整到40萬元。11月1日，再出實施細則，再度放寬相關限制，主要包括放寬貸款對象、調整首付比例、延長還貸期限、擴大公積金提取范圍和縮短業務辦理時間等五個方面的內容。針對首次購買普通自住房申請住房公積金貸款的，細則規定首付房款比例由30%調整為20%。公積金政策的調整，對于減輕購房負擔，鼓勵住房消費產生了一定的推動力。 4．二手房政策松綁有助于盤活存量房市場 11月12日，湖南省出臺《關于促進我省房地產市場穩定健康發展若干意見》，其中提出8條購房減稅政策，有一條就是針對二手房市場，即二手房滿2年轉讓即可免除5.5%的營業稅。隨著樓市陷入低迷狀態，不滿5年的二手房交易全額征收營業稅的政策，不僅限制了部分改善型住房消費，也阻礙了二手房交易市場的進一步發展。在今年7月長沙出臺的一系列住房消費稅費優惠政策，對于長沙的二手房市場而言，影響并不大。而此次營業稅的減免，是一個重大的利好消息，將有助于二手房市場的重新啟動，對盤活存量房市場，帶動新房市場，都會產生極大的促進作用。 5．自住需求和改善需求將適時釋放 目前，長沙住房消費以自住需求為主，住房投資相比去年有較大幅度下降，其中，首次購房者占據的比例最大。從11月19日開始，長沙對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅暫按1%收取。按照此前施行的政策，個人首次購買普通住房，應繳契稅稅率為2%。假設購買一套普通住房花費30萬元，開發商將代收6000元的契稅，在政策調整后，所交契稅只有3000元。顯然，對于首次置業者而言，是一個極好的機會。 6．股市企穩回暖將穩定房地產行業 股市和樓市是目前資金積累密集的兩大領域，今年受全球金融危機的影響，國內A股持續低迷，這給房地產企業融資也帶來了很大的影響，很多計劃上市的地產公司也擱淺了上市日程。預計通過國家一系列政策出臺，明年股市將企穩回升，這將加大房地產金融支持力度，拓寬房地產企業的融資渠道。 7．兩型社會和河西先導區的建設將催生新的活力 兩型社會和河西先導區的建設，無疑對長沙房地產業注入了無限的想象空間，為長沙房地產市場注入新的活力。可以預見不久將來，長沙將發展成為經濟繁榮，就業能力提高，人居環境良好，污染得到綜合治理，人地關系協調的示范型城市，將會吸引越來越多的外地人來長投資和置業，還會催生出不少的剛性需求。 |