| 堅持改善住房保障與發展房地產業相統一 |
| [作者]：中共湖南省委常委、書記陳潤兒 |
去年初，我們按照胡錦濤總書記提出的盡快實現住有所居的要求，把加快住房保障擺上重要議事日程，啟動實施了以“一健三改”為重點的安居工程，即健全住房保障體系，改革保障方式、改造危舊房屋、改善居住環境，用三到五年實現人人享有住房保障、家家擁有一套住房。我們堅持改善住房保障與發展房地產業相統一，注重發揮市場配置資源的基礎性作用，對住房保障方式的改革進行了積極的嘗試和探索。
一、在矛盾中尋求結合點
房地產業既是國民經濟的支柱產業，也是住房消費的上游產業；住房保障既是社會保障的重要內容，也是住房消費的重要形式。由于住房具有投資品、消費品的雙重屬性，改善住房保障與發展房地產業是相互聯系、對立統一的。從長遠來看，改善住房保障，有利于促進房地產業發展；發展房地產業，有利于提高住房保障能力。但是，一個時期以來，人們把住房保障與房產市場對立起來，特別是在去年的房市波動中尤為明顯：購房者總是感覺房價太高，希望政府“壓市”；建房者總是感覺房市低迷，希望政府“救市”。調查中我發現，不同的利益訴求，反映出保障性住房需求十分旺盛和普通性住房存量亟待消化的嚴峻現實。去年全市商品房批準預售1230萬平方米，其中保障房面積還不到20%，而全市經濟房申購積壓達3萬余戶，商品房銷售率才30%多一點。這一矛盾主要源于三個層面：從房市需求來看，普通性住房需求下降，保障性住房需求上升；從房源供給來看，普通性房源供給有余，保障性房源供給短缺；從房產投資來看，普通性投資存量過多，保障性投資增量不足。當時我們感到，如果只顧及矛盾的一面，加大政府直接建設保障住房的力度，不但沖擊房地產業發展、造成房產資源閑置，而且影響政府財政收入，削弱住房保障能力。必須用統籌的辦法、系統的思維來解決群眾的住房困難問題，在住房保障與房產市場的矛盾中尋求結合點，增強協調性。
一是把有效需求與有效供給結合起來。群眾對保障性住房需求旺盛，但是這一需求是多元化、多層次的，如有的為方便老人就醫、小孩上學，要求住房靠近學校、醫院；有的受限于經濟實力，要求購買二手房；有的因為家庭成員較多，希望在享受政策的同時購買更大面積的住房；有的經濟條件改善以后希望獲得經濟房的完全產權等等。群眾的期盼就是我們努力的方向。加快住房保障，我們既要注重增加政府保障性住房的有效供給，使群眾住得上房、買得起房；又要充分考慮群眾保障性住房的有效需求，使群眾買得稱心、住得順心。
二是把政府運作和市場運作結合起來。隨著保障履蓋面的擴大、群眾期望值的提高，僅依靠政府來建設保障性住房，根本無法滿足群眾需求。在堅持保障責任不推、保障范圍不減、保障水平不降的前提下，政府應由“主調市場”轉向“主調保障”，保障要由政府運作轉為市場運作，發揮市場在房產資源配置中的基礎性作用，這既是改革的取向，也是現實的選擇。即把政府提供的住房保障通過市場外包給企業，形成競爭性的住房保障采購機制，既充分發揮了市場作用，又充分體現了政府職能；既有利于消化空置房源，又有利于優化配置資源；既可以有效防范權力尋租，又可以有效防止政策流失。
三是把調控市場與培育市場結合起來。當保障性住房的供應交給市場，必須注重以行政的力量來調控市場和培育市場，防止房價大起大落而影響改革的“福利效應”。為此，去年我們同步出臺了促進房地產業健康發展的若干意見，綜合運用規劃、稅收、信貸、土地等手段來對房產市場進行調控，優化產品供應結構，增強住房保障能力。針對進入市場的保障性住房需求，及時建立了保障房源信息平臺，使保障對象能夠選到理想住房、取得貨幣補貼；配套實行了契稅補貼、減免住房交易營業稅、提高公積金貸款限額等辦法，穩定市場預期、消解市場泡沫；與此同時著力激活住房二級市場，積極規范住房租賃市場，為中低收入家庭改善住房條件提供更多的選擇。
二、在改革中把握切入點
發展房地產業，既是改善住房條件的根本途徑，也是改革開放取得的重要成果。當前的房地產業沉淀了大量的房產資源，怎樣把這些房產資源導入住房保障？關鍵在于改革，出路在于改革。鼓勵自住性住房消費，支持改善性住房消費，這是促進房地產業平穩健康持續發展的基礎條件。我們按照保障性住房的政策框架，致力于拓寬覆蓋面、維護公平性、增加供應量、擴大選擇權，在改革經濟房、廉租房和安置房的保障方式上積極切入、謀求突破，引導和滿足居民合理的住房消費需求，既增強了住房保障能力，又促進了房地產業發展。
一是對于經濟房的保障，主要是改實物分配為貨幣分配，改指定選房為自主選房，改不變產權為可變產權。在房源組織上，按照市統籌、區為主的級次來落實，大分散、小集中的格局來配置，市場化、競爭性的機制來籌措，低價位、小戶型的標準來選擇。對取得經濟房申購資格的保障對象，發放貨幣補貼憑證。居民手持一紙憑證，買大房還是買小房、買舊房還是買新房、買城區還是買城郊，完全自由選擇、自主決定，通過購房合同及補貼憑證，財政直接把錢劃撥到出售房屋者的賬戶上，這樣就解決了“經濟適用房不適用”的問題。而且貨幣分配還易于形成住房保障的退出機制，提高政府投入的利用效率。我們還規定，不管地價、房價如何上漲，保障對象退回政府補貼資金，即可贖買所住房屋的其余產權，獲得全部產權，做到了供房充足、分房公平、選房自主、買房實惠、住房心安。
二是對于廉租房的保障，主要是改集中新建為集中新建與分散配建相結合，以配建為主；改新建住房為新建住房與收購住房相結合，以收購為主；改實物配租為實物配租與貨幣配租相結合，以貨幣為主。去年以來，我們在對已審批的廉租房項目仍集中興建的同時，在新建商品房小區中配建部分廉租房，這樣有利于共享配套設施、提升保障水平、增進社會和諧。由于新建的周期較長，而保障的要求迫切，我們還通過集中收購一批與廉租住房保障對象需求相匹配的二手房，拓寬了房源，保證了供給。在拓寬實物配租房源的基礎上，我們根據保障對象的申請，實行了貨幣配租方式，發放租賃補貼，允許自主租房。實踐證明這一方式不僅可以使保障對象租到最適用的住房，而且管理也更為便捷、高效，避免了實物配租“進入容易退出難”的弊端。
三是對于安置房的保障，主要是改實物安置為貨幣安置，改過渡安置為直接安置，改就地安置為異地安置。隨著城市化的加快推進，特別是安居工程實施需要進行大面積的棚戶區、危舊房改造，這些住戶又大多屬于中低收入群體，我們在住房保障方式改革中把安置房納入了進來。對于符合條件的安置對象，既可以享受保障房政策，又可以享受安置房政策，政策資源的歸并與疊加，有利于提高保障水平、推進拆遷安置。與住房保障貨幣化補貼方式相適應，我們還積極推行拆遷安置的貨幣化補償。拆遷安置戶領取安置款，或租或買、或大或小、或近或遠、或新或舊高度自主，這樣就避免了過去先過渡安置、再回遷安置等諸多弊端，從根本上改善了拆遷戶的居住條件。
三、在多贏中找準落腳點
住房保障是最切實的民生保障，責任在政府；住房資源是最重要的民生資源，配置在市場。從長遠來看，沒有房地產業的穩定有序發展，就不會有住房問題的根本解決，也不會有民生問題的有效改善。房地產業不僅能夠從產業的角度為民生提供經濟支撐，而且能夠從產品的角度為民生提供有效供給。政府既有責任改善住房保障、也有責任發展房地產業，兩者不可偏廢。我們按照住房保障施惠于民、產業發展造福于民的思路，積極推動住房保障與房地產業的互動，在互動中構建了“群眾得實惠、產業得發展、政府得民心”的多贏格局。
一是讓群眾得到實惠。保障范圍進一步擴大。我們確定住房保障家庭的收入標準為上年度城市居民人均可支配收入的75%，面積標準由人均低于8平方米提高到人均低于12平方米，均處于全國較高水平。保障對象根據自身實際可選擇廉租房保障或經濟房保障，實現了無縫對接。保障補貼進一步提高。依據當年商品房均價、經濟房建設成本和補貼面積來測算補貼標準，一年一定，動態調整，解決了“經濟房不經濟”的問題。如去年我們對經濟房貨幣補貼為低收入無房戶每戶8萬元、低收入住房困難戶每戶5萬元；對廉租房的租賃補貼，無房戶由每人每月100元提高到160元，住房困難戶由每人每月50元提高到80元。保障進度進一步加快。改革實施不到8個月，全市已發放經濟房補貼憑證13000多戶、撥付貨補資金過億元，而2007年全年公開搖號分配的經濟房還不到2000套；廉租房保障新增13000多戶，而2007年底全市還不到5000多戶，去年成為長沙歷史上住房保障人數最多、貨幣補貼數額最大的一年。
二是讓產業得到發展。我們把加快住房保障與優化房產資源配置結合起來，與激活房地產業市場結合起來，與擴大內需促進增長結合起來，為房地產業的健康發展明確了政策導向、推動了結構調整，堅定了市場信心、注入了經濟活力。去年全市完成房產開發投資478億元，同比增長14%；商品房均價基本穩定在每平方米4000元，銷量達681萬平方米，位居中部省會城市前列。保障性住房需求被引入商品房和“二手房”市場，形成了拉動效應，促進了房市“回暖”。今年2月全市的銷售達112萬平方米，同比增長69%；持經濟房貨補憑證的購房戶達1800多戶，且以每天20－30戶的速度在遞增。同時原來的保障性住房規劃建設用地統一實行公開出讓開發，既盤活了土地資源，促進了集約開發，又規范了土地市場，優化了產業環境。
三是讓政府得到民心。在改革中我們既注重加大財政投入、搞好審批服務，做到施惠于民；又注重反映群眾意愿、加強群眾監督，做到取信于民。市和區率先全國成立了住房保障局，街道設置了住房保障站，社區組建了住房保障中心，以專門的班子、專門的領導和專門的人員來抓這項工作。去年改革方案出臺之后，即按照公開、公平、公正的原則，開展“四走進四上門”活動，組織干部走進街道、進社區、走進企業、走進家庭，上門宣傳政策、上門釋疑解惑、上門提供信息、上門搞好服務；落實“三集中三公開”的要求，在資金上集中歸集、集中管理、集中撥付，在補貼上政策公開、程序公開、額度公開，使每一個環節、每一項補貼、每一戶情況都讓群眾知曉、受群眾監督。如對于群眾最為關注的保障對象認定，改資格界定為資格審定，把審批權交給街道和社區，社區受理登記、進行初審，街道調查核實、進行公示，公示無異議的交區住房保障部門復審、經區人民政府審核，最后報市住房保障部門核準備案，發給貨幣補貼憑證，做到了該補則補、應保盡保，使住房保障政策最大范圍、最大程度地惠及人民群眾。 |