| 樓市觀察家 |
六月過(guò)后,長(zhǎng)沙樓市“晴空萬(wàn)里”O(jiān)R“夏日飛霜”? 2009年已過(guò)半，即使上半年有二、三月份的意外收獲，有四、五、六月份的預(yù)期暢旺，但對(duì)整個(gè)下半年的走勢(shì)，市場(chǎng)仍是多空爭(zhēng)持。樂(lè)觀者認(rèn)為，下半年樓市月均成交將恢復(fù)到2007年前的正常月份，樓價(jià)會(huì)慢慢爬升。悲觀者認(rèn)為，樓市仍處于“后拐點(diǎn)”時(shí)期，稍有不慎，“夏日飛霜”將降臨市場(chǎng)……多還是空？“飛霜”還是“艷陽(yáng)天”？ 下半年樓市何去何從，本期樓市觀察家將圍繞全國(guó)各城市連續(xù)幾月樓市"小陽(yáng)春"現(xiàn)象展開(kāi)探索。 長(zhǎng)春:延續(xù)房市“小陽(yáng)春” 樓市出現(xiàn)“恐慌性購(gòu)買” 現(xiàn)象：均價(jià)每平方米五六千元的房子，開(kāi)盤(pán)就一搶而空，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“越貴的房子越好買賣”的反常現(xiàn)象。 對(duì)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的反常現(xiàn)象，有人認(rèn)為是繼剛性需求后改善型需求的一種釋放，是今年春節(jié)過(guò)后房地產(chǎn)市場(chǎng)“小陽(yáng)春”的一種延續(xù)。 業(yè)內(nèi)人士：長(zhǎng)春某地產(chǎn)公司副總經(jīng)理李昕則認(rèn)為，這種反常現(xiàn)象更多來(lái)源于高端客戶的“恐慌性購(gòu)買”。李昕說(shuō)，目前各種各樣的分析都趨向于下半年國(guó)內(nèi)有可能發(fā)生通貨膨脹，這使部分有錢人迫切希望為自己手中的現(xiàn)金尋找一條保值的出路，在存款利率幾次下調(diào)，股市動(dòng)蕩不安的情況下，只有不動(dòng)產(chǎn)是相對(duì)穩(wěn)妥的保值增值渠道。并且，與國(guó)內(nèi)其他大中城市相比，長(zhǎng)春仍然是房地產(chǎn)價(jià)格洼地，這就意味著有更大的升值空間。 市民：一劉姓市民表示買房人分為兩類，一種是自住等改善性需求，一種是投資型需求，都想趕在房產(chǎn)回暖時(shí)買到適合自己的房子。 北京：樓市“小陽(yáng)春”能暖多久？ 現(xiàn)象：“每個(gè)樓盤(pán)只開(kāi)1天就全部售完了。”位于雙井的首城國(guó)際售樓處時(shí)，售房員馬建東正在指導(dǎo)一名購(gòu)房者簽署合同，而在屋子中央的樓盤(pán)展示區(qū)，另一名售房員正在向絡(luò)繹不絕的看房者介紹樓盤(pán)。 業(yè)內(nèi)人士：普遍認(rèn)為，此次“小陽(yáng)春”的形成主要是由于被過(guò)度抑制的剛性需求開(kāi)始釋放。“這一輪行情的特征是‘用家’比較多，這從中檔的兩居最為熱銷可以看出，購(gòu)房者多是年輕的白領(lǐng)階層。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰如是說(shuō)。 顯然，剛性需求的釋放在造就此次“小陽(yáng)春”的同時(shí)，其釋放程度將成為行情能否持續(xù)的關(guān)鍵，這成為了當(dāng)前業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。李文杰表示：“去年的市場(chǎng)存量需求已經(jīng)釋放的差不多了，5月份之后，市場(chǎng)存量需求將逐步減少，而新增需求包括改善型居住需求、投資需求等能否及時(shí)跟進(jìn)，將很大程度上取決于樓市回暖能否繼續(xù)。” 工行上述信貸員表示，在他們的按揭客戶里，大部分是自住的首次置業(yè)購(gòu)房者，“在跟客戶聊的時(shí)候，他們對(duì)每個(gè)房間的布局都詢問(wèn)得很詳細(xì)，在人民銀行的征信系統(tǒng)中，也沒(méi)有已購(gòu)住房的記錄。” 市民：剛剛在首城國(guó)際簽完合同的陳先生，是要在今年下半年結(jié)婚的計(jì)劃讓他最終選擇了出手。在先后看了十幾個(gè)樓盤(pán)后他最終選定了該樓盤(pán)。 上海：乍現(xiàn)小陽(yáng)春 開(kāi)發(fā)商醞釀提價(jià) 現(xiàn)象：上海一南一北兩個(gè)住宅樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)推出新房源，銷售不約而同地異常火爆。徐匯區(qū)的濱江樓盤(pán)中海瀛臺(tái)推出200多套房源，結(jié)果當(dāng)天成交近八成；另一個(gè)位于閘北區(qū)大寧板塊的慧芝湖花園二期，近300套房源則是前三天就有人排隊(duì)，當(dāng)天下午成交過(guò)半。 專家：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭指出，樓市成交量的回暖是合理的。但即使是反彈，上海商品住宅成交量也僅相當(dāng)于去年的月均水平，依然偏低。因此，對(duì)于樓市能否持續(xù)回升乃至真正回暖，依然并不樂(lè)觀。 上海社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展中心主任張泓銘預(yù)測(cè)，全國(guó)目前處在房?jī)r(jià)的緩慢下降階段，這種下降還會(huì)持續(xù)一個(gè)時(shí)期，估計(jì)至少會(huì)持續(xù)兩三個(gè)月。預(yù)計(jì)上海在全國(guó)是比較提前穩(wěn)定下來(lái)的，估計(jì)三季度會(huì)完全平穩(wěn)下來(lái)。 深圳：樓市小陽(yáng)春會(huì)否曇花一現(xiàn) 現(xiàn)象：進(jìn)入2009年，一直處于低迷狀態(tài)的深圳地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)量齊升的反常態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，深圳的商品房成交量已經(jīng)重新回到2007年上半年成交高峰時(shí)期的水平。隨著交易量的上升，深圳房?jī)r(jià)也在悄然反彈，一些在售樓盤(pán)不但取消了打折、送禮等優(yōu)惠措施，甚至出現(xiàn)價(jià)格上揚(yáng)，個(gè)別樓盤(pán)的漲價(jià)幅度超過(guò)了2000元。二手房的價(jià)格上漲速度更為明顯，以致出現(xiàn)了多起因賣方毀約而引發(fā)的糾紛。 業(yè)內(nèi)人士：普遍認(rèn)為，經(jīng)過(guò)一年多的震蕩調(diào)整和市場(chǎng)博弈，相關(guān)政策的效應(yīng)已基本釋放完畢，深圳樓價(jià)已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段，很多持幣觀望者因此擇機(jī)出手，所謂“小陽(yáng)春”應(yīng)該是市場(chǎng)長(zhǎng)期積累下來(lái)剛性需求的一次集中釋放。調(diào)查顯示，目前進(jìn)入市場(chǎng)的購(gòu)房者大多具備一定置業(yè)能力且以自住為主，投資客所占的比例不大，熱銷戶型也集中在中小戶型上。 專家：樓市回暖跡象早在2008年底就已出現(xiàn)，其形成至少具備了三個(gè)條件，首先是移民城市的特質(zhì)決定了深圳每年新增的剛性需求相當(dāng)可觀；其次，從市場(chǎng)來(lái)看，經(jīng)過(guò)此前兩年的瘋狂，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年9月率先進(jìn)入調(diào)整期，率先完成調(diào)整同時(shí)也就具備了率先反彈的條件；另外，外部各種利好條件，包括連續(xù)降息、兩成首付、房貸利率七折優(yōu)惠等政策的出臺(tái)，有效地降低了購(gòu)房者的成本負(fù)擔(dān)，促進(jìn)了需求的回暖。 深圳知名的地產(chǎn)觀察人士賀承軍認(rèn)為，目前深圳的樓市已經(jīng)在這一價(jià)位區(qū)間持續(xù)了一段時(shí)間，這說(shuō)明，經(jīng)過(guò)1年多的調(diào)整，深圳樓價(jià)已經(jīng)逐漸接近市場(chǎng)博弈的平衡點(diǎn)。實(shí)際上，考慮到深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及土地資源緊張、物價(jià)上漲水平等綜合因素，深圳的房?jī)r(jià)保持在1萬(wàn)元左右是相對(duì)合理的。深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕也給出了相同的判斷。 市民：“本來(lái)以為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，看房的人不會(huì)太多，沒(méi)想到幾乎所有的售樓處都是人頭攢動(dòng)，這哪像是金融危機(jī)啊！更讓人理解不了的是，這段時(shí)間的房子，特別是二手房的價(jià)格上漲很快。3月初，通過(guò)中介看的位于南山科技園的一套97平方米的二手房，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)是75萬(wàn)元，僅僅過(guò)了兩個(gè)星期，報(bào)價(jià)已經(jīng)漲到88萬(wàn)元。”這樣的上漲勢(shì)頭讓小韓始料未及，“猶豫了兩個(gè)禮拜，我就要多付出10幾萬(wàn)元，這簡(jiǎn)直太虧了，還是等等看看再說(shuō)吧”。 廣州：小陽(yáng)春繼續(xù)？還是倒春寒再現(xiàn)？ 現(xiàn)象：不久前剛過(guò)去的五一黃金周廣州樓市回暖跡象明顯。根據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，三天假期，網(wǎng)上售樓簽約達(dá)1244套，是去年同期的5.4倍。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，此前市場(chǎng)擔(dān)心的樓市“倒春寒”在廣州幾乎不可能出現(xiàn)了。但也有行內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)還有10%左右的下調(diào)空間，10月前后或是入市的好機(jī)會(huì)。 業(yè)內(nèi)人士： 廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，“倒春寒”已經(jīng)不會(huì)出現(xiàn)，樓市回暖升溫將會(huì)持續(xù)到年底。從2010年下半年開(kāi)始，廣州樓市將有很大可能“重拾升勢(shì)”。 廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫表示，市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整，樓價(jià)還有10%左右的下調(diào)空間，均價(jià)7000多元將是市場(chǎng)的價(jià)格底部。10月前后或是入市的好機(jī)會(huì)。 專家：進(jìn)取型的買家目前就可以考慮入市。樂(lè)觀地看，廣州樓價(jià)再下探的空間最多只有20%，但上升空間至少有50%以上。而且他認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)“豪宅”依然是廣州目前最值得購(gòu)買的物業(yè)。對(duì)此，趙卓文解釋道，與上海、北京豪宅動(dòng)輒3萬(wàn)~4萬(wàn)元/平方米相比，廣州珠江新城1.5萬(wàn)~2萬(wàn)元/平方米的“豪宅”是“超值物業(yè)”。富力地產(chǎn)銷售策劃部和高級(jí)銷售主管陳思凡女士此前也表示，購(gòu)買豪宅的客戶明顯增多，而且投資型買家大約增加了30％。 市民：來(lái)自荔灣區(qū)的一位市民透露，短線投資只會(huì)在樓市處于快速上升通道時(shí)才會(huì)入市，而目前市場(chǎng)仍未穩(wěn)定，筍貨不多，還不是短線投資大規(guī)模進(jìn)入的時(shí)機(jī)。 沈陽(yáng)：樓市“小陽(yáng)春”二手房功不可沒(méi) 現(xiàn)象：在一家全國(guó)連鎖房產(chǎn)中介工作的小高最近很高興，因?yàn)樾量嘈“肽辏K于有成果了。 小高說(shuō)，她是去年10月份進(jìn)入公司的，但那時(shí)二手房市場(chǎng)正處于低谷，平時(shí)客戶到訪量、來(lái)電量都很少，就更別提成交量了。 “我們店里的人氣明顯多了，也是從那時(shí)起，我接待了幾個(gè)客戶，現(xiàn)在終于成交一個(gè)了。” 業(yè)內(nèi)人士：姚店長(zhǎng)認(rèn)為，5%營(yíng)業(yè)稅的減免，為二手市場(chǎng)注入了一劑“強(qiáng)心劑”。“從去年年末開(kāi)始，沈陽(yáng)緩征五年內(nèi)二手房5%的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于一套二手房而言，節(jié)省了萬(wàn)余元。”姚店長(zhǎng)說(shuō)，以往賣方會(huì)將這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給下家。而現(xiàn)在，節(jié)省了幾萬(wàn)元的負(fù)擔(dān)，買賣雙方自然都得到了實(shí)惠。 銀億萬(wàn)萬(wàn)城負(fù)責(zé)人王賢豐認(rèn)為，二手市場(chǎng)拉動(dòng)一手市場(chǎng)，是從消費(fèi)底層開(kāi)始拉起，“以改善需求為例，中等面積戶型、中等價(jià)位的房源會(huì)成為消費(fèi)者首選。” 專家：當(dāng)提及一、二級(jí)市場(chǎng)關(guān)系時(shí)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，一、二級(jí)市場(chǎng)是聯(lián)動(dòng)的。這一次樓市小陽(yáng)春是怎樣形成的？聶梅生認(rèn)為，首先是二級(jí)市場(chǎng)立個(gè)“頭功”。“小陽(yáng)春并不是從新房開(kāi)始的，包括沈陽(yáng)市場(chǎng)在內(nèi)，都是從二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始回暖。”聶梅生表示，“二手房市場(chǎng)如果開(kāi)始回暖，誰(shuí)得利？當(dāng)然是二手房房主！他必須是有了新房，才可能成為‘二手房房主’。”聶梅生說(shuō)，二手房交易少了5%的稅費(fèi)，這部分人不必把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給下家，自然賣家、買家都高興。這次恰恰是二手房市場(chǎng)帶動(dòng)了一手房市場(chǎng)，才出現(xiàn)了小陽(yáng)春。 “二手房被賣掉，那這部分人住哪啊？肯定是購(gòu)買新房了啊！”沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)趙昱直言，二級(jí)市場(chǎng)在一定程度上，確實(shí)在推動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)回暖。 市民：在沈陽(yáng)已經(jīng)租房生活了一年多。因?yàn)樯蜿?yáng)有購(gòu)房落戶政策，他便考慮購(gòu)買一套小面積、價(jià)格較低的二手房，以便申請(qǐng)到沈陽(yáng)戶口。不僅如此，一些人也打算趁新房市場(chǎng)價(jià)格較低時(shí)“進(jìn)場(chǎng)”，便將一直居住的二手房變賣。 重慶：不只是“小陽(yáng)春” 現(xiàn)象：重慶旭日房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司月報(bào)最新公布，新增樓盤(pán)達(dá)到一個(gè)峰值，重慶市主城商品房供應(yīng)量在大幅上升，僅僅兩周，就有13個(gè)樓盤(pán)推出新房源，供應(yīng)面積約為24.51萬(wàn)平方米，共計(jì)2436套。 業(yè)內(nèi)人士：從年初以來(lái)市場(chǎng)的持續(xù)火熱，讓業(yè)內(nèi)紛紛議論重慶小陽(yáng)春的到來(lái)。戴德梁行重慶公司投資部高級(jí)經(jīng)理陸海濤卻認(rèn)為：“重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不只是小陽(yáng)春，而是正常發(fā)展的趨勢(shì)。”2008年的需求累積自然引致了2009年的“井噴”。 “購(gòu)房退個(gè)稅”雖被緊急叫停，消費(fèi)者還是普遍認(rèn)為，政府出臺(tái)此政策以及信貸優(yōu)惠政策，傳遞了房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)所謂全面下跌的信號(hào)，因此許多觀望者紛紛下手。 專家：投資者不斷入市則是市場(chǎng)持續(xù)看好的另一信號(hào)。“投資者具有很高的市場(chǎng)敏銳度，往往會(huì)在市場(chǎng)大好之前提前入市布局。”陸海濤表示，目前已有大量的投資機(jī)構(gòu)、基金公司及大型房地產(chǎn)公司到重慶低調(diào)考察，未來(lái)幾個(gè)月，投資的效果將會(huì)顯現(xiàn)。 國(guó)務(wù)院“3號(hào)文件”早已明確了重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位，對(duì)于重慶而言，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是將以住宅為主，雖然海外基金、投資機(jī)構(gòu)都開(kāi)始在重慶尋找合適的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但是機(jī)構(gòu)是否會(huì)真正出手還有待觀察。 南京： 樓市“小陽(yáng)春”怪事一籮筐 現(xiàn)象：“怪事年年有，今年尤其多。”一邊是南京樓盤(pán)的熱銷場(chǎng)面，一邊是部分樓盤(pán)曝出前所未有的高退房率；開(kāi)發(fā)商一邊猛收定金，一邊卻又遲遲不肯與購(gòu)房者簽訂正式合同。“都是房?jī)r(jià)惹的禍。”有專家調(diào)侃分析說(shuō)，進(jìn)入牛年以來(lái)，南京樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，有回暖趨勢(shì)。此時(shí)，有開(kāi)發(fā)商“預(yù)謀”漲價(jià)，購(gòu)房者不買賬，于是怪事就出現(xiàn)了。 業(yè)內(nèi)人士：開(kāi)發(fā)商喊漲，購(gòu)房者忙著退房，這是目前南京在售樓盤(pán)的怪現(xiàn)象。“都是房?jī)r(jià)惹的禍。”一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的工作人員如是說(shuō)，近一段時(shí)期以來(lái)，南京樓盤(pán)的成交價(jià)格則很穩(wěn)定。所以從較高的退換房量和比較穩(wěn)定的成交價(jià)格來(lái)看，作為消費(fèi)者的買房人并沒(méi)有認(rèn)為樓市探底已經(jīng)結(jié)束，相反他們認(rèn)為樓市并未見(jiàn)底，所以不少人一發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)格上提便會(huì)立即退出。 專家：見(jiàn)樓市稍有好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商便動(dòng)了心思，不愿把房子再按照約定的低價(jià)賣給購(gòu)房人。這就是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商矛盾的主要原因。遇到這種情況，消費(fèi)者首先要搞清楚一點(diǎn)，那就是簽協(xié)議交定金的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的房子是否是處于可以銷售的狀態(tài)。如果當(dāng)時(shí)房子已經(jīng)可以銷售，那么購(gòu)房者完全可以通過(guò)起訴要求開(kāi)發(fā)商履行原定協(xié)議，簽訂銷售合同。如果當(dāng)時(shí)房子還處于手續(xù)不齊全的地方，那所簽訂的協(xié)議就沒(méi)有履行的依據(jù)，因?yàn)楹贤瑯?biāo)的物不合法，自然協(xié)議也是不合法的。所以購(gòu)房者最多是通過(guò)法院要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金。 市民：對(duì)于開(kāi)發(fā)商出爾反爾的反常行為，市民心里自有一桿秤，“我們是在房市低迷時(shí)繳納定金購(gòu)房的，如今房市有轉(zhuǎn)暖跡象，原樓盤(pán)也已明顯漲價(jià)。在這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商不簽訂購(gòu)房合同難道是想退定金，然后再高價(jià)賣房？” 成都:業(yè)內(nèi)稱房?jī)r(jià)不會(huì)瘋漲 現(xiàn)象：據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)，一季度，成都市中心城區(qū)成交商品住宅15249套，成為歷史上首個(gè)突破15000套的月份。今年前三個(gè)月，全市累計(jì)成交商品房600萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)78%。一季度成都市中心城區(qū)成交商品住宅15249套，樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，不過(guò)，相關(guān)人士分析認(rèn)為，雖然樓市回暖，但是不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)瘋漲的局面。 專家：“樓市回暖的原因，與一系列政策的出臺(tái)有著密切關(guān)系。”成都市房管局相關(guān)人士說(shuō)，“如央行百日內(nèi)5次降息。地方上，成都的配套措施也相繼出爐。如降低公積金貸款首付比例，將公積金貸款最高額度調(diào)整為40萬(wàn)元，最長(zhǎng)貸款期限可延長(zhǎng)到30年。” “房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)瘋漲。”針對(duì)不少市民擔(dān)心房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)瘋漲的情況，省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)毛勇說(shuō)：“現(xiàn)在有部分樓盤(pán)價(jià)格上漲，但是不可能出現(xiàn)瘋漲的狀況。從供求關(guān)系上看，目前成都還有一定的存量房需要消化。另外，成都已經(jīng)拍賣的土地，未來(lái)可供應(yīng)量還有三千萬(wàn)平方米，當(dāng)前供求關(guān)系還處于供大于求的情況。” 業(yè)內(nèi)人士：成都市從去年開(kāi)始大量的舊城改造也帶動(dòng)了剛性需求。“這些都是促使樓市回暖的原因。”相關(guān)人士也認(rèn)為，雖然成都的剛性需求得到釋放，但是改善型的項(xiàng)目還沒(méi)有完全復(fù)蘇。 辦法：毛勇表示，市民買房時(shí)若遇到銷售人員恐嚇性稱房?jī)r(jià)將上漲，市民可以從房子的體量來(lái)判斷，如果這個(gè)樓盤(pán)只有很少量房源，且價(jià)格、位置、戶型都很滿意，就可以下手；但是如果這個(gè)樓盤(pán)剛開(kāi)盤(pán)，還有一千多套房子，這種樓盤(pán)就不大可能漲價(jià)。 杭州：樓市銷量直逼歷史紀(jì)錄 現(xiàn)象：據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月杭州主城區(qū)的銷售量刷新了2007年5月的歷史第二(4913套)紀(jì)錄，僅次于2007年6月6692套的史上最牛紀(jì)錄。 專家：從城區(qū)的分布上來(lái)看，有4個(gè)城區(qū)憑借千套左右的成交量成為4月最熱門(mén)的區(qū)域。從成交的價(jià)格來(lái)看，萬(wàn)元單價(jià)的樓盤(pán)是這段時(shí)間最旺銷的產(chǎn)品。在目前樓市整體回暖的行情下，開(kāi)發(fā)商的品牌和品質(zhì)依然是占得市場(chǎng)份額最重要的因素。在2.5萬(wàn)套左右的存量房和不斷上市的新盤(pán)壓力之下，購(gòu)房者顯然有著更多的選擇權(quán)。 從高端樓盤(pán)的成交可以看出，樓市目前的回暖，依然是剛性需求在支撐。改善型需求和投資型需求依然保持著高度謹(jǐn)慎的觀望態(tài)勢(shì)。個(gè)盤(pán)表現(xiàn)方面，除了錢江新城的陽(yáng)光海岸和西湖區(qū)的香墅達(dá)到兩位數(shù)的成交量外，其他高價(jià)樓盤(pán)的表現(xiàn)依舊十分疲軟。而陽(yáng)光海岸和香墅在產(chǎn)品類型上，是目前樓市地段和產(chǎn)品類型都十分稀缺的產(chǎn)品。 武漢：郊區(qū)成交量略漲 現(xiàn)象：“五一到積玉橋看房，發(fā)現(xiàn)表面熱鬧、成交很少”，今年二季度開(kāi)始，中心區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，讓購(gòu)房人陶先生很心動(dòng)，但他想再等等，今后銷量回落后價(jià)格還能向下。不單是購(gòu)房者，不少受訪開(kāi)發(fā)商面對(duì)5月樓市也同樣信心不足，擔(dān)心樓市小陽(yáng)春會(huì)戛然而止。 業(yè)內(nèi)人士：有數(shù)據(jù)顯示，5月1日至4日，全市商品房銷量已達(dá)918套，明顯高于去年同期水平。克而瑞華中區(qū)域總經(jīng)理吳洋分析認(rèn)為，雖然中心區(qū)樓盤(pán)銷量有所下跌，但二環(huán)附近項(xiàng)目成交明顯放大、郊區(qū)人氣開(kāi)始小幅增長(zhǎng)，小陽(yáng)春會(huì)持續(xù)到5月、成交量仍將穩(wěn)定在一萬(wàn)套左右。 市民：“幾個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格與3月相比都漲了兩三百元，出手的人很少”， 利用五一假期到積玉橋看房的陶先生心情比較復(fù)雜，多數(shù)樓盤(pán)取消了優(yōu)惠讓他很失望，但同時(shí)買房的人明顯減少，讓他感到中心區(qū)房?jī)r(jià)可能二次下跌。 專家： “積玉橋、徐東片成交量的萎縮最為明顯，首先是因?yàn)閮r(jià)格回升以及優(yōu)惠活動(dòng)減少”，克而瑞市場(chǎng)分析師王松認(rèn)為只要價(jià)格保持穩(wěn)定，中心區(qū)項(xiàng)目的銷售不存在太大壓力，5月隨著一批新房源和優(yōu)惠活動(dòng)的推出，量跌的格局將會(huì)改變。 長(zhǎng)沙：“小陽(yáng)春”后不會(huì)“倒春寒” 后市謹(jǐn)慎樂(lè)觀 現(xiàn)象：通過(guò)對(duì)第27屆長(zhǎng)沙房交會(huì)的總結(jié)和分析，恒嘉地產(chǎn)近日公布了《2009春交會(huì)專題報(bào)告》，并認(rèn)為“長(zhǎng)沙樓市小陽(yáng)春后不會(huì)是倒春寒，但隨著后市供應(yīng)量的持續(xù)增加，后期樓市走勢(shì)仍然只能謹(jǐn)慎樂(lè)觀”。 由于市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷、市場(chǎng)存量較大（達(dá)600萬(wàn)平方米左右）、新盤(pán)上市量較少。剛剛過(guò)去的第27屆長(zhǎng)沙房交會(huì)上新項(xiàng)目屈指可數(shù)，只有楚天世紀(jì)城、愿景品格、旭輝藏郡、星城映像、麓谷林語(yǔ)等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目是作為新盤(pán)參展。恒嘉地產(chǎn)報(bào)告由此認(rèn)為，消化市場(chǎng)存量成為長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商當(dāng)前的主要目標(biāo)。 業(yè)內(nèi)人士：但恒嘉地產(chǎn)總經(jīng)理易建國(guó)認(rèn)為，目前市場(chǎng)上較為實(shí)惠，性價(jià)比較高的產(chǎn)品比較受消費(fèi)者的青睞，而價(jià)格較高的產(chǎn)品整體銷售情況較差，價(jià)格仍是目前打動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)買欲望的關(guān)鍵性因素之一。 專家：據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前長(zhǎng)沙首次購(gòu)房者所占比例達(dá)到70%以上，首次置業(yè)客戶成為目前市場(chǎng)的絕對(duì)主流客戶。同時(shí)，外地客戶也成為長(zhǎng)沙樓市主流客戶。從成交客戶構(gòu)成來(lái)看，在長(zhǎng)沙工作的外地客戶、湖南其他市州客戶以及省外客戶已經(jīng)占到了近六成。顯然，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，外地客戶將是支撐長(zhǎng)沙房地產(chǎn)持續(xù)繁榮的關(guān)鍵。 值得一提的是，由于樓市回暖且逐步穩(wěn)定，加上目前價(jià)格相對(duì)較為合理，部分長(zhǎng)線投資客戶結(jié)束長(zhǎng)達(dá)1年之久的觀望后，開(kāi)始出手。據(jù)恒嘉地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前成交客戶中，長(zhǎng)線投資型客戶所占比例在7%左右，說(shuō)明部分投資者已經(jīng)開(kāi)始回歸市場(chǎng)。但是由于價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)尚未明朗，短線投資客戶以及投機(jī)型客戶目前仍處于觀望狀態(tài)。 雖然長(zhǎng)沙市商品房需求市場(chǎng)較為旺盛，但目前仍有350萬(wàn)平方米以上的市場(chǎng)存量，而市場(chǎng)的回暖也將刺激新盤(pán)上市的步伐，預(yù)計(jì)下半年內(nèi)新盤(pán)上市量將達(dá)到450萬(wàn)平方米以上，加上目前的市場(chǎng)存量，下半年長(zhǎng)沙樓市的供應(yīng)量將在800萬(wàn)平方米以上。恒嘉地產(chǎn)報(bào)告認(rèn)為，長(zhǎng)沙樓市壓力依然非常大，市場(chǎng)形勢(shì)并不樂(lè)觀，尤其是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該保持理性，不能盲目樂(lè)觀。 市民：一名劉姓小姐表示，在此情景下自己對(duì)降價(jià)還始終抱有一絲希望，還會(huì)持幣觀望一陣再考慮是否出手。 |