| 2009年上半年長沙市房地產市場分析報告 |
| [作者]：長沙市房產研究中心 |
注：1.本報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產相關專業人士參考，屬內部研究成果，未經許可，不得公開發布。 2.本報告中涉及的新建商品房分類價格僅作本中心研究分析之用途，不是對外正式發布的價格數據。對外正式發布的房地產價格以市統計主管部門公布的相關數據為準。 2009年上半年，中央及長沙市政府為“保增長、擴內需、調結構”推行的一系列政策措施已經初見成效，從今年上半年各月情況來看，商品房、二手房成交量連續四月保持高速回升，6月份內五區商品房、二手房更是雙雙突破歷史最高水平，市場回暖態勢明顯。上半年全市（含郊縣）完成房地產開發投資214億元，同比減少2%，占全市固定資產投資的20%。商品房施工面積4484萬㎡，其中新開工面積643萬㎡，竣工面積527萬㎡，與去年同期比分別增長36%、-38%、67%。上半年我市（含郊縣）累計批準預售592萬㎡，同比減少29%；實現商品房銷售面積772萬㎡，銷售金額268億元，與去年同期相比分別增長63%、56%。。 PART 1 長沙市房地產市場基本情況 一、房產一級市場（新建商品房） （一）新建商品房累計供應和銷售總量分析 上半年全市新建商品房累計批準預售591.92萬㎡，同比減少28.95%，其中住宅批準預售535.67萬㎡，同比減少29.45%。分區劃來看，內五區新建商品房累計批準預售380.50萬㎡，同比減少32.37%，其中住宅批準預售345.49萬㎡，同比減少31.84%；四縣市新建商品房累計批準預售211.42萬㎡，同比減少21.82%，其中住宅批準預售190.18萬㎡，同比減少24.64%。 同期全市新建商品房累計銷售772.25萬㎡，同比增長62.82%，其中住宅銷售728.31萬㎡，同比增長76.76%。分區劃來看，內五區新建商品房累計銷售498.44萬㎡，同比增長43.34%，其中住宅銷售462.84萬㎡，同比增長58.81%；四縣市新建商品房累計銷售273.81萬㎡，同比增長116.34%，其中住宅銷售265.47萬㎡，同比增長120.15%。上半年全市新建商品房成交住宅與非住宅面積比例約為16.57：1。其中，內五區比值為13.00：1，四縣市比值為31.83：1。 表1 2009年上半年長沙全市及各區縣新建商品房、住宅供應情況 項目 區域新 建 商 品 房其中：住 宅 批準預售面積 �。ㄈf㎡）同比 �。�%）比例 �。�%）批準預售面積 （萬㎡）同比 �。�%）比例 �。�%） 全 市591.92 -28.95100.00 535.67 -29.45 100.00 其中開福區106.69 -22.85 18.02 103.82 -20.60 19.38 天心區46.50 -45.29 7.86 40.17 -47.58 7.50 雨花區126.36 -33.24 21.35 107.22 -34.98 20.02 岳麓區66.62 -42.51 11.25 62.17 -39.55 11.61 芙蓉區34.33 0.38 5.80 32.10 1.08 5.99 長沙縣109.00 -12.00 18.41 107.00 -8.00 19.97 望城縣43.81 -37.84 7.40 39.23 -43.92 7.32 瀏陽市31.53 -7.435.33 19.94 -21.223.72 寧鄉縣27.08 -35.58 4.57 24.01 -41.13 4.48 表2 2009年上半年長沙全市及各區縣新建商品房、住宅銷售情況 項目 區域新 建 商 品 房其中：住 宅 銷售面積 �。ㄈf㎡）同比 （%）比例 �。�%）銷售面積 �。ㄈf㎡）同比 （%）比例 �。�%） 全 市772.25 62.82 100.00 728.31 76.76 100.00 其中開福區81.83 11.14 10.60 78.91 22.18 10.84 天心區100.93 47.95 13.07 94.07 58.17 12.92 雨花區174.09 72.63 22.54 162.69 86.06 22.34 岳麓區82.14 45.19 10.64 77.14 80.08 10.59 芙蓉區59.46 22.67 7.70 50.01 34.84 6.87 長沙縣145.05 157.00 18.78 141.46 166.00 19.42 望城縣33.15 17.02 4.29 32.38 18.98 4.45 瀏陽市30.73 63.44 3.98 28.78 53.04 3.95 寧鄉縣64.88 182.13 8.40 62.85 193.91 8.63 �。ǘ┬陆ㄉ唐贩抗╀N對比（期間新建商品房批準預售面積：期間新建商品房實際銷售面積） 上半年全市新建商品房供銷比為0.77：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.74：1。分區劃來看，內五區新建商品房供銷比為0.76：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.75：1；四縣市新建商品房供銷比為0.77：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.72：1。從全市比值來看，供銷比進一步降低，表明市場上的相對存量繼續減少。 表3 2009年上半年長沙全市及各區縣新建商品房供銷對比 區域 項目開福區天心區雨花區岳麓區芙蓉區長沙縣望城縣瀏陽市寧鄉縣全市 新建商品房1.30 0.46 0.73 0.81 0.58 0.75 1.32 1.03 0.42 0.77 其中：住宅1.32 0.43 0.66 0.81 0.64 0.76 1.21 0.69 0.38 0.74 �。ㄈ┓鞘袌龆▋r類住宅供銷分析（非市場定價類住宅僅指單位集資建房、定向開發和經濟適用房） 上半年內五區非市場定價類住宅共批準預售4149套、49.78萬㎡，同比減少14.26%、18.54%；成交7016套，成交面積為83.09萬㎡，同比增長67.81%、69.34%，成交均價為2183元/㎡。6月內五區非市場定價類住宅共批準預售63套、0.96萬㎡，同比分別減少96.33%、95.26%，環比分別減少94.08%、94.18%；成交1575套，成交面積為22.38萬㎡，同比增長120.90%、171.98%，環比分別增長103.23%、123.30%，成交均價為1857元/㎡，環比下跌11.57%。 �。ㄋ模┬陆ㄉ唐贩砍山唤痤~、成交均價 上半年長沙市新建商品房銷售金額為268.27億元，同比增長55.69%，其中住宅成交金額為239.69億元，同比增長78.44%。分區劃來看，長沙內五區新建商品房銷售金額為194.85億元，同比增長37.66%，其中住宅成交金額為170.77億元，同比增長61.26%。四縣市新建商品房銷售金額為73.42億元，同比增長138.62%，其中住宅成交金額為68.92億元，同比增長142.46%。 上半年長沙全市新建商品房（含經適等）均價為3474元/㎡，其中住宅3291元/㎡；內五區新建商品房（含經適等）均價為3909元/㎡，其中住宅3690元/㎡；四縣市新建商品房（含經適等）均價為2681元/㎡，其中住宅2596元/㎡。 表4 2009年上半年長沙全市及各區縣新建商品房、住宅銷售均價、金額（含經適等） 項目 區域 新 建 商 品 房其中：住 宅 均價（元/㎡）金額（億元）均價（元/㎡）金額（億元） 全 市3474 268.27 3291 239.69 其中開福區4191 34.29 4060 32.04 天心區3590 36.24 3310 31.14 雨花區3865 67.29 3739 60.83 岳麓區3663 30.09 3495 26.96 芙蓉區4531 26.94 3960 19.81 長沙縣3081 44.69 3015 42.65 望城縣2856 9.47 2829 9.16 瀏陽市2032 6.24 1877 5.40 寧鄉縣2006 13.02 1862 11.70 二、房產二級市場（二手房） �。ㄒ唬┒址坷塾嫿灰卓偭糠治� 上半年，全市二手房成交面積179.22萬㎡，成交套數為15847套，成交金額為33.82億元，與去年同期相比分別增長45.33%、75.32%、28.47%；其中住宅成交124.97萬㎡，成交套數為13247套，成交金額為22.85億元，與去年同期相比分別增長82.56%、86.22%、95.81%。 分區劃來看，內五區二手房成交面積113.24萬㎡，成交套數為11651套，成交金額為26.72億元，與去年同期相比分別增長37.09%、62.66%、25.36%；其中住宅成交88.62萬㎡，成交套數為10349套，成交金額為18.71億元，與去年同期相比分別增長76.27%、78.77%、91.02%。四縣市二手房成交面積65.98萬㎡，成交套數為4196套，成交金額為7.10億元，與去年同期相比分別增長62.06%、123.63%、41.71%；其中住宅成交36.82萬㎡，成交套數為2898套，成交金額為4.14億元，與去年同期相比分別增長99.94%、118.79%、120.77%。 表5 2009年上半年長沙全市及各區縣二手房、住宅銷售情況 項目 區域二 手 房其中：住 宅 銷售面積 �。ㄈf㎡）銷售套數（套）銷售金額（億元）銷售面積 �。ㄈf㎡）銷售套數（套）銷售金額（億元） 全 市179.221584733.82124.971324722.85 其中開福區18.3421473.8716.0920503.24 天心區23.6719976.6215.0018853.10 雨花區29.6335036.9123.8229785.19 岳麓區20.3116693.8714.7413842.88 芙蓉區21.2823355.4518.9820524.30 長沙縣23.9512732.8913.059041.87 望城縣3.852690.532.612290.44 瀏陽市14.9516501.8010.9511801.00 寧鄉縣23.2310041.889.745850.83 （二）本月二手房交易量分析 6月長沙二手房成交面積39.38萬㎡，成交套數為3435套，成交金額為9.61億元，環比分別增長3.69%、1.87%、49.87%；其中住宅成交25.55萬㎡，成交套數為3094套，成交金額為5.06億元，環比分別增長-4.58%、7.62%、-0.07%。分區劃來看，內五區二手房成交面積28.03萬㎡，成交套數為2211套，成交金額為7.77億元，同比分別增長113.87%、84.56%、104.71%，環比分別增長24.31%、-13.46%、62.47%；其中住宅成交17.43萬㎡，成交套數為2031套，成交金額為3.85億元，同比分別增長91.74%、87.36%、102.08%，環比分別減少7.90%、8.22%和5.12%。二手房交易面積連續四月持續回升，當前交易量為近三年來單月交易最高值。四縣市二手房成交面積11.35萬㎡，成交套數為1224套，成交金額為1.84億元，環比分別增長-26.44%、49.82%和12.88%；其中住宅成交8.12萬㎡，成交套數為1063套，成交金額為1.20億元，環比分別增長3.44%、60.57%和20.43%。 表6 2009年6月長沙全市及各區縣二手房、住宅銷售情況 項目 區域二 手 房其中：住 宅 銷售面積 �。ㄈf㎡）銷售套數（套）銷售金額（億元）銷售面積 （萬㎡）銷售套數（套）銷售金額（億元） 全 市39.3834359.6125.5530945.06 其中開福區4.535021.033.744840.80 天心區9.063993.392.933790.64 雨花區6.755671.424.335320.99 岳麓區3.422630.782.782540.57 芙蓉區4.264801.153.643820.85 長沙縣5.163470.743.802530.61 望城縣0.88560.110.57450.07 瀏陽市3.456560.792.456470.38 寧鄉縣1.861650.201.301180.14 圖1 長沙內五區各月二手房、住宅銷售情況柱狀圖 �。ㄈ┒址坷塾嫿灰拙鶅r分析 上半年長沙全市二手房成交均價為1887元/㎡，同比下跌11.60%。其中，二手房住宅成交均價為1829元/㎡，同比上漲7.26%；分區劃來看，內五區二手房成交均價為2359元/㎡，同比下跌8.56%。其中，二手房住宅成交均價為2111元/㎡，同比上漲8.37%；二手房非住宅成交均價為3253元/㎡，同比下跌8.72%。四縣市二手房成交均價為1077元/㎡，同比下跌12.56%。其中，二手房住宅成交均價為1140元/㎡，同比上漲10.41%（注：長沙市二手房的交易申報成交價格與實際成交價有一定差距，本統計數據金額為計稅金額、均價為計稅金額/面積）。 表7 2009年上半年長沙全市及各區縣二手房、住宅銷售均價 項目 區域 二 手 房 （元/㎡）其中：住 宅 �。ㄔ�/㎡） 全 市18871829 其中開福區21092016 天心區27962067 雨花區23312179 岳麓區19041956 芙蓉區25622263 長沙縣12081435 望城縣13681693 瀏陽市1204913 寧鄉縣810853 �。ㄋ模┍驹陆灰拙鶅r分析 6月長沙全市二手房平均價格為2441元/㎡，環比上漲44.54%。其中，二手住宅平均價格為1980元/㎡，環比上漲4.72%。分區劃來看，內五區二手房平均價格為2773元/㎡，同比下跌4.28%，環比下跌30.70%。其中，二手住宅平均價格為2211元/㎡，同比上漲5.39%，環比上漲3.02%，二手房非住宅平均價格為3699元/㎡，同比下跌21.44%，環比上漲85.32%。四縣市二手房平均價格為1621元/㎡，環比上漲53.46%；其中，二手住宅平均價格為1483元/㎡，環比上漲16.43%。 表8 2009年6月長沙全市及各區縣二手房、住宅銷售均價 項目 區域 二 手 房 �。ㄔ�/㎡）其中：住 宅 �。ㄔ�/㎡） 全 市24411980 其中開福區22752149 天心區37452169 雨花區20992289 岳麓區22862055 芙蓉區26982334 長沙縣14401617 望城縣12221267 瀏陽市13561217 寧鄉縣10941081 圖2 長沙內五區二手房、住宅單月均價走勢圖 �。ㄎ澹┓慨a一、二級市場交易量對比分析 從成交面積上看， 上半年全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.31：1。其中，內五區房產一、二級市場累計交易量之比為4.40：1，比2008年全年比值增大0.42；四縣市房產一、二級市場累計交易量之比為4.15：1。 6月全市房產一、二級市場累計交易量之比為3.39：1，比5月比值縮小0.86。其中，內五區房產一、二級市場累計交易量之比為3.29：1，比5月比值縮小0.95；四縣市房產一、二級市場累計交易量之比為3.63：1，比5月比值縮小0.63。 �。┍驹露址烤W站房源采樣均價分析（數據采集自esf.0731fdc.com） 從出售采樣分析來看，6月份住宅類房源掛牌均價為4016元/㎡，環比上漲2.01%。其中，純住宅掛牌均價為4023元/㎡，環比上漲2.13%。商住兩用房掛牌均價為3603元/㎡，環比下跌4.68%。非住宅中，寫字樓類掛牌均價為4793元/㎡，環比下跌36.98%；門面掛牌均價為6015元/㎡，環比下跌39.06%。 從二手房出租采樣分析來看，6月份住宅類出租房源掛牌月均租金為13.39元/㎡，環比下跌2.76%。其中，純住宅掛牌月均租金為13.20元/㎡，環比下跌1.79%；商住兩用房掛牌月均租金為14.23元/㎡，環比下跌6.75%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為9.26元/㎡，環比上漲0.54%；一般裝修掛牌月均租金為12.08元/㎡，環比上漲10.22%；中等裝修掛牌月均租金為13.57元/㎡，環比下跌4.77%；豪華裝修掛牌月均租金為16.76元/㎡，環比下跌5.15%。非住宅中，寫字樓掛牌月均租金為26.10元/㎡，環比上漲7.54%；門面掛牌月均租金為41.94元/㎡，環比上漲8.29%。（注：價格僅為當期網上掛牌房源均價，并非市場整體均價）。 （七）房屋租售比 6月份，長沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價格之比（租售比）為1：292。 三、抵押情況統計分析 （一）累計抵押情況分析 上半年，全市共辦理抵押登記手續93188起，抵押面積2033.08萬㎡，貸款金額385.79億元，其中，辦理個人抵押登記手續90979起，抵押面積1362.21萬㎡，貸款金額258.42億元。分區劃來看，內五區共辦理抵押登記手續63013起，抵押面積1002.65萬㎡，貸款金額273.27億元，同比分別增長57.50%、45.67%、82.11%；其中，辦理個人抵押登記手續61695起，抵押面積702.92萬㎡，貸款金額184.49億元，同比分別增長56.93%、56.64%、84.74%。四縣市共辦理抵押登記手續30175起，抵押面積1030.43萬㎡，貸款金額112.52億元；其中，辦理個人抵押登記手續29284起，抵押面積659.29萬㎡，貸款金額73.93億元。 上半年，全市共辦理在建工程抵押976起，抵押面積453.61萬㎡，貸款金額67.69億元。其中，內五區共辦理在建工程抵押326起，抵押面積321.42萬㎡，貸款金額49.89億元，同比分別增長-12.60%、-2.31%、6.35%。四縣市共辦理在建工程抵押650起，抵押面積132.19萬㎡，貸款金額17.80億元。 �。ǘ┍驹碌盅呵闆r分析 6月份，長沙共辦理抵押登記手續21952起，抵押面積510.11萬㎡，貸款金額109.12億元，環比分別增長16.89%、41.73%、73.10%；其中，辦理個人抵押登記手續21388起，抵押面積320.51萬㎡，貸款金額68.60億元，環比分別增長16.02%、17.24%、34.04%。分區劃來看，內五區共辦理抵押登記手續14866起，抵押面積264.65萬㎡，貸款金額76.77億元，同比分別增長161.31%、197.39%、218.15%，環比分別增長20.05%、62.81%、78.95%；其中，辦理個人抵押登記手續14569起，抵押面積183.58萬㎡，貸款金額50.31億元，同比分別增長162.36%、189.79%、257.82%，環比分別增長19.61%、33.33%、38.98%。四縣市共辦理抵押登記手續7086起，抵押面積245.46萬㎡，貸款金額32.35億元，環比分別增長10.77%、24.37%、60.63%；其中，辦理個人抵押登記手續6819起，抵押面積136.93萬㎡，貸款金額18.29億元，環比分別增長9.03%、0.91%、22.10%。 6月份，長沙共辦理在建工程抵押380起，抵押面積98.23萬㎡，貸款金額13.70億元，環比分別增長420.55%、35.25%、39.80%。其中，內五區共辦理在建工程抵押64起，抵押面積66.33萬㎡，貸款金額10.39億元，同比分別增長33.33%、15.46%、34.76%，環比分別增長0.00%、29.86%、44.51%。四縣市共辦理在建工程抵押316起，抵押面積31.90萬㎡，貸款金額3.31億元，環比分別增長34倍、48.03%、26.82%。 四、6月土地市場分析(數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統) 表9 2009年6月長沙內五區土地供應和交易情況 區域 項目開福區天心區雨花區岳麓區芙蓉區全市 出讓情況宗 數4343317 面積（㎡）273522.717741.99212570.9108368.614614.89626819.1 成交情況宗 數1313311 面積（㎡）14741.6217741.994089.66108368.614614.89159556.77 金額（萬元）1330531710217167302717862 綜合地價水平值（元/㎡）902.212996.852496.54661.352071.181119.48 注：1、編號望掛的四宗土地，因所在區域在岳麓區境內，視為岳麓區出讓土地； 2、綜合地價水平值為面積加權算術平均值。 表10 2009年6月長沙內五區各用途土地成交情況 用途 項目全 市其 中 商業（綜合）住 宅工 業 成交宗數11443 成交面積（㎡）159556.7716393.5335455.83107707.41 成交金額（萬元）17862542464196019 綜合地價水平值 (元/㎡)1119.483308.621810.42558.83 6月，長沙內五區招拍掛出讓土地17宗，土地出讓面積62.68萬㎡，其中，商業（綜合）用地5宗，土地出讓面積1.85萬㎡；住宅用地9宗，土地出讓面積50.06萬㎡；工業用地3宗，土地出讓面積10.77萬㎡。 6月，長沙內五區土地實際成交11宗，成交面積15.96萬㎡，成交總價17862萬元，綜合地價水平值1119.48元/㎡，其中，商業（綜合）用地成交面積1.64萬㎡，成交金額5424萬元；住宅用地成交面積3.55萬㎡，成交金額6419萬元；工業用地成交面積10.77萬㎡，成交金額6019萬元。 PART 2 內五區新建純商品房市場供銷情況分析 五、新建純商品房供銷量分析 �。ㄒ唬┬陆兩唐贩抗⿷厔荩ㄔ露龋� 圖3 長沙內五區新建純商品房、住宅批準預售情況柱狀走勢圖 6月份，長沙內五區新建純商品房批準預售86.00萬㎡、7124套，同比減少27.12%、33.61%，環比增長101.83%、122.63%；其中住宅批準預售82.63萬㎡、6743套，同比減少21.30%、33.76%，環比增長103.22%、122.47%，占新建純商品房批準預售的比重為96.08%、94.65%，在良好銷售形勢驅使下，本月新建純商品房批準預售量環比有較大幅度增長。 �。ǘ┬陆兩唐贩夸N售趨勢（月度） 圖4 長沙內五區新建純商品房、住宅銷售情況柱狀走勢圖 6月份，長沙內五區新建純商品房銷售114.89萬㎡、11528套，同比增長136.38%、154.71%，環比增長39.75%、38.54%；其中住宅銷售109.28萬㎡、10616套，同比增長180.03%、198.03%，環比增長42.18%、37.92%，占新建純商品房的批準預售比重為95.12%、92.09%。備案銷售量連續四月環比持續高速上揚，本月備案銷售量更是創造了單月歷史最高值，商品房、商品住宅雙雙突破100萬㎡。 （三）新建純商品房供銷對比（期間新建純商品房批準預售面積：期間新建純商品房實際銷售面積） 6月份長沙內五區新建純商品房供銷比為0.75：1，其中商品住宅供銷比為0.76：1。開福區本月由于湘江世紀城商品房批準預售面積較大，達57.83萬㎡，商品房供銷比超過2.50；其他各區中，芙蓉區零新增批準預售，天心區僅批準預售1套（湘翰御舍）。從銷售來看，雨花區商品房銷量第一，超過35萬㎡；天心區、開福區商品房銷量超過20萬㎡，分居二、三位，芙蓉區商品房本月銷量最低，不及10萬㎡。 表11 2009年6月長沙內五區新建純商品房、住宅供銷對比（單位：萬㎡） 區 域 項 目開福區天心區雨花區岳麓區芙蓉區內五區 新建純商品房供61.380.0211.4813.120.0086.00 銷24.5428.3335.1417.309.58114.89 供銷比2.500.000.330.760.000.75 其中：住宅供60.290.0210.8111.510.0082.63 銷23.8026.9032.4517.009.14109.28 供銷比2.530.000.330.680.000.76 圖5 2008年以來各月長沙內五區新建純商品房、住宅供銷比例趨勢 從單月商品住宅供銷比來看，08年十二個月中有九個月供銷比在1以上，其中有五個月供銷比甚至超過2，這也直接導致了今年開發商對于新增上市的疑慮——今年上半年有四個月新建純商品房批準預售低于50萬㎡；但銷售量卻出乎預料出現好轉，2月后銷售量逐月攀升，6月銷售量更是突破歷史最高值。這一方面反映了當前市場上剛性需求仍在，只要價格適宜及有一定的優惠條件，市民的購房意愿仍然強烈；另一方面銷售的大幅回升也打造了一個雙贏局面，既讓市民在政策優惠下通過合適的價位購買到合適的居所，改善了自身的居住條件，又讓去年以來積累的存量商品房得到了盤活、消化，這將有利于開發商加速回籠資金，進行下一步開發，從而推進長沙房地產市場向前發展。今年上半年商品房供銷比是小于1的，但并不意味著整體市場供不應求，結合去年全年供銷量來看，當前市場供應仍然較為充足，但去年至今年上半年的總供銷比已經大大降低，并開始趨向供銷均衡。 六、新建純商品房銷售價格分析 �。ㄒ唬┬陆兩唐贩砍山痪鶅r走勢（累計） 圖6 長沙內五區新建純商品房、住宅累計均價走勢圖 上半年，長沙內五區新建純商品房均價為4254元/㎡，其中，商品住宅平均售價為4019元/㎡。從各區情況來看，芙蓉區均價最高，商品房、商品住宅均價分別達到4882元/㎡、4282元/㎡；岳麓區均價最低，商品房、商品住宅均價分別為3876元/㎡、3693元/㎡。 圖7 2009年上半年長沙內五區新建純商品房、住宅均價柱形圖 （二）新建純商品房成交均價走勢（月度） 圖8 長沙內五區新建純商品房、住宅單月均價走勢圖 6月份，長沙內五區新建純商品房均價為4031元/㎡，其中，商品住宅平均售價為3914元/㎡。天心區、岳麓區住宅均價環比有所降低。 圖9 2009年6月長沙內五區新建純商品房、住宅均價柱形圖 （三）新建純商品房期、現房量、價分析 上半年長沙內五區新建純商品房期房、現房成交量分別為367.01萬㎡、48.32萬㎡，同比增長47.67%、-3.38%，期房占總量的88.37%；商品住宅期房、現房成交量分別為351.25萬㎡、28.49萬㎡，同比增長65.13%、-3.56%，期房占總量的92.50%。 上半年長沙內五區新建純商品房期房、現房均價分別為4292元/㎡、3968元/㎡，其中，新建純商品房住宅期房、現房均價分別為4092元/㎡、3125元/㎡。 6月長沙內五區新建純商品房期房、現房成交量分別為105.38萬㎡、9.52萬㎡，同比增長173.05%、-5.25%，環比增長41.83%、20.35%，期房占總量的91.71%；商品住宅期房、現房成交量分別為102.91萬㎡、6.37萬㎡，同比增長198.11%、41.46%，環比增長41.67%、50.95%，期房占總量的94.17%。 6月長沙內五區新建純商品房期房、現房均價分別為4084元/㎡、3447元/㎡，環比下跌1.85%、11.52%；其中，新建純商品房住宅期房、現房均價分別為3972元/㎡、2986元/㎡，環比下跌2.19%、12.12%。 （四）商品住宅成交價格指數變化分析 2009年6月總體市場商品住宅成交價格指數為164.90點，較上月增長0.73點，今年以來，指數除在3月下降外，均保持上升趨勢，月均漲幅為1.47點。 圖10 2008年以來長沙市商品住宅成交價格指數趨勢圖 從面積子市場指數來看，今年6月，各面積段價格指數均上漲，特別是60㎡以下面積段價格指數出現較大反彈，較上月增長7.59點，其余面積段價格指數繼續上漲，增幅較平緩。今年以來，月均漲幅較大的是120-144㎡、144㎡以上面積價格段指數，分別為2.23點、2.59點，60㎡以下面積段價格指數月均漲幅最小，為0.69點。 圖11 面積子市場商品住宅成交價格指數 從板塊子市場指數來看，今年6月，東城板塊指數上升較快，較上月增長5.46點，但因其前幾個月的下滑，月均漲幅出現負增長，今年以來指數平均每月下降2.50點；北城板塊指數一直處于上漲趨勢，月均漲幅最大，平均每月增長4.13點。 圖12 板塊子市場商品住宅成交價格指數 七、新建純商品住房供求結構分析（按套數計） �。ㄒ唬┨仔徒Y構分析 1. 累計分析 上半年長沙內五區累計住房供應套均面積為107.23㎡，同比增大2.25%。從各戶型供銷結構來看，本期各套型總供銷比仍小于1，大于144㎡戶型供銷比略大，同期供應量超過銷售量約5%；60-90㎡、120-144㎡是我市內五區當前供銷量最大的戶型面積區間，供銷量占總量比均超過了20%，而銷售量更是呈現并駕齊驅之勢，這表明就面積套型來看，此兩面積段套型正是當前我市初次購房及改善型購房者的主力需求套型。90㎡以下中小戶型供應占比為43.93%，比去年同期增長3.93個百分點（不含經適等非市場定價類住宅）。 表12 2009年上半年長沙內五區新建純商品住宅戶型供銷關系分析表 項目 戶型供（套）比例（%）與去年同期比例差（%）銷（套）比例（%）與去年同期比例差（%）供-銷（套）供銷比 ≤60㎡511718.561.06717319.222.57-20560.71 60-90㎡699825.382.87913624.486.85-21380.77 90-120㎡501418.18-1.30737919.770.23-23650.68 120-144㎡560020.31-2.57899624.11-3.72-33960.62 ＞144㎡484817.58-0.06463212.41-5.932161.05 合 計27577100.000.0037316100.000.00-97390.74 2.本月分析 6月長沙內五區住宅供應套均面積為122.55㎡，環比縮小8.64%。本月住宅銷售繼續增加，除120-144㎡戶型供銷比略微超過1外，其他各套型供銷比均小于1。90㎡以下中小戶型批準預售占批準預售總量的14.74%，比例環比減少了9.57個百分點（不含經適等非市場定價類住宅）。本月批準預售仍以中、大戶型為主，而銷售120-144㎡、60-90㎡面積段戶型銷量基本相當，為我市當前銷售的兩大主力戶型面積區段。 表13 2009年6月長沙內五區新建純商品住宅戶型供銷關系分析表 項目 戶型供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供銷比 ≤60㎡1331.97202519.07-18920.07 60-90㎡86112.77234022.04-14790.37 90-120㎡171525.43209819.76-3830.82 120-144㎡261438.77254023.93741.03 ＞144㎡142021.06161315.19-1930.88 合 計6743100.0010616100.00-38730.64 �。ǘ﹥r位結構分析 1. 累計分析 從上半年住宅銷售的價位結構來看，3500-4000元/㎡價位段住宅銷售比例最高，達到了30.48%；其次為4000-4500元/㎡、3000-3500元/㎡價位段住宅，銷售比例在15%-20%之間；3000元/㎡價位段住宅銷售比例明顯縮小，僅占總銷售比例的10.25%；而4500-5000元/㎡價位段住宅銷售較為尷尬，僅占總銷售量的9.62%。與去年同期對比來看，3000元/㎡以下、4000元/㎡以上價位段住宅銷售比例均有所縮減，5000元/㎡以上住宅銷售比例縮減更是達到5個百分點，這表明隨著交通、配套設施、房屋品質等的逐步提升，低價位樓盤已經逐漸消失；而從較高價位樓盤來看，由于去年長沙商品房市場的巨大供應量，以及全國性房地產市場低迷態勢，使得房價上漲壓力得到普遍抑制，多數樓盤開始回歸主流價位，這在一定程度上促進了房價進一步向全市均價靠攏，同時，較為合理的價位在一定程度上吸引了更多購房，從而形成3500-4000元/㎡價位段住宅銷售獨占鰲頭的局面。 表14 2009年上半年長沙純商品住宅戶型銷售價位分析表（單位：套） 項目 戶型銷比例（%）與去年同期比例差（%） ≤2500元/㎡17584.71 -7.27 2500-3000元/㎡20675.54 -3.97 3000-3500元/㎡608916.32 4.96 3500-4000元/㎡1137430.48 12.60 4000-4500元/㎡702518.83 -0.55 4500-5000元/㎡35899.62 -0.73 ＞5000元/㎡541414.51 -5.04 合 計37316100.00 0.00 2.本月分析 從本月住宅銷售的價位結構來看，3500-4000元/㎡價位段住宅銷售量最大，接近總銷售量的30%；4000-4500元/㎡價位段住宅銷售量次之，超過總銷售量的20%；3000-3500元/㎡、>5000元/㎡住宅銷售量較為接近，均占總銷售量的15%左右。 表15 2009年6月長沙純商品住宅戶型銷售價位分析表（單位：套） 項目 戶型銷比例（%） ≤2500元/㎡7396.96 2500-3000元/㎡4484.22 3000-3500元/㎡164315.48 3500-4000元/㎡306728.89 4000-4500元/㎡213320.09 4500-5000元/㎡10419.81 �。�5000元/㎡154514.55 合 計10616100.00 八、經濟適用住房貨幣補貼情況 表16 長沙市經濟適用住房貨幣補貼情況表 區 屬已發放憑證數實際買房 8萬5萬小計戶數面積（㎡）金額（萬元） 芙蓉411512142361216107168.479673 天心444131347541371114573.4410656 雨花43746744411303112088.7710378.5 開福4433105354862106174600.2915499.6 岳麓31018313932107694765.497942 總計204642385228497072603196.4654149.6 截止6月底，長沙內五區共發放貨幣補貼憑證達22849戶，實際用于買房的有7072戶，購房總面積為60.32萬㎡，平均戶均面積為85.29㎡，絕大部分的購房者選擇了90㎡以下的戶型，而且地理位置基本在二環線以內；其中開福區貨補規模最大，已發放的憑證為5486戶，用于實際買房的有2106戶，購房總面積是174600.29㎡，金額是15499.6萬元。貨補政策的推行，增強百姓購買力，提高住房水平，有效解決了低收入無房戶、住房困難戶的住房問題，達到了預定的政策目的。 PART 3 本期長沙房地產市場的基本特征 �。ㄒ唬┥习肽耆行陆ㄉ唐贩颗鷾暑A售面積約為去年同期的七成，銷售面積為去年同期的1.6倍。6月長沙內五區新建純商品房批準預售面積上揚至80萬㎡以上，形成今年單月批準預售第二峰值；銷售面積連續四月大幅攀升，本月備案銷售量更是創造了單月歷史最高值，商品房、商品住宅雙雙突破100萬㎡。 �。ǘ�6月商品房簽約成交18570套，面積194.23萬㎡，環比分別減少10.29%、7.32%；住宅成交17311套，面積182.61萬㎡，環比分別減少11.97%、7.91%。。 �。ㄈ┥习肽�，長沙全市商品房、商品住宅均價為3474元/㎡、3291元/㎡，其中，內五區新建純商品房、商品住宅均價為4254元/㎡、4019元/㎡。6月份，內五區新建商品房、商品住宅均價為4031元/㎡、3914元/㎡。 �。ㄋ模�2009年6月總體市場商品住宅成交價格指數為164.90點，較上月增長0.73點，月均漲幅為1.47點。從各類子市場來看，本月60㎡以下面積段、東城板塊指數反彈，其余子市場指數繼續上漲，北城板塊指數月均漲幅最大，東城板塊指數月均漲幅仍然負增長。 （五）上半年全市二手房交易面積同比增幅超過45%，其中，內五區二手房交易連續四月持續回升，6月交易量更是達到自2006年以來單月最高值。 �。┥习肽晡沂袃任鍏^新建純商品住宅供銷量最大的戶型的面積區間是60-90㎡、120-144㎡，供銷量占總量比均超過了20%；90㎡以下中小戶型供應占比為43.93%，比去年同期增長3.93個百分點（按套數）。 （七）上半年我市內五區新建純商品住宅銷量最大的價位區間是3500-4000元/㎡，占總量的30.48%；其次為4000-4500元/㎡、3000-3500元/㎡價位段住宅，銷量分別占總量18.83%、16.32%（按套數）。 （八）6月長沙二手房純住宅掛牌均價為4023元/㎡，門面掛牌均價為6015元/㎡；純住宅掛牌月均租金為13.20元/㎡，門面掛牌月均租金為41.94元/㎡。 �。ň牛�6月商品住房租售比為1:292。 �。ㄊ┥习肽耆泄厕k理抵押登記手續93188起，抵押面積2033.08萬㎡，貸款金額達385.79億元。從內五區個人抵押來看，上半年抵押起數、面積、貸款金額同比增幅均超過50%以上，這也從另一個側面反映了上半年房地產市場形勢已經好轉。 �。ㄊ唬┙刂�6月底，長沙內五區共發放貨幣補貼憑證達22849戶，實際用于買房的有7072戶，購房總面積為60.32萬㎡。 （十二）6月份,長沙內五區共辦理退房432套，其中簽約退房302套，簽約退房率1.92%，環比降低0.37個百分點。 PART 4 下半年房地產市場的發展趨勢 �。ㄒ唬┖暧^經濟穩健發展，觀望氣氛逐漸消散 上半年中央及長沙市政府為“保增長、擴內需、調結構”推行了一系列政策措施，初見成效，下半年隨著各項政策的深入落實和積極應對變化的新政出現，宏觀經濟仍將保持良好的態勢，普通百姓的信心將得到進一步增強。長沙整體經濟的穩健和活力，房地產市場的健康，都將使普通百姓產生合理的市場判斷，觀望氣氛也將逐漸消散。 �。ǘ┌簿庸こ谭�步推行，有效需求有力激發 包括經適房貨補政策和棚戶區改造在內的安居工程政策的實施，一方面激活住房需求，增加市場需求，另一方面又為需求的實現提供了資金支撐，市場的需求變得有效和現實，帶來了上半年的市場交易的活躍。安居工程政策的穩步推行，政策作用的深入，普通百姓住房需求被喚醒的同時，購買力得到增強，下半年市場的有效需求將得到有力激發。 �。ㄈ┦袌稣w持續回暖，供銷矛盾逐漸緩解 上半年長沙房地產表現出市場價格平穩波動、市場銷售面積和銷售總額迅速攀升，市場交易日漸活躍，市場整體呈現回暖跡象。下半年將延續這一發展趨勢，市場整體持續回暖，房地產開發商的經營將更為穩健，對市場的預期更為合理，一方面調整新建樓盤的時間和規模，另一方面注重原有樓盤的銷售，加快市場對存量房的消化，供銷矛盾進一步緩解，促進長沙房地產的健康。 �。ㄋ模┑罔F效應逐步釋放，沿線樓盤開始升溫 地鐵作為城市新的交通形式，在緩解城市地面交通的同時，還能強化沿線土地的利用類型和方面，帶來商圈的組團發展。長沙地鐵規劃的出臺和地鐵的修建，將促進長沙房地產市場的分布格局，帶來沿線土地的開發和樓盤項目的建設。由于目前地鐵剛開始修建，社會各界對其了解和認識不夠，盡管如此，上半年地鐵沿線的部分樓盤仍價格出現上漲，大部分樓盤的成交量上升幅度都較大。下半年隨著地鐵效應逐步釋放，普通百姓對地鐵認知加強、開發商“地鐵盤”營銷力度的增強，下半年地鐵沿線樓盤將開始升溫，價格和成交量都將不同程度的上升。 （五）市場結構漸趨合理，地價房價平穩波動 上半年長沙市房地產一級市場平穩發展、二手房市場交易活躍、租賃市場發展迅速，全市房地產市場的一、二、三級市場在回暖背景下呈現不同的發展特點，三者之間的結構也得到了相對合理的調整。房地產市場結構也將在下半年延續這一趨勢，市場結構漸趨合理，房價也將在各方面的作用下，穩中有升。 長沙市房產研究中心 2009-7-2 |