| 2009年長沙房地產市場需求狀況問卷調查分析報告 |
| [作者]：長沙市房產研究中心高級分析師 ? |
因美國次貸危機引發的世界金融危機，造成了我國2008年地產業的寒冬，對我國國民經濟的快速、健康發展也帶來一定影響。2009年兩會的召開，針對經濟的宏觀形勢，以及中國房地產業的自身特點，中央政府強調建立住房保障體系、完善房地產市場結構，各地方政府認真貫徹中央的精神，出臺相關的政策，促進本區域房地產市場的健康穩定。作為中國發展最具活力的地區-長沙，長沙市政府結合本地的實際情況，出臺例如“經濟適用房貨幣化補貼”等政策，啟動大面積棚戶區改造，加快城市化的進程，促進本地的房地產市場發展。 在這一背景下，借中國長沙第二十七屆房交會召開之際，為了解目前長沙房地產市場的需求狀況，也為了解廣大置業者尤其是潛在置業者，對近期政府出臺的各項房地產相關政策措施的關注程度和認可程度，以及置業者的一些需求狀況，特向房交會的參觀者進行了為期四天的問卷調查。在這期間共發放問卷10000份，收回8796份，回收率為87.96%，其中有效問卷7965份，有效率為90.55%。 一、長沙房地產市場的現狀及發展 （一）對當前房價的態度 圖1 置業者對長沙當前房價的態度 從圖1可以看出長沙置業者對當前長沙房價的態度有一半的比例是認為正常，剩下的一半中，有47.58%認為偏高,只有2.42%認為偏低。從數據可以看出，在當前環境下，認為房價正常和偏高的比例是不相上下，只有少部分認為偏低，這種狀況也導致了市場目前仍然存在相當部分的觀望情緒，市場的大量需求未完全釋放。 （二）2009年長沙房地產市場發展形勢預測 圖2 置業者對長沙房地產市場發展總體形勢推斷 圖3 置業者對2009年下半年長沙房價的預測 圖2顯示有47.48%的置業者認為市場仍處于調整期，有47.38%的置業者認為市場將逐步回暖，只有5.14%的置業者認為可能會出現快速反彈。圖3則顯示置業者對下半年長沙房價的預測中，有接近一半的比例認為房價將與去年持平，其次是有20.45%的比例認為房價將下跌，認為房價將上漲的只占15.21%。兩組數據綜合，反映出長沙置業者對當期長沙房地產市場狀況的看法是比較理性的，與當前長沙市房地產市場的平穩發展、呈現回暖跡象，是比較相符的。 二、長沙市政府出臺相關政策措施對房地產市場的影響 （一）置業者對政策措施能否促進市場回暖的態度 圖4 置業者對政策措施能否促進市場回暖的態度 有77.62%比例的受訪者，認為政府的政策措施能促進市場回暖，只有22.38%的受訪者，認為政策措施對市場的回暖沒有幫助。這些說明，絕大部分置業者，在政府出臺大量宏觀調控措施的背景下，對市場回暖是充滿信心的，對政府也是充滿信心的。 （二）對經濟適用房貨幣化補貼的態度 圖5 置業者對經濟適用房貨幣化補貼的態度 長沙市政府在全國率先施行經濟適用房貨幣化補貼，這種政策在廣大普通百姓中產生巨大反響，有82.56%的受訪者，贊同政府的這項政策的實施，只有17.44%的受訪者不贊同，說明這項政策是符合民心，是有利于百姓福利的。 （三）棚戶區改造對長沙房地產市場的影響 圖6 棚戶區改造對長沙房地產市場的影響 長沙最近啟動的棚戶區改造，有53%的受訪者認為其對房地產市場產生的影響一般，認為影響大有33%，只有14%的受訪者認為有限。由于棚戶區改造的新政策剛剛推行，廣大置業者對政策不甚了解、政策精神領會不夠，加上新政策的宣傳還不夠到位，所以造成此結果。 三、潛在置業需求狀況 （一）自身置業概況 1.居住現狀 圖7 居住現狀 從圖7中可以看出，被調查者中與家人住一起、租房以及自購住房比例相當，分別占31.40%、31.50%以及37.10%。自購住房比例稍微偏高，與去年的33.29%相比，上升了約5個百分點，說明，在去年房地產市場寒冬期，有不少置業者進行置業買房；租房和與家人住一起的比例接近2/3，說明市場還有相當一部分住房需求需要得到滿足，市場的潛在需求還是比較旺盛的。 2.住房面積 圖8 目前的住房面積 從圖8的數據中可知，60-90㎡比例最大，占37.21%，與60㎡以下的比例合計，超過50%，說明一半居民的居住情況只能滿足其基本需求，表明市場上存在相當大潛在的改善性住房需求；30.91%的被調查者的住房面積在90-120㎡,說明他們的居住水平處于中等水平，能比較好的滿足他們的居住需要;120-144㎡以及144㎡以上的所占比例分別為10.96%、3.97%，這部分人群的居住情況處于中上水平。 （二）置業動機 1.置業計劃 圖9 今年是否置業購房 圖9顯示，被調查者中有56.88%打算今年買房，有28.10%的被調查者不確定，只有15.02%的被調查者不打算今年買房。這些數據表明，今年1-4月，長沙房地產市場呈現回暖跡象，是有強烈市場需求支撐的，56.88%就是最好證明；同時仍有部分置業者處于觀望狀態，只有少部分不計劃買房置業。 2.置業動機 圖10 置業動機 從圖10可以看出，置業動機中居于首位的是自住，比例達到55.91%，其次是改善性購房，達30.04%；第三位的是用以投資，比例僅為9.98%；剩下的是商用和其他，比例分別為0.87%、3.20%。說明長沙房地產的市場需求主要是自住性需求和改善性需求為主，投資性需求比例較低，反映出當前長沙房地產市場投機性小、泡沫少，比較合理健康，對市場的預期將是穩健合理的。 （三）潛在置業行為 1.價格承受區間 圖11 價格承受區間 圖11顯示，多數被調查者對價格的心理承受區間在3000-4000，比例達60.66%，比去年相同區間的54.21%比例，還增加了6.45%；其次是3000元以下的比例是28.20%，這一比例與去年的17.46%相比，增加了10.74%，增幅較大；4000-5000以及5000以上的比例分別為10.17%和0.97%，與去年相比，都有一定幅度下降。這一情況一方面表明置業者的相對購買力并沒有增強，另一方面也說明在今年形勢下，置業者對今年房價的預期不會高于去年。 2.住房面積與戶型偏好 圖12 住房面積偏好 圖13 房屋戶型傾向 被調查者中偏好購買面積在90-120㎡的房屋的三居室，比例為45.06%、49.22%，這部分人群大部分居住在60-90㎡，這種偏好，反映了他們改善性住房的要求；其次是住房面積在60-90㎡區間的二居室，分別占比31.30%、34.98%。今年住房面積偏好在90 ㎡以下的比例合計為37.794%，但市場的實際需求與國六條要求的90 m2以下戶型供應量應占總供應量的70%以上仍然存在較大的矛盾，延續了近幾年的偏好趨勢。 3.房源性質 圖14 潛在的置業房源 從圖14中可以看出，被調查者中有53%偏好購買商品房，有19%無固定偏好，有13%偏好購買二手房，只有9%的偏好購買保障性住房。這一系列數據顯示，商品房的品質在市場中具有比較強的競爭力，二手房市場有待發展和活躍，保障性住房由于其政策性，對購房人的資格有較多限制，所以在市場的競爭中處于弱勢。 4.置業區域 圖15潛在的置業區域 對潛在置業區域的調查顯示，南城區域仍然是購房者的首選，達37.40%，居第二位的是河西區域，比例為23.74%，剩下的是東城、星沙及北城區域，比例分別為20.45%、9.01%和5.33%。省政府南遷以及“長株潭“一體化的輻射，帶來南城區域城市基礎設施的建設和完善、配套設施的齊全，成為置業者的首選；河西先導區的建設以及岳麓學府良好的人文環境和自然環境，越來越備受置業者的青睞；東城盡管是老城區，但作為商業中心區，在區域競爭中，具有很強競爭力，并且隨著區位和交通的升級、舊城區的改造， 居住品質也正在改善。 （四）影響置業的外部因素 1.置業信息來源 圖16 置業信息來源 從置業者獲取置業信息的來源渠道看，在各種媒介的比較中，排在第一位是長沙房地產聯合網，比例為39.73%，與去年相比，比例上升了6.10%，充分顯示出其在長沙房地產市場信息發布的權威性和門戶地位，并且隨著網絡的進一步發展，影響力將有更大的擴展；其次是電視，比例為17.73，由于房地產市場目前的調整期，各大房地產開發商都加大了電視這一受眾面廣的媒介宣傳；長沙樓市由于其直投等因素的作用，比例為15.89%；平面報刊在房地產開發商加大宣傳投入的背景下，比例由去年的11.78%，略微上漲到今年的12.11%。 2.置業關注因素 圖17 置業關注因素 從圖17中容易看出，置業考慮的前三個因素為價格、交通和地理位置，比例分別為25%、14%以及13%。不難理解這種狀況，置業者都追求房屋的質優價廉，價格是第一位，交通的便利和地理位置的優越，又能較好降低生活和工作成本。 3.房屋裝修的關注度 圖18 房屋裝修得關注度 關于住房的裝修情況，46.22%的被調查者傾向毛坯房，他們希望可以按照自己的方式個性化裝修。29.36%的被調查者傾向購買現成的裝修房，省時又省心，拿到房門鑰匙就可以直接搬進去住，不用花時間和心思操心裝修過程中的各種問題。24.42%的被調查者對住房的裝修情況并沒有明確的要求，關鍵是要對住房滿意。 四、2009年長沙房地產市場需求趨勢基本判斷 政府政策的制定必須以市場為基礎，才能切實有效，本次問卷調查，為政府制定房地產市場相關政策措施能提供良好的信息參考，并透視出當前市場的基本運行狀況。從這次問卷調查中，市場呈現出以下幾方面發展趨勢： （一）市場需求依然潛力巨大。調查中顯示有56.88%的置業者計劃今年買房，這部分需求將在“經濟適用房貨幣化補貼”等政策的引導下，得到良好的釋放。同時市場上仍然存在一定比例的觀望者，這部分人群將會隨著樓市回暖跡象的逐步呈現、政府調控措施效應的明顯顯現以及開發商對市場采取的積極手段，增強市場信心、增大市場需求。 （二）市場上的需求將仍以自住型為主。這種特征延續了長沙房地產市場慣有的特點-以自住和改善性購房為主要目的，而買房置業用于投資的較少。反映出長沙房地產投機較少、泡沫較小，市場比較穩健健康。 （三）置業者買房仍然將傾向于購買90-120㎡的三居。調查顯示大部分人居住在90㎡以下，購房的目的大多是為了提高住房面積、改善居住條件。所以，市場上90-120㎡的三居在市場仍然具有較強的競爭力。市場的實際需求與國六條要求的90㎡以下戶型供應量應占總供應量的70%以上仍然存在較大的矛盾，這一趨勢近幾年仍將延續。 （四）購房區域的首選依舊將是南城區域，但其他區域的選擇傾向性正在加強。原先由于省政府南遷以及長株潭一體化等政策作用，導致南城在購房區域的選擇中一枝獨秀。但近年來，在政府注重區域平衡發展的思想作用下，河西先導建設區、東城的舊城改造等政策措施推行，其他區域的綜合環境得到改善、區域競爭力得到增強，在這一背景下，置業者開始關注其他區域。 （五）長沙房地產聯合網在本區域作為房地產信息發布的權威性和宣傳的主導型更加突出。從本次房交會的調查顯示，大部分調查者都是通過長沙房地產聯合網來了解置業信息，并且伴隨網絡的發展，這特征將更加突出，而一些傳統媒介，影響比例都有一定幅度的降低。值得注意的是長沙樓市等直投刊物，在此次調查中，影響力明顯的上升，說明大家都在關注這本專業性的刊物，范圍越來越廣泛。 （六）隨著政策進一步貫徹落實，棚戶區改造對房地產市場的影響將逐步深入，效果也將逐漸顯現；經濟適用房貨幣化補貼政策也將更進一步顯示出作為市場交易助推器的作用。 (七)市場開始出現回暖跡象，盡管還有一定比例的觀望情緒。從此次調查中發現，在當前的市場狀況下，置業者對長沙房價的態度是理性的，并且有較大比例的受訪者打算今年買房，結合今年1-5月長沙房地產市場呈現出的特征，說明長沙房地產市場在今年后期仍將延續前期的特征，逐步回暖、穩健發展。 |