| 2009年一季度中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
| [作者]：長沙市房產(chǎn)研究中心首席分析師 ? |
2009年一季度，全國很多城市房地產(chǎn)市場都傳來了“小陽春”的信號，但是否是真的“小陽春”，一時(shí)卻撲朔迷離。有支持的，也有反對的，當(dāng)然，更多的則是持懷疑態(tài)度。那么，真實(shí)情況究竟是什么，就讓我們用數(shù)據(jù)來解答： 一、城市發(fā)展情況比較 1.經(jīng)濟(jì)總量比較 GDP是指一個(gè)國家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 表1 2009年一季度中部六省會(huì)城市GDP總量比較 （單位：億元、%） 序號123456 城市武漢鄭州長沙南昌合肥太原 GDP888.18 690.20 673.04 372.23 334.31 309.70 同比增長9.50 4.40 13.10 11.80 14.90 -0.80 從經(jīng)濟(jì)總量來看，2009年一季度六城市明顯分為三大陣營：武漢第一，GDP接近900億元；鄭州、長沙位于第二陣營，GDP在600~700億元；南昌、合肥、太原位于第三陣營，GDP在300~400億元。從同比增幅來看，除太原因產(chǎn)業(yè)調(diào)整GDP出現(xiàn)負(fù)增長外，其他各市GDP同比增幅均超保持正增長，其中長沙、南昌、合肥同比增幅超過10%。長沙GDP總量在中部六省會(huì)中居于第三位，增幅居第二位，總體經(jīng)濟(jì)形勢相對較好。 2.全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 表2 2009年一季度中部六省會(huì)城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比較 （單位：億元 %） 序號123456 城市合肥武漢長沙鄭州南昌太原 固定資產(chǎn)投資額531.53 426.32 360.51 310.00 175.53 38.40 同比增長36.40 17.00 29.80 27.00 41.00 -0.26 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，本季度各城市投資額均相差較大，存在明顯梯度關(guān)系。合肥、武漢分別突破500億元、400億元；長沙突破350億元，而鄭州剛剛300億元出頭；南昌接近200億元，而太原則低于50億元。從同比增幅來看，太原全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)負(fù)增長，南昌、合肥同比增幅在40%左右，長沙、鄭州同比增幅則接近30%。一季度，長沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增幅均在中部六省會(huì)中居第三位。 二、房地產(chǎn)市場情況比較 （一）市場預(yù)期指標(biāo) 1.房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配，容易導(dǎo)致市場供過于求。 圖1 2009年一季度中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較（單位：億元） 從房地產(chǎn)投資規(guī)模來看，武漢居于首位，比第二位（長沙）房地產(chǎn)投資多19%；長沙、合肥、鄭州處于第二梯隊(duì)，房地產(chǎn)投資額在60~80億元；南昌、太原房地產(chǎn)投資量則相對較小，南昌剛剛超過20億元，太原則低于10億元。從同比增幅來看，各市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額增幅明顯降低，除南昌外，其他各市投資額增幅均低于10%，大大低于2008年房地產(chǎn)投資同比增幅。長沙房地產(chǎn)投資額在中部六省會(huì)中居于第二位，同比增幅居于倒數(shù)第二位。 2.房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。參照長沙市房地產(chǎn)市場健康狀況測度體系，比值在22%-30%為正常，30%-37%、15%-22%為基本正常，大于37%、小于15%為異常。 表3 2009年一季度中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比例 （單位：億元 %） 序號123456 城市太原武漢長沙鄭州合肥南昌 房地產(chǎn)投資額9.0194.6179.40 63.4578.9322.14 社會(huì)固定投資額38.40 426.32 360.51 310.00 531.53 175.53 房地產(chǎn)占固定投資比例23.46 22.19 22.02 20.47 14.85 12.61 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，除合肥、南昌房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例稍微偏低外，其他各市均處于基本正常以上水平。同時(shí)我們也可以看到，除太原外，今年一季度各市房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例與2008年相應(yīng)比值相比都出現(xiàn)了降低現(xiàn)象，這也基本與上期預(yù)測相一致。 3.商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及未來商品房市場供應(yīng)的重要指標(biāo)。因當(dāng)前數(shù)據(jù)僅為一季度數(shù)據(jù)，故其間比例關(guān)系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。 表4 2009年一季度中部六省會(huì)城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 （單位：萬㎡ %） 序號123456 城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原 新開工面積487.63 392.70 216.20 211.99 65.73 30.83 同比增長18.0517.10-36.40-27.70-28.20-45.91 施工面積2058.62 3799.30 2974.00 2910.53 928.00 515.99 同比增長8.7062.402.1019.5044.1015.69 竣工面積56.87 322.90 73.50 146.14 110.54 30.86 同比增長41.0877.2035.701.00223.7029.39 從新開工面積來看，武漢居于首位，新開工面積接近500萬㎡；長沙第二，新開工面積接近400萬㎡；合肥、鄭州新開工面積接近，面積在200~220萬㎡；南昌、太原相對較低，新開工面積低于100萬㎡。 從施工面積來看，長沙施工面積最大，一季度施工面積接近3800萬㎡；其次為合肥、鄭州，施工面積在2900~3000萬㎡；再次為武漢，施工面積略超過2000萬㎡；南昌、太原位于最末，施工面積低于1000萬㎡。 從竣工面積來看，一季度長沙竣工面積最大，超過300萬㎡；其次為合肥、南昌，竣工面積在100~150萬㎡；武漢、鄭州、太原竣工面積較小，低于100萬㎡。 從三大數(shù)據(jù)來看，一季度長沙施工面積、竣工面積均位列中部六省會(huì)榜首，新開工面積也僅低于武漢，這表明就當(dāng)前城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模來看，長沙在中部六省會(huì)中在建規(guī)模最大，也喻示著將來商品房市場供應(yīng)量仍將較高。 （二）市場即期指標(biāo) 1.市場規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的交易規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。 表5 2009年一季度中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場規(guī)模比較 （單位：萬㎡ % ） 序號123456 城市武漢鄭州長沙合肥南昌太原 批準(zhǔn)預(yù)售面積108.90103.59125.9658.0338.2142.90 同比增長-16.73-49.46-41.27-31.19-44.7735.55 銷售面積226.03194.95181.02180.2106.9849.31 同比增長48.4568.852.82-27.09214.95185.86 從供應(yīng)量來看，一季度長沙、武漢、鄭州商品房批準(zhǔn)預(yù)售量超過100萬㎡，其中長沙第一，批準(zhǔn)預(yù)售面積超過125萬㎡；合肥、太原、南昌均低于100萬㎡，其中，南昌、太原低于50萬㎡。 從銷售量來看，一季度武漢銷售面積超200萬㎡；鄭州、長沙、合肥銷售面積在180~200萬㎡；南昌銷售面積略超100萬㎡，太原則低于50萬㎡。長沙銷售面積181.02萬㎡，位列第三位。 從增長速度來看，批準(zhǔn)預(yù)售同比除太原正增長外，其他各市批準(zhǔn)預(yù)售面積同比均出現(xiàn)較大幅度下降，最大為鄭州，同比降幅達(dá)49.46%；降幅在30%-50%的有鄭州、南昌、長沙、合肥，降幅最低為武漢，同比降幅在20%以內(nèi)；長沙降幅居于第三位，同比減少41.27%，批準(zhǔn)預(yù)售同比下降幅度較大。而商品房銷售除合肥外，同比均實(shí)現(xiàn)了正增長，特別是南昌、太原銷售同比激增，銷售量接近或超過去年同期的三倍；長沙銷售量同比僅2.82%，但銷售形勢已開始好轉(zhuǎn)。這表明自去年下半年開始實(shí)施的房地產(chǎn)市場銷售促進(jìn)措施效果明顯，各地房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)不同程度回暖。 2.商品房供銷比比較 即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場實(shí)際供應(yīng)與實(shí)際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價(jià)格將上揚(yáng)。 表6 2009年一季度中部六省會(huì)城市商品房供需比 （單位：萬㎡ ） 序號123456 城市太原長沙鄭州武漢南昌合肥 批準(zhǔn)預(yù)售面積42.90125.96103.59108.9038.2158.03 銷售 面積49.31181.02194.95226.03106.98180.2 供銷比0.87 0.70 0.53 0.48 0.36 0.32 從數(shù)據(jù)來看，去年批準(zhǔn)預(yù)售量和銷售量之間的巨大反差，已經(jīng)對開發(fā)商的銷售信心造成了一定影響，部分開發(fā)商推盤時(shí)間開始推后，這導(dǎo)致一季度批準(zhǔn)預(yù)售量隨之減少；但從實(shí)際銷售來看，各地因房地產(chǎn)政策利好、開發(fā)商促銷幅度增大及房價(jià)出現(xiàn)了一定松動(dòng)，多數(shù)地方銷售出現(xiàn)回暖勢頭，這直接導(dǎo)致了當(dāng)前供銷關(guān)系逆轉(zhuǎn)，市場上消化了較多存量。長沙供銷比為0.70：1，居于中部六省會(huì)中第二位。 3.房地產(chǎn)一、二級市場成交量之比 反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。 表7 2009年一季度中部六省會(huì)城市房產(chǎn)一二級市場成交量之比 （單位：萬㎡ ） 序號123456 城市合肥鄭州長沙南昌武漢太原 商品房180.2194.95181.02106.98226.0349.31 二手房19.2238.6442.2427.9164.3714.94 比值9.38 5.05 4.29 3.83 3.51 3.30 從上表數(shù)據(jù)來看，除合肥、鄭州房產(chǎn)一二級市場成交量之比較大外，其他各市均位于基本正常及以上水平。就二手房交易量來看，武漢最高，一季度成交面積達(dá)64.37萬㎡，太原最低，一季度成交面積僅14.94萬㎡，長沙二手房成交42.24萬㎡，在中部六省會(huì)中居第二位。 （三）市場價(jià)格與貸款指標(biāo) 1.市場價(jià)格及增幅比較 該指標(biāo)反映各城市房價(jià)和房價(jià)增幅是否合理。 表8 2009年一季度中部六省會(huì)房地產(chǎn)市場價(jià)格比較 （單位：元/㎡ %） 序號123456 城市武漢太原鄭州合肥南昌長沙 商品房均價(jià)527946704421437542273961 同比 增長-0.22-14.29-3.0517.66-11.59-2.32 住宅 均價(jià)498641904220401039983610 同比 增長1.26-5.578.4015.49-9.96-2.34 （注：均為含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開發(fā)、集資建房等的均價(jià)） 從商品房價(jià)格來看，除合肥外，各市商品房均價(jià)同比均出現(xiàn)不同程度下跌，最高為太原，商品房均價(jià)同比下跌14.29%；長沙均價(jià)下跌2.32%，跌幅較小。從商品住宅價(jià)格來看，太原、南昌、長沙同比下跌，武漢、鄭州、合肥同比仍呈上揚(yáng)。從商品房均價(jià)和住宅均價(jià)來看，長沙位居倒數(shù)第一，價(jià)格洼地現(xiàn)象依然明顯。 2.房價(jià)增長率與GDP增長率 商品住宅價(jià)格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價(jià)上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場的運(yùn)行軌跡，當(dāng)比值大于1表明增長過快，大于1.8時(shí)，表明房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲不正常，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。 表9 2009年一季度中部六省會(huì)城市房價(jià)增長率與GDP增長率 （單位：%） 序號123456 城市太原鄭州長沙合肥南昌武漢 住宅價(jià)格 增長率-5.578.4-2.3415.49-9.961.26 GDP增長率-0.80 4.40 13.10 14.90 11.80 9.50 從住宅價(jià)格增長率和GDP增長率對比來看，除鄭州、合肥住宅價(jià)格增長率略高于GDP增長率外，其他四省會(huì)均出現(xiàn)房價(jià)漲幅低于GDP增幅的情形，這表明自去年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷狀態(tài)后，在價(jià)值規(guī)律的影響下，各城市的房價(jià)上漲壓力都得到有效抑制，部分城市房價(jià)開始出現(xiàn)下挫，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)已顯著降低。 3.房價(jià)增長率與CPI增長率 房價(jià)增長率與CPI增長率，反映了房價(jià)的增幅與CPI的增幅的速度關(guān)系，可以用來判斷房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅是否過快或過慢。 表10 2009年一季度中部六省會(huì)城市房價(jià)增長率與CPI增長率之比 （單位：%） 序號123456 城市南昌長沙太原武漢合肥鄭州 住宅價(jià)格 增長率-9.96-2.34-5.571.2615.498.4 CPI增長率-0.40 -0.20 -1.20 -0.80 -3.00 -0.70 從上表數(shù)據(jù)來看，各地CPI增幅均出現(xiàn)了不同程度下滑。房價(jià)增幅和CPI增幅對比來看，南昌、長沙、太原房價(jià)跌幅高于CPI跌幅；武漢、合肥、鄭州房價(jià)仍有上揚(yáng)，增幅高于CPI增幅。就長沙而言，房價(jià)跌幅高于CPI跌幅，將有助于促進(jìn)市場交易，平抑房價(jià)。 4.房價(jià)收入比 人均可支配收入與房價(jià)比可以在一定程度上反映城市房價(jià)是否合理，同時(shí)，也可以反映一個(gè)城市的購買能力。根據(jù)國際比較公認(rèn)的說法，房屋價(jià)格與年收入比在6以內(nèi)比較合適。 表11 2009年一季度中部六省會(huì)城市房價(jià)與收入比 （單位：元） 序號123456 城市太原武漢南昌鄭州合肥長沙 30㎡房價(jià)125700149569119937126600120289108300 1季度可支配收入412452684240454248656170 預(yù)計(jì)年可支配 收入164952107316960181661946024680 房價(jià)收入比7.62 7.10 7.07 6.97 6.18 4.39 根據(jù)我國對小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30㎡。從表中我們可以看到，房價(jià)收入比最大值為7.62，出自太原市；最小值為4.39，出自長沙市。從數(shù)據(jù)來看，各市房價(jià)收入比都有所降低，長沙已連續(xù)在2008年、2009年一季度房價(jià)收入比持續(xù)低于國際公認(rèn)6以下，房價(jià)基本已達(dá)市民可接受水平。 三、對當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結(jié)論 （一）根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)向好，擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃已初見成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)積極變化，形勢比預(yù)料的好。體現(xiàn)在中部六省會(huì)，主要表現(xiàn)在國家2008年末的四億元經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃的推動(dòng)下，各市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資均穩(wěn)步增長，除太原外，各市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長均較高，但因房地產(chǎn)業(yè)大環(huán)境整體仍處于下滑或部分回暖階段，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例已經(jīng)出現(xiàn)顯著降低，這也與上期預(yù)測基本一致。 （二）各市新開工面積同比增幅下降，但施工面依然較寬，竣工面積同比增幅較大。六省會(huì)中，除武漢、長沙外，其他各市新開工面積同比均呈負(fù)增長，且武漢、長沙雖仍有正增長，但增幅遠(yuǎn)低于去年同期增幅；施工面依然較寬，除南昌、太原外，其他各市同時(shí)在建面積超過2000萬㎡，長沙更是超過3000萬㎡；竣工面積同比增幅也較大，除合肥外，其他各市同比增幅均超過29%以上。這表明在當(dāng)前房地產(chǎn)市場前景仍不太明朗的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)熱受到了明顯抑制；但之前存量仍在，預(yù)計(jì)未來商品房上市量仍將較高。 （三）各市地方性房地產(chǎn)新政效用明顯，大部分城市房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。隨著各地房地產(chǎn)新政的促進(jìn)作用進(jìn)一步顯現(xiàn)，除合肥外，其余五城市房地產(chǎn)市場銷售均實(shí)現(xiàn)正增長，特別是南昌、太原銷售同比激增，銷售量接近或超過了去年同期的三倍。這表明在當(dāng)前形勢下，各市針對房地產(chǎn)市場的促進(jìn)措施已經(jīng)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了良好的促進(jìn)作用，觀望態(tài)勢開始消減，房地產(chǎn)銷售形勢得以扭轉(zhuǎn)。 （四）一季度各市供銷比均小于1，這是供給銷售態(tài)勢逆向運(yùn)動(dòng)的必然結(jié)果。由于房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)，多數(shù)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場預(yù)期都較為悲觀，這也使得一季度批準(zhǔn)預(yù)售量出現(xiàn)明顯降低；但在各市地方性房地產(chǎn)促進(jìn)政策的作用下，房地產(chǎn)市場明顯向好，銷量的提高更多在于促進(jìn)了存量商品房的銷售，供銷關(guān)系也因此出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。 （五）房價(jià)同比有所下調(diào)，房價(jià)收入比繼續(xù)降低。由于各市房價(jià)漲幅減緩，部分城市房價(jià)開始出現(xiàn)一定下跌，但同期居民年可支配收入繼續(xù)增長，各市房價(jià)收入比均出現(xiàn)不同程度下降，長沙房價(jià)收入比更是連續(xù)在2008年、2009年一季度兩次低于國際公認(rèn)合理水平，這表明隨著房價(jià)的理性回歸及居民收入的增長，房價(jià)已經(jīng)越來越接近各市居民平均可承受水平。 （六）綜合來看，當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場在中部六省會(huì)中處于中等水平。GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資居于六省會(huì)第三位，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資居于第二位，商品房銷售面積居于第三位，二手房成交面積居于第二位，各指標(biāo)位于二、三位之間，這個(gè)成績基本可以表明長沙房地產(chǎn)市場成長度在中部城市中還是較高的。但從另一方面來看，長沙新開工面積第二，施工面積、竣工面積第一，批準(zhǔn)預(yù)售面積第一，幾個(gè)指標(biāo)在一、二位之間，這正是長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展較為超前的表現(xiàn)，同時(shí)也易使長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供給過大（相對于城市人口）而銷量不足的問題，特別是在樓市觀望期更為明顯。這就需要政府在以后制定房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)劃時(shí)，要更多考慮城市人口與未來房屋需求的關(guān)系，制定并執(zhí)行嚴(yán)格的商品房供應(yīng)計(jì)劃，避免因市場導(dǎo)向的自發(fā)性帶來的無序性，形成嚴(yán)重的供大于求現(xiàn)象。 （七）房地產(chǎn)市場形勢依然嚴(yán)峻。從各市房地產(chǎn)市場情況來看，當(dāng)前市場上有所回暖的只是銷售量，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅則出現(xiàn)較大回落。從我市情況來看，隨著房貸利率及稅費(fèi)優(yōu)惠、經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼貨幣化的實(shí)施，使得我市部分邊緣需求轉(zhuǎn)化成實(shí)際需求，商品房庫存得到了更多消化，形成了媒體所說的“小陽春”。但我們更應(yīng)當(dāng)清醒的認(rèn)識到房地產(chǎn)投資對未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性，房地產(chǎn)投資增幅出現(xiàn)下滑，施工面積和竣工面積卻仍有較大增長，這將給未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添更多變數(shù)，因此，對于未來房地產(chǎn)市場形勢，我中心僅持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，也將和大家一道，繼續(xù)關(guān)注長沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 |