| 2009前三季度中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之對(duì)比分析 |
| [作者]：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 |
2009前三季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆態(tài)勢(shì)是有目共睹的，從年初的質(zhì)疑“小陽(yáng)春”到二季度成交量井噴，再到三季度成交量繼續(xù)攀升、價(jià)格出現(xiàn)上揚(yáng)，這一切都讓今年房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一種戲劇化效果。那么，其他中部省會(huì)又是怎樣？長(zhǎng)沙在其中處于什么樣的角色、位置？本文將基于中國(guó)部分省會(huì)城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對(duì)武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、合肥、南昌、太原等六個(gè)中部省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比分析，來(lái)將疑問一一解答。 一、城市發(fā)展情況比較 1、經(jīng)濟(jì)總量比較 GDP是指一個(gè)國(guó)家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 表1 2009前三季度中部六省會(huì)城市GDP總量比較 （單位：億元、%） 序號(hào)123456 城市武漢鄭州長(zhǎng)沙合肥南昌太原 GDP3204.89 2378.80 2325.89 1392.68 1281.77 1071.14 同比增長(zhǎng)11.5 9.0 14.5 16.9 12.0 1.4 小結(jié)：長(zhǎng)沙GDP在中部六省會(huì)中居第三位，增幅居第二位 從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，前三季度各市GDP總量均超過1000億元，其中，武漢高居榜首，GDP總量超過3200億元；鄭州、長(zhǎng)沙基本相當(dāng)，GDP總量在2300~2400億元；合肥、南昌、太原GDP總量相對(duì)較低，低于1400億元。長(zhǎng)沙前三季度GDP總量為2325.89億元，在中部六省會(huì)中居第三位，比第一位武漢少879億元，比第二位鄭州少52.91億元。 而從GDP同比增幅來(lái)看，中部六省會(huì)中四城市GDP同比增幅超過10%，分別為合肥、長(zhǎng)沙、南昌、武漢；兩城市同比增幅低于10%，分別為鄭州、太原，與全國(guó)平均增幅（7.7%）比較來(lái)看，僅太原低于全國(guó)平均增幅。長(zhǎng)沙前三季度GDP同比增長(zhǎng)14.50%，高于全國(guó)增幅6.8個(gè)百分點(diǎn)，在中部六省會(huì)中增幅居第二位，比第一位合肥少2.4個(gè)百分點(diǎn)，但相較上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，增幅擴(kuò)大了0.5個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于樂觀。 2、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 表2 2009前三季度中部六省會(huì)城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比較 （單位：億元 %） 序號(hào)123456 城市武漢長(zhǎng)沙合肥鄭州南昌太原 固定資產(chǎn)投資額2059.60 1823.24 1817.49 1531.50 941.04 425.68 同比增長(zhǎng)30.2 28.5 27.0 30.5 41.5 6.7 （注：南昌為50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資） 小結(jié)：長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在中部六省會(huì)中居第二位，增幅居第四位 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來(lái)看，武漢全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模居首，固定資產(chǎn)投資額超過2000億元；長(zhǎng)沙、合肥、鄭州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在1500~1900億元，其中長(zhǎng)沙、合肥較為接近，相差僅5.75億元；南昌、太原固定資產(chǎn)投資低于1000億元，其中太原低于500億元。長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1823.24億元，在中部六省會(huì)中居第二位，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比中部六省會(huì)第一位武漢少236.36億元。 從固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)看，六城市同比增幅均轉(zhuǎn)正，除太原外，其他城市同比增幅均超過1/4，但與全國(guó)平均增幅（33.4%）比較來(lái)看，僅南昌超過全國(guó)平均增幅。長(zhǎng)沙同比增幅28.5%，低于全國(guó)增幅4.9個(gè)百分點(diǎn)，在中部六省會(huì)中居第二位，增幅比中部六省會(huì)第一位南昌低13個(gè)百分點(diǎn)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比較 （一）市場(chǎng)預(yù)期指標(biāo) 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來(lái)一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場(chǎng)需求相匹配，容易導(dǎo)致市場(chǎng)供過于求。 圖1 2009前三季度中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較（單位：億元） 小結(jié)：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會(huì)中居第三位，增幅居末位 從房地產(chǎn)投資規(guī)模來(lái)看，武漢、合肥房地產(chǎn)投資規(guī)模較大，均在500億元上下，其中武漢超越合肥躍居首位；長(zhǎng)沙、鄭州投資規(guī)模居中等，房地產(chǎn)投資在320~370億元；南昌、太原投資規(guī)模最小，房地產(chǎn)投資額在100億元上下。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資362.67億元，在中部六省會(huì)中居第三位，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資比中部六省會(huì)第一位武漢少161.44億元，比第二位合肥少130億元。 從房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率來(lái)看，六城市同比增幅均轉(zhuǎn)正，其中，太原增幅最大，同比增長(zhǎng)達(dá)60.4%，與全國(guó)平均增幅（17.7%）比較來(lái)看，合肥、長(zhǎng)沙、鄭州低于全國(guó)增幅。長(zhǎng)沙同比增幅0.2%，低于全國(guó)增幅17.5個(gè)百分點(diǎn)，在中部六省會(huì)中居最末，增幅比中部六省會(huì)第一位太原低60.2個(gè)百分點(diǎn)。 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。 表3 2009前三季度中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比例 （單位：億元 %） 序號(hào)123456 城市合肥武漢太原鄭州長(zhǎng)沙南昌 房地產(chǎn)投資額492.67524.1197.2326.3362.67 102.52 社會(huì)固定投資額1817.49 2059.60 425.68 1531.50 1823.24 941.04 房地產(chǎn)占固定投資比例27.11 25.45 22.83 21.31 19.89 10.89 小結(jié)：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會(huì)中居第五位 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，除南昌外，其他城市均位于基本正常以上水平。其中處于正常水平的是合肥、武漢、太原，處于基本正常水平的是鄭州、長(zhǎng)沙。跟2009年上半年比值對(duì)比來(lái)看，合肥、武漢、鄭州、南昌比例均有所增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙、太原比例有所降低，但下調(diào)幅度微小（小于1個(gè)百分點(diǎn)），這表明隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，大部分城市的房地產(chǎn)投資都出現(xiàn)回升跡象，預(yù)計(jì)09全年的房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例也將因此而得到提高。 3、商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及未來(lái)商品房市場(chǎng)供應(yīng)的重要指標(biāo)。因當(dāng)前數(shù)據(jù)僅為前三季度數(shù)據(jù)，故其間比例關(guān)系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。 表4 2009前三季度中部六省會(huì)城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 （單位：萬(wàn)㎡） 序號(hào)123456 城市合肥長(zhǎng)沙武漢鄭州太原南昌 新開工面積1329.51 942.84 838.45 624.60 275.29 158.19 同比增長(zhǎng)-10.99 -32.26 -8.30 -30.20 62.78 -49.40 施工面積4028.05 5284.06 3951.34 4625.40 1502.36 1439.24 同比增長(zhǎng)10.79 36.57 25.60 11.50 51.31 -0.90 竣工面積747.55 774.33 563.20 187.10 76.03 220.82 同比增長(zhǎng)33.23 56.77 52.60 -20.90 19.86 98.50 （注：因部分城市數(shù)據(jù)采用當(dāng)?shù)亟ㄎ瘮?shù)據(jù)，可能與當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)不一致） 小結(jié)：長(zhǎng)沙新開工面積在中部六省會(huì)中居第二位，施工面積、竣工面積仍居首位 從新開工面積來(lái)看，合肥新開工面積較大，超過1300萬(wàn)㎡；其次為長(zhǎng)沙、武漢、鄭州，新開工面積在600~950萬(wàn)㎡；再次為太原、南昌，新開工面積低于300萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙新開工面積在中部六省會(huì)中位居第二，比第一位合肥少386.67萬(wàn)㎡，比武漢多104.39萬(wàn)㎡，但同比降幅位居第二。 從施工面積來(lái)看，長(zhǎng)沙、鄭州、合肥、武漢在建規(guī)模較大，均超過3950萬(wàn)㎡，其中長(zhǎng)沙最大，超過5000萬(wàn)㎡；太原、南昌基本相當(dāng)，施工面積在1400-1510萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙施工面積在中部六省會(huì)中位居第一，比第二位鄭州高658.66萬(wàn)㎡，比武漢多1332.72萬(wàn)㎡，同比增幅位居第二。 從竣工面積來(lái)看，長(zhǎng)沙、合肥竣工面積較大，超過700萬(wàn)㎡；其次為武漢，竣工面積超過550萬(wàn)㎡；再次為南昌、鄭州，竣工面積在180~220萬(wàn)㎡，太原最末，低于100萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙竣工面積在中部六省會(huì)中位居第一，比第二位合肥高26.78萬(wàn)㎡，比武漢多211.13萬(wàn)㎡，同比增幅位居第二。 （二）市場(chǎng)即期指標(biāo) 1.市場(chǎng)規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮程度。 表5 2009前三季度中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模比較 （單位：萬(wàn)㎡ % ） 序號(hào)123456 城市武漢合肥長(zhǎng)沙鄭州太原南昌 批準(zhǔn)預(yù)售面積775.28 719.03 656.00 392.83 216.40 183.00 同比增長(zhǎng)-16.50 -11.04 -22.24 -48.22 0.21 -41.14 銷售面積993.72 981.54 861.98 808.17 197.88 375.24 同比增長(zhǎng)141.55 25.64 66.11 69.33 78.33 192.74 （注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)） 小結(jié)：長(zhǎng)沙新增供應(yīng)量、銷售量在中部六省會(huì)中均居第三位 從供應(yīng)量來(lái)看，武漢、合肥、長(zhǎng)沙新增批準(zhǔn)預(yù)售量較大，超過650萬(wàn)㎡，其中，武漢、合肥超過700萬(wàn)㎡；其次是鄭州，新增批準(zhǔn)預(yù)售量接近400萬(wàn)㎡；再次為太原、南昌，新增批準(zhǔn)預(yù)售量在180~220萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙商品房批準(zhǔn)預(yù)售量在中部六省會(huì)中居第三位，同比降幅居第三位，分別比第一位武漢低119.28萬(wàn)㎡、5.74個(gè)百分點(diǎn)；比第二位合肥低63.03萬(wàn)㎡、11.20個(gè)百分點(diǎn)。 從銷售量來(lái)看，武漢、合肥、長(zhǎng)沙、鄭州銷售量均較大，超過800萬(wàn)㎡，其中武漢、合肥銷售量超過980萬(wàn)㎡；南昌、太原銷售面積相對(duì)較低，低于400萬(wàn)㎡，其中太原低于200萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙商品房銷售量在中部六省會(huì)中居第三位，比第一位武漢低131.74萬(wàn)㎡，比第二位合肥低119.56萬(wàn)㎡；同比增幅居第五位，比第一位南昌低126.63個(gè)百分點(diǎn)。 2.商品房供銷比比較 即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)與實(shí)際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房?jī)r(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房?jī)r(jià)格將上揚(yáng)。 表6 2009前三季度中部六省會(huì)城市商品房供需比 （單位：萬(wàn)㎡ ） 序號(hào)123456 城市太原武漢長(zhǎng)沙合肥南昌鄭州 批準(zhǔn)預(yù)售面積216.40775.28656.00719.03183.00392.83 銷售 面積197.88993.72861.98981.54375.24808.17 供銷比1.09 0.78 0.76 0.73 0.49 0.49 （注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)） 小結(jié)：長(zhǎng)沙新建商品房供銷比在中部六省會(huì)中均居第三位 從數(shù)據(jù)來(lái)看，除太原外，前三季度其他五省會(huì)供銷比均低于1，有效地消化了去年以來(lái)的存量。由于銷售量激增的刺激，部分城市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)明顯上漲。長(zhǎng)沙（市區(qū)）供銷比為0.76：1，結(jié)合去年供銷情況來(lái)看，08-09年三季度總供銷比為1.22：1，供銷比已接近正常水平；前三季度長(zhǎng)沙（市區(qū)）供銷比在中部六省會(huì)中居第三位，比第一位太原低0.33，比第二位武漢低0.02。 3.房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比 反映房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對(duì)新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。 表7 2009前三季度中部六省會(huì)城市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比 （單位：萬(wàn)㎡ ） 序號(hào)123456 城市合肥鄭州太原長(zhǎng)沙武漢南昌 商品房981.54808.17197.88861.98993.72375.24 二手房170.62172.4344.85199.35350.34138.42 比值5.75 4.69 4.41 4.32 2.84 2.71 （注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)） 小結(jié)：長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中均居第二位，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比居第四位 從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不一，武漢、南昌比值小于3，二手房市場(chǎng)交易相對(duì)旺盛；合肥、鄭州、太原比值超過長(zhǎng)沙，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以新房交易為主；長(zhǎng)沙比值為4.32，在中部六省會(huì)中居第四位，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速成長(zhǎng)期。 （三）市場(chǎng)價(jià)格與貸款指標(biāo) 1.市場(chǎng)價(jià)格及增幅比較 該指標(biāo)反映各城市房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)增幅是否合理。 表8 2009前三季度中部六省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較 （單位：元/㎡ %） 序號(hào)123456 城市武漢太原鄭州南昌合肥長(zhǎng)沙 商品房均價(jià)524450584834461944004010 同比 增長(zhǎng)-2.64-6.679.17-9.2410.230.57 住宅 均價(jià)514846514529437041813790 同比 增長(zhǎng)1.05-6.614.34-9.310.975.49 （注：均為含非市場(chǎng)定價(jià)類住宅的市區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)） 小結(jié)：長(zhǎng)沙商品房、商品住宅均價(jià)在中部六省會(huì)中均居末位，住房?jī)r(jià)格漲幅均第三位 從價(jià)格來(lái)看，2009前三季度長(zhǎng)沙商品房及住宅均價(jià)在中部六省會(huì)中居最末，比第五位合肥的商品房、商品住宅均價(jià)分別低390、391元/㎡。從商品房均價(jià)同比增長(zhǎng)率來(lái)看，經(jīng)過第三季度房?jī)r(jià)上揚(yáng)的推動(dòng)，各城市房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)于上半年均有所增大，其中長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)漲幅、武漢住宅均價(jià)漲幅均已由負(fù)轉(zhuǎn)正；中部六省會(huì)商品房均價(jià)漲幅最大的是合肥，漲幅達(dá)10.23%，住宅均價(jià)漲幅最大的是鄭州，漲幅達(dá)14.34%。長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)同比上揚(yáng)0.57%，其中住宅價(jià)格上漲5.49%，漲幅在中部六省會(huì)中均居第三位。 2.住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比 商品住宅價(jià)格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房?jī)r(jià)上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡，當(dāng)比值大于1表明增長(zhǎng)過快，大于1.8時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲不正常，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。 表9 2009前三季度中部六省會(huì)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率 （單位：%） 序號(hào)123456 城市合肥長(zhǎng)沙南昌武漢鄭州太原 住宅價(jià)格 增長(zhǎng)率10.975.49-9.31.0514.34-6.6 GDP增長(zhǎng)率16.90 14.50 12.00 11.50 9.00 1.40 比值0.65 0.38 -0.78 0.09 1.59 -4.71 小結(jié)：長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值為0.38，房?jī)r(jià)漲幅位于正常水平 從數(shù)據(jù)來(lái)看，中部六省會(huì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP漲幅之比均低于1.8，位于正常水平。除鄭州住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率高于GDP增長(zhǎng)率外，其他城市均低于GDP同比增幅。長(zhǎng)沙比值僅為0.38，住宅價(jià)格漲幅相對(duì)合理。 3.房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比，反映了房?jī)r(jià)的增幅與CPI的增幅的速度關(guān)系，可以用來(lái)判斷房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅是否過快或過慢。 表10 2009前三季度中部六省會(huì)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比 （單位：%） 序號(hào)123456 城市太原鄭州長(zhǎng)沙南昌武漢合肥 住宅價(jià)格 增長(zhǎng)率-6.6014.345.49-9.301.0510.97 CPI增長(zhǎng)率-0.60 -0.70 -0.80 -0.90 -1.20 -1.80 小結(jié)：中部六省會(huì)CPI均為負(fù)值，長(zhǎng)沙CPI降幅第四 從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，中部六省會(huì)CPI增長(zhǎng)率均為負(fù)值，當(dāng)前整體市場(chǎng)的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)仍處于微降中；CPI、房?jī)r(jià)處于同跌的有太原、南昌。長(zhǎng)沙的比值為-6.86，隨著CPI同比降幅逐漸收窄，市民對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的信心逐步增強(qiáng)，投資性需求開始增加，促使房?jī)r(jià)漲幅開始提速。 4.房?jī)r(jià)收入比 人均可支配收入與房?jī)r(jià)比可以在一定程度上反映城市房?jī)r(jià)是否合理，同時(shí)，也可以反映一個(gè)城市的購(gòu)買能力。根據(jù)國(guó)際比較公認(rèn)的說(shuō)法，房屋價(jià)格與年收入比在6以內(nèi)比較合適。 表11 2009前三季度中部六省會(huì)城市房?jī)r(jià)與收入比 （單位：元） 序號(hào)123456 城市太原武漢南昌鄭州合肥長(zhǎng)沙 30㎡房?jī)r(jià)139530154440131100135870125430113700 前三季度可支配收入114801407112084131621314815243 預(yù)計(jì)年可支配 收入153071876116112175501753120324 房?jī)r(jià)收入比9.12 8.23 8.14 7.74 7.15 5.59 小結(jié)：房?jī)r(jià)收入比相較上半年提高0.41，但仍是中部六省會(huì)唯一房?jī)r(jià)收入比較為合理的城市 根據(jù)我國(guó)對(duì)小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平方米。從表中我們可以看到，房?jī)r(jià)收入比最大值為9.12，出自太原市；最小值為5.59，出自長(zhǎng)沙市。與上半年數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，由于各市房?jī)r(jià)均有不同程度上揚(yáng)，而前三季度可支配收入預(yù)期增幅低于上半年增幅，使得各市累計(jì)房?jī)r(jià)收入比均出現(xiàn)不同程度提高。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比為5.59，比第一位太原低3.53，也比上半年提高了0.41，但仍是中部六省會(huì)中唯一房?jī)r(jià)收入比在國(guó)際公認(rèn)合理水平以內(nèi)的城市。 三、對(duì)當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷及結(jié)論 （一）經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭增強(qiáng)，中部六省會(huì)固定資產(chǎn)投資及GDP增幅繼續(xù)擴(kuò)大。從中部六省會(huì)的情況來(lái)看，前三季度除鄭州外，其他五省會(huì)城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增幅相對(duì)于上半年均有所提高，而各市GDP增幅相對(duì)于上半年增幅也出現(xiàn)提高，這表明黨中央、國(guó)務(wù)院應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃，已經(jīng)對(duì)中部城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的促進(jìn)作用。 （二）房地產(chǎn)投資增速加快，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例有所提高。從中部六省會(huì)的情況來(lái)看，前三季度各市房地產(chǎn)完成投資額增幅相對(duì)于上半年有所擴(kuò)大，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例有所提高（長(zhǎng)沙、太原比例有輕微降低），這表明隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，大部分城市的房地產(chǎn)投資都出現(xiàn)回升跡象，預(yù)計(jì)全年的房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例將會(huì)有進(jìn)一步提高。 （二）新開工面積同比普遍減少，而施工面積仍相對(duì)較大、竣工面積保持較高增長(zhǎng)。從中部六省會(huì)的情況來(lái)看，前三季度除太原外，其他各市新開工面積同比均出現(xiàn)不同程度減少；施工面積僅南昌同比下調(diào)，其他各市在建面積同比均有10%以上的攀升；竣工面積除鄭州同比下調(diào)外，其他各市竣工面積均有20%以上的增長(zhǎng)，這表明面對(duì)當(dāng)前各市較大的施工面積，開發(fā)商普遍采取了謹(jǐn)慎態(tài)度，新開工面積出現(xiàn)減少；而針對(duì)已開建項(xiàng)目，面對(duì)當(dāng)前良好銷售形勢(shì)，開發(fā)商普遍加快了施工進(jìn)度，以利盡快投入市場(chǎng)，這也就形成了當(dāng)前竣工面積快速增長(zhǎng)的局面。 （三）商品房新增供應(yīng)量同比普遍減少，銷售量大幅增長(zhǎng)。前三季度除太原新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比增長(zhǎng)0.21%外，其他各市均出現(xiàn)11%以上的下跌；而銷售量中部六省會(huì)同比均出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，除合肥同比增幅僅1/4外，其他各市均超過60%，這表明今年“供減銷增”是個(gè)普遍現(xiàn)象，各市新增供應(yīng)量的普遍減少，是對(duì)去年各市商品房大量上市的一種保護(hù)性反彈，將有助于消化現(xiàn)有存量，避免市場(chǎng)過度膨脹；而各市實(shí)行的房地產(chǎn)新政，加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖曙光，刺激了居民購(gòu)房，從而形成了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷迥異的現(xiàn)象。 （四）商品房?jī)r(jià)出現(xiàn)上揚(yáng)，房?jī)r(jià)同比漲幅提高。從房?jī)r(jià)來(lái)看，前三季度中部六省會(huì)房?jī)r(jià)相較上半年房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度上揚(yáng)；從房?jī)r(jià)漲幅來(lái)看，前三季度中部六省會(huì)房?jī)r(jià)漲幅相較上半年漲幅均有所增大，這表明由于今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，至上半年止各市存量商品房已基本得到消化，這樣，到了第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)開始出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)也隨之出現(xiàn)上揚(yáng)，另外，CPI同比降幅逐漸收窄，市民對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的信心逐步增強(qiáng)，投資性需求增加也可能是促進(jìn)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的直接原因。 （五）由于房?jī)r(jià)上揚(yáng)，房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)反彈。從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，由于各市房?jī)r(jià)均有不同程度上揚(yáng)，而前三季度可支配收入預(yù)期增幅低于上半年增幅，使得各市累計(jì)房?jī)r(jià)收入比均出現(xiàn)不同程度提高；長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比也比上半年提高了0.41，但仍是中部六省會(huì)中唯一房?jī)r(jià)收入比在國(guó)際公認(rèn)合理水平以內(nèi)的城市。 （六）房地產(chǎn)市場(chǎng)醞釀新變化。從中部六省會(huì)商品房銷售情況來(lái)看，除太原外，其他各市第三季度相對(duì)于第二季度的商品房環(huán)比銷售增速，比第二季度相對(duì)于第一季度的商品房環(huán)比銷售增速均有所放緩，而房?jī)r(jià)則呈逐季上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，由此可以推斷，若保持當(dāng)前趨勢(shì)，成交增速放緩甚至成交量出現(xiàn)下降、房?jī)r(jià)卻持續(xù)上揚(yáng)的“價(jià)升量跌”現(xiàn)象將可能成為四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的新特點(diǎn)。 |