| 2009年長沙樓市消費特征研究 |
| [作者]：長沙市房產研究中心 |
引言
2009年以來，受惠于中央及省市出臺的一系列“健康發展”的政策引導，我市房地產業保持了穩定健康的發展。宏觀經濟的復蘇，金融信貸政策杠桿效應的釋放，兩型社會的推進，以及安居棚改等民生工程的推動，共同促使2009年我市房地產交易到達了一個全新的高度，“量升價穩”成為2009年我市房地產市場的一個重要特征：
新建商品房 “518.91，94.19%”
2009年我市內五區新建商品房累計批準預售995.96萬㎡，同比減少19.09%，其中住宅批準預售885.38萬㎡，同比減少19.74%；新建商品房累計銷售1276.04萬㎡，同比增長87.44%，其中住宅銷售1195.03萬㎡，同比增長101.13%；新建商品房銷售金額為518.91億元，同比增長94.19%，其中住宅成交金額為459.55億元，同比增長117.48%。
二手房 “310.70，81.46%”
2009年我市內五區二手房成交面積310.70萬㎡，成交套數為29358套，成交金額為77.25億元，與去年同期相比分別增長81.46%、111.51%、83.57%；其中住宅成交239.18萬㎡，成交套數為26963套，成交金額為53.56億元，與去年同期相比分別增長132.65%、128.85%、174.99%。
按揭貸款 “513.59，72.63%”
2009年我市內五區共辦理抵押登記手續128657起，抵押面積1891.89萬㎡，貸款金額513.59億元，同比分別增長73.35%、43.83%、72.63%；其中，辦理個人抵押登記手續126208起，抵押面積1399.44萬㎡，貸款金額375.71億元，同比分別增長73.44%、66.29%、97.46%。
從以上三大數據我們不難看出，2009年長沙房地產市場無論是商品房，還是二手房市場銷售均取得了前所未有的佳績，但全年的房價卻并沒有出現猛增。面對如此巨大的成交量，讓人不免產生疑問：是什么人在購房？他們的需求是什么？這里，本中心依據長沙內五區商品房、二手房數據，對2009年長沙樓市消費特征進行全面的剖析。本次商品房數據選取的是2009年內五區所有在售備案的商品房期房數據，二手房數據選取的是2009年內五區所有二手房備案數據；同時，為統計方便，本研究涉及戶籍、年齡、性別等的數據均依身份證進行判斷，故此類研究中并未對單位或以其他證件購房者的相關數據進行分析。
PART 1 新建商品房消費特征分析
一、年齡
25歲以下購房者銳減，35-50歲購房者增幅較大
從圖2可以看到，新建商品住房購買的人群主要集中在35-50歲、25-35歲兩大區間，購房者比例均超過38%，其中，35-50歲購房者比例躍居首位，購房者比例超過了41%。與08年比較來看，25歲及以上年齡段購房者比例均有所增長，特別是35-50歲購房者比例增幅最大，比去年增長7.58個百分點，25歲以下購房者比例銳減，09年比例比08年下降了一半多。由于25歲以下購房者實際購買能力較低，大多為父母代為購買，其比例的降低也表明以這種目的購房者出現降低；同時，由于35歲以上購房者大多已有一套住房，因此，35歲及以上購房者比例的提高、特別是50歲以上購房者比例的提高，也在一定程度上反映了在當前其他投資保值產品匱乏的情況下，不排除有一些其他投資資本也進入了商品房消費市場；同時，改善型需求的增加，也是35歲及以上購房者比例提高的重要原因。
二、籍貫
本省其他城市購房者比例最大，本市城區購房者次之
從圖3我們可以看到，2009年購房者仍以本省購房者為主，約占總量的87.58%，其中又以本省其他地市購房者購房比例較大，約占總量的42.87%；本市購房者比例位居第二，約占總量的44.72%。外省市、境外購房者比例均較低，僅占總購房者比例的12.31%、0.11%。本省其他購房者中，岳陽市、邵陽市、衡陽市、株洲市、湘潭市、常德市購房者比例較高，占總購房者比例在3%-5%；本市購房者中，本市城區購房者比例較大，占總量的35.36%。從半年度數據比較來看，下半年外省市購房者比例增幅較大，比上半年增大2.55個百分點；與歷年各地購房者比例比較來看，本市城區購房者比例進一步減少，本省其他購房者比例繼續增大，而本市其他、外省市以及境外購房者比例基本持平。
三、職業與行業
其他職業購房者位居首位，國有企業及政府機關購房者較少
從購房者職業與行業調查來看，其他（自由職業者、個體戶等）購房者占到了總購房者的一半以上，成為當前長沙購房主力；其次為私營企業從業者，其較高的收入使其成為多次購房者的主要組成部分；再次為國企、公務員，因其大多購買了單位集資建房或公務員小區，因而其購商品房比例也相對較低。
四、購房目的
自住需求仍居首位，投資性需求也占不小比例
從購房者購房目的調查情況來看，購房目的為自住的所占比例最大，超過總受訪者的60%，其次為投資型購房者，占總受訪者的18.47%，改善型的比例也較大，占總受訪者的13.58%。這表明09年購房者的購房目的仍以居住為主，但由于房屋的投資保值、增值性，選擇投資的購房者也保持了相當比例。
五、購房套數
首次置業者占絕對比例，投資性需求以外省市置業者表現更為明顯
從單個購房者的置業套數來看，09年首次置業者仍占據絕對比例，約占總量的83.03%，二次置業者約占總量的11.51%，三次及以上置業者僅占總量的5.46%。與08年數據比較來看，今年首次置業者比例出現大幅增加，約比08年比例增長7個百分點，而二次置業者、三次及以上置業者比例同比均減小了2.5、4.5個百分點，這表明09年購房基本是以自用為主，大部分住房消費仍屬于自住型和改善型需求。
從購房者來源來看,本國購房者首次置業的均占絕對比例，各地市購房者比例均超過77%，而境外購房者首次置業的較少，僅占其總量的63%。各地購房者二次置業比例基本相當，均在10%-12%之間。三次及以上帶投資性的購房者中，本省各地購房者基本相當，均在4%-5%之間；而外省市、境外購房者的投資目的就更加顯著，分別占到了其總量的11%、25%。
從購房者年齡來看，首次置業在各年齡段中均居于首位，購買兩套及以上房屋者以35-50歲購房者最為踴躍，比例占該年齡段購房總量的22%；25-35歲購房者購買兩套及以上的最少，僅占該年齡段購房總量的12%，這表明就改善住房條件或以投資為目的的購房來看，35-50歲購房者是主力軍；而正處在事業初期的年輕人購房目的則主要以初步解決居住問題為主。
六、購房區域
三環以內、新南城板塊購房熱情較高，雨花區仍是當前住房消費熱點
從購房者選擇的板塊、地段及區域來看，當前我市購房者購買的房屋主要位于三環以內（三環線圍合區域除去二環以內、一環以內區域），二環以內（二環線圍合區域除去一環以內區域），分別占總購房量的55%、38%；購房所處板塊以新南城板塊居首，約占總購房量的32%；購房所選區域首要的是雨花區，約占總購房量的34%，其次是開福區，這一方面表明隨著老城區開發量的進一步減少，二環以內、三環以內已成為我市居民主要的購房地點；另一方面三市融城、城市南拓以及省府等區域配套的逐漸成熟也讓購房者熱情南移，新南城板塊、雨花區等城市南部區域已成為購房熱點區域；開福區今年的銷售套數也較多，這主要是受湘江世紀城等大盤銷售的影響。
從各地購房者首選的購房板塊來看，除本市郊縣購房者選擇河西板塊外，其他各地購房者首選板塊均是新南城板塊；次要選擇板塊中，本市城區購房者選擇河西板塊，本市郊縣購房者選擇新南城板塊，本省其他地市購房者選擇北城板塊、河西板塊；外省市購房者選擇北城板塊，境外購房者選擇中心板塊，這均與其各自的購房目的有關。
七、房屋用途及房源性質
住房需求占絕對比例，外省市購房者傾向于投資我市辦公、寫字樓
從所購買的房屋用途來看，住宅占絕對比例，占總購房套數的96.97%；其次為商業，占總量的1.96%，辦公及其他用途的最少，均低于1個百分點。
從各物業各地購房者購買的比例來看，住宅類購買者中，本省其他地市、本市城區購房者分居第一、二位，分別占該類總量的43.17%、35.36%；辦公類購買者中，外省市購房者比例最大，占該類總量的44.70%，其次是本省其他地市購房者，占該類總量的30.91%；商業類購買者中，本市城區、本省其他購買者比例相當，分別占該類總量的37.15%、35.75%；其他類購買者則以本市城區購房者為主，接近該類總量的60%，其次是本省其他城市購買者，占該類總量的23.20%。可以看到，外省市購房者比較傾向于投資我市辦公、寫字樓等高端物業，而對商業的投資，則是本市城區、本省其他城市購房者平分秋色。
從購買的住宅性質來看，購買商品住宅的占住宅總量的85.75%，購買定向開發住宅占總量的9.98%，購買經濟適用住宅的占住宅總量的4.27%。
八、住房單價結構
3500-4000、4000-4500元/㎡價位段住宅是09年我市主力交易價位
從商品住宅購房成交的單價結構來看，2009年我市商品房成交主要集中于3500-4000、4000-4500元/㎡兩個價位區間，分別占總量的22.96%、20.90%。與上半年比例對比來看，全年4000元/㎡以下各價位段購房量均出現一定程度的減少，合計降低6.28個百分點，比例增幅較大的是4000-4500、4500-5000元/㎡兩個價位區間，分別比上半年提高3.37、2.59個百分點，這表明下半年房價有所上揚，購房成本有所提高。
九、住房總價結構
套總價30-40萬、20-30萬是我市商品住宅成交的主力價位
從商品住宅購房成交的總價結構來看，套總價30-40萬、20-30萬是我市商品住宅成交的主力價位，比例分別超過總量的1/4、1/5，合計占總量的46.86%；套總價40-50萬、50-60萬比例在09年成交比例也較大，合計約占總量的30%；套總價80萬以上住宅在09年成交較少，僅占總量的3.83%。
十、住房戶型結構
三居室、二居室是我市商品住宅成交的主力戶型
從商品住宅購房成交的戶型結構來看，三居室、二居室是我市住宅購買的主力戶型，均超過總量的30%，其中三居室超過總量的1/3。與08年比例比較來看，三居室、四居室比例有所減小，而一居室、二居室比例有所擴大，這表明雖然當前三居室仍是我市居民購房首選，但由于房價上揚及居民實際收入增幅放緩影響，09年購房者開始傾向于購買二居室、一居室等面積小、總價低的戶型。
十一、住房套面積結構
商品住宅交易套面積集中于60-90、90-120、120-144㎡，均超過總量的20%
從商品住宅成交的套面積結構來看，我市09年購房者購房單套面積集中于60-90、90-120、120-144㎡，均超過總量的20%，這基本與我市二居室、三居室單套面積相吻合。與08年對比來看，比例出現細微變化，主要是144㎡以上大套型交易量減少了3個百分點，120-144㎡套型比例基本相當，60-90、90-120㎡套型比例上升，這表明雖然二、三居室是09年我市居民主要購買戶型，但從單套面積來看，面積有所縮小。
PART 2 二手房消費特征分析
十二、年齡構成
35-50歲人群是二手房的主力購買者，25歲以下人群購買力較弱
從圖18可以看出，選購二手房的主要是35-50歲人群，占42.90%，其次是25-35歲人群，占31.27%，二手房購買者年齡主要集中在25-50歲之間。25歲以下購買者甚少，僅占5.80%，這部分人往往是剛參加工作不久或積蓄不是很多，購買二手房只是用作過渡。與2008年相比，50歲以上的二手房購買者增長了一倍左右，去年實施的二手房營業稅優惠政策極大刺激了這部分人的市場需求，其中以父母名義為子女買房的居多。
十三、籍貫
長沙本市購房者居多，外省購房者比例略增
從圖19可以看出，二手房購買者主要來自本省，占83.51%，較2008年下降了4個百分點，外省購房者增加。本省購房者中又以本市人口居多，占到總量的63.49%，其中本市城區人口占53.29%。本省外市購房者比例也達20.02%，隨著長株潭一體化和“3+5”城市群的建設，長沙二手房市場吸引了越來越多的外市購房者。在本市城區購房者中，以天心區人口為主，占32.28%。
十四、消費區域
雨花區成交突出，居五區之首
從圖20可以看出，雨花區二手房市場最為活躍，成交套數和成交面積在五區中遙遙領先，選擇雨花區購房的消費者占31.69%；芙蓉區、天心區、開福區二手房成交量相當，分別占比18.94%、18.24%、17.70%；岳麓區成交量相對要少，占比13.43%。河東老城區基礎設施比較齊全，購物、交通、上學、就醫比河西方便，更受消費者青睞。但河西板塊在近幾年的發展下，也日益展現它的魅力，其未來發展前景將被消費者看好。
十五、面積結構
小戶型二手住房受青睞，面積越大成交量越小
從圖21可以看出，成交的二手住房60-90㎡面積段比例最高，占34.56%，其次是60㎡以下的戶型（27.41%），兩者占比61.97%，表明小戶型的二手房比較受市場的青睞。90㎡以上戶型成交量隨著戶室面積的增大而減少，戶室面積越大越難以成交。相較2008年，總體特征基本相似，但90㎡以上戶型成交比例增大，提升了7個百分點。
十六、戶室結構
三室、二室的二手住房成交量大，成市民二手住房購買首選
從二手住房成交的戶室結構來看，三室的比例最大，占到全市二手住房成交總量的35.27%，其次是二室，占比29.67%，三室、二室的二手住房成市民購買首選，合計占比64.94%。購買一室的比例也較大，占到23.00%，這部分購買者以過渡性需求為主，短期內自己居住，將來可能用來出售或是出租。
十七、用途結構
住宅成交為主，商業、辦公成交較少
從圖23可以看出，二手房成交以住宅為主，房屋基本用于居住，占總成交量的91.24%，較2008年上升了6個百分點。用作商業、辦公的二手房成交量少，分別占比4.19%、1.00%，一般來說，商業、辦公物業用作出租的多。
十八、中介機構
長沙市嘉業房地產顧問有限公司業務量最大，約占1/4
長沙市中介企業目前仍然處于起步發展的階段，在去年的房屋買賣中，大部分二手房交易通過自助交易專柜完成，通過中介進行交易的還不到一半。不過從去年開始，二手房交易實行了網上簽約和資金監管，整個行業越來越規范，為中介市場的發展提供了很好的平臺。從業務排名前十的中介機構來看，長沙市嘉業房地產顧問有限公司的業務量最大，占到23.32%；其次是長沙市芙蓉區仁達房屋信息咨詢服務部，占11.05%。
PART 3 經適貨補消費特征分析
2009年全市已經發放經濟適用住房貨幣補貼憑證20408戶，補貼憑證金額15.30億元。其中，已購房18175戶，購房面積157.80萬㎡，購房平均戶型面積為86.82㎡。
十九、經適貨補購商品住房
（一）總量情況
使用貨幣補貼購房者占總購房量的11.48%
2009年我市經適貨補購買新建商品住房10842戶，購房面積105.54萬㎡，購房平均戶型面積為97.34㎡，占購買新建商品住宅（期房）總量的11.48%，其中，使用8萬補貼購買商品住宅的占10.60%，使用5萬補貼的占0.88%，這在更好的條件下解決了更多低收入家庭的購房問題。
（二）購房者年齡段
25-35歲購房者是貨補主力，其次為35-50歲購房者
從2009年長沙市貨補購商品住房者年齡結構來看，25-35歲購房者比例為47.24%，接近總量的一半，其次是35-50歲購房者，占總量的37.46%。25-35歲的購房者一般是無房戶，經濟基礎較為薄弱，一般也是貨幣補貼的主要發放群體；35歲及以上購房者一般是住房困難戶，對他們的補貼也相對解決了他們的住房困難問題。
（三）購房者選房區域
選擇開福區、雨花區、岳麓區者較多，芙蓉區、天心區較少
從2009年長沙市貨幣補貼購商品住房者選房區域來看，開福區是目前貨幣化補貼購房者的首選，占總數的31.46%，雨花區其次，占總量的27.96%。主要是因為開福區政府支持力度較大，同時房源較多，房價相對較低，使得貨幣補貼購房者主要集中在該區。
（四）面積結構
貨補購商品住房面積主要集中在90-120㎡、60-90㎡
從2009年長沙市貨幣補貼購商品住房面積結構來看，90-120㎡套型購買量最大，比例達34.13%；其次為60-90㎡套型，占總量的32.07%；選擇60㎡以下套型比例最小，低于10%。這表明面積較為適中、相對較經濟的三房、二房較受貨補購房者的歡迎。
（五）價位結構
貨補購商品住房以4500元/㎡以下為主，占貨補購商品住房總量的89.33%
從2009年長沙市貨幣補貼購商品住房價位結構來看，絕大部分貨補購商品住房在4500元/㎡以下，占總量的89.33%，其中又以3500-4000元/㎡為主，占總量的35.01%，貨補購買的3500元/㎡及以下價位商品住宅的，主要購買的是二環、三環以外樓盤。
二十、經適貨補購二手住房
（一）總量情況
貨補購房對象近三分之一，超出新房比例
2009年我市經適貨補購買二手住房7333戶，購房面積52.26萬㎡，購房平均戶型面積為71.27㎡。從圖30可以看出，2009年利用經適貨補購買二手住房的比例為31.28%，比利用經適貨補購買商品住宅的比例高出19.80個百分點。長沙市進行住房保障制度改革以來，享受經適房貨幣補貼的對象很大一部分都愿意選擇購買二手住房。其中，使用8萬補貼購買二手住房的比例為25.74%，使用5萬補貼購買二手住房的比例為5.54%。
（二）年齡結構
35-50歲購房者居多，25歲以下占極少數
從圖31可以看出，貨幣補貼二手房購買者中，35-50歲人群所占比例最大為40.20%，其購買力相對較強，購房需求最強勁；其次是25-35歲購房者占28.57%，他們是貨幣補貼的主要發放群體；25歲及以下人群占比僅0.78%，這部分人主要受到經適貨補申請條件和收入限制，購買者很少；50歲以上人群占23.98%。
（三）消費區域
雨花區成購房首選，占到30.49%
從圖32可以看出，雨花區是貨幣化補貼二手房購房者的首選，占總數的30.49%，開福區、天心區比例相當，分別占比21.96%、21.03%，然后是芙蓉區占比15.38%，岳麓區占比11.14%。
（四）面積結構
90㎡以下戶型受歡迎，60-90㎡是首選面積
從圖33可以看出， 60-90平方米是貨幣補貼二手房購買者的首選面積，占到了44.78%，其次是60平方米以下戶型，比例為37.71%。由于貨幣補貼購房者經濟能力一般有限，因此90平方米以下戶型受到購買者歡迎。
PART 4 金融機構按揭抵押貸款特征分析
二十一、開發商在建工程抵押貸款情況
（一）總量情況
113項目抵押，貸款金額76.73億元
2009年長沙市區開發商共辦理在建工程抵押588起，抵押面積443.42萬㎡，貸款金額76.73億元，同比分別減少2.00%、26.12%、10.35%。具體來看，共110個開發公司、113個項目參與抵押，其中，前10位開發商辦理抵押貸款21.63億元，約占總量的28.19%。
表2 2009年辦理抵押貸款前5位樓盤基本情況
（二）發放貸款金融機構構成
建設銀行發放在建工程抵押貸款量最大，約占總發放量的1/2
從各金融機構發放抵押貸款的情況來看，銀行發放貸款的比重最大，占總發放量的95.13%，其他發放抵押貸款機構為信托公司，占總發放量的4.87%。
分機構來看，中國建設銀行發放貸款量最大，達37.40億元，約占總發放量的48.74%，其次為中國工商銀行，發放金額為10.77億元，約占總發放量的14.04%，長沙本土銀行——長沙銀行發放開發貸款5.87億元，約占總發放量的7.66%。前五位發放抵押貸款銀行為中國建設銀行、中國工商銀行、長沙銀行、中國民生銀行、交通銀行，如下圖：
二十二、商品房消費的金融貸款特征
（一）總量情況
內五區商品房期房按揭貸款73946起，貸款金額210.91億元
2009年長沙市內五區商品房期房按揭抵押73946起，抵押面積775.45萬㎡，貸款金額210.91億元。具體來看，354個項目有購房者采用購房按揭貸款，其中，購房按揭貸款前10位樓盤共發放貸款44.04億元，占總量的20.88%。
（二）發放貸款金融機構構成
建設銀行發放購房貸款量也最大，但僅比中國銀行多0.89個百分點
從各金融機構對居民發放的購房貸款來看，銀行發放貸款的比重最大，占總發放量的88.09%，其他發放貸款機構為公積金中心，占總發放量的11.91%。
分機構來看，中國建設銀行發放貸款量最大，達39.21億元，約占總貸款量的18.59%，其次為中國銀行，發放金額為37.34億元，約占總貸款量的17.70%，長沙本土銀行——長沙銀行發放貸款4.52億元，約占總貸款量的2.14%。前五位貸款銀行分別為中國建設銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、招商銀行，如下圖：
（三）付款特征
銀行按揭所占比重增大，接近總量的六成
2009年我市購買的房屋中，銀行按揭和一次性付款的仍是我市主要的支付手段，分別占總量的57.11%、29.66%；其中住宅物業銀行按揭和一次性付款比例為57.82%、28.72%，商業物業銀行按揭和一次性付款比例為34.49%、62.80%，商業物業的一次性付款比例較高。對比2008年來看，一次性付款比例大幅下降，而銀行按揭比例出現明顯增長，這主要是由于銀行支持力度的增大，給了更多潛在購房者購房的希望，同時房價的走高也讓購房者更多選用了銀行按揭購房。
（四）貸款特征（僅針對銀行按揭）
貸款年限延長，多數貸款選擇最長年限
2009年我市購房選擇貸款的購房者中，大部分的購房者（55.31%）申請了為期16-20年的長期貸款，二成購房者（20.61%）選擇了6-10年期貸款，15%的購房者申請了11-15年期貸款，而申請20年期以上貸款的購房者也達到了4.58%。其中申請住宅物業貸款的貸款年限集中于16-20年，申請商業物業貸款的貸款年限集中于6-10年。與08年數據比較來看，15年及以下貸款者各區間均出現一定幅度的減少，特別是10年及以下年限的中、短期貸款比例出現明顯下降，而申請16年及以上貸款者特別是16-20年貸款者明顯增多，這表明09年由于房價上揚等因素，購房貸款者申請大額長期貸款的比例開始增多。
二十三、二手房消費的金融貸款特征
（一）總量情況
內五區二手房按揭貸款7656起，貸款金額27.64億元
2009年長沙市內五區二手房按揭抵押7656起，抵押面積105.08萬㎡，貸款金額27.64億元。
（二）發放貸款金融機構構成
中國工商銀行二手房貸款金額最高，約占1/4
表4 2009年金融服務機構二手房貸款金額前五名及占比
2009年，長沙二手房購買者選擇貸款的金融服務機構約有40家，其中中國工商銀行、中國建設銀行、中信銀行、興業銀行、長沙銀行的貸款金額居前五位，占到全市二手房總貸款額的73.83%。相較而言，這幾家銀行的信譽度高，審批手續簡單，放款速度較快，服務較好，而且網點分布廣泛，便于還款。
（三）支付方式
一次性付款為主，與新房支付方式相反
從圖39可以看出，約七成的購房者采用一次性付款，其次是銀行按揭貸款，占28.37%，這與購買新房的支付方式恰好相反，主要是二手房總價款較新房要低很多，全額支付的壓力相對要小，還可以節省一筆按揭所產生的利息費用。省公積金貸款和市公積金貸款合計占比1.68%，由于受到公積貸款門檻限制和貸款流程的繁瑣，用公積金貸款的人不足二手房交易的二成。
PART 5 2009年長沙樓市消費特征的基本判斷及預測
二十四、2009年長沙樓市消費的基本特征
（一）新建商品房消費特征
2009年我市房地產市場消費相對2008年出現巨大轉變，由于我國經濟形勢預期向好，購房者對未來信心增強，加上國際金融危機影響仍在，造成投資渠道匱乏，兩方面的因素使得我市自住和投資購房者均出現巨大增長。主要特征如下：
35-50歲人群成為09年我市商品房主力購買人群，25-35歲人群購買比例降至第二位，25歲及以下購房者比例出現銳減。由于今年國際金融風暴持續影響，造成國內出現投資渠道缺乏，同時我市當前房價相對較低，使得35歲以上以改善或投資為目的的購房者比例有所增加。
本省其他戶籍和本市城區戶籍購房者仍是我市購房的主體，分別占購房總人數的42.87%、35.36%，與歷年數據比較來看，本市城區購房者比例進一步減少，本省其他購房者比例繼續增大，主要是岳陽市、邵陽市、衡陽市、株洲市、湘潭市、常德市購房者比例較高。
首次置業者占絕對比例，投資性需求以外省市、境外置業者表現更為明顯；購多套房的購房者中，以35-50歲購房者居多。
從調研情況來看，購房者中其他（自由職業者、個體戶等）購房者比例較大，自住需求仍居首位，投資性需求也占不小比例。
從購房者選擇的板塊、地段及區域來看，當前我市購房者購買的房屋主要位于三環以內、新南城板塊、雨花區，城市向南趨勢明顯；開福區由于有湘江世紀城等大盤支撐，09年購房者選擇也較多。
住宅消費占絕對比例，約占總購房量的96.97%；住宅消費中，本省其他、本市城區戶籍購房者比例較大，外省市購房者比較傾向于投資我市辦公、寫字樓等高端物業，而對商業的投資，則是本市城區、本省其他城市購房者平分秋色。
套總價30-40萬、20-30萬，面積單價3500-4000、4000-4500元/㎡是09年我市商品住宅成交的主力價位；套面積60-90、90-120、120-144㎡的三居室、二居室是我市商品住宅成交的主力戶型，與08年比較來看，住宅成交均價有所上揚，三居室、二居室套均面積有所縮小。
（二）二手房消費特征
從二手房購買者的基本特征來看，25-50歲人群是購買主力軍，占比42.90%，并且長沙本地的購買者居多，占到總量的63.49%。
從消費區域分布來看，雨花區二手房成交領先，約占總量的1/3，岳麓區成交偏低。
從套型結構來看，小戶型住房受青睞，其中90㎡以下戶型占比61.97%，三室、二室套型成二手住房購買首選。
從二手房交易方式來看，大部分二手房買賣通過自助交易專柜完成。在中介機構中，長沙市嘉業房地產顧問有限公司業務量最大，約占1/4。
（三）經適貨補消費特征
購買普通商品住宅的人群中，有11.48%的人使用了經濟適用房貨幣補貼，獲得8萬補貼的對象占10.60%。貨補選擇開福區樓盤的最多，90-120㎡、3500-4000元/㎡住宅是首選，25-35歲購房者是最多使用經適貨補購買商品住宅的人群。
購買二手住房的人群中，經適貨補對象占31.28%，獲得8萬補貼的對象占25.74%。雨花區是他們購房首選區域，60-90㎡是首選戶型，35-50歲購房者是最多使用經適貨補購買二手住宅的人群。
（四）金融貸款特征
1.開發商金融特征
113項目抵押，貸款金額76.73億元，抵押貸款金額前五位企業分別為湖南金鷹城置業有限公司、湖南成功新世紀投資有限公司、湖南大韻置業投資有限公司、長沙縱橫置業發展有限公司、湖南青竹湖國際商務社區開發有限公司。
發放抵押貸款金融機構中，銀行發放的比重最大，占總發放量的95.13%，前五位發放貸款銀行為中國建設銀行、中國工商銀行、長沙銀行、中國民生銀行、交通銀行。
2.購房消費的金融特征
商品房銀行按揭比例增大，接近總購房量的六成；住宅物業選擇銀行按揭比例較高，達57.82%，而商業物業選擇一次性付款比例較高，達62.83%；與08年比較來看，一次性付款比例大幅下降，而銀行按揭比例出現明顯增長，這主要是由于銀行支持力度的增大，使更多潛在需求者實現購房，同時房價的走高也讓購房者更多選用了銀行按揭購房。
56.26%的商品住宅購房者申請了為期16-20年的長期貸款，90.11%的商業物業購房者申請了為期6-10年的中期貸款。與08年比較來看，由于房價上揚等因素，購房貸款者申請大額長期貸款的比例開始增多，且多數貸款選擇最長年限20年（住宅）、10年（商業）。
商品房期房發放按揭貸款73946起，貸款金額210.91億元。發放置業貸款金融機構中，銀行發放的比重最大，占總發放量的88.09%，前五位貸款銀行分別為中國建設銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、招商銀行。
約七成的二手房購買者采用一次性付款，銀行按揭貸款占28.37%，中國工商銀行、中國建設銀行、中信銀行、興業銀行、長沙銀行的二手房貸款金額居前五位。
二十五、2010年長沙樓市消費趨勢預測
2010年的房地產市場將可能有一個調整的過程。09年下半年房價的迅速走高，使得2010年的房價首先便失去了其緩沖平臺；同時，商品房市場新增供給預計在2010年將出現走高，這都將在很大程度上降低購房者對房屋購買的盲目性，并將在2010年表現為以下幾點：
投資投機性需求將明顯降低。2009年12月14日《中央經濟會議》“國四條”的推出，將在增加普通商品住房的有效供給、抑制投資投機性購房、加強市場監管、大規模推進保障性安居工程建設等四方面對房地產市場進行宏觀調控，這意味著中央再次提高了對房地產業的關注程度，對房地產市場的發展也由“促進”轉到部分“抑制”，以達到遏制部分城市房價上漲過快的目的。這一政策的出臺及執行，將改善當前房地產市場短期供求失衡狀況，降低投資投機性需求比例，并使09年來房地產市場出現的樓市需求過旺得到降溫。
金融機構貸款明顯從嚴，將減少中小投資者并提高購房門檻。09年銀行對住宅金融的支持力度較高，大部分銀行對首次購房均采取了不同程度的優惠措施如“二成首付、七折利率”，部分甚至對于多套購房也采取了同樣優惠，這在一定程度上助漲了投機性購房需求。但從年底出臺的相關政策風向來看，預計明年金融機構對房地產開發貸款和個人按揭貸款的管理會明顯從嚴，對房地產業的信貸規模較09年將會有所減少，房地產融資環境將會適度從緊，這將減少中小投資者，但同時也可能將一些潛在的、缺乏資金的首次購房者拒之門外。
城市向南趨勢依舊，大盤消費成為熱點。“三市融城”的契機，使得新南城板塊成為我市商品房的集中開發區域，也成為我市商品房消費的重要區域，預計在2010年仍將是我市住房消費的熱點；但城北、河西、城南等地大盤的陸續上市，其“造城”式的開發及相對齊備的公共配套，也將吸引更多購房者，大盤消費理念將受到更多追捧。
外地購房者的比例將會出現進一步增長。長沙“省會”的名片，以及“長株潭一體化”、“兩型社會”的建設，使得長沙對外地戶籍購房者的吸引力進一步增加。從近些年的情況來看，本省其他城市購房者比例出現持續增長，預計這種情況在2010年仍將繼續。
住房保障、棚改拆遷等民生性工程力度的加大，將拉動消費需求。根據中央的政策精神，未來三年是城市住房保障、舊城區棚改的關鍵時期。三年完成全市約700萬平方米棚改已在長沙率先啟動，預計在2010年將完成棚戶區改造100多萬平方米；廉租房政策和經濟適用住房貨幣補貼政策的繼續深入實施，預計2010年將有1萬多貨補憑證持有者購買商品房、二手房，這兩方面因素共同作用，將給2010年的樓市消費帶來重大利好。
主流房價上移，套均面積繼續縮少。2010年我市房價仍可能出現進一步上揚，但漲幅趨緩，預計套總價30-40萬、面積單價4000-4500元/㎡將成為住宅交易的主流價位；三居室、二居室仍將是我市主力成交戶型，但套均面積有進一步縮小趨勢。
二手房交易契稅補貼延續，二手房市場仍將保持活躍。根據長沙市財政局下達通知，我市2009年的二手房交易契稅補貼政策延續至2010年底，租賃市場的規范也將出臺新規，這將為剛剛起動的我市二手房交易和租賃市場提供政策保障，預計2010年二手房市場仍將保持活躍態勢。 |