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96148房產咨詢熱線是由長沙市房屋產權管理局主管，長沙市房產信息中心主辦的長沙地區唯一的房地產信息專業電話咨詢臺，并與0731房產網（m.m22275.cn）緊密結合，以最快的速度，最專業的水準解決市民在住房消費方面的難題，為市民提供全方位、多渠道的房地產資訊服務。 目前，該咨詢臺在原有業務種類的基礎上增設《物權法》及房地產行政管理專家服務熱線，只要您在相應的時間段里用座機直接撥打96148，就有專家為您提供最專業、最直接的房產咨詢服務。 產權問題 Q原來買房的時候用我家里人的名字登記買的，產權證上的署名也是我家里人的名字，現在想把名字改成我自己的名字，請問我走什么程序可以完成？ A您好！《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。因此，登記在你家里人名下的房產，權屬就屬于他。因此，要想將產權人換成你的名字，你和你家里人可簽定買賣或贈與等轉讓協議，雙方到登記機構辦理轉移登記，就可將你家里人的名字換成你的名字。 Q婚前以未婚妻名義買下了一套房，婚后，產權證仍用她的名字，現在她要與我離婚，請問該房子是屬于共有財產還是她個人財產？ A您好！根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條規定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證。就您所述的情況而言，如果您與您愛人之間沒有特別約定，該房屋屬于您愛人的婚前個人財產。如您有充足證據可以證明該房屋之房價款均為您給付，則您可以主張變賣該房屋。 Q我想買一套二手房，但聽說最近政府又出臺了一系列新的政策，是關于二手房住房交易時減免了部分稅費之類的新聞。請問現在普通商品房住宅二手交易時需要繳納哪些稅費？有些什么稅費優惠政策？ A您好！現在普通商品房住宅二手交易時需要繳納的稅費有契稅、綜合稅、手續費、未滿五年上市交易的還需繳納營業稅、登記費、成果利用費。具體為：契稅按1%收取、綜合稅按1.88%收取（以上稅率繳費基數按成交價與評估價取高價納稅），手續費按6元/m2收取，產權登記費80元/套，測繪成果利用費40元/套，個人購買的普通住房不足5年轉手交易的，差額征收5.575%的營業稅，個人購買的普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征5.575%的營業稅。 從2008年8月1日至2010年12月31日期間在長沙市轄區內購買二手住宅(100萬元以內)的購房者，在取得房屋所有權證后，憑房屋產權證、購房買賣合同、契稅完稅證、購房人身份證到德政園市房產局補貼發放窗口申請辦理所繳契稅的財政補貼。 公積金問題 Q住房公積金是職工自己的錢為什么不能隨便支取？ A您好！住房公積金是個人和單位共同繳存的長期住房儲金，歸職工個人所有，但只能用于住房消費。實際上住房公積金行使個人所有權是限制性所有權，職工對住房公積金的占有、使用、收益和處分權利時受到一定程度的限制。住房公積金在未被提取前，職工并不能實際占有，而由所在單位繳存到住房公積金管理中心在受托銀行設立的專戶內統一管理，住房公積金應當專項用于住房方面的支出，不能挪作他用，因此只有在符合規定的情況下才允許提取。 Q我前年購房時是用的銀行貸款，我現在有公積金了，我想將銀行貸款轉為公積金貸款可以嗎，該怎樣做呢？ A您好！可以的。原來已用銀行貸款買房的職工，可通過兩種方式轉到公積金貸款；先自籌資金提前還原貸款，取消抵押，再到住房公積金中心辦理貸款；或以另外一套住房為抵押，先辦理公積金貸款，再由該中心清償原銀行貸款。 其他問題 Q購買二手房要注意什么？ A您好！1.認真審查房屋產權的真實性和完整性；確認產權的真實性，要查驗產權證的正本，看產權人與賣房人是否為同一人，還要向房產局查詢此產權證的真實性（或用座機撥96148按0轉人工臺查詢核實該產權的真偽情況）。 2.戶口遷移條款。3.維修基金、物業管理費、水、電、煤及電話費等費用的結算。買賣房屋是一件大事，不可圖一時之方便而草率從事。 Q我于2009年通過中介在某小區購了二手房屋，該房屋的預售許可證是于2003年發放，按規定該單元的維修基金應由業主交納，但原業主當時并沒有交納此筆維修基金，現小區物業管理處貼出通知交納維修基金（通知對象是原業主），但原業主此時已不愿承擔此筆維修基金，請問此筆維修基金應該由誰承擔，是新業主還是原業主？ A您好！首先業主均有繳納物業維修基金的義務；而且物業維修基金是獨立房價款之外的款項。原業主已繳納的，在轉讓房屋時，可向新業主要求支付該項費用（因物業維修已使用部份的物業維修基金應除去）既然您現在是該房的業主，您則應按規定繳納物業維修基金。 Q你好！我想問，開發商若是將架空層改做車庫，是否侵犯了業主的權益？ A您好！開發商將架空層改成車庫，若是經過了批準的規劃變更和設計變更，開發商應在約定或法定的期限內通知業主，業主在約定或法定的期限內有權選擇退房。如果是沒有批準的規劃、設計變更的話，開發商交付的物業不當，業主可以追究開發商的責任。 Q我于2008年12月全額繳納的房款與維修基金并簽訂購房合同，但開發商直到2009年11月才把我的維修基金繳至中心，我現在收房，開發商要求我從2008年12月補繳物業管理費，有這道理嗎，最多也就從2009年11月交起嗎，他違規占用我的資金達一年。 A您好！根據《湖南省物業服務收費管理實施辦法》湘價服【2004】178號第二十一條規定，物業驗收合格后，已辦理入住房手續的物業，物業費由業主交納；物業驗收合格后，開發商根據購房合同要求，書面通知業主辦理入住手續，業主無正當理由，拖延辦理入住手續的，物業管理費從開發商書面通知業主辦理收房手續的次月開始計收，由業主繳納。已辦理入住手續但未入住或未使用的物業，物業服務費按規定標準扣除清潔衛生費用后交納，具體扣除標準由物業管理企業與業主大會、業主委員會協商確定。 Q我于2008年購買期房，合同約定2009年交房，由于質量原因開發商延期8個月交房，合同上約定如果延期6個月以上甲方按15%支付違約金，但現在開發商只付5％，我應該找哪個部門？應該如何裁決？ A您好！按照合同約定，商品房工程質量必須取得工程驗收合格證，并取得交付使用證后方可交付給購房者。所以房屋的交付日期應按照取得交付使用證開始計算，如購買人對房屋質量有疑問，可以申請質量檢測部門檢測，確實是開發商原因導致延期交房的，應嚴格按照合同約定來執行，以字為據，確實無法解決的，可到仲裁委員會申請仲裁。 |