| 新政新趨勢 大城大格局 |
2010年長沙樓市半年報主題論壇之——新政下長沙樓市趨勢與應對高峰論壇 2010上半年的長沙樓市，亂花漸欲迷人眼，新一輪的政策調控中，淘汰出局者有之，乘勢而入者有之，按兵不動者有之，究竟誰將浪遏飛舟，成最后贏家?隨著長沙樓市半年報活動的推進開展，樓市迷局將一一破曉。 為了使即將發(fā)布的長沙樓市半年報定位更加精準、分析更加透徹、指導更具普遍性，在2010年長沙樓市半年報公布之前，長沙樓市排行榜活動組委會邀集房地產界重量級嘉賓、行業(yè)精英、媒體專家等進行高峰碰撞，共同把脈新政之后的長沙樓市，探討下半年的房地產市場走勢及應對策略。 曾鋒：長沙或將進入調整期 長沙市房產信息中心主任 曾鋒 今年上半年，國家出臺了很多政策，如緊縮銀根、嚴控購房貸款、嚴控契稅政策等等，現(xiàn)在討論得最多的是對二套房的論證，最近住建部在全國召開了會議，馬上要建立全國個人住房信息聯(lián)網管理系統(tǒng)，為國家下一步將從嚴落實房地產信貸中的審核標準（認房認貸）政策，已經在作出準備了。 從目前的情況來看，國家遏制房價過高過快上漲的態(tài)度仍然非常堅決，下半年房地產調控措施在全國各地（特別是大中城市）將進一步得到落實，我們認為，下半年宏觀調控政策的效果首先表現(xiàn)在一線城市，細則的出臺也首先表現(xiàn)在一線城市。如果調控預期和目標還沒有達到國家所希望的狀態(tài)，二、三線城市的房地產職能部門將會進一步落實國家的政策和要求。 對長沙來講，房地產開發(fā)建設規(guī)模在不斷擴大，但完成開發(fā)投資的增幅從4月份開始逐步放緩，規(guī)模不斷的擴大也反映今年4月份以來，連續(xù)幾個月批準預售面積保持在100萬平方米以上，這是從2008年以來少有的現(xiàn)象，7、8月份原本是淡季，一般在春交會之后市場交易量會慢慢下降。 所以，我們預計長沙樓市可能會進入一段時期的調整期，但不會有大的起落。此外，房地產信貸監(jiān)管將會更加嚴格，金融對房地產的支持力度將會明顯減弱。 陳敦旭：本次調控與以往有實質性差別 長沙市房產研究中心主任 陳敦旭 以往國家的調控感覺是提高與房地產相關的稅和費，大家知道房地產是一個產品，一個商品，具有轉嫁性，國家提高稅和費表面上可以抑制需求，實質上是轉嫁到購房者身上了，所以這是為什么會出現(xiàn)國家越調、房價越高的現(xiàn)象。但是，這一次國家的宏觀調控與以往有明顯的差別，國家也看出了稅費調整的弊端，這次最主要的調整是金融這一塊，首付款的提高，貸款利率折扣等等都有變化了，不是提高稅和費，而是打擊了抄底投機性需求，落腳點不一樣。 當然，我個人認為下半年長沙樓市將有所調整，但談到具體的調整期限，我認為很難說，價格調整空間也是有限的，這一點和各位老總的想法一樣。各位老總剛才提到了空置率的問題，長沙目前的樓市空置率比較高，這與長沙的購房者有密切的關系。2008年，長沙有54%的購房者來自外地，2009年長沙有56%的購房者來自外地，我估計今年將突破56%，外地人在長沙購房真正在長沙居住的很少，這部分的購房者主要是投資或投機性需求居多。 另外，在維持市場穩(wěn)定的同時，也加大了住房保障的基礎力度。從今年國家出臺的系列政策里面可以看出，基本上每個政策里面都涉及到了民生（住房保障），現(xiàn)在明確以廉租房為主導的保障體系，經濟適用房、安置房和公共租賃住房等新政的出臺，對住房保障層次加大了投入和支持的力度。 趙輝：房子就像是茶杯，質量過硬，才能有市場 中鐵房地產集團（長沙）有限公司副總經理 趙輝 從今年參加三地一體的春交會來看，那個時候我就發(fā)表過一個觀點，房地產業(yè)其實也就是普通制造業(yè)，房子也要做得像我們桌上使用的茶杯，任何一個產品都要質量過硬，才能有市場。國家選擇了16家單位以房地產開發(fā)為主營單位，相信國家也是希望我們肩負起解決廣大人民群眾住房的社會責任。作為我們企業(yè)來講，房地產開發(fā)工作并不是我們創(chuàng)造最大利潤的投資板塊，而是在今后要長期經營為國有企業(yè)創(chuàng)益，為廣大住友保值增值，也要對市場保持積極的樂觀心態(tài)。 在北京聽專家對我們指導的時候，談到中國的房地產和美國、日本進行比較，我覺得其實沒有必要的。一是我國的國情有13億龐大的人口群體，包括預計到2015年可能達到14億人口，這本身就是一個巨大的市場。二是中國是以居為主的思維定勢，古人包括當代人，好象不太對于租房極度認可，很煩惱無數次的搬家，怎么樣也要置一套房產。三是我國的土地所有制不同于美國的私有化，我們只有70年的所有權，加上家居產品雖說有幾十年的使用功能保證，但隨著城市日新月異的變化，隨著國家對中國城市的布局調整，有些房屋達不到幾十年的年限時可能會面臨改造。有一些棚改區(qū)，我相信在二十年前還是一個不錯的小區(qū)，但二十年后的今天將面臨拆遷改造，我認為近幾十年房地產業(yè)還有廣闊的發(fā)展空間。 張帆：下半年公司將會加大開發(fā)投入 新華都地產總裁助理 張帆 新華都地產在長沙舉行新聞發(fā)布會之后，很多媒體朋友問我是不是在抄底？希望在這里做一個更正，從新華都在全國的布局來講沒有抄底這樣一個說法。新華都作為一個財團型的企業(yè)，長沙這個項目是董事長在三年前就開始醞釀的，根據三年來的產業(yè)布局來看，長沙的三個項目在去年年底前就完成了項目布局，萬家城的啟動是想說明新華都地產產業(yè)布局到了長沙，可能給媒體朋友的感覺是我們過來抄底，其實不是這樣的。 如果說到有抄底的機會，我們還在這里觀察，如果市場出現(xiàn)調整期，我們遇到某些優(yōu)秀的項目資產、項目團隊可能會采取并購的形式，但那不屬于抄底，僅屬于布局。 應對一個市場，不同的公司有不同的應對措施，大家都經歷過08年上半年的冰凍期，可能會有不同調整考慮，有的是想把品質做好，把戶型做好，我們的思路是注重項目的規(guī)模體量，新政出來以后向董事長匯報過，董事會的決策還是如期建設，我們會以一期的定位、建筑的品質來作為一個支撐點，也會在下半年加大投入，同步建設項目配套完整的教育體系，包括一所小學、一所初中（完全式），首先把完整的教育體系建設起來。我們規(guī)劃二期在明年啟動，新華都地產本身的核心板塊是上市公司（新華都商業(yè)），新華都商業(yè)會在二期引進，在二期形成一個完整的項目商業(yè)體系。 錢榮：高品質才是高策略 中建地產營銷總監(jiān) 錢榮 作為一個把房地產業(yè)作為主業(yè)經營的國營企業(yè)，戰(zhàn)略經營是持續(xù)的，我們的應對是以不變應萬變，還是保持原有的開發(fā)節(jié)奏，我們的開發(fā)計劃沒有進行任何調整，有的盤甚至還在加緊開發(fā)進度。也就是說，企業(yè)希望在不同時期有與市場相適應的產品推出，而不是受政策變化的影響來經營，這是作為一個開發(fā)商的目標。 中建地產早幾年在長沙聲音不是很大，中建地產隸屬于中國建筑總公司，是一家上市公司，主業(yè)是建筑施工，房地產業(yè)是一塊另外的品牌，也做得非常不錯。但對整個集團而言，比如房地產業(yè)屬于第五分局，每個局下面都有不同的項目施工，集團是嚴格控制項目品質的，毛總也希望把項目品質做上去，對整個市場的利潤貢獻要達到50%以上。經過08、09年的積累，今年到明年我們都會有一個厚積薄發(fā)的過程，大家可以看到中建在市場上有好品質的產品推出，這是發(fā)展策略上的。 從產品品質來說，在市場調整時期，我們會更加專注于提升產品品質，從去年開始我們是以提升房地產產品品質為工作重心，公司說要從“兩觀”上提升產品品質，一是外觀，二是園林景觀。從這兩個方面來杜絕建筑質量的通病，建筑質量是中建的優(yōu)勢，我們自己的產品也是自己的內部施工隊伍在施工，在施工質量上絕對會精耕細作，大家可以觀察一下我們的項目在今年至明年市場上的檢驗。 曾志舜：長沙樓市將會價中有市，穩(wěn)步上揚 長沙融科智地副總經理 曾志舜 我們預判今年下半年長沙會有一輪調整期限，但究竟調整的力度會有多大，調整的時間會有多長，實際上是我們沒法控制的，也要看市場的走勢來推出我們的產品。但是，從長遠的角度來看，我們一直對長沙市場是非常有信心的，這主要基于兩點考慮： 首先是需求。中國人把房子的第一屬性定位為資產，我們會發(fā)現(xiàn)所有人對于房子的需求是不可改變的，從長沙最近幾年的發(fā)展可以看出，長沙的城市化進程非常快，城市面貌也在發(fā)生翻天覆地的變化，城市的向心力也在快速增長。自從國務院批準長株潭為兩型社會綜合配套改革試驗區(qū)之后，長沙的城市建設力量進一步加速。其實，在中國還沒有改變人從農村到城市的城市化進程方向，這種導向一直沒有改變，導向型需求在長沙也是一直存在的，我們的判斷是需求穩(wěn)步上升。 其次是成本。我們判斷房屋成本仍將不斷上升，在長沙做房地產根本談不上“暴利”這一說，我們認為成本會上升，價格肯定也會要上升，我們對長沙房地產市場的判斷是堅持價中有市，穩(wěn)步上揚。 胡志鋼：價格難有下跌空間 中原地產湖南分公司總經理 胡志鋼 從今年的客戶來看，現(xiàn)在的客戶經歷了08年的冰災和金融危機之后，更加理性，抗壓力更強了。另外，2010年的存量只有105萬平方米，下半年的供應量預計在800萬平方米左右，加起來也就是900萬平方米的供應量，不是非常的供過于求。上半年有幾百萬已經成交了，下半年如果是非常供過于求的話，才有可能價格下跌，但現(xiàn)在看來價格很難有下跌的空間。 目前，長沙確實屬于一個低洼城市，要和南昌、武漢比確實價格有很大的上升空間，要使房價往下走的話是有很大難度的。那么，看后市的話，成交量可能會有所調整，但價格要下跌是很難的。我們在深圳的分公司，上個月成交價格下跌了20%，成交量跌了50%，二手房成交價跌了10%，成交量跌了80%，現(xiàn)在面臨全線降價的可能。但是，08年3月份，長沙市才進入樓市寒冬，才開始全面降價。那么，深圳市場的價格下跌，對長沙的購房者肯定會有一定的心理影響，但是也要等到長沙樓市的成交量跌到08年那樣價格才有下跌的空間。 但是，長沙樓盤的品質有一個很大的提升空間，我們要把客戶的需求了解得更透一點兒，項目定位做得更精準一點兒，不管下半年樓市如何變化，我想企業(yè)都能應對過去。 文潔：下半年長沙樓市價格分化將拉大 我感覺“理性”是下半年的關鍵詞，對于媒體來說，我們認為這一波的調整不是08年的調控，這一次是結構調整。政府已經考慮到了要對房地產結構進行全面調整，不可能在短期內（至少在下半年）出臺“取消二套房”之類的政策，盡管現(xiàn)在歐洲已經出現(xiàn)了經濟危機。 下半年的長沙樓市可能會出現(xiàn)價格落差，一些在中心區(qū)域下半年供應量相對比較大的樓盤可能會出現(xiàn)相對較高的價位，而對于市郊的樓盤，如果供應量過大，或許會導致部分樓盤價格下降。我們的判斷是長沙市市中心和市郊樓盤的價格分化會拉大，長沙的房價會受到這些因素的影響而產生變化。 同時在這樣一個很理性的市場，消費者對于品牌的信任度會越來越大，對戶型的要求也會越來越嚴格，大家肯定會精打細算，這對于下半年的市場會有一定的影響，尤其是對于戶型的創(chuàng)新會有影響。 |