| 樓市觀察家 |
限購令調控下的樓市表情 2010年對于房地產行業來說，是徹頭徹尾的“調控年”，幾乎每個月都有幾條與房產相關的“新政”出臺。十月以來各大城市接連出臺的“限購令”為今年樓市的二次調控再次加碼。 作為飽受關注的一項房地產調控政策，最早實施“限購令”的城市是北京。在“國十條”出臺之后的4月底，北京市率先出臺新政，規定“同一家庭只能新購一套住房”，北京成為首個出臺限購政策的城市。 9月29日，“新五條”強調，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。此后，“限購令”便快速落地，環渤海、長三角和珠三角城市紛紛限購。據統計，目前出臺“限購令”的城市已有近20個。隨著時間的推進，“限購令”的落地實施，將會對各大城市的樓市帶來哪些影響？本期樓市觀察家邀您一同觀察。 北京：調控政策先行試點 率先實施“限購令” 現象：從5月1日起，北京購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發現提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。此外，購房者在買房時被要求出示戶口本和結婚證。 政府：《家庭成員情況申報表》并不是唯一要核實的材料，在網上簽約和辦理房屋登記的審核過程中，房管部門都會調取房屋權屬和銀行征信系統中的材料，并與公安、民政等部門溝通取得購房人資料，與購房人填寫的《申報表》核對查實。如果購房人在填報申報表時弄虛作假，將會被查出，因此千萬不要冒險買第二套新房，否則高昂的代價必須由自己來承擔。 業內人士：樓市新政不會影響到高檔小區，雖然新政規定一個家庭只能買一套商品房，但有錢人可以通過成年子女買房。新政還需等上兩三個月才能顯現出來效果。北京的房價不會下降，增速會減緩。擁有大量的資金房地產商，可以推遲開盤，部分地區二手房價格可能略微下降。 市民：新政對北京房價的影響有限,房價在政策出臺后短時期或將徘徊穩定,但并不會因此不再上漲甚至下跌。經歷了2009年的經濟危機,人們對房價的神經更加堅強了。 上海：“限購令”出臺 市民買房腳步放緩 現象：上海政府于10月7日晚出臺《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》，暫定上海市及外省市民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）只能于上海本市新購一套商品住房，包括二手房。 政府：“限購令”是暫定的行政措施，目前沒有具體結束時間，何時放寬還需看上海樓市供需、房地產市場發展運行狀況以及是否有更有效的新政加以取代而定。 業內人士：雖然調控一波接著一波，但如果有性價比高的房屋掛牌的話，還是會有不少下家主動找上來。大家對房價長期看漲的預期還是沒變，只不過房價在短期內受二次調控影響會有小的波動。 市民：因為每家只能買一套，會有一些原來準備賣房的人因為擔心買不到合適的房子而不敢賣了。賣房子的人少了，價格自然也很難降下來。已經先實行限購的北京就是一例，雖然短期內買的人少了，但很快需求就反彈了，房價也根本沒怎么降。 南京：“限購令”限購第三套房 投資者“外溢”周邊非限區域 現象：10月12日南京市發布了《市政府關于貫徹住建部等部委宏觀調控政策促進我市房地產市場持續健康發展的意見》，要求暫時限制本市及外地居民購買第三套住房；10月20日起停止執行自住改善型購房補貼政策；新建商品住房上市必須“一套一標”，3個月內不得調高。 政府：保障居民自住改善型需求，嚴控投機炒房。保障本市居民自住改善型和外地來寧工作需要購房。暫時限制購買第三套住房。嚴控投機炒房，對違反上述規定、不能提供相關證明的，銀行不予貸款，房地產登記機構不予辦理權屬登記。 業內人士：“暫時限制購買第三套住房”就是變相的限購，潛臺詞是“購房別指望短期內投資”。政策采用了“饑餓療法”，相當于不給市場糧吃，就看政策能持續多長時間了，如果一兩個月，市場還能扛一扛就撐過去了，如果是半年，供需肯定會產生較為明顯的逆轉。同時，細則并未對外地人購房給出“需在本市有1年以上納稅證明或社會保險繳納證明”的限制，這也考慮到了新南京人的現實情況，較為人性化。 市民：現在投資，不能局限在被限購的南京本地，眼光要放得更遠些。我是在南京周邊的都市圈一個樓盤買了，那里不受第三套房的限制。我希望有更多人來買，這樣我未來的鄰居就會更多。 大連：“限購令”震懾投機客 旨在為樓市退燒 現象：10月18日，在一場由大連市國土房屋局召開的“關于貫徹落實國家房地產調控政策意見和規范商品房預售管理通知”會議上，暫行的限購政策正式發布——“同一購房家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在大連本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。” 政府：不論一個家庭之前有多少套住房，從現在開始你就只能購買一套住房了，包括商品房和二手房。這個限購方法便于操作，也利于控制炒房行為，同時也不打擊自住和改善性需求。 業內人士：“限購令”對維護市場秩序絕對是一個利好消息。房地產市場將進入良性循環軌道。老百姓買賣房屋也會更安全、快捷。而且對抑制投資，打擊投機的作用更加明顯，將有利于實現公正的房產交易環境。 市民：我和父母住在一起，原本打算用動遷款買一套小房給父母住，再貸款買一套大房和愛人住，都寫我的名字可以省去將來的遺產稅，現在看來政策應該是不允許了，再說限購說不定能把房價壓一壓，我打算等等再說吧。 天津：迅速跟進出臺“限購令” “關照”四郊五縣 現象：10月13日，天津市政府發出通知，規定“天津市及外省市居民家庭在市內六區范圍內只能新購一套商品住房”。通知強調，“進一步加大保障性住房建設力度”。 政府：對違反規定購房的，房地產登記機構不予受理權屬登記手續。在實行限定居民家庭購房套數政策的同時，以進一步貫徹落實國務院房地產宏觀調控精神，促進天津房地產市場持續健康發展。 業內人士：天津樓市主要靠剛性需求來支撐的，限購令的出臺，在嚴厲打擊投機行為之余，無疑會對部分改善型住房的剛需購房群體造成一定影響，使得市場觀望氣氛更加濃厚。目前，天津市內六區房價已經處于高位運行，限購令的出臺可能會在短時間內遏制市內房價的飚升，大批量的剛需性住房需求可能選擇遠郊置業，轉移至環城四區，甚至遠郊區縣。限購令或將提升環城以及遠郊樓盤的賣點，有利于天津核心區域以外樓市的發展。” 市民：這樣的政策出臺，大家都搶著買六區的房子，房價必漲，但租金不一定漲。 寧波：樓市調控“重拳”出擊 “限購令”和“保障房”雙管齊下 現象：10月9日寧波市政府辦公廳下發《關于進一步貫徹落實國務院堅決遏制房價過快上漲文件精神的通知》，推出了住房“限購令”，這是寧波樓市一次嚴厲的調控。《通知》規定，寧波戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）在寧波只能新購1套住房；非寧波戶籍居民家庭，能提供在寧波1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，在寧波只能新購一套住房。 政府：我們將堅決遏制不合理住房需求，實行住房限購政策；嚴格執行差別化住房信貸政策；切實增加住房有效供給，全力加快保障性住房建設；加強房地產市場監管；提高商品房預售條件。 業內人士：此次調控將抑制不合理的購房需求，同時增加樓市的有效供應，從而遏制房價過快上漲，保證樓市健康。接下來比較長的一段時間內，炒房客離場、成交量下滑，是可以想見的。另外，隨著保障性住房供應的增加和保障面的擴大，購房需求將出現分流。 市民：此次樓市調控政策夠猛，可以更有效地杜絕炒房客，買房成了生活需要而非投資，對普通老百姓來說是件好事。樓市應少些瘋狂，多些回調，要買房再等等吧。 杭州：“限購令”溫和對待剛需 有利于樓市穩定 現象：10月11日，杭州出臺22條房產調控新政，其中，暫定本市及外省市居民家庭只能在杭州新購一套商品房（含二手存量房），以及落實差別化信貸政策，首套首付不低于30%，二套首付不低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍，三套房及外地不能提供1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，暫停發放住房貸款等政策。 政府：這次推出的實施意見，主要是根據近期國家及浙江省有關調控政策進行細化落實。堅決貫徹落實國家和省有關調控政策，抑制不合理住房需求；進一步加強保障性住房建設和管理，完善住房保障體系；進一步加強普通住房供地及建設管理，增加住房有效供給和進一步加強市場監管，促進房地產業持續健康穩定發展。 業內人士：杭州細則的出臺，對于不合理的投機投資消費有著非常明顯的遏制作用，對整個樓市的長期穩定是有好處的。差別性信貸取消了投機投資消費者的信貸杠桿，使房產投資門檻提高，所以還是能很顯著地遏制非理性消費。而限購一套的政策對市場消費規模進行了規定，對后市的穩定有很大作用。 市民：限購可不是禁購，外地人還是有一套可以買的。其實這個限購令個人覺得沒什么大的影響，可能加息政策影響會深遠一點。主要是抑制通脹，可能對房價影響更大點。 廈門：“限購令”難擋樓市熱銷 收效甚微不給力 現象：“9·29”國家房地產新政出臺后，廈門市國土房產、金融管理、稅務等七個單位立即于9月30日聯合下發了《關于貫徹住建部等五部委房地產宏觀調控政策促進我市房地產業持續健康發展的意見》，其中規定，從10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在廈門新購買一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。 政府：國家房地產宏觀調控政策出臺后，廈門市委市政府高度重視，及時采取措施，做好房地產市場穩定工作，進一步打擊房地產市場投機行為，增加市場供給，增強住房保障力度，遏制房價過快上漲。正式下發的文件中并沒有明確標注“限購令”的終止期限，在下文終止之前，這一政策仍然繼續執行。 業內人士：限購令的繼續執行其實是老調重彈，仍然是強制性地限制購買需求。可事實是，房價是由市場供需關系所決定，一級市場的土地供應仍在加大，地價越拍越高，房價就很難降下來。有需求就會有市場，對于這種強制限制需求的行政性措施，市場顯然已經麻木。因此，對明年廈門樓市也不會產生太大的影響。 市民：當初就想著買套房子，四月份新政出臺后，心中大喜，想等過幾個月房價降了再出手，結果一等就到九月份，房價不見降還在漲。十月份的二次調控讓自己再度擱置買房計劃，心想著這次總該降了吧。可仍然沒有一個樓盤出現降價，限購令太不給力了，什么降價都只是浮云。 廣州：“限購令”對外地人寬松 公積金政策影響大 現象：10月15日廣州限購令“塵埃落定”，根據廣州房管局公布的信息，新購商品房將受四方面限制：戶籍和常住非戶籍家庭(一年納稅聲明)限購一套；非常住家庭不準購買；第三未滿18歲人士不能單獨購買商品住房；第四境外機構和個人住房嚴格按照住建部等部門2006年171號文有關的政策執行。 政府：我們所指的商品房是包括了一手的商品房和二手的存量住房。交易時間認定，一手住房是按照網簽的時間來認定。關于貫徹差別化的信貸政策，我們堅決執行既認貸又認房的措施。實行差別化的住房信貸和政策，堅決遏制房地產過快上漲，這是國務院重大的決策，我們將一如既往旗幟鮮明的態度堅決的按照中央和省的調控要求，結合廣州的實際采取措施，真正做到實處。 業內人士：對外地購房者比較寬松，與本地的購房者在購買套數上沒有差別。而對于本次廣州版二次調控中公積金的措施對市場的影響會比較大。公積金畢竟與商業貸款不一樣，商業貸款是從銀行拿錢，但是公積金其實是企業和個人一起存起來的，也算是個人的錢，現在這樣限制有點不是非常合理。 市民：措施還算比較實質，很有針對性的打投資性購房，相信能有一定效果，至于什么時間能影響到開發商把價格合理起來，相信這個還要看時間和政府的執行力度。 深圳：市民稱“限購令”太嚴厲 或誤傷剛需 現象：深圳市9月30日晚發布了“限購令”，規定該市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。 政府：市民在購房前，一定要認真核實自身是否符合9月30日市政府辦公廳發布的“限購令”所規定的條件；對不符合規定條件者，市房地產主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責任由買賣雙方自行承擔。 業內人士：深圳是座移民城市，特區三十年，有當地戶口的人數不到1/10，對深圳來說，這種以戶籍限購的威力比北京、上海要大得多，是深圳目前對樓市“最具殺傷力”的政策。 市民：“限購令”一出，原本換房的想法也成了泡影，可能只有先賣再買。而許多投資客預計也將轉向二線城市，或者香港、澳門等境外城市。深圳限購令本身出發點是好，但在具體操作細則上有太多考慮不足的地方，不但限制不了投資客，反而會誤傷一大批剛需。 長沙：一線城市“限購令” 催生湘籍人士返鄉置業 現象：樓市“調控之年”政策層出不窮，投資者只能選擇觀望，但是大部分人由于沒有其他的投資渠道，所以一直潛伏在樓市伺機出手。而十月以來一線城市的限購令讓投資者更加關注二三線城市的樓市。回鄉置業，這個并不算新鮮的新鮮詞，在近期的長沙樓市版圖上悄然涌動。 業內人士：目前限購的城市逐漸增多，必然會使大量資金從限購城市流出，長沙承接因為購買力外溢而帶來的樓市機會很大。親近的地緣、難以割舍的血緣、全國價格洼地這三個絕對優勢的現實情況下，長沙成為在外湘籍人士置業突圍的首選。長沙地處長江三角洲、珠江三角洲、中部地區三大經濟板塊的交會處，從地理區位上看，長沙發揮著承東啟西、聯南接北的樞紐作用，擁有得天獨厚的地理位置。而武廣高鐵的開通后，這一優勢有了進一步強化。 在外湘籍人士：在長沙購房，一是可以在家鄉擁有一套自己的房子，說不定哪天回家有個落腳的地。更重要的是，長沙房價能承受，長沙發展空間也不錯，無論是家鄉情結還是性價比，我都首選長沙。 在外湘籍人士：我在廣州做生意，已經在那里買了一套房，現在想在長沙買一套，因為孩子在長沙讀書，也想讓家里的老人搬到長沙來住。現在高鐵修好了，回長沙只要兩個小時，以后看孩子、孝敬父母都很方便，更重要的是長沙現在房價低，以后肯定會漲。 |