| 2010前三季度中部六省會城市地產(chǎn)市場之對比分析 |
| [作者]：長沙市房產(chǎn)研究中心 鄧暉 |
2010年前三季度長沙內(nèi)五區(qū)商品房新增上市量、銷售備案量雙雙超過1000萬m2，創(chuàng)下歷史新高；商品房均價持續(xù)上揚，住宅均價同比漲幅接近16%，當前房價已基本攀升至5000元/m2以上水平。那么，其他中部省會又是怎樣？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等六個中部省會城市房地產(chǎn)市場進行對比分析，來將疑問一一解答。 Part 1 城市發(fā)展情況比較 一、經(jīng)濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實的反映當?shù)氐慕?jīng)濟實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 ? 小結：長沙GDP在中部六省會中居第二位，增幅居第二位 從經(jīng)濟總量來看，前三季度武漢、長沙GDP總量超過3000億元，但武漢遠超長沙，總量接近4000億元；鄭州第三位，GDP總量超過2700億元；合肥、南昌、太原GDP總量均超過1000億元，但三市順序遞減約300億元。長沙前三季度GDP總量為3107.46億元，在中部六省會中居第二位，比第一位武漢少873.84億元，但超越了鄭州，位置比去年同期上調(diào)一位。 而從GDP同比增幅來看，中部六省會城市GDP同比增幅均超過10%，其中，合肥、長沙、武漢GDP同比增幅超過15%，除太原與全國平均增幅持平外，其他五省會均高于全國平均增幅（10.6%）。長沙前三季度GDP同比增長16.0%，高于全國增幅5.4個百分點，在中部六省會中增幅居第二位，比第一位合肥低1.6個百分點，比武漢高0.3個百分點。 二、全社會固定資產(chǎn)投資比較 全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設階段。 ? 小結：長沙全社會固定資產(chǎn)投資在中部六省會中居第三位，增幅居第二位 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，武漢、合肥、長沙全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模較大，固定資產(chǎn)投資額超過2000億元；鄭州、南昌全社會固定資產(chǎn)投資超過1000億元；太原最少，固定資產(chǎn)投資低于500億元。長沙全社會固定資產(chǎn)投資2384.50億元，在中部六省會中居第三位，比中部六省會第一位武漢少234.30億元，比第二位合肥少110.80億元，比去年同期位置下調(diào)一位。 從固定資產(chǎn)投資增長率來看，中部六省會除太原外增幅全部超過20%，其中，合肥、長沙、南昌同比增幅超過30%，與全國平均增幅（24.0%）比較來看，鄭州、太原低于全國平均增幅。長沙同比增幅32.60%，高于全國增幅8.6個百分點，在中部六省會中居第二位，增幅比中部六省會第一位合肥低4.7個百分點，比武漢高5.5個百分點。 Part 2 房地產(chǎn)市場情況比較 一、市場預期指標 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 ? 小結：長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居第四位 從房地產(chǎn)投資規(guī)模來看，武漢獨占鰲頭，房地產(chǎn)投資超過700億元；鄭州、長沙、合肥房地產(chǎn)投資超400億元，其中鄭州、長沙投資額相近，超過480億元；太原、南昌房地產(chǎn)投資差距不大，但都低于150億元。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資480.99億元，在中部六省會中居第三位，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資比中部六省會第一位武漢少228.64億元，比第二位鄭州少16.96億元。 從房地產(chǎn)投資額增長率來看，除合肥外，其他五城市同比增幅均超過28%，其中，鄭州、太原增幅超過45%，但與全國平均增幅（36.4%）比較來看，武漢、長沙、合肥、南昌均低于全國增幅。長沙同比增幅32.63%，低于全國增幅3.77個百分點，在中部六省會中居第四位，增幅比中部六省會第一位鄭州低19.97個百分點，比武漢低2.77個百分點。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結構中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。 ? 小結：長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會中居第四位 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，除合肥、南昌外，其他四省會城市房地產(chǎn)完成投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額比例均高于20%。房地產(chǎn)投資比例的放大，表明由于房地產(chǎn)投資利潤較大，加上今年房價漲幅較高，有大量資本涌入房地產(chǎn)開發(fā)領域，促使房地產(chǎn)市場規(guī)模進一步擴大。 3. 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數(shù)據(jù)僅為前三季度數(shù)據(jù)，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。 ? 小結：長沙新開工面積在中部六省會中居第二位，施工面積在中部六省會中居第一位，竣工面積居第三位 從新開工面積來看，武漢、長沙新開工面積加大，均超過1700萬m2；其次為合肥、鄭州，新開工面積在1000~1100萬m2左右；再次為太原、南昌，新開工面積在300-400萬m2。長沙新開工面積在中部六省會中位居第二，比第一位武漢少168.56萬m2，同比增幅位居第三。 從施工面積來看，長沙在建規(guī)模最大，超過6000萬m2；其次是鄭州，施工面積超過5000萬m2；再次是武漢、合肥，施工面積基本相當，均在4300萬m2左右；太原、南昌施工面積也基本持平，施工面積在2000萬m2左右。長沙施工面積在中部六省會中位居第一，比第二位鄭州多859.44萬m2，比武漢多1842.55萬m2，同比增幅位居第三。 從竣工面積來看，合肥竣工面積最大，超過700萬m2；其次為武漢、長沙，竣工面積相當，分別為578萬m2、549萬m2；再次為鄭州、南昌，竣工面積分別為205萬m2、230萬m2；太原竣工面積最少，低于70萬m2。長沙竣工面積在中部六省會中位居第三，比第一位合肥少170.81萬m2，比武漢少29.58萬m2，同比增幅位居末尾。 二、市場即期指標 1. 市場規(guī)模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。 ? 小結：長沙新增供應量在中部六省會中居第二位，同期銷售備案量居第一位 從供應量來看，武漢、長沙新增批準預售量較大，超過1000萬m2；其次為鄭州、合肥，新增批準預售量在700~790萬m2；再次為太原、南昌，新增批準預售量在240~260萬m2。長沙商品房批準預售量在中部六省會中居第二位，比第一位武漢少27.76萬m2，同比增幅居第二位。 從銷售量來看，長沙、武漢、鄭州、合肥銷售備案量均較大，分別位于1000+、900+、800+、700+四個銷量段；南昌、太原銷售面積相對較低，低于250萬m2。長沙商品房銷售量在中部六省會中居第一位，比第二位武漢多51.02萬m2，同比增幅居第一位。 2. 商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現(xiàn)供應短缺，商品房價格將上揚。 ? 小結：中部五省會新建商品房供銷比例基本合理，僅太原供大于求 從數(shù)據(jù)來看，除太原外，其他各市供銷比均在0.8~1.2之間，供銷比例基本合理。長沙（市區(qū)）前三季度供銷量基本持平，比太原低0.48，比武漢低0.08。 3. 房產(chǎn)一、二級市場成交量之比 反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標志之一。在發(fā)達國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。 ? 小結：長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比最大 從上表數(shù)據(jù)來看，武漢二手房交易量位居首位，超過330萬m2；其次是合肥，超過200萬m2；再次是長沙、鄭州，交易量接近，分別成交192.92、189.35萬m2，相差僅3.57萬m2；南昌緊隨其后，成交量超過160萬m2；太原成交量較低，低于50萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居于第三位，比第一位武漢少141.18萬m2，比第二位鄭州少13.81萬m2，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比居首位，新房市場發(fā)展遠超二手房市場。 三、市場價格與貸款指標 1. 市場價格及增幅比較 該指標反映各城市房價和房價增幅是否合理。 ? 小結：長沙商品房、商品住宅均價在中部六省會中仍最低，房價漲幅也最低 從價格來看，中部六省房價普遍出現(xiàn)大幅上揚，房價漲幅普遍超過16%，其中太原、合肥、南昌房價漲幅超過27%，漲幅巨大。長沙商品房、商品住宅均價及相應漲幅在中部六省會中均排末尾，但上漲也非常明顯。 2. 住房價格增長率與GDP增長率之比 商品住宅價格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場的運行軌跡，當比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產(chǎn)市場價格上漲不正常，應當預警。 ? 小結：長沙房價增長率與GDP增長率比值為1.00，房價漲幅與GDP增長率相當 從數(shù)據(jù)來看，中部六省會城市房價增長率與GDP漲幅之比均大于等于1，房價上漲較快；有一半城市（太原、合肥、南昌）房價增長率與GDP漲幅之比高于1.8，漲幅過大。長沙比值為1.00，房價漲幅與同期GDP漲幅相當。 3. 房價增長率與CPI增長率之比 房價增長率與CPI增長率之比，反映了房價的增幅與CPI的增幅的速度關系，可以用來判斷房地產(chǎn)價格的漲幅是否過快或過慢。 ? 小結：由于今年CPI普漲，中部六省會CPI漲幅均高于2%，但低于3%的警戒值 從上表數(shù)據(jù)來看，中部六省會CPI增長率均在2%~3%之間，未超警戒值。長沙CPI增長率為2.40%，住宅價格增長率與CPI增長率之比為6.65，房價上漲明顯。 4. 房價收入比 人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據(jù)國際比較公認的說法，房屋價格與年收入比在6以內(nèi)比較合適。 ? 小結：若按前三季度可支配收入預計全年，長沙房價收入比已經(jīng)超越警戒線 根據(jù)我國對小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平方米。從表中我們可以看到，若以前三季度可支配收入預計全年，中部六省會城市房價收入比均超過正常值。太原市房價收入比仍最大，超過13；長沙市房價收入比最低，比第一位太原低7.22，比武漢低2.13，由于今年房價漲幅較大，長沙房價收入比已超過國際公認合理水平。 Part 3 對當前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結論 （一）前三季度全國GDP增幅超10%，國民經(jīng)濟運行態(tài)勢總體良好。從中部六省會的情況來看，前三季度除太原GDP增幅與全國增幅持平外，其他五省會城市GDP增幅均高于全國增幅；除鄭州、太原外，其他四省會城市全社會固定資產(chǎn)投資增幅均高于全國增幅，這表明隨著轉變經(jīng)濟發(fā)展方式和調(diào)整經(jīng)濟結構政策的穩(wěn)步推進，當前經(jīng)濟向好勢頭進一步鞏固，國民經(jīng)濟運行態(tài)勢總體良好。 （二）房地產(chǎn)投資增幅較大，五城市第三季度房地產(chǎn)投資環(huán)比出現(xiàn)大幅增長。從中部六省會的情況來看，前三季度除合肥外，房地產(chǎn)完成投資額增幅均超過28%；按季度來看，各市房地產(chǎn)投資均呈逐季增長態(tài)勢，除合肥外，第三季度其他五城市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資相較第二季度增幅均較大，環(huán)比增幅均超過60%，這表明隨著房地產(chǎn)市場日漸火爆，涌入房地產(chǎn)市場的外部資本也急劇增加，在第三季度形成井噴。 （三）五省會新開工面積、施工面積同比增幅較大；半數(shù)城市竣工面積同比減少。從中部六省會的情況來看，前三季度各市新開工面積除合肥同比回落外，其他城市同比增幅均超過40%；各市施工面積同比均為正增長，太原、南昌增幅較大，超過30%；竣工面積同比增幅回落，三城市同比出現(xiàn)負增長，這主要是今年房地產(chǎn)市場火爆異常，推動了更多項目開工；而竣工情況同比增幅較低與當前形勢也并不矛盾，因為絕大多數(shù)城市實行的都是期房交易。 （四）前三季度中部六省會商品房新上市量同比增幅仍較大，銷售備案量累計同比增幅繼續(xù)下降。前三季度中部六省會新增批準預售量同比增幅均超10%，其中，武漢、長沙、南昌、鄭州同比增幅超30%；備案量同比增幅繼續(xù)縮小，其中，合肥、太原、南昌同比增幅已呈負增長，這表明在當前房地產(chǎn)市場形勢鼓舞下，各市房地產(chǎn)開發(fā)商加快了施工進程，房地產(chǎn)項目出現(xiàn)扎堆上市現(xiàn)象；備案量同比增幅繼續(xù)下降，這主要是去年下半年各市的成交量已經(jīng)出現(xiàn)大幅上揚，使得雖然今年前三季度的備案量也較大，但相較去年同期增幅也顯得有限，甚至部分出現(xiàn)負增長。 （五）商品房價繼續(xù)上揚，四城市房價同比漲幅擴大。從房價來看，前三季度中部六省會房價漲幅均較為明顯，住宅均價同比漲幅均超15%，最高者太原，同比漲幅超過50%。房價的快速上揚，已經(jīng)引起了政府部門的高度重視，相繼出臺了“國四條”以及其他一系列的調(diào)控措施，但從數(shù)據(jù)反映來看，效果顯現(xiàn)仍需時日。 （六）累計房價收入比繼續(xù)上揚，當前長沙已超過警戒線。從房價收入比來看，各市累計房價收入比繼續(xù)上揚，除長沙外，均超過8.3；長沙預期房價收入比為6.27，這表明若按前三季度可支配收入預計全年，長沙房價收入比已超過國際公認合理水平。 （七）房地產(chǎn)市場調(diào)控日趨嚴厲，調(diào)控效果或將于來年顯現(xiàn)。從今年前三季度的數(shù)據(jù)來看，各市房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)了預售量大增，房價漲幅較大但銷售仍維持在較高水平的情況；而從歷年的市場銷售情況來看，年底是商品房備案較為集中的時期，預計第四季度商品房備案量仍不會出現(xiàn)明顯減少，反映在數(shù)據(jù)上甚至會出現(xiàn)月環(huán)比增幅較大的情形，這將使得數(shù)據(jù)對調(diào)控的反映并不明晰；但當前房地產(chǎn)市場調(diào)控正逐步增強，因此若調(diào)控效果明顯，最快也要到明年第一季度才能反映在數(shù)據(jù)上。 |