| 2010年長(zhǎng)沙市商品住宅消費(fèi)研究報(bào)告 |
| 長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 [作者]：黃雁峰 |
2010年是國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的“調(diào)控年”，“國(guó)十條”、“國(guó)五條”等政策相繼出臺(tái)，限地、限貸、限購(gòu)、加息等措施接踵而至，但長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)波瀾不驚，面對(duì)一波一波的調(diào)控沖擊，全市住宅消費(fèi)出現(xiàn)了購(gòu)銷兩旺的良好勢(shì)頭，市場(chǎng)熱情高漲，具體情況如下： 新建商品住宅 “1374.49，56.06%” 2010年，內(nèi)五區(qū)新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積1374.49萬平方米，同比增長(zhǎng)56.06%；銷售面積1363.29萬平方米，同比增長(zhǎng)14.08%；成交金額616.13億元，同比增長(zhǎng)34.08%。 二手住宅 “216.29，-9.57%” 2010年，內(nèi)五區(qū)二手住宅成交面積216.29萬平方米，同比減少9.57%；成交套數(shù)23417套，同比減少13.16%；成交金額52.22億元，同比減少2.51%。 按揭貸款 “526.65，40.17%” 2010年，內(nèi)五區(qū)共辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)148288筆，同比增長(zhǎng)17.49%；抵押面積1695.22萬平方米，同比增長(zhǎng)21.14%；貸款金額526.65億元，同比增長(zhǎng)40.17%。 從以上三大數(shù)據(jù)我們不難看出，2010年長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出新建商品住宅市場(chǎng)供需擴(kuò)大，二手住宅市場(chǎng)略有萎縮的市場(chǎng)行情。面對(duì)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)熱情高漲，讓人不免產(chǎn)生疑問：2010年究竟是什么人在購(gòu)買住宅？他們?cè)谫?gòu)買什么類型的住宅？這里，本中心依據(jù)長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅、二手住宅數(shù)據(jù)，對(duì)2010年長(zhǎng)沙住宅消費(fèi)特征進(jìn)行全面的剖析。本次新建商品住宅數(shù)據(jù)選取的是2010年內(nèi)五區(qū)所有在售備案的商品住宅期房數(shù)據(jù)，二手住宅數(shù)據(jù)選取的是2010年內(nèi)五區(qū)所有二手住宅備案數(shù)據(jù)；同時(shí)，為統(tǒng)計(jì)方便，本研究涉及戶籍、年齡、性別等的數(shù)據(jù)均依身份證進(jìn)行判斷，故此類研究中并未對(duì)單位或以其他證件購(gòu)房者的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。 Part 1 住宅市場(chǎng)總體特征分析 1. 住宅一、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展特征 ● 住宅一級(jí)市場(chǎng)熱情高漲，而住宅二級(jí)市場(chǎng)形勢(shì)低迷 長(zhǎng)沙市住宅一、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出明顯分化態(tài)勢(shì)，置業(yè)者表現(xiàn)出明顯的“喜新”特征。2010年，住宅一級(jí)市場(chǎng)交易如火如荼，84.01%的置業(yè)者選擇購(gòu)買新建商品住宅，同比增長(zhǎng)10.81%；而住宅二級(jí)市場(chǎng)形勢(shì)依然低迷，購(gòu)買二手住宅的人數(shù)占住宅交易總?cè)藬?shù)的比重為15.99%，同比下降了13.16%，下降幅度較大。這是由于長(zhǎng)沙市新建商品住宅價(jià)格總體偏低，能被許多剛性需求者所承受，加之受傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣影響，置業(yè)者偏愛居住品質(zhì)高的新建商品住宅，使其受到熱情追捧。 Part 2 新建商品住宅消費(fèi)特征分析 一、消費(fèi)者特征分析 2. 年齡結(jié)構(gòu) ● 青壯年人群成為購(gòu)房主力，25歲以下人群購(gòu)房需求加快增長(zhǎng) 作為家庭收入的主要?jiǎng)?chuàng)造者，25-50歲年齡段的青壯年人群具有較強(qiáng)的支付能力，購(gòu)房消費(fèi)意識(shí)活躍，占比超過75%，其中作為“80前后”人群的25-35歲年齡段基本以剛性需求為主，該類群體大多受過良好的教育，對(duì)未來收入預(yù)期看好，因而消費(fèi)意識(shí)較為活躍，而35-50歲年齡段消費(fèi)者，在事業(yè)上基本屬于黃金時(shí)期，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，支付能力最強(qiáng)，改善需求意愿明顯。25歲以下年齡段人群購(gòu)房比重增速最快，同比增長(zhǎng)4.26個(gè)百分點(diǎn)，這表明受過戶、繼承、贈(zèng)與等稅費(fèi)和手續(xù)繁雜影響，部分家庭選擇直接利用小孩的名義購(gòu)房。 3. 籍貫構(gòu)成 ● 本地籍居民購(gòu)房行為有所退潮，本省其它地區(qū)籍購(gòu)房勢(shì)頭強(qiáng)勁 2010年，本地購(gòu)房者（本市城區(qū)、本市其他）購(gòu)房熱情有所降溫，購(gòu)房人數(shù)約占總量的37.26%，同比下降7.45個(gè)百分點(diǎn)，其中本市城區(qū)購(gòu)房者降幅最大，同比下降6.65個(gè)百分點(diǎn)。外地購(gòu)房者置業(yè)熱情持續(xù)升溫，尤以本省其它地區(qū)購(gòu)房者最為積極，成為長(zhǎng)沙市住宅消費(fèi)人數(shù)最多、增長(zhǎng)最快的人群，其占比達(dá)48.25%，同比增長(zhǎng)5.38個(gè)百分點(diǎn)，其中岳陽市、邵陽市、衡陽市、株洲市、常德市、湘潭市購(gòu)房者比例均超本省其他購(gòu)房者購(gòu)房總量的10%。而外省市籍和境外籍購(gòu)房者基本保持穩(wěn)定，其中外省購(gòu)房者中，浙江、湖北和江西三省居前三位，占全市住宅消費(fèi)總量的比重分別為1.97%、1.86%和0.93%。 4、職業(yè)構(gòu)成 ● 其他職業(yè)是樓市消費(fèi)的中堅(jiān)力量，白領(lǐng)階層購(gòu)房熱情持續(xù)升溫 2010年，其他（自由職業(yè)者、個(gè)體戶等）職業(yè)者購(gòu)買住宅比例最大，占比達(dá)48.28%，這是因?yàn)檫@些人群基本以自主創(chuàng)業(yè)為主，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，購(gòu)買能力強(qiáng)。作為白領(lǐng)階層代表的私企從業(yè)者，是住宅第二大消費(fèi)群體，占比達(dá)38.37%，同比增加4.36個(gè)百分點(diǎn)，成為占比唯一上升的人群，購(gòu)房行為持續(xù)升溫，這主要是因?yàn)殡S著我國(guó)改革開放的深入推進(jìn)，私有企業(yè)數(shù)量和從業(yè)者人數(shù)不斷增加，已經(jīng)成為當(dāng)前人們從業(yè)的主要途徑。國(guó)企從業(yè)者和公務(wù)員比重較低，且同比略有下降，這主要是因?yàn)閲?guó)企從業(yè)者較私有企業(yè)從業(yè)者收入低，支付能力相對(duì)有限，購(gòu)房比較理性；而公務(wù)員人數(shù)較少，且人員流動(dòng)性不強(qiáng)，購(gòu)房比重低。 二、置業(yè)特征分析 5. 置業(yè)套數(shù) ● 首次置業(yè)者占絕對(duì)地位，多次置業(yè)者比重上升 2010年，全市新建商品住宅市場(chǎng)仍然以剛性需求為主，首次置業(yè)者購(gòu)房量仍占絕對(duì)比例，約占總量的82.10%，這主要是因?yàn)槭状沃脴I(yè)者因結(jié)婚、獨(dú)立居住、拆遷等原因而以自住性需求為主，該類人群存在著較明顯的剛性需求特征。其次為二套住宅購(gòu)買者，約占12.33%，而三套及其以上住宅購(gòu)買者僅占5.57%，與2009年相比較，二套、三套住宅置業(yè)者比例均有所提高，這是由于隨著經(jīng)濟(jì)條件的改善，家庭收入不斷增多，在長(zhǎng)沙已有住宅的居民購(gòu)房意愿有所增強(qiáng)，居民改善型需求不斷增加，使得二套、三套住宅購(gòu)買者比例均有所增長(zhǎng)。 6. 置業(yè)區(qū)域 ● 高性價(jià)比的地段和板塊置業(yè)熱情高，雨花區(qū)仍是置業(yè)的熱土 隨著長(zhǎng)沙市城市路網(wǎng)等基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，特別是地鐵等軌道交通的開工建設(shè)，使得一些地段優(yōu)越、交通便利的區(qū)域發(fā)展前景看好，高性價(jià)比使其具有相對(duì)較強(qiáng)的市場(chǎng)需求。從行政區(qū)來看，購(gòu)房者首選行政區(qū)依然是雨花區(qū)，約占總購(gòu)房量的37.90%，但隨著市政府所在地生活配套的日益成熟和先導(dǎo)區(qū)概念的不斷升溫，岳麓區(qū)也受到置業(yè)者青睞，占總購(gòu)房量的21.83%。從板塊選擇來看，隨著長(zhǎng)株潭的融城和省府的南遷，城市不斷南拓，新南城的配套設(shè)施不斷成熟，發(fā)展前景看好，新南城板塊性價(jià)比不斷提高，置業(yè)者購(gòu)房熱情高漲，其成交套數(shù)約占總量的36.95%。 三、物業(yè)特征分析 7. 價(jià)格環(huán)比指數(shù)特征 ● 價(jià)格環(huán)比指數(shù)受國(guó)家調(diào)控政策影響大，但總體保持平穩(wěn)， 2010年，全市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)出“U”形，全年可分為三個(gè)階段。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市前4個(gè)月接力2009年市場(chǎng)的反彈走勢(shì)，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)處于全年高位，尤以1月和2月最高，均為101.7；受“國(guó)十條”等政策影響， 從5月開始，全市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)急劇下滑，6月的新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)甚至為99.9，環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)下滑，7月和8月基本保持穩(wěn)定，這一階段基本處于全年底部；由于9月為住宅市場(chǎng)交易的旺季，全市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)有快速反彈趨勢(shì)，而“國(guó)五條”的出臺(tái)，遏制住了這種快速上漲勢(shì)頭，使得后4個(gè)月新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)保持在合理水平，均沒有突破101。 8. 總價(jià)結(jié)構(gòu) ● 40-50萬是全年主力價(jià)位，但套總價(jià)有上升趨勢(shì) 2010年，全市商品住宅以40-50萬的價(jià)位為主，占比達(dá)22.86%，其次為30萬以下和60-80萬的價(jià)位，占比分別為18.55%和17.50%，而40-50萬的價(jià)位基本對(duì)應(yīng)二房和小三房，這表明全市剛性需求依然是主流。從上、下半年來看，下半年，全市總套價(jià)在40萬元以下的成交量有所下滑，較上半年下降了6.2個(gè)百分點(diǎn)，而總套價(jià)在60萬元以上的成交量全面上揚(yáng)，較上半年增長(zhǎng)了7.04個(gè)百分點(diǎn)，這表明全市住房總價(jià)位有向上的趨勢(shì)。 9. 戶型結(jié)構(gòu) ● 二房、三房是住宅消費(fèi)的主力戶型，但主力購(gòu)房套型有縮小趨勢(shì) 2010年，二居室、三居室是全市住宅購(gòu)買的主力戶型，占比均超過1/3，這是因?yàn)槎邮液腿邮壹扔狭耸状沃脴I(yè)的基本居住需求，又能在一定程度上滿足部分改善性需求，所面對(duì)的消費(fèi)群相對(duì)較廣，市場(chǎng)空間較大。但主力購(gòu)房套型有縮小的趨勢(shì)，下半年，全市商品住宅一居室、二居室成交比例有所上升，較上半年分別上張了0.95個(gè)百分點(diǎn)和3.4個(gè)百分點(diǎn)，而三居室和四居室成交比重明顯下降，較上半年分別下降了3.64個(gè)百分點(diǎn)和0.74個(gè)百分點(diǎn)，小面積套型特別是二居室成為部分購(gòu)房者的新選擇。 10. 套面積結(jié)構(gòu) ● 交易套面積集中于60-90、90-120、120-144m2，套均面積有所縮小 2010年，全市購(gòu)房者購(gòu)買的住宅單套面積集中于60-90m2、90-120m2、120-144m2，均超過總量的20%，這基本與全市二居室、三居室單套面積相吻合。總的來看，套均成交面積有所縮小，下半年，90m2以下小戶型成交量上升，較上半年上漲了2.45個(gè)百分點(diǎn)；90m2以上的普通商品住宅成交量下挫，較上半年下降了2.52個(gè)百分點(diǎn)，而144m2以上的高檔住宅成交量基本穩(wěn)定。這是因?yàn)橘?gòu)買90平米以上人群主要以改善性需求為主，對(duì)價(jià)格和市場(chǎng)較為敏感，易受市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策影響，觀望情緒強(qiáng)烈，使得銷售量較上年出現(xiàn)明顯下降。 11. 付款方式特征 ● 銀行按揭比例仍最大，但一次性付款增幅明顯 2010年，銀行按揭和一次性付款是全市商品住宅購(gòu)買的主要支付方式，分別占總量的49.94%和37.94%，但隨著銀行按揭貸款利率優(yōu)惠的降低直至取消，及其后利率的調(diào)高，加之銀行對(duì)購(gòu)多套房的按揭限制，一次性付款比例明顯增大，同比增長(zhǎng)8.28個(gè)百分點(diǎn)。選擇公積金貸款比重較少，占比僅為8.60%，其中又以省積金貸款和市公積金貸款為主，這主要是因?yàn)楣e金貸款覆蓋面不廣，目前主要以行政事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)為主，而非公有制企業(yè)實(shí)施公積金制者較少，再加之公積金不能跨區(qū)域貸款的限制和部分開發(fā)商因公積金貸款手續(xù)復(fù)雜而優(yōu)惠少等，使得利用公積金貸款還未成為一種常態(tài)。 12. 銀行按揭貸款特征 ● 16-20年長(zhǎng)期貸款年限依然是主流，但貸款年限有延長(zhǎng)趨勢(shì) 2010年，全市購(gòu)房銀行按揭貸款年限以16-20年的長(zhǎng)期貸款申請(qǐng)者比重最大，達(dá)54.48%，其次為6-10年和11-15年的貸款年限，而申請(qǐng)20年期以上貸款的購(gòu)房者也達(dá)到了10.19%，與2009年數(shù)據(jù)比較來看，20年及以下貸款者各區(qū)間均出現(xiàn)一定幅度的減少，特別是6-10年的中、短期貸款比例出現(xiàn)明顯下降，而申請(qǐng)21年及以上貸款者明顯增多，貸款年限有延長(zhǎng)趨勢(shì)。由于以投資為目的住宅購(gòu)買者要考慮到利率成本對(duì)其收益的影響，且由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，基本以短期貸款和一次性付款為主，而長(zhǎng)沙市銀行按揭貸款年限長(zhǎng)，且年限甚至有延長(zhǎng)趨勢(shì)，這表明全市住宅消費(fèi)基本是以自住的剛性需求為主，投資、投機(jī)行為較少。 Part 3 二手住宅消費(fèi)特征分析 13. 戶型特征 ● 小戶型二手住宅成交下滑，套均面積不斷增大 2010年，全市90m2以下小戶型二手住宅成交面積依然處于絕對(duì)地位，占比達(dá)50.89%，但下降速度較快，同比下降11.08個(gè)百分點(diǎn)，這是因?yàn)樾粜投肿≌哂锌們r(jià)低、實(shí)用性強(qiáng)、配套成熟、處置靈活等優(yōu)點(diǎn)，很適合廣大剛就業(yè)人員、來長(zhǎng)讀書的大學(xué)生等財(cái)力有限、首次置業(yè)的年輕人。二手住宅成交套均面積為92.36m2，較去年，平均每套增長(zhǎng)3.65m2，這是因?yàn)槭芊康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響，新建商品住宅市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)還不明朗，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的部分家庭開始轉(zhuǎn)向購(gòu)買一些性價(jià)比高的較大戶型的二手住宅，用于改善居住條件。 14. 戶室結(jié)構(gòu) ● 三居室成最暢銷戶型，一室成交比例增大 2010年，全市二手住宅以三居室銷售量最大，占比達(dá)33.12%，這是因?yàn)槎秩邮易≌哂性谕让娣e情況下較新建商品住宅便宜、配套成熟，在同等價(jià)格上較新建商品住宅小戶型面積大等雙重優(yōu)勢(shì)，深受許多經(jīng)濟(jì)條件有限但又急需改善居住條件的家庭，如有生育需求家庭、孩子上學(xué)需要的家庭、養(yǎng)老需求家庭等消費(fèi)群體追捧，這也表明改善性需求潛力依然較大。由于購(gòu)買一居室二手住宅主要用作過渡，操作靈活，將來也易于出售或出租，使得一居室銷售增速最快，并成為第二暢銷戶型，占比26.49%，同比增長(zhǎng)3.48個(gè)百分點(diǎn)。 15. 價(jià)格指數(shù)特征 ● 二手住宅受宏觀政策影響大，全年走勢(shì)呈現(xiàn)“U”形。 2010年，長(zhǎng)沙市二手住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響較大，分別以“國(guó)十條”和“國(guó)五條”的出臺(tái)分界線，走勢(shì)呈現(xiàn)“U”形，但總的來說，全市二手住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)基本保持平穩(wěn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市二手住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)最高的為2月和1月，分別達(dá)100.9和100.8，這是由于全市二手住宅市場(chǎng)在年初延續(xù)2009年反彈走勢(shì)；環(huán)比價(jià)格指數(shù)最低的為5月、6月和7月，均為99.9，環(huán)比價(jià)格連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下挫，這是由于 “國(guó)十條”收緊的信貸政策，對(duì)二手住宅市場(chǎng)沖擊較大。9月，隨著住宅市場(chǎng)旺季的到來，二手住宅也呈現(xiàn)反彈趨勢(shì)，但“國(guó)五條”的出臺(tái)，遏制住了快速上漲勢(shì)頭。 16. 支付方式 ● 一次性付款為主，銀行信貸為輔 2010年，二手住宅購(gòu)買者采用一次性付款比重最高，占比達(dá)65.57%，這主要是因?yàn)槎肿≌?gòu)買者通常為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善性需求者，而受銀行限貸政策“商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款”和二套房利率上浮、加息頻繁、貸款審批時(shí)間大大延長(zhǎng)等因素影響，使得有較強(qiáng)購(gòu)買能力的購(gòu)房者更傾向于一次性付款。銀行按揭貸款成為二手住宅購(gòu)買者第二選擇，占比達(dá)32.11%，同比上升3.74%，而選擇公積金貸款占比為1.83%，不足總?cè)藬?shù)的二成，這表明越來越多的首次置業(yè)者開始直接選擇購(gòu)買二手住宅，以滿足剛性需求。 Part 4 2010年長(zhǎng)沙市區(qū)商品住宅消費(fèi)特征的基本判斷 2010年長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)出乎了大多數(shù)人的預(yù)料，在國(guó)家加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和銀行信貸收緊的情況下，供銷量同比大幅增長(zhǎng)，無不顯示長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)處于健康快速發(fā)展的狀態(tài)。總的來看，主流需求與2009年基本一致，但投資需求有所升溫。具體特征如下： 1. 全市住宅一、二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)“冰火兩重天”狀況，新建商品住宅市場(chǎng)成交再創(chuàng)新高，而二手住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)萎縮。 2. 自住需求依然是市場(chǎng)的主流，但由于通脹預(yù)期較為明顯，且其他投資渠道又較少，投資型需求意愿明顯增強(qiáng)。 3. 本省其它城市購(gòu)房者主要以自住為主，本市置業(yè)者著眼于住宅的改善及投資用途，省外購(gòu)房者的投資目的明顯，但外省購(gòu)房者比重不高。 4. 由于支付能力強(qiáng)，住宅需求的主力人群年齡依然在35-50歲、25-35歲兩大區(qū)間，但25歲以下購(gòu)房者購(gòu)房增長(zhǎng)最為明顯，需求潛力巨大。 5. 其它（自由職業(yè)者、個(gè)體戶等）職業(yè)者對(duì)住宅的需求最大，但私企從業(yè)者由于收入較穩(wěn)定，住宅購(gòu)買潛力巨大，而國(guó)企從業(yè)者和公務(wù)員住宅需求較理性。 6. 本省購(gòu)房者（本市籍和省內(nèi)其它籍）仍是全市購(gòu)房的主體，但本市籍由于基本居住需求得到滿足，購(gòu)房熱情減退。 7. 由于長(zhǎng)沙市剛性需求潛力巨大，全市首次置業(yè)者依然占據(jù)絕對(duì)地位，但隨著收入水平的提高，以改善型需求為主的多次置業(yè)人數(shù)不斷攀升。 8. 全市購(gòu)房者置業(yè)的板塊和行政區(qū)依然以新南城板塊和雨花區(qū)為重點(diǎn)，但受城市向南、向西發(fā)展趨勢(shì)明顯，新南城板塊和岳麓區(qū)的發(fā)展前景看好。 9. 置業(yè)主力戶型依然是60-90m2、90-120m2、120-144m2的二居室、三居室，但套均面積縮小趨勢(shì)明顯，小面積套型特別是二居室成為購(gòu)房者的新選擇。 10、新建商品住宅購(gòu)房支付方式仍以銀行按揭為主，16-20年為主要的按揭年限，但受國(guó)家限貸政策的影響，一次性付款比例增大。 11、新建商品住宅和二手住宅價(jià)格年初上演2009年的反彈走勢(shì)，但受國(guó)家連續(xù)調(diào)控政策影響，快速上漲的勢(shì)頭明顯得到遏制。 12、二手住宅以三居室最為暢銷，但套均面積有不斷擴(kuò)大趨勢(shì)，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的部分家庭也開始轉(zhuǎn)向購(gòu)買一些性價(jià)比高的二手住宅改善居住條件。 |