| Topic4 PK篇：對比分析,數據佐證 |
PK篇 對比分析,數據佐證
Part 1 新建商品住房供銷結構
數據重現：
2011年上半年長沙內五區新建商品住宅戶型供銷關系分析表（單位：套）
面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供 銷 比
≤60m2536411.49 795513.76 -25910.67
60-90m21310228.08 1614227.93 -30400.81
90-120m21315928.20 1227621.24 8831.07
120-144m2923619.79 1215321.02 -29170.76
＞144m2580412.44 927816.05 -34740.63
合計46665100.00 57804100.00 -111390.81
PK小結：
小戶型、大戶型供應緊俏，60-90m2套型是上半年供銷的主力套型
2011年上半年長沙內五區住房供應套均面積為108.58m2，同比縮小1.67%。從供銷對比來看，除90-120m2面積段套型同期新增供應大于銷售備案量外，其他各面積段套型均出現供小于求的情形，其中60m2以下、144m2以上套型供銷比低于0.70，供銷差距更為明顯。上半年60-90m2、90-120m2套型新增供應比例較大，均超過新增供應總量的28%；銷售備案則是60-90m2套型比例最大，接近總量的28%，其次分別是90-120m2、120-144m2套型，各占總量的21%，可以看到，當前60-90m2套型已成為我市供銷的主力套型。90m2以下套型供應占比為39.57%，比去年同期增大1.13個百分點。
深度剖析：
上半年市場上供銷主力套型為60-90m2小戶型，這與市場判斷不謀而合。小戶型房需求巨大，剛性需求、投資需求等均瞄準小戶型，很多初入社會的年輕人也對小戶型青睞有加，因此銷售異常火爆。而90-120m2大戶型的供銷比是唯一超過1的，但這并不代表這一戶型嚴重滯銷，90-120m2戶型房交易行情其實同樣較好，絕對銷量喜人，只是由于上半年該戶型供應量在各戶型中最多，相對有房源剩余屬正常現象。市場中另一個有趣的現象是戶型分類的兩頭比較緊俏，這正應了購房者要不買小、要不買大的心理。
Part 2 新房待售
◎新建商品房待售情況分析
PK小結：
截止上半年，住宅待售面積占總量的79%，主要集中于開福區、雨花區、岳麓區
2009年以來，截止今年6月底已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為559.58萬m2，較上月底增加10.31萬m2。其中住宅434.42萬m2，占79.09%；非住宅125.16萬m2，占22.79%。分行政區劃來看，開福區、雨花區、岳麓區商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比27.53%、26.48%、24.85%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比35.38%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比21.33%。
深度剖析：
目前長沙商品房市場上供應以90平方米以上的大戶型為主，而很多購房者，特別是初入社會的年輕人由于經濟條件等原因對小戶型更加青睞，同時90平方米以下的商品房也是投資投機者的首選戶型，于是在戶型結構上的這一供需矛盾直接導致我市市場上待售商品房中大戶型房占比較大。長沙版“限購令”中以90平方米作為調控分水嶺，實行“限小不限大”，也是出于緩和這一供需矛盾，打擊投資投機，促進大戶型房的消化銷售。分區來看，岳麓區、雨花區、開福區由于城市的快速發展、新城的建設，房地產業風生水起，發展迅猛，供應量的提升必然會有待售現象，而芙蓉區、天心區作為中心老城區，房地產快速發展期接近尾聲，新增房地產項目由于地塊的稀缺而有限，所以待售情況較少。
銷售率排行榜
★ 熱銷樓盤的強弱虛實，銷售率排行權威揭秘
根據長沙市房地產市場預警預報監測系統，統計得出全市上半年銷售率前十名、各區縣銷售率前三名。
2011上半年長沙樓市銷售率前十強
排 名項 目 名 稱開 發 商所在區銷售率
1中國鐵建·山語城長沙市大聯實業發展有限公司開福區97.60%
2湘域城邦湖南湘域城邦房地產開發有限公司芙蓉區96.80%
3鑫科·明珠長沙鑫科房地產開發有限公司芙蓉區96.52%
4珠江花城三組團湖南珠江實業投資有限公司開福區96.50%
5愿景 山水印象湖南致盛愿景房地產開發有限公司長沙縣96.45%
6山水嘉園長沙凱創置業有限公司天心區96.44%
7西城龍庭長沙市贊佳置業有限公司岳麓區96.25%
8萬芙錦園長沙東祥置業有限公司天心區95.15%
9象嶼·優山美地湖南象嶼置業有限公司雨花區95.14%
10Cross尚公館湖南東景房地產開發有限公司望城區94.74%
入榜剖析：
芙蓉、開福、天心是半年度上榜樓盤主要來源地
眾多排行榜中唯有銷售率排行最具權威，不管樓盤房源基數多與少，銷售率才是證明實力的關鍵。從全市上半年銷售率排行榜來看，開福區的中國鐵建·山語城以97.60%的銷售率沖上排行榜首位，芙蓉區的湘域城邦和鑫科·明珠分列第二、三名，前三甲樓盤主要特征是開發規模不大，但卻擁有火爆的銷售行情。上榜樓盤所屬行政區比例為天心區∶芙蓉區∶開福區∶望城區∶長沙縣∶雨花區∶岳麓區=2∶2∶2∶1∶1∶1∶1，天心區終于有樓盤入榜，并且與芙蓉區、開福區的上榜樓盤數不相上下，值得注意的是各區均有樓盤入榜，旺銷勢頭遍地結果。
入榜樓盤的品味、風格、個性、特色是制勝法寶
從此次上榜各樓盤來看，所有上榜樓盤上半年銷售率均在94%以上，基本全部售罄，且上榜樓盤絕大多數都是湖南長沙本土企業開發，與其他榜單外地名企占盡風頭不同，可見本地房企具有極強的市場號召力。上榜樓盤都有自己獨特的殺手锏，冠軍樓盤中國鐵建·山語城由世界500強企業開發，定位為長沙北部城區大規模的精品山水住宅。湘域城邦旨在打造長沙CBD核心區域的絕版樓盤。長沙首席精裝修大盤珠江花城配有五星級酒店、大型酒店會所及社區便民中心、風情商業街。愿景 山水印象和山水嘉園主打山水自然美景，和諧人居環境。國家首批三網融合試點社區萬芙錦城全力打造集安防+家居+生活智能三位一體的第三代智能華宅。象嶼·優山美地是集特色和品質于一體的優質樓盤，深得購房者喜愛。
各區縣上半年銷售率前三甲
★ 芙蓉區
排 名項目名稱開發商銷售率
1湘域城邦湖南湘域城邦房地產開發有限公司96.80%
2鑫科·明珠長沙鑫科房地產開發有限公司96.52%
3長房·白沙灣長沙東方城房地產開發有限公司45.76%
★ 天心區
排 名項目名稱開發商銷售率
1山水嘉園長沙凱創置業有限公司96.44%
2萬芙錦園長沙東祥置業有限公司95.15%
3星城榮域園湖南天心實業發展有限責任公司93.07%
★ 岳麓區
排 名項目名稱開發商銷售率
1西城龍庭長沙市贊佳置業有限公司96.25%
2青楓大廈湖南匯通實業發展有限公司94.20%
3鈺龍天下湖南恒東房地產開發有限公司94.11%
★ 開福區
排 名項目名稱開發商銷售率
1中國鐵建·山語城長沙市大聯實業發展有限公司97.60%
2珠江花城三組團湖南珠江實業投資有限公司96.50%
3英祥苑湖南英祥房地產開發有限公司86.81%
★ 雨花區
排 名項目名稱開發商銷售率
1象嶼·優山美地湖南象嶼置業有限公司95.14%
2新城新世界湖南成功新世紀投資有限公司92.63%
3佳天名苑湖南瑞寧房地產開發有限公司 91.40%
★ 望城區
排 名項目名稱開發商銷售率
1Cross尚公館湖南東景房地產開發有限公司94.74%
2景悅·祥和文苑長沙景遠房地產開發有限公司92.01%
3北城天籟長沙湘禹房地產開發有限公司72.08%
★ 長沙縣
排 名項目名稱開發商銷售率
1愿景 山水印象湖南致盛愿景房地產開發有限公司96.45%
2爵士湘湖南輝宏置業有限公司93.40%
3愿景 山水灣湖南致盛愿景房地產開發有限公司93.09%
入榜剖析：
各區縣樓盤銷售競爭激烈，上榜樓盤實至名歸
從各區縣上半年銷售率排行榜來看，岳麓區的西城龍庭和青楓大廈分居該區前兩位，雖不太起眼，卻有好業績。山水嘉園以其優美的小區環境獲得驕人業績，成為天心區冠軍，萬芙錦園和星城榮域園分別排第二、三名。入市已久的珠江花城憑著長期積累的人氣占據開福區第二，英祥苑緊隨其后。雨花區的冠軍優山美地家園單槍匹馬殺入全市前十，實力非淺，排在第二的新城新世界同樣是實力大盤。望城區的Cross尚公館、景悅·祥和文苑、北城天籟作為后起之秀，取得這樣的銷售業績實屬難得，充分證明了他們的魅力。愿景山水印象、愿景山水灣憑借著長沙縣優美的山水美景吸引著各方來客，銷售業績自然不俗。芙蓉區在激烈的角逐中顯示出了超強實力，鑫科·明珠、湘域城邦紛紛殺入全市前三甲。 |