| 2011年一季度中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
2011年一季度我市房地產(chǎn)市場新增供應量同比降幅超過17%，銷售備案量同比增幅也僅為一成，那么，其他城市房地產(chǎn)市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡的內部數(shù)據(jù)，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產(chǎn)市場進行對比分析，以期從中找到答案。
一、城市發(fā)展情況比較
1、經(jīng)濟總量比較
GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實的反映當?shù)氐慕?jīng)濟實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。
表1 2011年一季度中部六省會GDP總量比較
（單位：億元、%）
序號123456
城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原
GDP1297.941095.711030.5683.95535.82435.26
同比增長12.016.012.016.310.17.9
小結：一季度長沙GDP及同比增幅在中部六省會中均居第二位
從經(jīng)濟總量來看，2011年一季度中部六省會各市GDP以1000億元為界上下各半，武漢、長沙、鄭州GDP在千億以上，合肥、南昌、太原GDP在千億以下；武漢最高，GDP接近1300億元，比第二位長沙高202.23億元；長沙、鄭州一季度GDP基本相當，相差僅65.21億元；合肥、南昌、太原GDP低于1000億元，分屬600、500、400三個GDP百億段，內部相差也達到100億元以上。長沙2011年一季度GDP為1095.71億元，在中部六省會中居于第二位。
從GDP同比增幅來看，除太原外，各市同比增幅均超過全國平均增幅（9.7%），合肥仍為最高，增幅達到16.3%；長沙同比增幅16.0%，高過全國增幅6.3個百分點，在中部六省會中均居于第二位，比第一位合肥低0.3個百分點。
2、全社會固定資產(chǎn)投資比較
全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設階段。
表2 2011年一季度中部六省會全社會固定資產(chǎn)投資額比較
（單位：億元 %）
序號123456
城市合肥武漢長沙鄭州南昌太原
固定資產(chǎn)投資額771.40634.28582.32383.60231.3255.78
同比增長31.918.532.125.027.119.4
小結：一季度長沙全社會固定資產(chǎn)投資及增幅在中部六省會中均居第二位
從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看， 2011年一季度中部六省會各市全社會固定資產(chǎn)投資以500億元為界上下各半，合肥、武漢、長沙超過500億元，分屬700、600、500三個百億段；鄭州、南昌、太原低于500億元，其中太原低于60億元。長沙全社會固定資產(chǎn)投資582.32億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產(chǎn)投資比中部六省會第一位合肥低189.08億元，比武漢低51.96億元。
從固定資產(chǎn)投資增長率來看，中部六省會除武漢、太原外，其他城市同比增幅均超過兩成，其中合肥、長沙同比超三成，與全國平均增幅（25.0%）比較來看，武漢、太原低于全國平均增幅。長沙同比增幅32.1%，高于全國增幅7.1個百分點，在中部六省會中居第一位。
二、房地產(chǎn)市場情況比較
（一）市場預期指標
1.房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較
開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。
圖1 2011年一季度中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較（單位：億元）
小結：一季度長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會中居第二位，增幅居第三位
從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，2011年一季度中部六省會城市中，武漢房地產(chǎn)投資規(guī)模最大，超過200億元；長沙、合肥、鄭州投資規(guī)模順序縮小，投資量在120-160億元；南昌、太原房地產(chǎn)開發(fā)完成投資規(guī)模最小，低于40億元。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資161.27億元，在中部六省會中居第二位，投資比中部六省會第一位武漢少45.74億元。
從開發(fā)投資額增長率來看，2011年一季度中部六省會城市中，除合肥、武漢外，同比增幅均超過30%；與全國平均增幅（34.1%）比較來看，武漢、合肥、南昌低于全國增幅。長沙同比增幅35.1%，高于全國增幅1.0個百分點，在中部六省會中居第三位，增幅比中部六省會第一位太原低4.1個百分點。
2.房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例
房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結構中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。
表3 2011年一季度中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額比例
（單位：億元 %）
序號123456
城市太原鄭州武漢長沙合肥南昌
房地產(chǎn)投資額21.67128.43207.01161.27143.5735.86
社會固定投資額55.78383.6634.28582.32771.4231.32
房地產(chǎn)占固定投資比例38.8533.4832.6427.6918.6115.50
小結：一季度長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會中居第四位
從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，中部六省會除太原比例略高于基本正常值外，其他城市比例均在基本正常以上（15%~37%）。與2010年一季度比例比較來看，除合肥比例出現(xiàn)下調外，其他城市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例均有提高，這表明2011年一季度房地產(chǎn)投資仍呈增長態(tài)勢，去年房地產(chǎn)市場交易的繼續(xù)擴大，使得今年一季度房地產(chǎn)投資比例保持高位。
3.商品房新開工面積、施工面積、竣工面積
商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數(shù)據(jù)僅為第一季度數(shù)據(jù)，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。
表4 2011年一季度中部六省會城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積
（單位：萬㎡）
序 號123456
城 市長沙合肥鄭州武漢南昌太原
新開工面積428.43399.48321.80256.58162.3398.32
同比增長-40.7521.88-18.202.00125.4067.41
施工面積5707.103401.165338.803020.701953.541633.55
同比增長14.79-2.5038.7723.9021.0018.52
竣工面積417.63380.8645.95129.3869.7451.88
同比增長60.31-12.9762.40-17.70-43.20495.64
小結：一季度長沙新開工面積、施工面積、竣工面積在中部六省會中均居第一位
從新開工面積來看，2011年一季度長沙新開工面積最大，均超過400萬㎡；其次為合肥、鄭州，新開工面積在300~400萬㎡左右；再次為武漢、南昌，新開工面積在100-300萬㎡；太原最低，新開工面積低于100萬㎡。長沙新開工面積在中部六省會中位居第一，比第二位合肥多28.95萬㎡，比武漢多171.85萬㎡，同比增幅位居最末。
從施工面積來看，2011年一季度長沙、鄭州在建規(guī)模較大，均超過5300萬㎡；其次是合肥、武漢，施工面積在3000~3500萬㎡；再次是南昌、太原，施工面積，施工面積在1500~2000萬㎡左右。長沙施工面積在中部六省會中位居第一，比第二位鄭州多368.30萬㎡，比武漢多2686.40萬㎡，同比增幅位居第五。
從竣工面積來看，2011年一季度長沙竣工面積最大，超過410萬㎡；其次為合肥，竣工面積為380.86萬㎡；再次為武漢，竣工面積接近130萬㎡；南昌、太原、鄭州竣工面積較少，低于100萬㎡。長沙竣工面積在中部六省會中位居第一，比第二位合肥多36.77萬㎡，比武漢多288.25萬㎡，同比增幅位居第三。
（二）市場即期指標
1.市場規(guī)模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積）
商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。
表5 2011年一季度中部六省會房地產(chǎn)市場規(guī)模比較
（單位：萬㎡ % ）
序號123456
城市武漢長沙合肥鄭州太原南昌
批準預售面積217.87235.39214.80164.7776.0460.07
同比-22.76-17.0135.890.1853.7430.25
銷售
面積368.97379.54315.28145.5081.1066.84
同比3.0210.983.64-46.3534.87-3.74
（注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)）
小結：一季度長沙新增供應量、銷售備案量在中部六省會中均居第一位
從商品房新增供銷量來看，2011年一季度中部六省會城市中，長沙、武漢、合肥新增批準預售量、銷售備案量均較大，新增供應量超過200萬㎡，銷售備案量超過300萬㎡；其次是鄭州，新增供銷量分別為164.77萬㎡、145.50萬㎡；再次為太原、南昌，新增供銷量均低于100萬㎡。長沙新增批準預售量、銷售備案量在中部六省會中均居第一位。
從商品房新增供銷的同比增幅來看，除長沙、武漢外，其他城市2011年一季度商品房新增供應同比增幅為正值，太原同比增幅最高，超過53%；商品房銷售備案同比增幅也有兩個城市為負值，它們是南昌、鄭州，其余城市中太原同比增幅也最大，超過34%。長沙商品房新增批準預售同比增幅在中部六省會中均居倒數(shù)第二位，銷售備案同比增幅居順數(shù)第二位。
2.商品房供銷比比較
即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現(xiàn)供應短缺，商品房價格將上揚。
表6 2011年一季度中部六省會商品房供需比
（單位：萬㎡ ）
序號123456
城市鄭州太原南昌合肥長沙武漢
批準預售面積164.7776.0460.07214.80235.39217.87
銷售
面積145.5081.1066.84315.28379.54368.97
供銷比1.130.940.900.680.620.59
（注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)）
小結：一季度半數(shù)城市供銷均衡，長沙供銷比為0.62
從數(shù)據(jù)來看，半數(shù)城市同期供銷均衡，它們是鄭州、太原、南昌；半數(shù)城市同期供小于求，它們是合肥、長沙、武漢，銷售備案量的相對增大，表明了這些城市更多的消化了之前的存量。
3.房產(chǎn)一、二級市場成交量之比
反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標志之一。在發(fā)達國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。
表7 2011年一季度中部六省會房產(chǎn)一、二級市場成交量之比
（單位：萬㎡ ）
序號123456
城市南昌鄭州太原武漢合肥長沙
商品房66.84145.581.1368.97315.28379.54
二手房55.4350.3521.9173.9959.2663.32
比值1.212.893.704.995.325.99
（注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)）
小結：一季度長沙二手房成交量在中部六省會中居第二位，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比居第一位
從上表數(shù)據(jù)來看，2011年一季度除太原外，其他城市二手房交易量均超過50萬㎡，其中，武漢最高，超過70萬㎡。長沙二手房成交量在中部六省會中居第二位。從房產(chǎn)一、二級市場比值來看，長沙商品房、二手房交易量差距達到5.99：1，房地產(chǎn)市場以新房市場為主；南昌比值最低，僅1.21：1，新房市場與二手房市場交易規(guī)模較為接近。
（三）市場價格指標
1.市場價格指數(shù)比較
該指數(shù)源自國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價格指數(shù)趨勢，以判斷房價走勢。
圖2 2011年一季度中部六省會新建商品住宅價格月環(huán)比指數(shù)趨勢
小結：一季度大多數(shù)城市房價月環(huán)比仍有一定上揚，但指數(shù)漲幅逐月收窄
從上圖來看，武漢、長沙、合肥、南昌1、2、3月房價月環(huán)比指數(shù)均大于等于100，房價仍呈上揚或持平趨勢；鄭州3月指數(shù)、太原2月指數(shù)低于100，房價在當月環(huán)比下調；但從趨勢來看，武漢、長沙、南昌房價月環(huán)比指數(shù)呈逐月下降，指數(shù)漲幅逐月收窄。
三、對當前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結論
（一）國民經(jīng)濟延續(xù)去年下半年以來平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，高于市場預期。2011年一季度中國GDP增速為9.7%，連續(xù)三個季度增速在9.5%至10%之間，國民經(jīng)濟總體運行態(tài)勢良好，并繼續(xù)朝著宏觀調控的預期方向發(fā)展。從中部六省會來看，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，經(jīng)濟總體運行良好。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資比例繼續(xù)保持高位，投資同比增幅也較大。除合肥外，中部六省會各市房地產(chǎn)投資同比增幅均超過26%，占全社會固定資產(chǎn)投資比例同比均出現(xiàn)上揚，這表明由于去年房地產(chǎn)市場交易的繼續(xù)擴大，引致今年一季度房地產(chǎn)投資比例繼續(xù)保持高位。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模均較大，部分城市新開工面積、竣工面積同比減少。從中部六省會開發(fā)規(guī)模來看，施工面積均超過1600萬㎡，長沙、鄭州更是超過5000萬㎡，房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模仍然較大；長沙、鄭州新開工面積同比下降，合肥、武漢、南昌竣工面積同比下降，這也表明今年有部分城市房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模增速或將出現(xiàn)減緩。
（四）半數(shù)城市商品房供銷基本平衡，但新增供銷同比均有城市出現(xiàn)負增長。一季度鄭州、太原、南昌商品房供銷基本平衡，其他城市同期供小于求；從同比來看，武漢、長沙新增批準預售同比負增長，鄭州、南昌銷售備案同比負增長。
（五）房地產(chǎn)市場整體以新房交易為主，長沙一季度新房交易量為二手房交易量的5.99倍。從房產(chǎn)一、二級市場的比值來看，南昌比值小于2，新房、二手房交易量較為接近；其他城市比值均較高，長沙更是達到5.99:1，顯示長沙房地產(chǎn)市場仍以新房為主，房地產(chǎn)市場仍處于快速擴張期。
（六）大多數(shù)城市房價月環(huán)比仍有上漲，但指數(shù)漲幅逐月收窄。從數(shù)據(jù)來看，1-3月中部六省會各城市新建商品住宅月環(huán)比指數(shù)基本都超過100（除鄭州3月指數(shù)、太原2月指數(shù)外），表明各市房價月環(huán)比仍有小幅上揚；但從指數(shù)值來看，武漢、長沙、南昌房價月環(huán)比指數(shù)呈逐月下降，指數(shù)漲幅逐月收窄。 |