| Topic 2 活力/ 城市與樓市，相得益彰 |
Topic 2 活力/ 城市與樓市，相得益彰 Part 1價值/財富通道，利好樓市 城市軌道交通對房地產價值的影響具有區域空間差異性，軌道交通站所處的區位不同，與同一軌道站的距離不同，其對房地產價值的影響都是有區別的；城市軌道交通對房地產價值的影響還有時效性，規劃期、施工期、投入運營初期、投入運營中后期等各期對房地產價值的影響也是不同的。下面了解一下地鐵給國內外一些大都市房地產業帶來了什么？ 費城地鐵 費城Lindenwold快速軌道線開通后，節約了市民的交通通勤費用，特別是對郊區土地利用和房地產價值有積極影響。Lindenwold快速軌道線開通后，其附近的房地產價值增長7％，即平均每平方米增長4500美元，而軌道交通使可達性提高，使土地價值上升了6.4％(平均5.7l4美元的價格溢價)。在軌道交通的帶動下，費城居民收入明顯增加，特別是在中低收入的郊區比高收入郊區增加得更為明顯。 波特蘭地鐵 美國俄勒岡州波特蘭市的MAX開通兩年后，距車站500m范圍的住房價格比其他地區高10.6％，而且越接近車站，住房價格越高，但在緊靠車站附近，由于噪聲和擁擠等原因，土地的潛在價值有所下降，但這種負面影響逐漸被MAX正面的影響所遮蓋。據測算，MAX系統開通后，對土地價值的影響非常明顯，在宣布建設輕軌之前，距車站的遠近對土地價值沒有影響；但在宣布建輕軌之后，距離車站800m范圍內的土地價格上升31％，1600m范圍內的土地價格上升10％。 首爾地鐵 首爾地鐵5號線開通后，距離5號線車站的遠近對住房價格有重要的影響，特別是在五號線開通運營之前影響更大。在首爾地鐵5號線站點影響最主要的區域小于200m范圍內的土地價格上升9～10倍；在地鐵站影響第二重要的區域200～500m土地價格上升11～12倍；在地鐵站間接影響的區域(500～1000m)土地價格上升9～28倍。而首爾地鐵3號線和4號線開通后，位于CBD的地鐵站對土地價值的影響比其他地區的地鐵站大，地鐵車站的可達性對土地空間結構的影響大，在地鐵開通前后，其沿線和干線附近的土地價值上升很快，土地得到集約化利用。 香港地鐵 香港地鐵建設改善了沿線交通狀況，加快周邊土地和物業的增值。香港地鐵公司為了解決地鐵工程建設的部分資金來源，賺取利潤，通常在需要建設地鐵工程的沿線，選定具有物業發展潛力的地塊作為未來地鐵車站用地，并向政府申請取得車站上蓋物業開發權利，同時尋求具有實力的房地產開發企業作為合作伙伴，利用實力雄厚的開發商資金支付土地費，并建造大型的住宅、寫字樓和商場，由地鐵公司和開發商五五分成，共享物業開發的利潤。 在1975-1986年的3條地鐵線上，香港地鐵公司共開發房地產18處，其中包括10處物業的28000套公寓、3個購物中心的150500平方米零售店及128500平方米寫字樓。據統計，2005年香港地鐵公司未計折舊 前經營利潤達112.46億港元，其中 物業發展所得利潤為61.45億港元，占55%。香港地鐵開通后，上蓋物業平均升值近5成，投資回報率達15%以上，在全球地鐵大多賠錢的環境下，香港地鐵公司利用地鐵為沿線房地產不斷增值的優點，通過“地鐵+物業”模式，為香港地鐵帶來豐厚回報。 另外，香港地鐵每天以超過230萬人次的人流量，將整個沿線的商業和地鐵站的商業物業帶動起來，使得沿線各站點形成了許多新的繁華地區。 北京地鐵 北京地鐵5號線于2003年修建，2007年10月正式通車，在地鐵開通前后，房地產價值變化較大。以5號線沿線的立水橋高檔二手商品房價格走勢為例，2003年房屋價格為3600元/平方米，到2007年通車后，達到歷史最高的12000元/平方米，特別是受5號線通車消息的刺激，2007年內價格漲幅達69.01%，5號地鐵線將京城南北與中心城區連接起來，有效地分散了中心商務區工作人群，進而帶動了南北兩端地鐵周邊房價和租金的上漲。 北京地鐵10號線（一期）自2003年地鐵投入建設以來，沿線二手市場成交十分活躍，大量業主紛紛提高自己的房價，沿線周邊房價呈現出跳躍式上漲，數據顯示，地鐵10號線沿線內各區域二手房價自2005年逐漸升溫以來，到2008年時，平均上漲了150%，個別區域漲幅超過200%，因地鐵10號線因素帶來的房價上漲現象占到15%左右，房價上漲現象刺激了購房者置業信心，10號線周邊區域的市場前景被看好，二手市場銷售和租賃市場情況良好。以三元橋區域為例，10號線的開通明顯提高了該區域的交通優勢，實現了三元橋區域與北京最大的四個商圈、首都機場無縫對接，而東二環的商務帶和使館區集聚了眾多世界500強企業和大量外籍人士，這些人群偏向于選擇地鐵周邊的中高檔商品房居住，從而帶動了該區域房地產市場的火爆。 廣州地鐵 廣州地鐵為商業地產帶來了巨大的商機，地鐵沿線商鋪、購物中心的迅速走俏，1993年廣州地鐵1號線規劃剛一出臺，沿線的商品房開發工程就如火如荼地開展起來，同時，地鐵沿線寫字樓日漸走俏，房價漲了1000元/平方米，相當于原來房價的25%還多。廣州地鐵3號線走向初定時，引發了番禺 房地產廣告大戰，番禺北部的樓盤準業主陡增3成，一些樓盤更把樓價抬高3%。目前，廣州市地鐵沿線高檔寫字樓項目達到50多個，占據了目前廣州市高檔寫字樓物業近50%的份額。由于商業對地鐵的敏感程度高，地鐵商業物業價值明顯得到提升，廣州地鐵建成后，商業租金增長了40%-50%。 廣州地鐵提升了住宅通達性，使得房屋價值明顯得到提升，據統計，廣州市地鐵物業與其它地區相同檔次物業價值高出20%-30%，有的地鐵節點住宅價值甚至提升了100%-150%。 深圳地鐵 從已開通的1號地鐵線來看，在開工之初，沿線樓盤各開發商就紛紛打出地鐵物業的旗號，而實際影響效果也已在2004年初顯現。2004年底在地鐵開通之前，由于對地鐵的預期效果，深圳地鐵物業的溢價約在1000元/平米。地鐵開通后溢價水平經歷了持續穩定的增長，由2005年初1500元/平米左右增長到2007年初的2000元/平米。在2007年深圳樓市的火爆成交下，地鐵物業的溢價水平升至3000元/平米以下。隨著地鐵出行方式日漸普及，地鐵物業的溢價水平在2008年底市場極度低迷的情況下仍能維持在2500元/平米，在2009年3月份的市場反彈提升至4000元/平米大關。由于地鐵的因素，即使在房價下跌的市場下，地鐵周邊的樓盤具有極強的抗跌性。 深圳地鐵1號線對沿線區域的二手房市場的發展起到一定的促進作用。以寶安區為例，該區域地鐵沿線在售新盤已很少，相比較二手房選擇較多，但二手房主要集中在寶安中心區和龍華片區，且質素參差不齊。目前寶安中心區二手房市場異常活躍，單價在1.8～2.5萬元/平米。該片區內在2000年建設的二手房較多，園林以及周邊配套條件較好，居住氛圍比較成熟，產品結構以大戶型為主，置業人群多為自住客。而龍華片區主要位于地鐵4號線（龍華線）上，是當前關外置業的熱點區域，片區內有多個新盤分布在地鐵沿線上，在售樓盤幾乎普遍漲價，而且漲價后成交依然保持一定的增幅。同時，還吸引不少投資客，個別樓盤投資客的比例甚至超過自住客。 上海地鐵 上海地鐵9號線推熱了沿線地鐵盤，沿途地鐵站點所在地的七寶、九亭、泗涇、余山、松江新城等房地產價值得到明顯提升，特別是余山的房地產在過去是“只讓人心動，難叫人行動”，地鐵地開通，使得該區域的山水勝景優勢得到顯現，5000多畝房產用地價格上升了1-2倍，被6家房產商搶購一空。而泗涇在地鐵地帶動上，實現了產業的調整和升級，第三產業得到迅猛發展，上海市區、廣東、浙江等地20多家大型房地產開發商爭相落戶，土地價格上升了一倍多。 Part 2 影響/城市生機，生活重構 穿越都市擁擠的鋼筋水泥、森林，鋪陳于地下、懸架于空中的軌道交通，正在逐步成為中國都市交通的關鍵。曾經，香港、廣州的地鐵一開通，沿線物業價值上升了50%，極大地提升了房地產的品質和檔次。而現在，當多年的“地鐵夢”一朝實現的時候，長沙城將會呈現怎樣的生機和活力？長沙人的生活方式將發生怎樣巨大的變化？ ?想得更“開” 地鐵的建設，將徹底顛覆人們的“區位”概念，人們出行前對目的地距離的衡量標準將發生徹底改變，即把地理距離變成準確的時間距離。地鐵的準時、高效使人們不必再思考到達目的地的時間，而只需要考慮到地鐵站的時間；有了地鐵，市民可不再為出門前給途中塞車所消耗的時間做出一定的預留量，無疑幫助市民擺脫擁堵，贏得了生活的時間成本。同時，市民的出行思維得到改變，市民的日常通勤習慣將會是首先直接換乘至一個離自己最近的地鐵站，乘地鐵出行，而對家離地鐵站不遠的人來說，騎自行車到地鐵站換乘將變成一種時髦的綠色出行方式。更重要的是，地鐵輻射效會加速沿線區域的蛻變，改變人們地域價值的觀念，徹底打破區域間的障礙，使人們的就業、生活、學習、活動范圍更加廣闊，距離遠近的心理概念亦被交通方便程度所淡化，這樣距離觀念的打破為樓市開發新的價值增長點提供了前提條件。 ?行得更“暢” 長沙市的交通結癥是隱患，過江通道是目前先天的屏障，而隨著市民生活水平的提高，私家車的普及給原本落后的路網系統雪上加霜；但隨著全市地鐵的通車，市區交通體系的疏散能力會成倍增長，路面交通通行能力會大大改善。地鐵的建設本身能有效緩解地面道路交通壓力，對解決交通擁擠起巨大作用。據統計，世界上的大都市都擁有成熟與完整的地鐵系統，巴黎1000多萬人口，地鐵承擔70%的公交運量，這一比例在東京是80%，在莫斯科和中國香港均是55%；上海市地鐵一號線長度不到公交通車里程的0.5%，客運量卻占公交總運量的50%左右，日均客運量達35萬人次。另外，隨著地鐵的通車，部分擁有私家車的市民也會考慮停車難、油價上漲、堵車、環保等因素，將自己的私家車入庫，或開車前住地鐵站附近后再搭乘地鐵，使得路面車流量將明顯減少，城市交通更為暢通。 ?住得更“寬” 地鐵的延伸無疑會拓展人們的生活空間，生活空間就是地鐵的時間。隨著長沙市地鐵的發展，人們不需要再在工作和住宅中間權衡利弊遠近，將有更多市民會考慮工作和生活的空間可以分別對待。在市中心擁有住宅將不再具有明顯的優越感；相反，環境優、空氣好、地鐵沿線的城郊，會更吸引人們的眼球。工作在城市，生活在城郊，將成為一種新的生活模式。而地鐵的延伸也會讓擁有私家車的市民將視線轉到了更遠的城市外圍，開車到地鐵站，爾后再乘地鐵去工作將成為一種新的生活選擇。隨著長沙市地鐵向市郊通車，望城區、長沙縣及金星北板塊、麓南板塊、芙蓉北板塊、省府南板塊、金鷹月湖板塊等二環外甚至三環外區域將成為各大地產豪強的爭奪點，將成為真正的宜居之地，而這些區域房屋價格相對中心板塊便宜，性價比高，在購房總價或租金相同的情況下，居住面積變得更為寬敞。 ?購得更“遠” 隨著社會不斷發展，交通工具對于城市發展的影響越顯著，從商業角度來講，“自行車半徑”代表了“鄉鎮”商業，“汽車半徑”代表了“城市”商業，而“地鐵半徑”代表了“都市”商業。在沒有地鐵之前，大部分長沙人的購物空間是“自行車半徑”即10-15 km左右，而在有地鐵之后，長沙人將生活空間拓展至“地鐵半徑”即20-30 km左右，地鐵的建設將人們45 分鐘內的購物空間擴大了2-3倍，45分鐘的地面交通只能通達10-15公里的范圍，擁堵時可能只有5-10公里的范圍，但45分鐘的地鐵交通可以通達20-40公里的范圍。長沙只有一個商業中心，就是五一商圈，廣大市民以離此中心的遠近來論購物的便利性；長沙市地鐵建成后，購物的便利性不再由空間位置決定，而是時間成本決定，以五一廣場站為中心地鐵運行30-45分鐘以內的距離半徑均將五一商圈直接輻射范圍。而在購買住房方面，很多原來沒有錢在城市中心買房的市民，可以利用地鐵帶來的便利，到城郊購買到更便宜的房子，實現自己的住房夢。 ?漲得更“快” 地鐵會產生一種磁力效應，這種效應會吸引生活、商務、商業、娛樂等等設施向軌道站點集中，這種集中會刺激周邊高強度的開發和經濟的繁榮。一般來說，地鐵沿線的地價將會預先上揚，而在地鐵建成之后，其價值將是翻倍的，而地價的上漲將直接推升房價，特別是靠近地鐵站的房價，可能會出現一個明顯的上漲趨勢，并且上漲速度相當快。就長沙來說，比如在地鐵重要受惠區域武廣新城，可以看到過去一年那里的開發商頻頻提價，普遍漲幅在20%左右，不少樓盤甚至上漲了30%，而房源尤其是中小戶型還被追漲，很緊俏。又如，當初地鐵2號線一期工程一開工，沿線一些樓盤及沿街商鋪就熱銷不斷，在地鐵一號線改道新河三角洲之后，湘江世紀城的開盤房價在連續上漲，而有的商鋪轉手溢價高達80%。值得一提的是，購房者應將置業目光適當提前。目前，長沙地鐵1、2號線的延長線或支線，3、4、5、6號線的遠端一些尚未成熟的片區，也就是8個城市組團的所在地，正在出現或即將出現一大批價優質優的地鐵物業。購房者們不妨在《規劃》正式出臺后、地鐵動工興建之前，密切觀察8個城市組團、兩個副中心的發展，看好看準一些品質大盤、公寓和優質商鋪，在時機成熟時出手。 |