| 2012年1-3月長沙房地產市場分析報告 |
2012年1-3月長沙市房地產市場分析報告 注：本報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產相關專業人士參考，屬內部研究成果，未經許可，不得公開發布。 2012年一季度長沙市完成房地產開發投資206.51億元，同比增長28.05%。商品房施工面積5759.55萬m2，其中新開工面積549.04萬m2，同比增長0.92%、28.15%；竣工面積428.46萬m2，同比增長2.59%。商品房累計批準預售244.34萬m2，同比減少34.43%；實現商品房成交257.62萬m2，成交金額153.51億元，同比分別減少51.43%、43.58%。 Part 1 長沙市房地產市場基本情況 一、新建商品房批準預售情況 區 域新 建 商 品 房其中：住 宅 批準預售面積（萬m2）同比（%）批準預售面積（萬m2）同比（%） 全 市244.34-34.43187.05-44.60 其中芙蓉區3.42-3.33- 天心區39.6640.8423.28-6.37 岳麓區21.84-73.788.92-87.99 開福區15.34-70.4513.02-72.20 雨花區46.08-36.0040.19-43.57 望城區29.0571.4020.7455.00 長沙縣46.45-38.5644.68-39.22 瀏陽市19.30-19.4912.86-40.16 寧鄉縣23.1911.8320.0465.49 表1 2012年1-3月長沙市新建商品房、住宅供應情況 ◆ 小結：一季度商品房新增批準預售量同比降幅較大，達到近一年來最低值 2012年1-3月全市新建商品房累計批準預售244.34萬m2，同比減少34.43%，其中住宅批準預售187.05萬m2，同比減少44.60%。分區域來看，內六區新建商品房累計批準預售155.40萬m2，同比減少38.41%，其中住宅批準預售109.47萬m2，同比減少52.51%。從走勢來看，一季度批準預售量為近一年來最低值，3月批準預售量環比有較大增長；從各區縣情況來看，3月芙蓉區新增批準預售實現零的突破，天心區由于非住宅批準預售猛增導致了其商品房總量的同比提升，最終使得一季度全市商品房批準預售正增幅區縣增加為四個，分別為天心區、望城區、寧鄉縣、芙蓉區。 二、新建商品房成交備案情況 表2 2012年1-3月長沙市新建商品房、住宅成交備案情況 區 域新 建 商 品 房其中：住 宅 成交面積（萬m2）同比（%）成交面積（萬m2）同比（%） 全 市257.62 -51.43 218.28 -53.90 其中芙蓉區10.25 -69.68 6.72 -76.83 天心區17.14 -73.99 13.10 -75.93 岳麓區46.82 -42.95 41.38 -47.14 開福區38.26 -44.86 28.86 -55.84 雨花區43.88 -65.82 36.72 -68.66 望城區19.14 -36.53 17.42 -35.49 長沙縣47.92 -25.19 45.54 -22.73 瀏陽市16.56 -9.62 13.93 -13.55 寧鄉縣17.66 -53.91 14.61 -46.16 ◆ 小結：商品房成交備案量持續下滑，一季度交易量再創新低 2012年1-3月全市新建商品房累計成交備案257.62萬m2，同比減少51.43%，其中住宅成交備案218.28萬m2，同比減少53.90%。分區域來看，內六區新建商品房累計成交備案175.49萬m2，同比減少57.17%，其中住宅成交備案144.20萬m2，同比減少61.16%。從走勢來看，近一年來全市商品房季度成交備案量逐季走低，本季達到目前最低點，3月備案量環比有所回升；從各區縣情況來看，各區縣成交量同比均為負增長，且大部分同比降幅超過40%。 三、二手房成交情況 表3 2012年1-3月長沙市二手房、住宅成交情況 區 域二 手 房其中：住 宅 成交面積（萬m2）同比（%）成交面積（萬m2）同比（%） 全 市52.35 -44.27 30.86 -55.67 其中芙蓉區7.10 -59.67 4.04 -54.20 天心區13.36 18.77 3.56 -55.63 岳麓區5.52 -44.26 3.40 -57.71 開福區3.47 -63.38 3.38 -59.02 雨花區6.79 -54.93 6.17 -56.30 望城區3.02 -13.83 1.58 -43.71 長沙縣3.90 -66.60 3.56 -62.12 瀏陽市6.35 -37.63 4.12 -40.40 寧鄉縣2.83 -46.13 1.07 -67.47 ◆ 小結：一季度二手房成交量同比降幅較大，達到近一年來最低值 2012年1-3月全市二手房成交面積52.35萬m2，成交套數為5442套，同比分別減少44.27%、30.28%；其中住宅成交30.86萬m2，成交套數為4095套，同比分別減少55.67%、39.91%。分區域來看，內六區二手房成交面積39.27萬m2，成交套數為3537套，同比分別減少41.23%、38.44%；其中住宅成交22.11萬m2，成交套數為2755套，同比分別減少55.79%、46.36%。從走勢來看，一季度二手房成交量為近一年來最低；從各區縣情況來看，僅天心區二手房成交量同比正增長。 四、房產一、二級市場交易量對比分析 表4 2012年1-3月長沙市房產一、二級市場交易量對比 區 域芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區望城區長沙縣瀏陽市寧鄉縣全市 比 值1.44 1.28 8.47 11.01 6.46 6.34 12.28 2.61 6.23 4.92 ◆ 小結：房產一、二級市場交易均不景氣，二手房市場萎縮趨勢更為明顯 房產一、二級市場對比來看，2012年1-3月全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.92：1，其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為4.47：1，比2011全年比值分別增大0.18、縮小0.39。從各區縣比值來看，岳麓區、雨花區、長沙縣、寧鄉縣新房、二手房差距巨大，顯示由于房地產全行業不景氣，新房交易持續下滑，而二手房市場本就發展緩慢，萎縮趨勢更加明顯。 五、銀行抵押貸款情況 表5 2012年1-3月長沙市房屋抵押情況 區 域全 市同比（%）其中：內六區同比（%） 一 般 抵 押抵押筆數（筆）37282-31.0923134-41.80 其中：個人36778-31.1322845-42.09 抵押面積（萬m2）754.37-20.91368.26-32.57 其中：個人542.24-24.96278.15-37.81 貸款金額（億元）220.48-13.97151.56-21.10 其中：個人152.91-21.56105.24-30.75 在建工程抵押抵押筆數（筆）34964.6229583.23 抵押面積（萬m2）260.69140.78187.01109.00 貸款金額（億元）57.8596.5046.4481.97 ◆ 小結：一季度房屋抵押同比降幅較大，內六區尤為明顯；在建工程抵押同比增幅較大，企業對銀行依賴程度進一步增加 2012年1-3月，全市辦理抵押登記手續37282筆，抵押面積754.37萬m2，貸款金額220.48億元，同比分別減少31.09%、20.91%、13.97%，其中，辦理個人抵押登記手續36778筆，抵押面積542.24萬m2，貸款金額152.91億元，同比分別減少31.13%、24.96%、21.56%。分區域來看，內六區共辦理抵押登記手續23134筆，抵押面積368.26萬m2，貸款金額151.56億元，同比分別減少41.80%、32.57%、21.10%；其中，辦理個人抵押登記手續22845筆，抵押面積278.15萬m2，貸款金額105.24億元，同比分別減少42.09%、37.81%、30.75%。 2012年1-3月，全市共辦理在建工程抵押349筆，抵押面積260.69萬m2，貸款金額57.85億元，同比分別增長64.62%、140.78%、96.50%。其中，內六區共辦理在建工程抵押295筆，抵押面積187.01萬m2，貸款金額46.44億元，同比分別增長83.23%、109.00%、81.97%。 從1-3月情況來看，一般抵押各指標同比降幅較大，內六區尤為明顯；在建工程抵押各指標同比均有較大增幅，增幅均超過60%，這表明房屋交易仍不景氣，連續五個季度成交量的持續下滑，使得一般抵押也呈現了較大跌幅，同時也使得開發商資金回籠速度緩慢，對銀行等金融機構的依賴程度增加，促進了在建工程抵押業務的大幅增長。 Part 2 長沙市（內六區）房地產市場情況 六、土地招拍掛情況 (數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統） 表6 2012年1-3月長沙市（內六區）土地供應和交易情況 區 域芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區望城區合計 掛牌 情況宗 數01515315 面積（萬m2）04.3014.570.4612.4216.9348.68 成交 情況宗 數0021102134 面積（萬m2）0010.120.4640.94117.09168.61 金額（億元）0 00.490.0225.0414.5040.05 綜合地價水平值（元/m2）0 0 480525 611612382375 表7 2012年1-3月長沙市（內六區）各用途土地成交情況 用 途內六區其 中 商業（綜合）住 宅工 業 成交宗數3419510 成交面積（萬m2）168.61118.7017.9032.01 成交金額（億元）40.0532.555.631.87 綜合地價水平值（元/m2）237527423147584 ◆ 小結：1-3月內六區土地供應積極性不高，望城區是土地成交主力 2012年1-3月，市內六區招拍掛出讓土地掛牌15宗，土地面積48.68萬m2。其中，商業（綜合）用地掛牌10宗，土地面積30.90萬m2；住宅用地掛牌1宗，土地面積5.07萬m2；工業用地4宗，土地面積12.71萬m2。市內六區土地實際成交34宗，同比增加9宗；成交面積168.61萬m2，總金額40.05億元，同比分別增長-14.78%、-66.41%；綜合地價水平值2375元/m2，同比增長-60.59%。其中，商業用地成交面積118.70萬m2，成交金額32.55億元；住宅用地成交面積17.90萬m2，成交金額5.63億元；工業用地成交面積32.01萬m2，成交金額1.87億元。 七、新建商品住房供銷結構分析（按套數計） （一）套型結構分析 表8 2012年1-3月長沙市（內六區）新建商品住宅戶型供銷關系分析表（單位：套） 面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供 銷 比 ≤60m2161514.56 11258.67 4901.44 60-90m2390135.17 330925.50 5921.18 90-120m2301427.17 404131.14 -10270.75 120-144m2167115.06 234018.03 -6690.71 ＞144m28928.04 216116.65 -12690.41 合計11093100.00 12976100.00 -18830.85 ◆ 小結：商品住宅新增供應以中、小面積套型為主，成交備案以中、大面積套型為主 2012年1-3月長沙市內六區住房供應套均面積為98.68m2，同比縮小16.68%。從供銷對比來看，內六區總供銷比為0.85:1，新增供應量低于同期備案量，市場的不景氣抑制了供應的增長；新增供應以60-90m2兩房及小三房為主，成交備案則以90-120m2的三房為主，供銷主力有一定程度的錯位。90m2以下套型供應占比為49.73%，同比提高13.9個百分點。 八、新建商品房待銷情況 ◆ 小結：截止季末，內六區商品房待售面積接近千萬平米，3/4為商品住宅 2010年以來，截止今年3月底已取得批準預售證且未成交的新建商品房面積為973.98萬m2。其中住宅748.25萬m2,占76.82%；非住宅225.73萬m2，占23.18%。分行政區劃來看，開福區、雨花區、岳麓區商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比20.67%、19.81%、18.08%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比28.51%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比25.13%。 Part 3 2012年后三季度長沙房地產市場趨勢預測與分析 從2012年一季度長沙房地產市場表現來看，商品房成交維持下滑之勢，傳統的“金三銀四”成為泡影，市場總體表現冷清，市場景氣持續在低位運行。但隨著國家經濟運行大格局的變化和對房地產業宏觀調控政策的持續，復雜環境下不乏有新機出現，因此，綜合各方面因素，我們給出后三季度長沙房地產市場的趨勢預測： （一）宏觀調控重在落實，制度層面改革將加速推進 在人們對“限購”是否延續、房產稅是否擴圍等心存僥幸之時，在地方政府釋放松動信號之時，2012年“兩會”傳達出了國家對堅持房地產市場調控決不放松的信心和決心，鞏固房地產市場調控成果，促進房價合理回歸成為未來宏觀調控的最終目標。可見，2012年后三季度國家在房地產宏觀調控方面預計不會再出臺新的政策，重心將放在已有政策的落實上，同時保留政策微調的可能。而在房地產制度建設方面，住房保障體系建設、個人住房信息系統全國聯網、房產稅試點范圍擴大等改革將在2012年加速推進，為房地產市場長期健康發展鋪路。 （二）信貸政策向剛需微傾，開發商資金鏈形勢嚴峻 央行在2012年金融市場工作座談會上強調要加大金融服務，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求。今年，貨幣信貸政策的預調微調極有可能向合理購房需求傾斜，央行2月24日起下調存準率0.5個百分點，增加了銀行的可貸資金，預計首套房貸會有所放松，有利于市場購買力的回升。目前長沙首套房貸利率已有回調跡象，后三季度各大銀行首套房貸利率有望維持基準利率水平。但由于銀行對房地產開發貸款依舊保持謹慎，房地產行業的融資依舊堅冰難破，開發商資金鏈仍然面臨嚴峻考驗，加之年初發生多個開發項目停工事件，也拉響了后三季度長沙房地產市場風險加大的警報。 （三）房地產開發投資趨緩，土地市場難現火爆局面 受到金融信貸政策緊縮、市場交易行情下滑等多重危局的夾擊，宏觀調控下大部分開發商正承受著嚴峻的資金壓力，短期內情況難以好轉。伴隨著兩會后樓市調控方向的進一步明朗，開發商在已有項目上已自顧不暇，去庫存回資金的任務繁重，積極拿地、擴大投資規模的可能性不大，預計后三季度長沙房地產開發投資將繼續放緩。開發投資下滑直接影響上游土地市場的疲軟，一季度，長沙內六區土地成交面積、金額同比分別減少14.78%、66.41%，綜合地價同比下降60.59%，土地供需雙方表現均比較乏力，后三季度長沙土地市場明顯回暖的可能性不大。 （四）商品房成交量總體低位徘徊，但不排除階段性回暖 2012年一季度，長沙市商品房成交備案面積、套數同比分別減少51.43%、49.00%，降幅較大，交易量的下滑導致庫存增加，供給比較充足。后三季度，受到限購政策、信貸政策、商品房供應結構等的影響，預計長沙商品房成交量低位徘徊的態勢仍將持續，開發商去庫存壓力較大。但是，全年長沙房地產市場存在諸多新的機遇，深圳、長沙3小時高鐵出行上演的同城效應、國家全面清理小產權房的政策預期、房貸利率回調、開發商“以價換量”、剛性需求長期壓抑后的釋放等因素，不排除給樓市帶來階段性、局部性、結構性的回暖，從跨地域置業需求和本地需求的轉移釋放兩方面支撐商品房市場。 （五）商品房價格將穩中微降，大幅跳水可能性不大 2012年一季度，在全國一線城市出現降價小高潮的同時，長沙樓市整體呈現“量跌價滯”的局面。根據國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，長沙新建商品住宅價格1月、2月環比分別下降0.4%、0.2%，房價開始出現下行通道的跡象。受全面調控的影響，開發商“以價換量”的情況可能增多，預計后三季度新建商品房價格基本無上漲可能，總體上會是穩中微降，但幅度不會很大。目前長沙的房價收入比基本維持在5-6之間，從平均水平來看基本屬于合理，因此長沙房價下調的空間比較小，出現大幅降價的可能性不大，房價穩定仍是主旋律。 （六）二手房市場仍將低迷，但存在轉租為售的動力 長沙二手房市場發展比較緩慢，即使是嚴厲的新房限購政策也未能明顯提振二手房市場。2011年受契稅新政以及二手房交易指導價格上調的影響，二手房市場成交量繼續下滑，二手房中介機構的發展也是困難重重。加上新房市場成交遇冷，冷清行情蔓延至二手房市場，部分需求仍處于觀望狀態，因此，預計后三季度長沙二手房市場仍將比較低迷。但是全國房產稅試點范圍擴大、湖南可能實施房產稅試點的政策預期又給二手房市場帶來機遇，房產稅的試點將促使多房戶有將物業轉租為售的沖動，以減少日后持有成本，從而帶動二手房市場的破局。 （七）保障性安居工程加速推進，制度建設穩步跟進 2012年長沙在保障性安居工程方面動作頻繁，首先確定2012年建設27314套的總體目標，其中新增廉租住房2258套、公共租賃住房14000套；完成經適房1000套、城市棚改9900套、國有工礦棚改60套、林業棚改96套；發放廉租住房租賃補貼11800戶，其中新增發放廉租住房租賃補貼500戶。最近又對外公布了市內五區公共租賃住房的租金指導價等，后三季度將是加速推進完成目標的關鍵期。政策制度建設方面，長沙對《長沙市新建商品住房項目配建保障性住房暫行辦法》、《長沙市經濟適用住房上市交易管理辦法》等進行了多次討論，預計將在下半年出臺，因此2012年將是住房保障政策密集出臺的一年。 （八）城市綜合體蓬勃發展，綠色地產成新亮點 2012年將是長沙城市綜合體項目蓬勃發展的一年，城市綜合體由于其開發商實力雄厚，物業涉及商業、住宅、酒店等多類別，且項目區位、公共配套都十分優越，因此基本不受宏觀調控政策的影響和限制，發展勢頭良好。就長沙來說，2011年城市綜合體項目銷售業績十分喜人，2012年又將有多個城市綜合體項目陸續面市，形成一股強大的城市綜合體潮流，活躍整個市場氛圍，提振市場信心。2012年另一個市場發展亮點則是綠色地產。在政府的大力推動下以及消費者對綠色環保低碳生活的渴求，綠色地產將迎來實質性的發展。 |