| 2011年長沙市房地產市場消費特征分析 |
| 長沙市房產研究中心 [作者]：毛欣欣 |
2011年長沙市內六區新建商品住宅消費特征研究 2011年內六區新建商品住宅批準預售面積1207.50萬m2，同比下降19.05%；新建商品住宅網簽面積1148.15萬m2，同比下降40.76%。在限購、限價、上調存準率、保障性住房建設大力推進等宏觀調控舉措下，新建商品住宅市場上投資投機性需求得到了有效控制，房屋價格上漲勢頭得到明顯遏制，我市房地產市場調控取得初步成效。 一、籍貫 ● 本省其他地區籍購房勢頭強勁，外省市籍購房較少 從購房者的籍貫來看，本省購房者占比89.95%，外省市在長購房者占比9.94%，境外購房者占比0.11%，本地（3+5）購房者占全部購房者的62.44%。在外省購房者中，以湖北、江西、廣東三地位居前三。從本省內來看，長沙市購房者占比34.95%，本省其他地區的購房者占比55.00%，本省其他地區的購房者是購房的主體，其中邵陽、岳陽、衡陽排在本省其他地區的前三位。 二、年齡 ● 35歲以下人群是購房主力，購房人群年輕化趨勢加強 從購房者的年齡來看，35歲以下的青年人群占到了總數的66.91%，其中25歲以下購房者占比37.07%、25-35歲購房者占比29.84%。2011年市場上25歲以下購房者需求量十分大，這主要是因為青年人員結婚、居家等需求比較旺盛，促使其購買住宅，即使有些會受到經濟條件的制約，但家長們出于房價和剛需的考慮，會給予他們較大的支持，這也促成了青年人群買房的活躍度。 三、購房區域 ● 雨花區仍是置業熱土，岳麓區后發而起 從購房區域選擇來看，雨花區以占比27.44%居于內六區的首位，岳麓區以25.33%緊隨其后，其次為開福區18.90%、天心區11.83%、望城區10.45%、芙蓉區6.05%。隨著長沙城市化速度的加快、基礎配套設施的不斷完善，區域規劃不斷帶動住房需求，岳麓區憑借大河西先導區建設，購房選擇者不斷增多，或有超越雨花區之勢，望城區剛開始加入城市建設中，便分得了10.45%的市場份額，而開福區、天心區均保持了比較穩定的住房需求，選擇芙蓉區的相對較少。 四、購房套數 ● 首次置業者占主導地位，多次置業者占22.32% 從購房套數來看，首次置業的人群以占比77.68%居于絕對地位，由于長沙正處于城市化加速發展時期，人口城市化速度加快，居住性需求比較旺盛，剛需以強勁的力量主導房地產市場。二套房占總量的13.61%，三套房占總量的3.38%，三套以上則占了5.33%。受人們生活水平提高，對城市發展的看好預期的影響，改善型和投資性住房需求不斷增加，多次置業者有所增加。 五、住房套面積結構 ● 成交集中于60-90m2、90-120m2，大套型成交比例受到擠壓 從購房套面積來看，2011年成交主要集中于60-90m2、90-120m2，占總量比分別為25.58%、26.03%，其次依次為120-144m2占比20.25%、144m2以上占比15.15%，60m2以下占比12.99%。消費者出于居住實際需求、經濟條件、首付比例的提高等多方面因素的考慮，購房越來越集中于60-90m2、90-120m2的房子，而大套型因為要支付較高的首付款、偏離于剛性需求預期，成交情況有壓縮傾向。 六、住房戶型結構 ● 二居、三居是主力戶型，大戶型漸受冷落 從購房戶型來看，二居室、三居室是全市購買的主力戶型，分別占總量的37.07%、35.53%，其次為一居室占比15.73%，中小戶型合起來占到總量的88.33%，大戶型占比11.67%，這充分說明了目前長沙房地產市場上消費者尤其偏好中小戶型，而大戶型由于總價高、實際使用率偏低，逐漸受到市場的冷落。 七、價格指數 ● 價格指數逐漸步入下行軌道，房價逐步回落 從國家統計局公布的價格指數情況來看，2011年長沙新建商品住宅價格指數環比總體呈下降趨勢，主要是因受到限購、限價、上調存準率及利率等宏觀調控政策影響，房價上漲速度逐漸放緩；新建商品住宅價格指數同比波動性較大，1-4月逐步下降，5-8月價格指數同比有所上升，9-12月又逐步下降；新建商品住宅定基價格指數上升速度越來越慢，在11月份走向下降。 八、住房套總價結構 ● 50-60萬是主力價位，總價分布重心上移 從消費套總價來看，總價50-60萬以占總量的18.16%居于各區間的首位，是全年主力總價，其次為40-50萬占比15.55%，30萬以下占比12.94%，30-40萬占比12.22%，60-70萬占比11.89%，100萬以上占比10.15%，80-100萬占比10.01%，70-80萬占比9.10%。40萬以下的總價占總量的25.16%，60萬以上的總價占總量的41.15%，總價結構重心明顯上移。 九、住房單價結構 ● 5500-6500元/m2是主力單價，8000元/m2以上，3000元/m2以下平分秋色 從新建商品住宅單價來看，長沙2011年新建商品住宅成交價呈現“中間為主力，高低均價分明”的特點。成交單價主要集中在5500-6000元/m2、6000-6500元/m2這兩個價位，分別占比13.42%、12.51%，其次為8000元/m2以上，占比11.28%，3000元/m2以下占比11.26%緊隨其后，而其他價位段則占比相對不突出。隨著望城區的加入，3000元/m2以下價格段比例略有提高，8000元/m2以上價格段則受品質改善、精裝房推廣的影響。 十、支付方式 ● 銀行按揭為主， 一次性付款比例提升 從支付方式來看，銀行按揭仍是購房者選擇的最主要的支付方式，占比50.41%，其次為一次性付款，占比39.04%、公積金貸款8.36%、分期付款2.19%。隨著房地產市場金融調控政策的緊縮，銀行按揭利率優惠折扣逐漸取消，及利率的調高，選擇一次性付款的購房者有所增加。在公積金貸款方面，公積金貸款比例較低，其中主要以市公積金和省公積金為主，公積金由于程序相對復雜、審批進程較慢，許多開發商不支持公積金貸款，因此所占比例較小。 十一、銀行按揭貸款特征 ● 16-20年長期貸款為主，比例不斷上升 從貸款年限來看，16-20年的長期貸款占絕對比例，為60.91%，其次依次為6-10年占比14.02%，11-15年占比12.36%，21-30年占比9.51%，小于5年占比3.20%，受住房貸款消費一般習慣的影響，許多人在選擇貸款年限時偏向于選擇16-20年區間段。 十二、2011年長沙內六區新建商品住宅消費特征的基本判斷 1、本省購房者是購房者主體，外省市在長購房者占比9.94%。本地（3+5城市群）購房者占全部購房者的62.44%。 2、剛性需求是新建商品住宅市場上的主流，購房次數以一次為主，多次置業者占比22.32%。 3、購房年齡年輕化趨勢增強，25歲以下購房者比例較大，35歲以下購房者是購房主力。 4、雨花區仍是置業熱土，岳麓區越來越受到關注，發展前景看好。 5、購房者鐘情于60-90m2、90-120m2的套面積房屋，偏好二居室和三居室，而大套型及大戶型逐漸受到冷落。 6、價格指數逐漸步入下行通道，成交總價以50-60萬為主，總價重心略有上移，單價集中于5500-6500元，8000元以上高價與3000元以下低價比例相當。 7、付款方式以銀行按揭為主，付款年限以16-20年為主。 |