| 2012年前三季度長沙市房地產市場分析報告 |
2012年1-9月我市（含三縣市）完成房地產開發投資752.76億元，同比增長16.40%。商品房施工面積6889.85萬m2，其中新開工面積1457.97萬m2，同比減少2.45%、14.98%；竣工面積876.33萬m2，同比減少6.53%。2012年1-9月我市（含三縣市）累計批準預售1238.05萬m2，同比減少9.94%；實現商品房成交面積993.84萬m2，銷售金額591.97億元，同比分別減少29.68%、20.69%。 Part 1 長沙地區房地產市場基本情況 一、新建商品房批準預售情況 小結：前三季度全市商品房新增批準預售量同比減少近一成，但從季度來看，一季度最低，二、三季度新增量均接近或超過一季度的二倍 2012年1-9月全市新建商品房累計批準預售1238.05萬m2，同比減少9.94%，其中住宅批準預售982.21萬m2，同比減少19.84%。分區域來看，內六區新建商品房累計批準預售863.84萬m2，同比減少6.98%，其中住宅批準預售662.95萬m2，同比減少20.34%。從走勢來看，一季度新增批準預售低于250萬m2，但二季度、三季度增量較大，分別為一季度的2.07、2.00倍。 二、新建商品房成交備案情況 小結：前三季度全市商品房成交備案量同比減少近三成，但從季度來看，呈現逐季回升 2012年1-9月全市新建商品房累計成交備案993.84萬m2，同比減少29.68%，其中住宅成交備案858.90萬m2，同比減少32.90%。分區域來看，內六區新建商品房累計成交備案695.63萬m2，同比減少32.92%，其中住宅成交備案588.37萬m2，同比減少37.60%。從走勢來看，除一季度三個月成交備案量低于100萬m2外，其余月份均高于100萬m2，且銷量呈逐季回升之勢。 三、二手房成交情況 小結：前三季度全市二手房成交量同比減少三成，月成交量低于35萬m2 2012年1-9月全市二手房成交面積215.49萬m2，成交套數為21601套，同比分別減少30.41%、20.58%；其中住宅成交139.23萬m2，成交套數為17768套，同比分別減少32.06%、23.44%。分區域來看，內六區二手房成交面積161.51萬m2，成交套數為14407套，同比分別減少24.39%、19.24%；其中住宅成交101.11萬m2，成交套數為12088套，同比分別減少31.46%、24.56%。從走勢來看，二手房成交量呈現逐季增長，但二季度、三季度基本持平（均在80萬m2左右）。 四、房產一、二級市場交易量對比分析 小結：前三季度全市商品房成交量為二手房成交量的4.6倍 房產一、二級市場對比來看，2012年1-9月全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.61：1，其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為4.31：1，比2011全年比值分別縮小0.13、0.55。從各區縣比值來看，商品房、二手房成交量差距均較大，最大為長沙縣，商品房成交量約為二手房成交量的10倍；最小為芙蓉區，商品房成交量也超過二手房成交量達40%以上，顯示我市處于商品房市場高速增長階段，二手房市場仍有待培育。 五、銀行抵押貸款情況 小結：前三季度全市房屋抵押筆數同比減少，但取得貸款金額仍有一定增幅，在建工程抵押面積、取得貸款金額同比仍有較大幅度增長 2012年1-9月，全市辦理抵押登記手續147181筆，抵押面積2830.59萬m2，貸款金額851.42億元，同比分別增長-7.86%、4.49%、10.66%，其中，辦理個人抵押登記手續145327筆，抵押面積1989.28萬m2，貸款金額613.68億元，同比分別增長-7.59%、-3.77%、4.31%。分區域來看，內六區共辦理抵押登記手續99744筆，抵押面積1537.70萬m2，貸款金額608.29億元，同比分別增長-10.61%、0.55%、6.93%；其中，辦理個人抵押登記手續98672筆，抵押面積1154.54萬m2，貸款金額447.09億元，同比分別增長-10.89%、-8.67%、0.32%。 2012年1-9月，全市共辦理在建工程抵押893筆，抵押面積889.75萬m2，貸款金額202.37億元，同比分別增長-1.98%、52.84%、27.33%。其中，內六區共辦理在建工程抵押651筆，抵押面積607.05萬m2，貸款金額155.45億元，同比分別增長-2.98%、34.00%、12.81%。 從前三季度全市抵押情況來看，由于今年來商品房銷售低于預期，使得商品房抵押量也出現了一定程度的下滑；但從各月商品房銷售情況來看，仍呈現緩慢回暖之勢，這也使得開發商的開發熱情增加，銀行融資活動也較為活躍。 六、土地招拍掛情況 (數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統) 小結：望城區土地出讓領跑六區，三縣（市）土地市場表現強勁 2012年1-9月，全市招拍掛出讓土地掛牌307宗，土地面積1255.59萬m2。其中，商業（綜合）用地掛牌137宗，土地面積602.94萬m2；住宅用地掛牌27宗，土地面積116.42萬m2；工業用地143宗，土地面積536.23萬m2。全市土地實際成交308宗，成交面積1229.13萬m2，總金額1988002.8萬元，綜合地價水平值1617元/m2。其中，商業用地成交面積611.95萬m2，成交金額1507497.8萬元；住宅用地成交面積119.56萬m2，成交金額275243萬元；工業用地成交面積497.62萬m2，成交金額205262萬元。 Part 2 長沙市（內六區）房地產市場基本情況 七、長沙（內六區）新建商品住房供銷套型結構分析（按套數計） 小結：前三季度內六區新增供銷的主力套型為90-120面積段，供銷量均超過總量的31% 2012年1-9月長沙內六區住房供應套均面積為103.03m2，同比縮小6.76%。從供銷情況來看，1-9月90-120m2、60-90m2套型仍是我市內六區主力供銷套型，其中，90-120m2套型所占供、銷總量比例均超過31%，60-90m2套型所占供、銷總量比例均超過27%。而從9月來看，本月新增批準預售以中、大戶型為主，90-120m2套型新增供應比例最大，占總量的36.79%， 其次為120-144m2套型，占總量的26.79%；成交90-120m2、60-90m2套型比例較大，分別占總量的31.69%、27.30%。1-9月90m2以下套型供應占比為41.00%，同比提高2.91個百分點。 八、內六區新建商品房待銷情況 小結：內六區新建商品房待售面積呈現增長趨勢，截止9月底超過1200萬m2 2010年至今年9月底，長沙內六區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1243.42萬m2。其中住宅913.78萬m2,占73.49%；非住宅329.64萬m2，占26.51%。分行政區劃來看，雨花區、岳麓區、開福區商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比23.80%、23.10%、17.13%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比28.21%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比24.53%。 Part 3 2012年第四季度長沙房地產市場發展趨勢分析 從2012年前三季度長沙房地產市場運行來看，商品房批準預售、商品房成交備案月環比都呈現了略微上升狀態，房地產市場景氣指數先低后漸強。作為今年的最后一個季度，既是調控成果的鞏固時期，又是買賣雙方繼續博弈的時期，長沙房地產市場預計會呈現如下走勢： 一、宏觀調控政策基本平穩，預期微調力度縮小 第四季度穩增長仍是我國經濟發展的最重要主題，穩增長目標下的針對性經濟刺激政策仍將持續，但對于房地產業來說卻并不意味著放松對房地產市場的調控。尤其是在國務院督查組深入部分城市督查宏觀調控執行情況后，產業政策也更趨向于明朗，預計房地市場從整體上將極力防止房價的反彈，繼續抑制投資投機行為的方向不會改變，力度不會放松。具體政策上仍可能會對保障自住型剛性需求有所傾斜，但力度和步子都不會太大。 二、房地產開發投資繼續放緩，資金壓力依然存在 今年以來央行進行了較頻繁的貨幣政策微調，但對房地產信貸的作用十分有限，開發企業資金壓力并未得到真正意義上的緩解，長沙房地產開發投資增速持續放緩，施工面積、新開工面積等呈現了同比負增長。第三季度隨著部分城市房價的輕微上揚，銀行信貸進行了緊縮。預計第四季度開發企業資金鏈會更加偏緊，房地產開發投資大規模擴張的可能性不大。預計全市全年房地產開發完成投資額不會突破1000億水平，其中住宅約670億元。 三、新房供給成交有所上揚，二手房成交低迷難改觀 第四季度政策環境平穩，受“銀十”、“年底”等銷售節點的影響，剛需及改善性需求預計會擇機入市，因此第四季度會延續當前供給成交有所上揚，價格基本穩定的趨勢。預計全市全年新建商品房累計批準預售可達1500萬m2，其中內六區約1100萬m2；全年新建商品房累計成交可達1300萬m2，其中內六區約900萬m2。但受二手房交易稅收征管新規、傳統的購房消費觀念等影響，長沙二手房難以呈現新房成交上升的狀態，預計全市全年二手房成交面積約250萬m2，其中內六區約180萬m2。 四、市場角逐愈發激烈，以價換量仍將持續 目前開發企業對國家宏觀調控政策及長沙房地產市場形勢有較為清醒的認識，再加上長沙目前的待銷商品房總量保持在高位，所以開發企業的推盤及促銷均以穩健為主，價格難以明顯提升。況且第四季度作為年終沖刺階段，既面臨著剛需及改善性需求釋放的環境，又面臨著追趕當年目標任務，快速回籠資金的壓力。預計第四季度促銷力度將會有所加大，為加快庫存消化，緩解資金壓力，以價換量策略將會是主要營銷策略，從而有望呈現市場競爭白熱化的情形。 五、新興地產受關注，住宅品質在升級 產業升級、結構調整是這個產業實現跨越的必經之路。第四季度預計房地產業多元化發展將加快滲入長沙這個住宅為主導的房地產市場。主要將表現在：城市綜合體持續發力，繼續掀起銷售熱潮；新型工業化進一步推進，工業地產項目不斷探索新的發展模式；旅游、養老等地產實踐步伐將有所加快等等。同時，在支持綠色建筑、可再生能源建筑應用項目、全裝修住宅、全裝修集成住宅等優惠政策推動下，長沙住宅品質升級被推上了更高的高度。 六、岳麓雨花領銜城區板塊，新城片區熱力不減 第四季度長沙市內六區熱點區域格局基本不會改變，岳麓區、雨花區在批準預售面積、成交備案面積上仍將領先于其他區域。得益于政府規劃、軌道交通建設、區域投資力度加大等因素，濱江新城、武廣新城、梅溪湖、洋湖等片區發展速度不減，將會吸引越來越多的大型開發企業參與和尋求新的機會。隨著這些片區開發程度的逐漸成熟，預計在未來較長一段時間內，他們仍是市場上最為活躍的主角。 七、新型城鎮化全力加速，縣域地產迎來新機 《湖南省推進新型城鎮化實施綱要（2012-2020年）》即將提上日程，將實施縣城和中心鎮擴容提質工程，鼓勵中心城區人口達到一定規模的縣（市）按照中等城市規模和標準規劃建設。可以預計新型城鎮化的提速會加快縣城和中心鎮人口的集聚，引致更多的購房剛性需求。這對于望城區、長沙縣、瀏陽市、寧鄉縣的房地產業來說，將會是一個新的發展機遇。 |