| 2012年上半年中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
| 長沙市房產研究中心數據統計部 [作者]：鄧暉 |
2012年上半年長沙商品房新增供給量、成交備案量仍呈“雙降”，商品住宅銷售價格環比指數止漲，整體呈下行趨勢。總體來看，由于房地產市場調控帶來的必然陣痛，已經給長沙樓市新增供銷帶來了明顯影響。那么，中部六省會城市房地產市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。 一、城市發展情況比較 1、經濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。 ? 小結：上半年長沙GDP、同比增幅在中部六省會中均居第二位 從經濟總量來看，2012年上半年中部六省會GDP均超千億元，其中武漢第一檔，GDP達3700億元；長沙、鄭州基本相當，GDP在2600~2900億元，二者相差僅273.64億元；合肥、南昌、太原GDP均低于2000億元，其中太原剛剛超過千億元。長沙2012年上半年GDP為2896.54億元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少803.46億元。 從GDP同比增幅來看，各市同比增幅均超過全國平均增幅（7.8%），合肥最高，增幅達13.5%。長沙同比增幅12.9%，超過全國增幅5.1個百分點；增幅在中部六省會中居第二位，比第一位合肥低0.6個百分點。 2、全社會固定資產投資比較 全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。 ? 小結：上半年長沙全社會固定資產投資在中部六省會中居第三位，增幅居第五位 從固定資產投資規模來看，2012年上半年中部六省會仍可分為三個梯隊，第一梯隊——武漢、合肥，固定資產投資額超過2000億元；第二梯隊——長沙、鄭州、南昌，固定資產投資在1000~2000億元，其中南昌剛剛超過千億元；第三梯隊——太原，固定資產投資額最低，僅325.43億元。長沙全社會固定資產投資1900.52億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位武漢低438.89億元，比第二位合肥低122.26億元。 從固定資產投資增長率來看，中部六省會除合肥外，其他城市同比增幅均超過全國增幅（20.4%）。長沙同比增幅21.9%，高于全國增幅1.5個百分點，增幅在中部六省會中居倒數第二位。 二、房地產市場情況比較 （一）市場預期指標 1. 房地產開發投資額比較 開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 ? 小結：上半年長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第四位，增幅居第三位 從房地產開發投資規模來看，2012年上半年中部六省會城市中，武漢投資額最大，接近750億元；合肥、鄭州、長沙基本相當，投資額在480~510億元之間，順序差距為17.92億元、2.30億元；南昌、太原相對較低，低于150億元。長沙房地產開發完成投資486.70億元，在中部六省會中居第四位，投資比中部六省會第一位武漢少260.22億元，比前一位鄭州少2.30億元。 從開發投資額增長率來看，2012年上半年中部六省會城市中，除合肥外，同比增幅均超過20%；與全國平均增幅（16.6%）比較來看，僅合肥低于全國增幅。長沙同比增幅23.9%，高于全國增幅7.3個百分點，增幅在中部六省會中居第三位。 2. 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。 ? 小結：上半年長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例為25.61%，處于基本正常狀態 從以上數據我們可以看到，中部六省會除南昌比例偏小外，其他城市比例均在基本正常以上（15%~37%），顯示各市房地產開發完成投資在固定資產投資中所占比例基本處于合理狀態。 3. 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為上半年數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。 ? 小結：上半年長沙新開工面積在中部六省會中居第三位，施工面積、竣工面積居第二位 從新開工面積來看，2012年上半年中部六省會半數超過千萬平方米，他們是武漢、鄭州、長沙。而從同比增幅來看，南昌同比增幅最大，超過50%；合肥、長沙負增長，新開工面積同比分別減少36.00%、5.19%。長沙新開工面積在中部六省會中居第三位，增幅居倒數第二位。 從施工面積來看，2012年上半年中部六省會兩城市超過6000萬m2，分別是鄭州、長沙；兩城市達5000萬m2以上，分別是武漢、合肥；兩城市低于3500萬m2，分別是太原、南昌。而從同比增幅來看，除長沙外，其余五市同比增幅均超過10%。長沙施工面積在中部六省會中居第二位，是唯一同比負增長城市。 從竣工面積來看，2012年上半年中部六省會城市中，合肥最大，超過700萬m2，長沙次之，接近600萬m2，其余城市竣工面積均在500萬m2以下，其中太原竣工面積低于100萬m2。而從同比增幅來看，鄭州、南昌、武漢、合肥同比正增長，其中鄭州同比增幅最大，接近90%；長沙、南昌同比負增長，其中長沙同比降幅接近24%。長沙竣工面積在中部六省會中居第二位，增幅居倒數第一位。 （二）市場即期指標 1. 市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。 ? 小結：上半年長沙新增供應量在中部六省會中居第二位，成交備案量居第三位 從商品房新增供應量來看，2012年上半年中部六省會城市中，武漢新增批準預售量最大，超過900萬m2；長沙、鄭州、合肥新增批準預售面積在300~600萬m2之間；太原、南昌新增批準預售量相對較低，在200~300萬m2之間。同比增幅來看，長沙、合肥同比負增長，其他四城市中，南昌同比增幅最大，同比增長超過60%。長沙新增批準預售量在中部六省會中居第二位，同比降幅居第二位。 從商品房銷售備案情況來看，武漢一枝獨秀，成交備案面積超過700萬m2；合肥、長沙在第二梯隊，成交備案面積在400~500萬m2之間；鄭州在第三梯隊，成交備案面積接近400萬m2；太原、南昌成交量相對較低，成交備案面積在100~250萬m2之間。而從同比增幅來看，長沙、合肥負增長，其余四城市正增長，其中南昌最大，同比增幅超過50%。長沙成交備案量在中部六省會中居第三位，同比降幅居第一位。 2. 商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。 ? 小結：上半年除合肥、南昌外，其他城市同期新增供應量均大幅超過備案量，長沙供銷比為1.28∶1 從數據來看，由于當前各市在建工程規模均較大，而整體房地產市場仍處于抑制狀態，這就使得房地產市場出現了一定量的實際已達到入市條件，但推遲入市的項目；而當市場出現一定好轉跡象，也必然會迎來新增供應的大幅增長，這就形成了新增批準預售量大幅超越同期備案量的現象，當然，成交備案量增幅減緩甚至大幅下滑，也是造成這一現象的直接原因。長沙供銷比為1.28:1，新增供應量超過同期成交備案量達28%。 3. 房產一、二級市場成交量之比 反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。 ? 小結：上半年長沙二手房成交量在中部六省會中居第二位，房產一、二級市場成交量之比居第五位 從上表數據來看，2012年上半年合肥、武漢、長沙二手房成交量超過100萬m2；鄭州、合肥成交量基本相當，分別為86.06、83.05萬m2，南昌成交量略低，成交量為76.53萬m2，太原最低，低于30萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居第二位，僅比第一位武漢少8.49萬m2。從房產一、二級市場比值來看，除南昌外，其他各市房產一、二級市場成交量之比均超過4，顯示各市房產交易均以新房為主；長沙比值為4.05:1，房產一、二級市場成交量差距在中部六省會中較小，僅高于南昌市。 （三）市場價格指標 1. 市場價格指數比較 該指數源自國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數，這里主要比較其環比價格指數趨勢，以判斷房價走勢。 ? 小結：上半年長沙月環比指數止漲，房價趨于穩定 從上表來看，中部六省會上半年中，1-3月六城市環比均止漲，4-6月鄭州、長沙、合肥環比止漲，武漢、南昌、太原房價略有反復。從長沙市情況來看，上半年各月房價環比指數有三個月下調、三個月持平，整體仍呈下調態勢，反映了上半年長沙房價從整體形勢來看仍以下行為主。 三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論 （一）上半年國民經濟增速再回8%以下，增速回落，但仍總體平穩。上半年中國國內生產總值(GDP)227098億元人民幣，按可比價格計算，同比增長7.8%，比上年同期回落1.8個百分點。其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%。這是我國近三年來經濟增速首次回落至8%以下，但從世界范圍來看，仍屬較高增速，且仍高于全年目標（7.5%）。而從中部六省會來看，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，國民經濟運行總體平穩，經濟發展穩中有進。 （二）上半年中部六省會多數城市固定資產投資、房地產投資同比增幅低于去年同期，但后者占前者比例仍處于合理狀態。除合肥外，其他城市固定資產投資、房地產開發完成投資同比增幅均超過全國增幅。與去年同期比較來看，除南昌、太原外，其他四城市固定資產投資同比增幅低于去年同期；除武漢、南昌外，其他四城市房地產開發完成投資同比增幅低于去年同期。而從房地產投資占全社會固定資產投資比例來看，中部六省會除南昌比例偏小外，其他城市比例均在基本正常以上（15%~37%），顯示各市房地產開發完成投資在固定資產投資中所占比例基本處于合理狀態。 （三）上半年中部六省會施工面積均超2600萬m2，半數城市新開工面積超過1000萬m2，竣工面積除太原外，其余城市均超200萬m2。從中部六省會開發規模來看，上半年施工面積均超過2600萬m2，除南昌、太原外，其余均超過5000萬m2；半數城市新開工面積超1000萬m2，分別是武漢、鄭州、長沙；竣工面積除太原外，其余城市均超200萬m2，其中長沙、合肥竣工面積超過500萬m2。而從同比增幅來看，新開工面積合肥、長沙同比負增長，施工面積長沙同比負增長，竣工面積長沙、太原同比負增長，這表明上半年中部省會城市房地產開發規模仍然較大，但從長沙來看，新開工、施工、竣工面積同比均出現下滑，也表明在政策嚴控下，長沙房地產市場規模略有收縮。 （四）上半年中部六省會中僅長沙、合肥新增供銷“雙降”，其余城市仍有一定增幅。上半年合肥、長沙新增批準預售同比減少，其中合肥降幅超過19%；成交備案量同比也出現下降，其中長沙降幅超過44%。其余城市新增供應量同比均超10%，其中南昌、太原增幅達46.86%、63.89%；成交備案量除太原外，均超10%，其中南昌超過50%，造成這一現象的原因是多方面的，綜合其他城市提供的材料，一個主要原因就是去年剛性需求受抑制，觀望氣氛較濃，今年剛性需求集中釋放，交易量回升，也帶動了企業加快進度上市；而長沙“雙降”的原因則主要是近年來我市房地產市場規模擴張過快所致，在市場遇冷的情況下，主要靠本省其他地區購房者支撐的房地產市場必然出現較大收縮，而從今年的單月供銷情況來看，月環比基本也是增長的，表明剛需也出現了一定回升，但并沒有填補上市場收縮所帶來的成交回落，因而表現在數據上同比降幅仍然較大。 （五）上半年中部六省會二手房交易除太原外，均超過70萬m2；除長沙外，房產一、二級市場成交量差距同比擴大。上半年各市二手房成交量除太原外，均高于70萬m2，其中武漢、長沙二手房成交量超過100萬m2；各市二手房交易量同比均為負增長，除鄭州、太原外，同比降幅均在20%以上。從房產一、二級市場的比值來看，各市房產一、二級市場成交量差距較大，商品房成交仍占絕對優勢；但與去年上半年比較來看，除長沙外，各市房產一、二級市場成交量差距均增大，顯示在當前商品房成交不景氣狀態下，二手房市場同樣面臨了較大的政策壓力，交易量持續萎縮。 （六）上半年中部六省會房價月環比指數波動較小，整體呈現下行態勢。從指數值來看，上半年中部六省會中，1-3月六城市環比均止漲，4-6月鄭州、長沙、合肥環比止漲，武漢、南昌、太原房價略有反復；而從長沙市情況來看，上半年各月房價環比指數有三個月下調、三個月持平，整體仍呈下調態勢，反映了上半年長沙房價從整體形勢來看仍以下行為主。指數的變化也反映了國家對于房價漲幅的嚴控態勢，預計若政策不出現大的調整，下半年“以價換量”仍將是商品房銷售的最佳備選策略。 |