| 樓市361 |
日歷 7月 7.7 今日，2012中國中部金融中心論壇在長舉行，20余位國際知名金融專家及百余位金融精英在此論道。長沙市委副書記、市長張劍飛表示，“長沙要著力打造區(qū)域性的金融中心，引領中部地區(qū)的發(fā)展。” 7.10 今日，長沙市出臺《全裝修住宅、全裝修集成住宅容積率獎勵辦法(試行)》，通過獎勵容積率來鼓勵住宅建設向全裝修、全裝修集成發(fā)展。日前，長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局相關負責人表示，一個項目在報建中只能提出一次容積率獎勵的申報要求。 7.16 今日，《湖南省推進新型城鎮(zhèn)化實施綱要》征求意見座談會召開，該實施綱要涵蓋了50條具體操作細則，并對超高建筑、綠色建筑以及中心城市群的發(fā)展等內容首次做出明確界定。會上，36家省直機關負責人分別從未來信息化建設、公交優(yōu)先發(fā)展、城市水體聯(lián)通等方面，探討湖南接下來十年的發(fā)展方向。 7.29 記者今日從省住建廳獲悉《湖南省屋頂綠化技術導則》從本月開始試行，提出樓層6層以下、18m高度以下的建筑物屋頂宜采用屋頂綠化。《導則》提出，根據(jù)屋頂屋面的坡度和具體情況，可選擇采用不同的屋頂綠化方式，平屋頂及屋面坡度小于10度的坡屋頂，宜采用花園式屋頂綠化。 8月 8.1 日前，湖南省辦公廳發(fā)布《關于印發(fā)〈環(huán)長株潭城市群城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范工程實施方案〉的通知》，文件規(guī)定，為了進一步保障城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調發(fā)展，要努力推進制度創(chuàng)新，著力解決農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)有序轉移、集體土地有序流轉、農(nóng)民宅基地有序退出與城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模擴大有效掛鉤。 8.9 近期，長沙住房公積金提取政策發(fā)生較大調整，根據(jù)新公布的《長沙住房公積金提取管理辦法》，在不得提取住房公積金的情況中，“家庭已有住房產(chǎn)權建筑面積超過140平方米（含）的，已注銷的產(chǎn)權面積（限一套）可不計”取消。 新的管理辦法還在職工離（退）休、購買拆遷安置房、遭受重大疾病或災難等方面，都實現(xiàn)了更為科學、人性化的調整；在時間期限、流程等方面都做出了放寬改進。 8.15 2014年長沙、株洲、湘潭三市中心城區(qū)保障性住房和政府投資的公益性建筑全部要執(zhí)行綠色建筑的評價標準。截至目前，湖南已有9個項目獲得綠色建筑設計標識，11個項目列入省級綠色建筑的創(chuàng)建計劃，按照綠色建筑星級標準進行建造的示范面積累計達445萬平方米。 8.17 今日，長沙市房屋產(chǎn)權監(jiān)理處發(fā)布了《關于更換房屋登記表格的公告》，對《長沙市房屋所有權初始登記申請書》等七種房屋登記表格進行了重新修訂與規(guī)范，新啟用的登記表格較舊表格更加簡潔和規(guī)范，取消了一些多余的提問設置。 8.30 日前湖南省國土廳已正式下發(fā)《關于開展征地拆遷專項檢查的通知》，明確指出將重點排查正在實施的征地拆遷項目是否依法、規(guī)范，已實施項目存在信訪或違法違規(guī)問題的，也將接受排查，同時全面檢查地方政府征地拆遷工作總體情況。《通知》強調，全省各市(州)國土資源局要采取有效措施，對所轄縣(市、區(qū))的檢查情況進行核查，確保檢查結果的真實性、準確性。 9月 9.3 今日，長沙市人大常委會啟動《長沙市住房公積金管理條例》執(zhí)法檢查。市人大常委會副主任劉曉明、王國海，副市長姚英杰參加檢查。上午舉行了全市住房公積金管理工作匯報會，聽取了長沙市住房公積金管理中心、長沙市住房公積金管理委員會和長沙市住房公積金監(jiān)督委員會等相關單位有關情況匯報。 9.4 記者近日從湖南省政府辦公廳新公布的《湖南省2012年農(nóng)村危房改造實施方案》中獲悉，在今年11月底前，湖南省要全面完成全省25萬戶農(nóng)村危房的改造任務，并按照農(nóng)村危房改造補助對象自身情況，每戶發(fā)放2000至20000元的補助。 9.12 湖南省委副書記、省長徐守盛近日在湖南省國土資源廳向省委、省政府提交的《關于加快推進全省農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證工作的報告》上作出重要批示，要求各地按時完成農(nóng)村集體土地所有權確權登記發(fā)證工作，為深化農(nóng)村改革打下扎實基。 9.29 停工13個月后，長株潭城際鐵路長沙段準備全面復工。今日上午，長株潭城鐵長沙段建設工作調度會召開，長沙市副市長姚英杰參加。據(jù)預測，長沙站至株洲、長沙站至湘潭段將力爭2015年前拉通，長沙站至雷鋒大道站2017年前拉通。 10月 10.10 今日，國務院發(fā)布關于第六批取消和調整行政審批項目的決定，171項行政審批項目取消，另外還有143項審批權限調整下放。其中“房地產(chǎn)預售許可”審批權在調整之列。 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，“房地產(chǎn)預售許可”由原來“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”負責審批，下放后，明確為“設區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門”。 10.12 今天，湖南省政府召開迎接黨的十八大“科學發(fā)展 成就輝煌”系列新聞發(fā)布會，省住建廳副廳長高東山透露，今年湖南將建保障性住房38.77萬套，在全國排第5位，其中1萬套為租賃補貼。 此外，為確保保障性住房體系的可持續(xù)發(fā)展，參照國家近期頒布的《公共租賃住房管理辦法》，湖南《保障性住房管理暫行辦法》經(jīng)過多輪征求意見，已進一步完善和修改，省政府即將下發(fā)各地實施。 數(shù)字 885億地產(chǎn)信托年中“搶”兌付 盡管新增房地產(chǎn)信托規(guī)模仍在擴大，但由于到期產(chǎn)品集中兌付，導致總體規(guī)模出現(xiàn)下滑。中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，二季度新增房地產(chǎn)信托規(guī)模達770.8億元，環(huán)比大幅增長74.43%，而兌付規(guī)模卻達到885億元。 據(jù)了解，今年一季度末房地產(chǎn)信托余額為6865.7億元，環(huán)比下降了0.24%，這是我國房地產(chǎn)信托規(guī)模自2010年以來首次出現(xiàn)負增長。中國信托業(yè)協(xié)會披露的業(yè)務數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，我國信托資產(chǎn)規(guī)模突破了5.5萬億元，創(chuàng)出歷史新高。在信托總體規(guī)模穩(wěn)步增長的同時，房地產(chǎn)信托規(guī)模繼續(xù)呈現(xiàn)負增長的趨勢，較一季度末減少了114.2億元，二季度末房地產(chǎn)信托余額僅為6751.5億元。 長沙市已完成住房公積金歸集30.3億元 截至今年8月底，長沙市本年度完成住房公積金歸集30.3億元，同比增長19.8%，全市住房公積金累計歸集總額218.9億元，歸集余額134.2億元。同時，全市當年發(fā)放住房公積金個貸金額20.6億元。 近年來，長沙住房公積金管理中心采取各種有效措施，加大個貸投放力度，推行項目貸款試點，充分發(fā)揮制度的住房保障作用。 結合國家房地產(chǎn)調控的政策背景，該中心跟進調整了公積金個貸政策。前兩年主要推出了降低公積金貸款首付款比例，提高公積金最高貸款額度，延長貸款期限，放寬公積金貸款對象、商業(yè)住房貸款轉公積金貸款業(yè)務等適度寬松的個貸政策。目前，執(zhí)行“保一限二禁三”的住房公積金差別化貸款政策：對公積金繳存對象購買首套住房的可提可貸，對購買第二套住房的予以限制，采取首付比例不低于50%，利率上浮10%的政策，對購買第三套投資投機性住房的嚴格禁止。 湖南上半年房價漲幅2.4% 下半年房價平穩(wěn) 數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全省新建商品住宅價格略有上漲，漲幅為2.4%，較去年同期回落6.5個百分點。分月看，今年1-6月，湖南省的新建商品住宅價格同比漲幅分別為5.5%、4.3%、3.5%、2.6%、-0.3%、-1.1%，呈逐月回落的態(tài)勢。 而環(huán)比漲跌交替，1-6月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅分別為-0.2%、0.4%、-0.6%、0、-0.7%、0.3%，漲跌均在1個百分點以內，房價整體上呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的態(tài)勢。 二手住宅價格同比上漲6.2%。其中90平方米以下二手住宅價格上漲7.2%，90-144平方米的價格上漲4.9%，144平方米以上的價格上漲4.1%。此外，房屋租賃價格同比上漲2.5%，物業(yè)管理費用上漲0.3%。 下半年的房價上漲空間不是很大，從政策因素來看，雖然為了“穩(wěn)增長”，國家出臺了許多刺激性的政策，包括兩次降息，但是對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策并沒有放松。從供求的狀態(tài)來看，湖南省的房地產(chǎn)待售面積很大，因此房價要快速上漲的條件并不充分。 長沙高端寫字樓供應將超100萬m2 “長沙幾乎沒有真正高端的寫字樓”——在前不久舉辦的2012中國中部金融中心論壇上，幾位金融及投資機構負責人，雖然對投資長沙十分看好，但對長沙的寫字樓整體水平，還是不約而同地做出了如上評價。 但這一格局將在未來幾年得到改寫。據(jù)長沙各大寫字樓推售情況不完全統(tǒng)計，2012-2014年，長沙高端寫字樓供應將超過100萬平方米。 無論是在量上的集中爆發(fā)，還是質上的根本性超越，長沙寫字樓市場與付諸于上的行業(yè)發(fā)展正迎來歷史性突破。 相關機構監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、廣州等一線城市寫字樓市場的租金回報率，大部分已低于5%的水平，但長沙市場仍能維持在7%左右的水平。業(yè)內的另一種分析是，與住宅有所不同，從某種意義上來說，寫字樓更像是一種生產(chǎn)工具，它終極目的是為了提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力，投資生產(chǎn)工具無疑更具成長空間。 1-9月長沙新建商品房累計成交備案993.84萬m2 10月上旬，長沙市房產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2012年1-9月長沙市房產(chǎn)交易情況通報》顯示，2012前三季度長沙地區(qū)新建商品房累計成交備案993.84萬m2，其中9月長沙地區(qū)新房成交134.13萬m2。 數(shù)據(jù)顯示，1-9月長沙地區(qū)新建商品房累計批準預售1238.05萬m2，比去年同期減少9.94%。9月新增批準預售186.02萬m2，比去年同期增長1.44%，比8月份增長5.60%；其中內六區(qū)9月新建商品房新增批準預售122.60萬m2。 前三季度，長沙地區(qū)新建商品房累計成交備案993.84萬m2，同比減少29.68%。單就9月而言，新增成交備案134.13萬m2，同比增長21.52%，環(huán)比減少4.59%；其中，內六區(qū)新建商品房新增成交備案97.32萬m2，同比增長26.34%，環(huán)比減少2.34%。 業(yè)內人士認為，在樓盤促銷優(yōu)惠和剛需帶動下，今年下半年以來部分首次置業(yè)與改善型置業(yè)得以釋放，因此成交量和成交均價都保持平穩(wěn)。整體來看，今年“金九”與去年同期相比，市場行情趨于好轉。 9月房地產(chǎn)百城價格指數(shù)漲幅收窄至0.17% 中國指數(shù)研究院10月上旬發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%。這是自今年6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲，不過，漲幅繼續(xù)收窄。 9月整體市場價格微漲主要受兩方面因素影響，首先，9月市場平穩(wěn)，成交量為最近幾個月的低點，據(jù)中原行業(yè)監(jiān)測顯示，9月54城市新建住宅成交面積環(huán)比8月減少14%，54個城市合計成交24.6萬套環(huán)比8月份的27.4萬套下調了10.2%。 其次，調控政策再影響，最近督查組的各地督查及不同力度新政的傳聞在一定程度上影響了購房者的積極性。開發(fā)商以價換量基本結束，目前是很多城市都出現(xiàn)了價格止跌，之前熱銷的項目都出現(xiàn)了折扣減少，購房者再現(xiàn)猶豫。高性價比房源明顯減少。 8月湖南CPI同比上漲1.4% 據(jù)國家統(tǒng)計局湖南調查總隊數(shù)據(jù)顯示，今年8月湖南CPI同比上漲1.4%，低于全國平均漲幅0.6個百分點，環(huán)比價格仍上漲0.6%。8月份，湖南工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格(PPI)同比下降3.1%，環(huán)比下降0.5%。 整體來看，8月湖南八大類價格呈“七漲一跌”的態(tài)勢。其中，食品類上漲1.2%；煙酒類上漲0.9%；居住類上漲0.7%；交通通信類上漲0.3%；衣著類和娛樂教育文化用品及服務價格均上漲0.2%；家庭設備用品及維修服務類上漲0.1%；醫(yī)療保健和個人用品價格下降0.1%。 中國前8個月保障房開工650萬套 今年前8個月，中國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工650萬套，完成投資8200億元人民幣。新華社9月10日援引住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人的話稱，前8個月開工率為87%，基本建成420萬套。 根據(jù)安排，2012年全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上，基本建成500萬套。近年來，中央加大城鎮(zhèn)保障性安居工程建設力度。自2009年至2011年年底，全國共開工建設廉租住房435萬套，公共租賃住房321萬套，各類棚戶區(qū)改造住房882萬套。 同時，各地還根據(jù)當?shù)匦枰_工建設經(jīng)濟適用住房352萬套、限價商品房128萬套。加快保障房建設不僅是中國抑制房價，堅持本輪嚴厲調控房地產(chǎn)的重要內容，也是抑制目前經(jīng)濟下滑，穩(wěn)定投資的重要手段。 標普預計中國下半年房價降幅低于5% 評級機構標準普爾昨日發(fā)布報告，稱中國房地產(chǎn)業(yè)正出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，近幾個月來地產(chǎn)開發(fā)商運營和信用狀況在改善。該機構預計今年下半年房價降幅將低于5%。 6月的報告中，標普曾預計下半年中國的房價將可能下跌11%-14%。標準普爾信用分析師符蓓表示，很多開發(fā)商仍將面臨嚴峻挑戰(zhàn)，尤其是在住宅市場。市場公開數(shù)據(jù)顯示，今年6月中國一線城市房價止跌回升跡象明顯，北京、上海和廣州的新建商品住宅銷售價格分別環(huán)比上漲了0.3%、0.2%和0.2%。渣打銀行此前發(fā)布的報告也認為，中國房地產(chǎn)市場的復蘇已經(jīng)開始。 事件 長沙綜合競爭力跨入全國“十強”全球“十快” 全國294個城市排名，城市綜合競爭力挺進10強，成為中西部地區(qū)唯一代表；全球500個城市同臺競技，獲評城市競爭力提升速度最快城市之一，位居第四，成為中部唯一入選城市。 兩個“前十”，兩個“唯一”，兩大排行榜出爐時間先后相隔不到兩個月，這讓長沙這座歷史文化名城再次熠熠生輝。 地處中部的長沙，城市綜合競爭力為何能一枝獨秀?中國社科院城市與競爭力研究中心特約成員、中央黨校政治經(jīng)濟學博士研究生康珂在最具可持續(xù)競爭力10個城市的案例研究中，為長沙戴上了一頂璀璨的桂冠——長沙：制造之都，創(chuàng)意之城。 在城市競爭格局中，面對前有標兵、后有追兵的咄咄逼人態(tài)勢，2006年底，省委常委、長沙市委書記陳潤兒到任伊始，就直奔區(qū)、縣(市)進行新型工業(yè)化調研，寄語長沙工業(yè)在加速推進新型工業(yè)化中率先發(fā)展。 充分發(fā)揮自身的比較優(yōu)勢，在“大抓工業(yè)”和“抓大工業(yè)”的戰(zhàn)略指引下，長沙工業(yè)成功實現(xiàn)了又好又快發(fā)展，工業(yè)總產(chǎn)值在“十一五”期間實現(xiàn)年均增長33%，長沙工業(yè)核心競爭力帶來的爆發(fā)力讓人驚嘆，成為長沙城市綜合競爭力快速提升的重要砝碼之一。 國務院督查樓市調控 稱湖南仍有房價上漲壓力 7月下旬，國務院派出8個督查組奔赴16個省市對房地產(chǎn)調控政策落實情況進行專項督查。近日，督查組已督查結束陸續(xù)返京，督查結論也隨之浮出水面，16省市中僅廣東江門市挨批，其余省市均獲得積極評價。 今年以來，各地樓市出現(xiàn)一些異動，住房成交量自3月起持續(xù)上漲。“量在價先”，伴隨著成交量的節(jié)節(jié)攀升，房價也開始逐漸上漲，部分省市甚至出現(xiàn)二手房一月漲價20萬的情形。 督查組每到一個地方，當?shù)孛襟w都會對督查情況進行報道。8月8日，有媒體報道稱，國務院督查組調研組肯定各地調控結果，首批六省市調控效果過關，六個省市為北京、遼寧(大連)、天津、上海、重慶、四川。 隨后，16省市督查結論發(fā)布。除北京外，天津、遼寧、吉林、上海、江蘇、浙江、福建、山東、河南、重慶、四川的樓市調控政策執(zhí)行情況，也得到督查組的肯定。對于河北、湖北、湖南三省，督查組在總體肯定調控效果的前提下，表示當?shù)胤績r上漲的壓力仍存在，應密切關注后續(xù)房價的走勢，建議從嚴執(zhí)行調控政策，健全完善制度，堅決落實調控目標。 長沙城市綜合體業(yè)態(tài)多元化 8、9月，長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合開展了“2012長沙十大最具投資價值城市綜合體”票選活動，引發(fā)了對城市綜合體的新一輪熱議。綜合體的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競爭態(tài)勢不同，其功能結構也應有所區(qū)別，購物中心、寫字樓、酒店、公寓等功能業(yè)態(tài)的分配比例更需精準定位。 自房地產(chǎn)調控以來，住宅市場開始受到抑制，而城市綜合體卻異軍突起……在長沙，城市綜合體正在超速生長。從長沙開福萬達廣場，到保利國際廣場，到泊富國際，到世茂鉑翠灣……從150米，到200米，到228米，到300米，到400米，再到遠大宣告“將建838米的全球未來第一高樓”……長沙超高層建筑物的標高被迅速改寫。 某種意義上而言，以城市綜合體為主體的超高層建筑的不斷出現(xiàn)，不僅僅是天際線的不斷刷新，也是城市發(fā)展方式的轉變，更是長沙樓市自我進化的體現(xiàn)。城市綜合體的建設，為生活在長沙的市民引領著一種全新的品質生活方式，也正悄然改變著大家的生活習慣。 綜合來看，這些密集涌現(xiàn)的城市綜合體，也帶來了洲際、凱悅、香格里拉、凱賓斯基等國際頂尖酒店品牌的進駐。而城市綜合體項目中的寫字樓、商鋪等產(chǎn)品也成為投資的熱點。 長沙首套房貸收攏至基準利率 央行8月底表示，下半年嚴格實行差別化住房信貸政策，抑制投機投資性購房需求。與此同步，光大銀行宣布對個人首套住房貸款業(yè)務執(zhí)行基準利率，有民生銀行員工甚至稱暫時不做首套房業(yè)務。其他銀行駐一線城市的機構，也紛紛收窄了首套房利率優(yōu)惠幅度，8.5折最低優(yōu)惠月底到期，此后“最多打到9折”。 與一線城市相比，長沙的銀行機構對首套房信貸支持的力度還要弱些。建行、交行、招商、浦發(fā)等銀行對長沙首套房貸普遍收攏至基準利率，前一陣子還較大量地對首套房購房者給予8.5-9折優(yōu)惠，現(xiàn)在審批門檻提高，優(yōu)質客戶能拿到9.5折利率就已相當不錯了。 長沙市普遍執(zhí)行基準利率也就是三四個月前的事，當時一線城市早已紛紛傳出首套房貸可以打8折的消息。后來長沙出現(xiàn)了首套房利率可以“打8.5～9.5折”的消息，沿海一家銀行則已爆出7折優(yōu)惠利率。現(xiàn)在，長沙各銀行機構首套房貸普遍收攏至基準利率，少數(shù)優(yōu)質客戶才可享95折優(yōu)惠。 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在微博中表示，收窄首套房貸利率倒逼房企再度“以價換量”。而更多的資深人士則表示，只要能執(zhí)行基準利率，只要放款速度正常，則信貸政策對首套房購買的影響并不會太大。 競爭轉“競合” 萬科、保利強強聯(lián)合32億長沙拿地 經(jīng)歷了前三季度的供需平淡后，“銀十月”的長沙土地市場，迎來了久違的供應、賣地高潮。10月上旬，備受關注的濱江新城地王地塊——B7地塊（包括B7北、B7南）以32億的成交價，成功被萬科、保利聯(lián)合競得。據(jù)消息人士透漏，萬科、保利聯(lián)合拿地，兩大實力房企強強聯(lián)合拿地，為“銀十”的土地市場添了一把火。長沙土地市場的公開信息顯示，10月濱江新城、梅溪湖片區(qū)、洋湖垸片區(qū)等大河西熱點地塊，和開福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)主城區(qū)都有地塊入市。接下來的11月，洋湖片區(qū)的I-36地塊，273畝的商住用地也將成為新的熱點。 據(jù)了解，濱江B7地塊由于居于濱江新城的核心位置，此前已經(jīng)吸引了包括保利、華潤、萬科、中海、嘉里建設等大牌開發(fā)商的密切關注。B7地塊位于長沙市岳麓大道以南，桐梓坡路以北，湘岳路以東，瀟湘大道以西，占地面積約350.77畝，地塊性質為商住綜合用地，總建筑面積約為112萬平米，計劃總投資約75億元，擬開發(fā)地標性的高端城市綜合體。 “樓市常態(tài)化調控的市場背景下，合作拿地的開發(fā)模式逐漸盛行。合作拿地本身就是市場資源優(yōu)化配置，規(guī)避投資風險的市場行為。在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調控的背景下，房企由競爭轉為‘競合’，各個開發(fā)企業(yè)背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力。”業(yè)內人士表示，從最新的土地新規(guī)對開發(fā)商的開發(fā)周期及前期資金鏈要求都非常高，聯(lián)合拿地也是一種應對策略。 房企迎來第三輪洗牌 剛需型房企沖擊一線格局 房地產(chǎn)行業(yè)過去十年間，曾經(jīng)歷過兩次大洗牌。第一次是在“8·31大限”前后，土地開始“招拍掛”，一批大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)獲得了全國擴張的機會。第二次是在2008年金融海嘯前后，一批對周期預判較好的房企躋身到一線開發(fā)商行列。如今，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來第三次洗牌，房企的發(fā)展模式是否與國家調控方向一致，現(xiàn)金流的穩(wěn)健性、抵抗周期性、市場調整能力等都成為至關重要的因素。 中國指數(shù)研究院日前在北京、香港兩地同時發(fā)布的研究報告指出，首次置業(yè)需求和首次改善需求，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發(fā)展的主要動力。隨著調控對“游戲規(guī)則”的改寫，重視資金周轉速度、產(chǎn)品結構更偏向于剛需型的房企，將隨城市化進程獲得更快發(fā)展。 近期陸續(xù)出爐的房地產(chǎn)上市公司中報顯示，樓市調控正在推動房地產(chǎn)業(yè)進入新一輪洗牌。佳兆業(yè)、旭輝地產(chǎn)等以剛需住宅為主營產(chǎn)品的房企正在穩(wěn)步擴張；而星河灣、綠城等專注于豪宅的開發(fā)商則是險象環(huán)生。 針對這一趨勢中指院報告認為，今年以來，房地產(chǎn)市場逐步由高速增長向常態(tài)發(fā)展回歸，行業(yè)分化逐漸加劇，以高周轉見長的房企開始崛起。 湖南房企“招兵買馬” 逆市“籠絡”中高端人才 去年底至今年上半年，在湖南各大人才市場的招聘會現(xiàn)場，已近乎絕跡的房地產(chǎn)企業(yè)，又正慢慢重拾“信心”。此時此刻，只需打開中國湖南人才網(wǎng)、長沙人才網(wǎng)、紅星人才網(wǎng)等省內一些人才網(wǎng)站，不難發(fā)現(xiàn)這些房企求才的身影。 在新一輪樓市調控“猶抱琵琶半遮面”時，一些房企也許從價格環(huán)比上漲中洞察到了些許機會，他們開始“招兵買馬”，尤其是對中高端人才。 只是，迫于房產(chǎn)稅試點隨時有可能擴大的重壓，這樣的攬才大計，會否是“曇花一現(xiàn)”? 房價開始環(huán)比上揚了。8月國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，“與上月相比，70個大中城市中，超過七成城市新房價格環(huán)比上漲，個數(shù)翻了一倍”，7月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達50個，創(chuàng)下了2011年5月以來新高。 與房價上漲相對應的，正是房企的人才需求。前程無憂的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)以來，房地產(chǎn)行業(yè)人才需求逐月下降，但是在7月突然增加，比6月份增長5%以上，呼應了當月不少城市的房地產(chǎn)交易量增價升的情況。 長沙世界第一高樓838米“天空城市”進環(huán)評 恐怕真的要建了！位于長沙市望城區(qū)的世界第一高樓——“天空城市”9月已交付湖南大學環(huán)境影響評價中心環(huán)評，并向市民公示。 “開始環(huán)評，說明工程起碼有個影子了，”有工作人員說，“開工前要經(jīng)過諸如能源評價、消防評價、圖紙方案審批等眾多環(huán)節(jié)，環(huán)境評價只是其中一項。” 此次環(huán)評針對施工期和營運期的污染，環(huán)評負責人稱污染“影響很小”，應該能在專家評審會上獲得通過。大樓建成后，雨水和廢水經(jīng)反滲透后循環(huán)利用，生活污水排到市政下水道，固體廢物經(jīng)分類收集于垃圾中轉房，再交由區(qū)環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理，日產(chǎn)日清。 地下負兩層為可容4000個車位的停車區(qū)，大量廢氣將由機械引至地面排放。“先組織專家審，再報望城區(qū)環(huán)保局批準，通過問題不大。”環(huán)評負責人介紹。 長沙房地產(chǎn)經(jīng)紀大浪淘沙 中介整合轉型或加速 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)突飛猛進，但從業(yè)人員素質良莠不齊，也導致了行業(yè)屢遭詬病。 前不久，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設委員會重申了《關于進一步規(guī)范長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的通知》，新的《長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證》、《長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀分支機構備案證》、“長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)卡”已啟用，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員應于2012年12月31日前完成換證、領卡工作。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)的，應當由所在經(jīng)紀機構到市住建委辦理執(zhí)業(yè)登記，個人領取“長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)卡”后方可執(zhí)業(yè)。針對各種各樣的不規(guī)范經(jīng)紀行為，住建部門還建立了違規(guī)行為查處機制，對違法違規(guī)行為及時查處并記入信用檔案。 “目前，長沙房地產(chǎn)經(jīng)紀正處于大浪淘沙的過程，這兩三年突然冒出的幾百家經(jīng)紀代理機構，也許要整合、淘汰掉一半左右。或者說，有的公司會改變主業(yè)或轉行，有的公司會往省會以外的市州甚至縣域發(fā)展。”一位不愿具名的資深經(jīng)紀機構負責人認為。 外資撤離中國樓市 全年投資或現(xiàn)“腰斬” 曾經(jīng)因手持天量資產(chǎn)而不可一世的外資房企和投資基金正悄然從中國樓市撤退。轉讓已有地塊，降價促銷，跑量回款，不一而足。初步預測，2012年，中國房地產(chǎn)投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來最差投資行情。回顧外資“作戰(zhàn)”中國樓市的歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。 沒有哪個行業(yè)或企業(yè)能夠躲得過這一輪全球經(jīng)濟低迷，曾經(jīng)因手持天量資產(chǎn)而不可一世的外資房企和投資基金也不例外。單看房地產(chǎn)開發(fā)投資中“利用外資”一項，2007年市場最火爆時，其增幅高達632%。到2010年，外資在中國房地產(chǎn)開發(fā)中的年同比增速為66%。不過，這一趨勢到今年將徹底改寫。2012年，中國房地產(chǎn)投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來最差投資行情。 細究這一結果就會發(fā)現(xiàn)，影響外資投資中國樓市的原因有主客觀多種因素：首先是政策上，中國一直嚴格限購外商投資房地產(chǎn)；其次，全球經(jīng)濟低迷，加上人民幣升值周期性見頂，外資機構將項目變現(xiàn)避險的意圖越來越明確；最后，外資同樣“受累”宏觀調控，與內資企業(yè)的競爭中，外資也不得不以價格戰(zhàn)來力保生存。種種因素綜合在一起，最終上演了外資2012年在中國房地產(chǎn)市場投資熱情的大逆轉。 反應 競爭加劇 長沙開發(fā)商上演“小雞”快跑 不久前網(wǎng)絡流傳的一份品牌開發(fā)商上半年銷售任務完成比例引發(fā)了市場的關注。其中，萬科目標1480億元，上半年完成610億元；綠地目標1000億元，上半年完成450億元；中海目標800億元，上半年完成543億元；恒大目標800億元，上半年完成380億元…… 數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)品牌房企上半年完成的銷售目標都不到50%，因此下半年，特別是“金九銀十”的銷售旺季，將成為開發(fā)商集中推貨，并完成銷售目標的最大倚重。值得玩味的是，盡管下半年長沙樓市推盤量驚人，競爭激烈，開發(fā)商也以走量作為自己主要的營銷策略，但長沙眾多在售項目的價格卻仍然保持穩(wěn)定，并有小幅上漲的趨勢。 為解錢荒 湖南中小房企上演“割肉求生” 在政策的逼仄下，中小型房企融資渠道收縮，資金鏈日趨緊張，股權轉讓、土地轉讓等成為他們融資的又一通道，當然，可能也是唯一的通道。早在去年，長沙就有多家中小開發(fā)商“跑路”……種種跡象表明，調控，已經(jīng)讓中小房企不堪重負。 面對激烈的市場競爭，中小房企在產(chǎn)品研發(fā)、市場運營等各方面能力都有所欠缺，因此與品牌開發(fā)商合作開發(fā)成為了他們不錯的選擇。合作開發(fā)過程中中小房企往往只參與利潤分紅，而常規(guī)的項目定位、產(chǎn)品設計、項目運營等具體事宜則由實力和開發(fā)經(jīng)驗都更豐富的品牌開發(fā)商來負責。 當下的長沙樓市呈現(xiàn)兩極分化，中小房企產(chǎn)品的滯銷情況十分嚴重，而國內品牌開發(fā)商的項目則不斷蠶食著原本屬于中小房企的市場份額。作為中小房企，資金本身就不充裕，而且布局單一，往往只能在一定的區(qū)域內開發(fā)。在產(chǎn)品方面，又基本沒有在限購政策下能夠保值的高端住宅，所以銷售壓力空前巨大。他們目前能做的只有將項目產(chǎn)權出售，希望有一些大的開發(fā)商或者企業(yè)能夠收購產(chǎn)權度過“寒冬”。 長沙別墅軍團重新活躍 隨著樓市的回暖，因為限貸限購而一度止步的別墅銷售也漸漸重新活躍起來。老盤新房以及全新入市的項目匯集成別墅供應的巨流，在剛需被撬動之后，高尚豪宅的入市或許也將開始。 別墅產(chǎn)品是樓市中的高端項目，其價格體系相對獨立，購買客戶相對小眾，在樓市之中可算得上是自成一體的“獨立軍團”。數(shù)據(jù)顯示，從五月開始，長沙別墅市場的熱度有所升溫。而到2013年別墅供應量預計為130萬-156萬平方米，別墅市場的供銷以每年15萬—30萬平方米的速度穩(wěn)定上漲。 從銷售情況來看，別墅市場的消化量一直慢于其供應量，消化速度相比其他類型的產(chǎn)品明顯較慢，年消化量約為供應量的80%左右，供應和消化上漲都相對穩(wěn)定。據(jù)不完全統(tǒng)計，未來3個月長沙將有近10個別墅項目推出新品，房源超過200套。 長沙寫字樓與酒店進入“熱戀”期 數(shù)據(jù)顯示，目前長沙五星級酒店已有13家。隨著瑞吉酒店、W酒店、凱賓斯基、希爾頓、香格里拉等國際高端品牌酒店的進駐，長沙將成為中部省會城市中擁有國際品牌酒店最多的城市。而在這些高端酒店的身邊，我們還可看到不少高端寫字樓的身影。“五星級酒店+甲級寫字樓”正在成為長沙高端商務的重要形式。 據(jù)了解，在上述項目中，有的是兩種業(yè)態(tài)組成，寫字樓+酒店；有的是多種業(yè)態(tài)聚集，住宅+寫字樓+商業(yè)+酒店。前者如順天國際金融中心，后者如萬達廣場、德思勤城市廣場、華悅城等。透過這些房地產(chǎn)市場頻頻上演的“郎才女貌”組合，不難發(fā)現(xiàn)甲級寫字樓與五星級酒店已進入了“熱戀”期。 為什么開發(fā)商熱衷于五星級酒店?一位業(yè)內人士指出，開發(fā)商如此熱衷五星級酒店這樣的自持物業(yè)，一方面是因為酒店在資本市場穩(wěn)定且有著良好表現(xiàn)，另一方面，五星級酒店對甲級寫字樓一類商務物業(yè)的價值提升有著明顯的作用，帶來一站式的商務配套。 謝國忠：房價回升只是“死貓反彈” “我說過中國房地產(chǎn)有泡沫，但我沒說會掉，何時掉?目前還沒有開發(fā)商破產(chǎn)，說明樓市還沒見底!”日前，獨立學者謝國忠出席“中國2012成長型企業(yè)論壇”時拋出“房地產(chǎn)就是全民套牢”的觀點，而目前房價有所回升只是“死貓反彈”。 “中國經(jīng)濟泡沫化最核心的就是房地產(chǎn)。”謝國忠表示，泡沫是對于整個現(xiàn)象的判斷，“但我沒有說會掉，說掉則是一個轉折點的判斷”，在他看來，這個轉折點一來里面的問題就暴露出來了：“中國的問題主要是內部的問題，外部因素只是導火線，泡沫最核心的就是房地產(chǎn)，中國的地方財政都是靠房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)的規(guī)模達到了史無前例。” 目前銀行已被房地產(chǎn)套牢，“牽涉到很多問題，中國銀行壞賬以后會很多，銀行資本金的問題早晚會暴露出來。” 此外，地方政府財政、老百姓也被房地產(chǎn)套牢。“支持房價只會一路上升觀點的人認為土地是稀缺資源，不可再生。”但謝國忠指出，中國不缺地，但房地產(chǎn)仍在忽悠老百姓，以為不調控房價就會報復性增長。這種基于缺地而使房價飆升的觀念是將農(nóng)民的意識轉到城市化的社會里，不符合中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。 樓市“饑餓營銷”頻現(xiàn) 業(yè)內稱房企經(jīng)營壓力仍較大 近期樓市回暖消息不絕于耳，即使在傳統(tǒng)淡季7、8月，樓市熱銷態(tài)勢仍舊持續(xù)。然而目前樓市銷售真的如此火熱嗎？有媒體人士認為，部分城市出現(xiàn)所謂“日光盤”“一房難求”的情況，實際上是因為開發(fā)商玩起“饑餓營銷”術。 在市場營銷學中，所謂“饑餓營銷”，是指商品提供者有意調低產(chǎn)量，以期達到調控供求關系、制造供不應求“假象”、維持商品較高售價和利潤率，也達到維護品牌形象、提高產(chǎn)品附加值的目的。近期該種營銷手段充斥樓市：開盤被拆分成多次、每次開盤量減少，或者將開盤日期一再拖延，縮短客戶選擇時間，吊足了購房者的胃口。 而對目前市場上開發(fā)商“饑餓營銷”的做法，中國建設報報道稱：開發(fā)商此時的“饑餓營銷”，很可能會錯過走量機會。 樓市回暖的態(tài)勢也引發(fā)了監(jiān)管層的注意，7月下旬開始，國務院派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務院房地產(chǎn)市場調控政策措施情況開展專項督查，此舉也引發(fā)業(yè)內對新政策出臺的猜測。但不管是否會出臺新的政策，中央近期的舉動已然傳達出落實房地產(chǎn)宏觀調控的決心不動搖的信號。樓市熱銷的場面不能光靠表面造勢，實實在在的營銷才能成就樓市健康發(fā)展。 業(yè)界預計房產(chǎn)稅可能成為中國樓市調控新方向 中國樓市在經(jīng)歷了一段時間的政策調控后，房價已從高位走向低谷，止跌后緩慢回升。房價反彈，擴大房產(chǎn)稅試點范圍成為眼下被媒介提及最多的字眼。業(yè)界預計，房產(chǎn)稅很可能成為新一輪樓市調控的新方向。 國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示：7月份，新建商品住宅價格變動情況與6月相比，價格下降的城市有9個，持平的城市有11個，上漲的城市有50個。 針對近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新問題，為鞏固房地產(chǎn)調控成果，國務院決定從7月下旬開始，派出督查組到各地開展專項督查。多數(shù)業(yè)內人士認為，此次大規(guī)模、高規(guī)格的督查過后，新政出臺的可能性極大。但不同此前用偏行政手段擠出投機資金、控制房價，新一輪政策或傾向于經(jīng)濟手段。 目前，呼聲最高的就是“房產(chǎn)稅”，很多業(yè)內專家認為，未來房產(chǎn)稅很有可能成為限購政策的接續(xù)政策。而40城市住宅信息聯(lián)網(wǎng)也是為了擴大房產(chǎn)稅試點面積做準備。房產(chǎn)稅可能是后期全國樓市調控的新方向。限購政策短期內不會取消，但是從長遠來看，房產(chǎn)稅征收范圍逐漸擴大，可能會影響到所有非自住房產(chǎn)，房產(chǎn)稅試點的擴大可能標志著后限購時代的調控方向。 任志強PK牛刀：房價將暴漲還是泡沫破滅 繼著名經(jīng)濟學家郎咸平近日拋出“中國樓市離崩盤還差半步”的言論后，中央電視臺財經(jīng)評論員、財經(jīng)專欄作家牛刀上周在微博“立帖為證”，稱“半年后中國房價泡沫將破滅”，引發(fā)網(wǎng)友熱議。 牛刀微博稱：“立帖為證，今年9月份不算，中國房價泡沫頂多再撐半年。半年后，房價泡沫破滅，中國經(jīng)濟開始轉型。”若按照這種說法計算，明年3月份后，中國房價泡沫將會破滅。對此堅定的預判，多數(shù)網(wǎng)友持否定態(tài)度。 有趣的是，針對同樣是“明年3月份”的時間節(jié)點，華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強有截然不同的觀點：明年3月份后將會出現(xiàn)房價暴漲。任志強認為，從2005年、2006年土地供應下降看到了2007年房價出現(xiàn)暴漲；2009年土地負增長導致2010年房價上漲，而2012年的統(tǒng)計持續(xù)了負增長，這類似于2009年的持續(xù)負增長，因此后一輪緊跟著就是價格暴漲。 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則認為：其實不必等到明年3月份，一二線城市當前的房價已比今年年初上漲了10%-15%。房價一旦上拐，除非重大調控政策出臺，否則有持續(xù)性，至明年年中，部分房源將再漲價10%-15%，明年下半年變數(shù)大。 市場 喜盈門·范城：7月20日晚，喜盈門·范城營銷中心變身拉斯維加斯，三百多位應約而來的賓客歡聚一堂，狂歡上演長沙首屆骰王爭霸賽。華麗的燈光、情致的布景、饕餮的美食，將范城拉斯維加斯之夜推向了一個又一個高峰。 佳兆業(yè)：7月22日，佳兆業(yè)第四屆全國業(yè)主運動會湖南賽區(qū)比賽在長沙理工大學云塘校區(qū)體育館盛大開幕，此次活動延續(xù)“相約佳族，幸福接力”的主題，設置背老婆大賽、花樣跳繩、幸福大腳丫等趣味運動比賽項目及豐富精美的獎品。 華遠·華中心：7月26日，華遠·華中心第三屆湖湘財富峰會在長沙舉行。省委常委、省委統(tǒng)戰(zhàn)部部長李微微宣布開幕，省政協(xié)副主席龔建明出席。本屆峰會由省總商會主辦，以“問勢和論術”為主題，旨在探討湖湘經(jīng)濟發(fā)展與變革，推動湘商文化傳承升級，宣傳弘揚湘派企業(yè)家精神。 東塘瑞府：7月30日，東塘瑞府舉行了一次簡潔、簡短、簡樸的2012年“東塘瑞府·學子情”助學活動啟動新聞發(fā)布會。去年，東塘瑞府發(fā)起愛心助學行動，無償捐贈100萬幫助200名當年考取大學的寒門學子圓夢。 盛唐·文鼎：8月8日，地處繁華的黃興路商業(yè)街，位于勞動西路與黃興南路交匯處勞動廣場西北角盛唐·文鼎大廈項目，在萬眾期待中舉行了隆重的開工儀式。現(xiàn)場鑼鼓震天，軍曲悠揚，數(shù)百個氣球和橫幅裝點出節(jié)日般的盛況。 恒大名都：8月11日，一場別開生面的“奧運競技”在長沙·恒大名都超豪會所一樓激情上演。免費暢飲的清爽冰啤、豐富的競技游戲禮品及“購房家電大抽獎、百分百中獎”環(huán)節(jié)，吸引上百組業(yè)主及客戶家庭齊聚一堂。 茂華·禧都會：8月17日晚，馬未都·禧都會·“盛世收藏”論壇在長沙喜來登大酒店盛大舉行，整個四樓大宴會廳人頭攢動、座無虛席。馬未都先生的博學多識與詼諧風趣令現(xiàn)場掌聲笑聲不斷，高潮迭起，不少觀眾寧肯沒有座位也要站著聽。 香樟蘭亭：8月18日，上百名長沙單身青年男女齊聚香樟蘭亭銷售中心，參加《邂逅蘭亭，用真繡愛——都市精英男女大型交友派對》，并一同以“繡愛”的方式將對愛情的理解與愿望繡在畫布上，決心七夕前告別單身，尋找真愛另一半！ 金茂梅溪湖：8月25日，在一場璀璨奪目的光影盛宴中，位于梅溪湖現(xiàn)場的金茂梅溪湖營銷中心盛大啟幕，以綠色科技為主題，融入金茂運營高端物業(yè)的專業(yè)品質和央企的責任心，翻開梅溪湖國際新城世界級城市理想的全新篇章。 深業(yè)·睿城：萬眾期待的深業(yè)·睿城9月1日耀世開盤，上午10點，深業(yè)·睿城首次開盤圓滿結束，僅1小時即提前完成全部銷售，200余套房源被熱情的購房者一搶而空，總銷售額近1個億，為長沙樓市銷售寫下新的傳奇！ 中海國際社區(qū)：9月8日，馬修·連恩空降長沙中海國際社區(qū)召開音樂會新聞發(fā)布會，數(shù)十位馬修鐵桿粉絲與多家主流媒體，齊聚中海國際社區(qū)營銷中心，在翹首期盼中等待大師的到來。 中房·瑞致國際：9月8日，中房·瑞致國際成功舉辦了產(chǎn)品說明會暨“新學期、新課桌”愛心捐贈啟動儀式。此次由湖南交通頻道和湖南省青基會聯(lián)合發(fā)起的“一幫一助學大行動——新學期·新課桌”捐贈活動，中房瑞致國際作為獨家冠名單位，率先向山區(qū)小學捐款五萬元整。 萬科·金域華府：9月9日，在這樣一個象征“恒久愛”的日子里，由湖南省省直書畫協(xié)會主辦、萬科·金域華府、品周報協(xié)辦的“揮毫潑墨獻金秋大愛”大型公益助學活動，在萬科·金域華府售樓部隆重啟幕！ 德思勤城市廣場：9月11日，ICSC（國際購物中心協(xié)會）商業(yè)地產(chǎn)2012全球峰會中國專場在上海隆重召開。這也是有著全球商業(yè)地產(chǎn)“奧林匹克”之稱的ICSC首次登陸中國。湖南長沙的德思勤城市廣場則榮獲ICSC國際商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)中心大獎。 錢隆樽品·波士堂：9月15日，錢隆樽品·波士堂營銷中心內，一場“名流生活品鑒之旅”活動盛大開啟。此次活動由湖南福晟集團旗下的TOP高度全功能型公寓“波士堂”主辦，為世人展示了最頂端的“名流”配套。 高鑫·天麓：9月23日，高鑫天麓“8元拍空中別墅，公益建良心小學”，奧運冠軍王明娟全力助陣，捐出一塊世界冠軍金牌，與天麓空中別墅組成“金牌別墅組合”，最終以180萬的價格落錘成交，引得各大媒體爭相報道。 灣田·國際建材：經(jīng)過近三個月的征集，由灣田國際建材發(fā)起主辦，長沙望城區(qū)宣傳部參與協(xié)辦的首屆灣田國際建材“湘江北去”聚焦長沙北城攝影大賽評選結果9月下旬揭曉。截至活動結束，共收到兩百余幅來稿作品，其中《秀美年嘉湖》等15幅作品分獲大獎。 北辰三角洲：是中國好聲音的表演更激情，還是北辰好聲音的歌聲更打動人？9月29日晚，一場以“月映北辰 歌聲飛揚”為主題的北辰中秋喜樂會，在北辰三角洲奧城D2區(qū)的園區(qū)里歡樂啟幕。 |