| 2012年長沙市房地產市場分析報告 |
2012年我市（含三縣市）完成房地產開發投資1032.00億元，同比增長16.36%。商品房施工面積7361.67萬平米，其中新開工面積1824.23萬平米，同比分別減少4.03%、21.65%；竣工面積1402.27萬平米，同比減少3.41%。2012年長沙市（含三縣市）累計批準預售1907.14萬平米，同比減少5.25%；實現商品房成交備案面積1438.09萬平米，備案金額851.70億元，同比分別減少19.95%、12.45%。 PART 1 長沙地區房地產市場基本情況 一、新建商品房批準預售情況 表1 2012年長沙市新建商品房、住宅供應情況 區 域新 建 商 品 房其中：住 宅 批準預售面積 （萬㎡）同比（%）批準預售面積 （萬㎡）同比（%） 全 市1907.14-5.251482.36-16.07 其中芙蓉區54.46-55.2746.52-16.51 天心區216.4329.74159.35-53.71 岳麓區325.81-10.25243.819.36 開福區199.13-27.64132.24-20.84 雨花區329.9221.91267.79-45.71 望城區208.9520.17158.456.52 長沙縣303.13-19.63263.64-26.27 瀏陽市88.26-30.6663.50-34.00 寧鄉縣181.0532.08147.0640.14 小結：2012年全市商品房新增批準預售量同比減少5.25%，一季度新增量最低，四季度最高 2012年全市新建商品房累計批準預售1907.14萬㎡，同比減少5.25%，其中住宅批準預售1482.36萬㎡，同比減少16.07%。分區域來看，內六區新建商品房累計批準預售1334.70萬㎡，同比減少2.67%，其中住宅批準預售1008.16萬㎡，同比減少16.51%。從各區縣情況來看，全年雨花區商品房新增批準預售量最大，岳麓區次之，芙蓉區最末；同比增幅來看，寧鄉縣、天心區、雨花區、望城區同比正增長，且在20%以上，其余均為負增長。從各月情況來看，4月、10月、11月、12月全市商品房新增批準預售面積在200萬㎡以上，其余月份除1月、2月外，新增批準預售面積在100-200萬㎡。 二、新建商品房網簽情況 表2 2012年長沙市新建商品房、住宅網簽情況 區 域新 建 商 品 房其中：住 宅 網簽面積（萬㎡）同比（%）網簽面積（萬㎡）同比（%） 全 市1507.84-13.671324.23-16.93 其中芙蓉區65.49-9.2753.61-11.61 天心區130.36-15.58109.23-19.88 岳麓區309.942.58263.82-3.93 開福區170.28-35.48145.83-38.49 雨花區253.99-27.26222.58-27.51 望城區161.6916.52147.0011.00 長沙縣258.78-6.34247.43-7.57 瀏陽市69.98-16.8058.58-19.38 寧鄉縣87.33-17.3476.15-27.92 小結：全年商品房網簽由冷轉熱，成交量逐季走高 2012年全市新建商品房累計網簽1507.84萬㎡，同比減少13.67%，其中住宅網簽1324.23萬㎡，同比減少16.93%。分區域來看，內六區新建商品房累計網簽1091.75萬㎡，同比減少14.75%，其中住宅網簽942.07萬㎡，同比減少17.95%。從各區縣情況來看，全年岳麓區商品房網簽量最大，長沙縣次之，芙蓉區最末；同比增幅來看，全市僅岳麓區、望城區同比正增長，其余區縣中，開福區、雨花區同比降幅超過20%。從走勢來看，一季度處于銷售的低谷，二、三季度銷售回暖，四季度達到銷售的高峰，樓市成交明顯由冷轉熱，11月創下今年度單月成交最大值。 三、新建商品房成交備案情況 表3 2012年長沙市新建商品房、住宅成交備案情況 區 域新 建 商 品 房其中：住 宅 備案面積（萬㎡）同比（%）備案面積（萬㎡）同比（%） 全 市1438.09-19.951243.00-23.42 其中芙蓉區61.54-31.5946.48-39.99 天心區114.34-34.1497.43-35.16 岳麓區281.37-3.22242.43-9.54 開福區188.49-26.01155.17-35.27 雨花區261.42-30.17219.27-34.02 望城區105.007.0097.377.05 長沙縣261.29-18.33245.74-18.88 瀏陽市76.75-2.6565.81-3.82 寧鄉縣87.89-24.2873.31-21.15 小結：2012年全市商品房成交備案量同比減少近兩成，但從季度來看，呈現逐季回升 2012年全市新建商品房累計成交備案1438.09萬㎡，同比減少19.95%，其中住宅成交備案1243.00萬㎡，同比減少23.42%。分區域來看，內六區新建商品房累計成交備案1012.16萬㎡，同比減少21.02%，其中住宅成交備案858.15萬㎡，同比減少25.94%。從各區縣情況來看，全年岳麓區商品房成交備案量最大，雨花區次之，芙蓉區最末；同比增幅來看，全市僅望城區同比正增長，其余區縣中，天心區、芙蓉區、雨花區同比降幅超過30%。從各月情況來看，除一季度各月外，其余月份全市商品房成交備案量均在100萬㎡以上，但成交最高月份也未超過200萬㎡。 四、二手房成交情況 表4 2012年長沙市二手房、住宅成交情況 區 域二 手 房其中：住 宅 成交面積（萬㎡）同比（%）成交面積（萬㎡）同比（%） 全 市312.44-17.51194.32-22.81 其中芙蓉區37.60-41.9323.24-29.32 天心區38.81-3.7221.93-24.81 岳麓區34.06-22.5920.54-24.57 開福區38.93-8.5225.89-20.18 雨花區52.25-11.4441.19-19.46 望城區12.49-7.066.81-23.99 長沙縣43.52-25.5025.25-30.86 瀏陽市30.17-21.5920.79-13.43 寧鄉縣24.6336.928.71-7.37 小結：2012年全市二手房成交量同比減少17.51%，僅四個月成交量超過30萬㎡ 2012年全市二手房成交面積312.44萬㎡，成交套數為29181套，同比分別減少17.51%、14.58%；其中住宅成交194.32萬㎡，成交套數為24183套，同比分別減少22.81%、16.37%。分區域來看，內六區二手房成交面積214.11萬㎡，成交套數為19281套，同比分別減少18.86%、14.04%；其中住宅成交139.58萬㎡，成交套數為16390套，同比分別減少23.23%、17.18%。從各區縣情況來看，全年雨花區二手房成交量最大，長沙縣次之，望城區最末；同比增幅來看，全市僅寧鄉縣同比正增長，其余區縣中，芙蓉區、岳麓區、長沙縣、瀏陽市同比降幅超過20%。從各月情況來看，除2月、5月外，其余月份二手房成交量均超20萬㎡，其中4月、9月、10月、11月成交量超過30萬㎡。 五、房產一、二級市場交易量對比分析 表5 2012年長沙市房產一、二級市場交易量對比 區 域芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區望城區長沙縣瀏陽市寧鄉縣全市 比 值1.642.958.264.845.008.416.002.543.574.60 小結：2012年全市商品房成交量為二手房成交量的4.6倍，新房市場交易回升速度高于二手房市場 房產一、二級市場對比來看，2012年全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.60：1，其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為4.73：1，比2011全年比值分別縮小0.14、0.13。從各區縣比值來看，與上月累計比值比較，除瀏陽市外其余各區縣比值均有增大，這表明下半年房地產市場的回暖主要體現在新房市場，其交易回升速度遠快于二手房市場。 六、銀行抵押貸款情況 表6 2012年長沙市房屋抵押情況 區 域累 計 全 市同比（%）其中： 內六區同比（%） 一 般 抵 押抵押宗數（宗）2046681.001416171.85 其中：個人2020601.191400271.52 抵押面積 （萬㎡）3802.4610.812155.3910.52 其中：個人2687.863.871629.433.05 貸款金額 （億元）1197.9218.33872.3517.72 其中：個人858.3313.39636.3512.60 在建工程抵押抵押宗數（宗）1285-1.31904-0.66 抵押面積 （萬㎡）1187.2533.69803.9416.41 貸款金額 （億元）296.6620.96236.2010.34 小結：2012年全市房屋抵押取得貸款增幅較大；在建工程抵押面積、取得貸款金額同比也有較大增幅 2012年全市辦理抵押登記手續204668宗，抵押面積3802.46萬㎡，貸款金額1197.92億元，同比分別增長1.00%、10.81%、18.33%，其中，辦理個人抵押登記手續202060宗，抵押面積2687.86萬㎡，貸款金額858.33億元，同比分別增長1.19%、3.87%、13.39%。分區域來看，內六區共辦理抵押登記手續141617宗，抵押面積2155.39萬㎡，貸款金額872.35億元，同比分別增長1.85%、10.52%、17.72%；其中，辦理個人抵押登記手續140027宗，抵押面積1629.43萬㎡，貸款金額636.35億元，同比分別增長1.52%、3.05%、12.60%。 2012年全市共辦理在建工程抵押1285宗，抵押面積1187.25萬㎡，貸款金額296.66億元，同比分別增長-1.31%、33.69%、20.96%。其中，內六區共辦理在建工程抵押904宗，抵押面積803.94萬㎡，貸款金額236.20億元，同比分別增長-0.66%、16.41%、10.34%。 從今年累計情況來看，一般抵押各指標同比均有增長，尤其是取得貸款增幅較大，體現了房屋單位價值量的提高；而在建工程抵押宗數同比略有減少，但抵押面積、取得貸款金額同比均有較大幅度增長，這一方面表明了房地產大盤化開發趨勢繼續延續，另一方面，取得貸款金額同比增幅低于抵押面積的同比增幅，則可能意味著銀行對房地產開發貸款有所放緩。 七、土地招拍掛情況 (數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統) 表7 2012年長沙市土地供應和交易情況 區 域掛牌情況成交情況 宗數面積（㎡）宗數面積（㎡）金額 （萬元）綜合地價水平值（元/㎡） 內六區芙蓉區346097.7417503.11818010902 天心區3115841.59245355.33116982579 岳麓區562740144.56512618494.8915478515911 開福區12387533.588246303.312353439555 雨花區26958614.2425847308.654462655267 望城區783566229.09813996865.045379321346 小 計1787814460.801687761830.3327872693591 郊縣市長沙縣944104644.79983944520.495200161318 瀏陽市772522131.47842912242.08180661620 寧鄉縣1083735902.201042939127220108749 小 計27910362678.462869795889.57920785940 全 市45718177139.2645417557719.9037080542112 表8 2012年長沙市各用途土地成交情況 用 途全 市其 中 商業（綜合）住 宅工 業 成交宗數45421137206 成交面積（㎡）17557719.908951267.151414919.887191532.87 成交金額（萬元）37080543044578.8330410333065 綜合地價水平值 (元/㎡)211234012335463 小結：望城岳麓兩區領跑土地市場，商住綜合用地成交占主流 2012年全市招拍掛出讓土地掛牌457宗，土地面積1817.72萬㎡。其中，商業（綜合）用地掛牌211宗，土地面積865.16萬㎡；住宅用地掛牌38宗，土地面積187.73萬㎡；工業用地208宗，土地面積764.83萬㎡。全市土地實際成交454宗，成交面積1755.77萬㎡，總金額3708054萬元，綜合地價水平值2112元/㎡。其中，商業用地成交面積895.13萬㎡，成交金額3044579萬元；住宅用地成交面積141.49萬㎡，成交金額330410萬元；工業用地成交面積719.15萬㎡，成交金額333065萬元。2012年，全市共流拍79宗地，其中，內六區33宗，三縣市46宗。 PART 2 長沙市（內六區）房地產市場基本情況 八、長沙（內六區）新建商品住房供銷套型結構分析（按套數計） 表9 2012年長沙內六區新建商品住宅戶型供銷關系分析表 面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供 銷 比 ≤60㎡1316213.45 76679.43 54951.72 60-90㎡2656327.15 2290128.16 36621.16 90-120㎡3042131.09 2569531.60 47261.18 120-144㎡1875719.17 1579819.43 29591.19 ＞144㎡89439.14 925811.38 -3150.97 合計97846100.00 81319100.00 165271.20 小結：2012年內六區新增供銷的主力套型為90-120面積段，供銷量均超過總量的31%；除144㎡以上套型外，其余套型均供大于求 2012年長沙內六區住房供應套均面積為103.04㎡，同比縮小3.49%。從供銷情況來看，除144㎡以上套型外，其余各套型新增供應量均超同期備案量，其中60㎡以下套型供銷比例最大，供應量超過同期備案量達70%以上；90-120㎡、60-90㎡套型分居供銷第一、二位，其中90-120㎡套型供銷比例均超31%。90㎡以下套型供應占比為40.60%，同比縮小0.13個百分點。 九、內六區新建商品房待銷情況 小結：內六區新建商品房待售面積不斷增長，供大于銷，截止12月底超過1300萬㎡ 2010年至今年12月底，長沙內六區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1369.58萬㎡。其中住宅916.63萬㎡,占66.93%；非住宅452.95萬㎡，占33.07%。分行政區劃來看，雨花區、岳麓區、開福區商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比22.94%、20.06%、18.47%；分面積段來看，144㎡以上、120-144㎡、90-120㎡商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比28.45%、24.21%、21.80%。 Part 3 2013年長沙房地產市場發展趨勢分析 （一）繼續堅持宏觀調控不動搖，但貨幣政策微調可能性大 2012年底召開的中央經濟工作會議明確了繼續堅持房地產調控政策不動搖，住建部也多次重申繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，并將對放松調控措施而導致房價過快上漲的城市進行約談問責。當前房地產市場調控已取得初步成效，預計2013年繼續保持調控政策穩定至關重要，并將適時擴大房產稅試點范圍，加快完善調控長效機制。金融政策方面，2013年將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，預計在利率、存款準備金等會隨著經濟運行態勢有適當調整。若房地產市場出現過度的反彈，貨幣政策調整會首當其沖，甚至會催生全面征收房產稅等政策的提早出臺。 （二）土地市場將溫和回暖，房地產投資開工小幅回升 隨著市場成交量的逐步上升，開發企業資金鏈上壓力得到有效緩解，前期被壓制的投資開發需求有望漸漸釋放出來，首先表現在增加自身的土地儲備，預計2013年我市土地市場將慢慢走出冷清的局面，尤其是高品質的地塊或引起激烈的爭奪。其次表現在房地產投資開工的逐步回暖，得益于資金的加快回籠以及市場信心的提振，開發企業新開工熱情預計有所高漲，我市房地產市場上放緩的開工速度、被擱淺的開工項目會加速推進，搶跑新一輪黃金開發期。 (三)市場觀望有所減弱，庫存有望進一步消化 2012年底翹尾行情透露了市場上消費者預期的改變，經歷了連番的調控洗禮，我市房地產市場上購房者越發理性。在市場堅決抑制投資投機性需求不變，充分保障合理自住需求的政策環境下，市場濃厚的觀望氣氛漸漸散去，2013年剛需及改善性需求仍會是房地產市場的主角。政策的穩定也讓開發企業穩步推盤銷售，采取適宜的銷售措施，市場價格預計保持基本平穩，房地產市場庫存隨著成交的好轉有望加快消化 。 (四)城鎮化提速提供新機遇，小城鎮房地產發展加快 黨的十八會議提出要堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路，要使城鎮化質量明顯提高，國家領導人也多次強調城鎮化是未來我國經濟增長的動力。預計2013年國家財政會更加傾斜于城市郊區、小城鎮建設等，改善基礎設施建設，促進產業發展，這對于現在房地產業發展還處于起步階段的小城鎮來說是一個重要利好。隨著小城鎮各類配套的逐步完善，為房地產開發提供了更多的可能，預計我市四區（縣）市房地產業有望繼續快速發展，示范小城鎮將率先發展。 (五)二手房房源集中釋放，二級市場迎來發展機遇 隨著我市房地產市場成交量的上升、改善性需求的逐步入市、個人住房信息聯網工作的推進，經濟適用住房可上市成交，公務員、官員財產申報制度等試點及推廣，會釋放大批二手房房源，預計2013年我市房地產市場上二手房房源將有所增長，二手房購買者的選擇性會有所增加，給二級市場帶來機遇，但是我市二手房市場明顯滯后于一級市場，在新房上市規模不銳減的情況下，二手房市場難以有所突破，一二級市場成交巨大差距短期內難以縮小。 (六)產業結構轉型穩步推進，綠色建筑應用擴大 當前我市旅游地產、養老地產已初顯苗頭，工業地產、城市綜合體蓬勃發展起來，均取得了較好的成績。未來國家確定了轉變經濟發展方式的戰略取得重大進展，房地產業的優化升級將持續推進，預計我市房地產開發企業探索多元化發展的步伐不會停止，將發展重心放到多元化發展、高品質建設、精細化管理是大勢所趨。在產品質量上，隨著兩型理念的深入人心，購房者對住房質量要求越來越高，企業提供的產品將繼續堅持綠色、低碳、環保，綠色建筑覆蓋率將有所提升。 (七)保障性住房建設大力推進，經適房上市交易得到規范 黨的十八會議明確指出要建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本居住需求。預計2013年我市保障性住房建設力度仍將大力推進，各類棚戶區改造有序推進，保障房的供給會進一步增加。同時自2013年1月5日起將施行新的《長沙市經濟適用住房上市交易管理辦法》，我市經濟適用住房可上市交易，并有明確的規范。 (八)高鐵軌道建設繼續發力，城市區位優勢及輻射能力繼續增強 當前長沙高鐵、軌道交通建設迅速全面鋪開，隨著京廣高鐵開通、滬昆高鐵建設的推進，我市5小時經濟圈基礎奠定。2013年10月橫貫東西的地鐵2號線預計將投入正式運營，地鐵1號線項目繼續推進，地鐵3、4號線全面開工。高鐵與軌道交通合力，對于追求便利生活的人們來說，產生了重大吸引力，對房地產的需求更有效的輻射到5小時經濟圈內，長沙的區位優勢和城市輻射力更加強大，房地產業發展規模有了新的支撐。預計2013年軌道交通沿線樓盤更受矚目，外地來長置業熱情會有所高漲。 綜合以上分析,對2013年長沙房地產市場基本數據進行預測：在開發投資上，預計2013年全市完成房地產開發投資將達到1100 億元,新開工面積2000萬㎡；在新建商品房供應上，預計2013年全市新建商品房批準預售面積將保持在2000萬㎡上下；在新建商品房成交上，預計2013年全市新建商品房備案成交面積約1600萬㎡，全市二手房成交面積將接近400萬㎡，全市房地產市場從總體上繼續保持高位平穩運行。 |