| PART2 土地市場情況 |
PART 2
隨著年初“新國五條”的出臺，2013年上半年長沙房地產市場處于宏觀調控的強化期，限購、限貸、房價控制目標等政策高壓態勢持續，長沙樓市在穩定中謹慎前行，第二季度市場行情有所好轉，樓市反應相對較活躍。而土地市場則與樓市走勢息息相關，上半年整體呈現由淡轉暖的軌跡。1月份土地出讓延續去年年末的良好局面，強勢開局。隨后2、3、4月份則急轉直下，十分冷清，土地供應、成交量雙雙下滑。5、6月份隨著樓市傳統旺季的到來，開發商拿地信心和意愿增強，土地市場成交明顯好轉，多宗優質地塊呈現總價沖高、多輪競價、高溢價的特點，尤其在城市新興熱點片區更是掀起搶地熱潮，暖場整個土地市場。
上半年全市土地掛牌供應共192宗，823.18萬m2，其中內六區97宗，411.72萬m2，三縣市95宗，411.46萬m2，內六區與三縣市上半年土地供應總規模基本相當，但內六區用于房地產開發的用地量比三縣市多。具體區縣來看，上半年岳麓區、望城區及周邊三縣市出讓地塊數量較多，尤其望城區多達44宗，望城撤縣設區以及中心城區的外擴使得望城區土地價值不斷攀升，市場吸引力趨強，開發商入駐信心不斷高漲。
從土地用途供應來看，上半年全市商業（綜合）用地掛牌供應102宗，土地面積401.48萬m2；純住宅用地掛牌供應20宗，土地面積108.61萬m2；工業用地70宗，土地面積313.09萬m2，純住宅用地供應量偏小，商住綜合用地供應量較大，未來開發以商住綜合性物業居多。
2 土地成交情況
從成交用途來看，上半年全市商業（綜合）用地成交量最大，達到87宗，而純住宅用地上半年僅成交17宗，商業（綜合）用地成交面積是純住宅用地的約4倍，未來商住綜合、商業辦公、商業金融等物業將形成較大供給量，同時也會給住宅市場帶來有效供給。
從成交區域來看，岳麓區、望城區及三縣市地塊成交形勢火熱，三縣市土地成交表現突出主要由于工業用地出讓量很大，且單宗工業用地面積大所致。而在這些成交熱點區域里還存在諸多熱點片區表現更為突出和搶眼，具體來看，上半年梅溪湖片區共成交5宗，洋湖片區成交6宗，濱江片區成交2宗，望城區高塘嶺以及武廣片區周邊同樣發展較快，土地出讓市場潛力巨大。另外，中心城區通過棚戶區改造等也有幾宗區位好的優質地塊上市，并且受到開發商追捧。
從成交地塊樓面地價來看（根據地塊規劃容積率上限估算），上半年全市純住宅用地樓面地價為2188元/m2，商業（綜合）用地樓面地價為1486元/m2，兩者相差約700元/m2，全市商業（綜合）用地樓面地價較住宅用地偏低主要因為三縣市及望城區商業用地價值還未完全顯現，拉低了整體水平，另外，開福區湘江大道[2013]網掛020號純住宅用地成交出現異常情況，拉高了住宅用地整體樓面地價。而單宗地塊樓面地價最高的為瀏陽市一塊廣場用地，高達15033元/m2，第二高為開福區湘江大道的住宅用地，10288元/m2（存在特殊情況），第三高為岳麓區濱江新城一塊商業用地，為7983元/m2，高價地主要集中于商業（綜合）用地。而純住宅用地中，單宗樓面地價第二高的為洋湖片區一地塊，為4164元/m2，未來開盤價格值得期待。
上半年全市共有12宗地流拍，其中內六區7宗，三縣市5宗，主要是一些區位一般、條件不好的地塊以及個別工業用地。
溢價率方面，全市104宗（不計工業用地）成交地塊中，共有63宗地溢價出讓，競價過程十分激烈，其中溢價率超過100%的地塊共有2宗，溢價率在50%-100%的有8宗。底價出讓的地塊41宗，主要集中于望城區和寧鄉縣。值得一提的是，溢價率最高的566.94%的位于開福區湘江大道[2013]網掛020號地塊掛牌報價過程中存在異常特殊情況，不代表市場的實際行情，因此未計入以下列表中。 |