| 2013年度長沙市內六區(qū)住宅消費特征研究 |
2013年長沙市內六區(qū)新建商品住宅及二手住宅市場成交活躍，成交量均高于去年。長沙市內六區(qū)新建商品住宅成交113801套，同比增長27.35%；成交面積1193.30萬平方米，同比增長26.67%；成交金額769.65億元，同比增長35.10%。長沙市內六區(qū)二手住宅成交26507套，同比增長61.73%，成交面積264.31萬平方米，同比增長89.36%，成交金額114.29億元，同比增長119.47%。
Part1 新建商品住宅消費特征分析
◆ 購房者特征分析
1、年齡構成
25-35歲人群是主力軍，占比44.10%
從購房者年齡來看，25-35歲和35-45歲年齡段的購房人群為長沙新建商品住宅市場的主要支撐，占比超過六成，其中，25-35歲年齡段屬于基礎性剛需人群，需求最旺，占比44.10%。35-45歲年齡段購買力較強，以改善型剛需為主，占比22.91%。
25歲以下人群占比呈上升趨勢，占比接近20%
從季度來看，25歲以下年齡段的購房人群比重呈上升趨勢，由第1季度的16.50%上升至第4季度的21.28%。25-35歲年齡段的購房人群比重在2013年的四個季度均超過四成。
2、套均面積
35-45歲人群購房套均面積最大，為112.41m2/套
從各年齡段購房套均面積來看，除55歲以上年齡段的購房套均面積小于100 m2外，其余年齡段購房套均面積均超過100 m2，其中，35-45歲年齡段購房套均面積最大，為112.41m2/套，45-55歲年齡段其次，為109.37m2/套，高于總套均面積（108.90m2）。與前3季度相比，各年齡段套均面積都有所增大，其中55歲及以上年齡段購房套均面積增加最大。
25-35歲年齡段購房套均面積呈平穩(wěn)增長態(tài)勢
從季度來看，4季度除25-35歲、55歲以上年齡段套均面積環(huán)比增加外，其它年齡段都有所下降。其中25-35歲年齡段購房套均面積呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，從1季度的100.75 m2/套增至4季度的103.25 m2/套。
3、來源地構成
本省購房者為主，占比超八成
從購房者來源地來看，本省購房者為主，占比87.81%，其中長沙市占比37.27%，“長株潭”城市群占比46.39%，“3+5”城市群占71.86%。與前3季度相比，購房人群占比基本不變。
從排行榜來看，本省外市占比前三的為邵陽市、岳陽市、常德市，合計占比21.79%，湖北省、江西省、河南省為外省市中占比前三的省份，合計占比4.53%。
◆ 置業(yè)特征分析
1、置業(yè)次數(shù)
在長沙首次置業(yè)為主，占比近九成
從購房者置業(yè)次數(shù)來看，長沙住宅市場仍以剛需為主，在長沙首次置業(yè)的購房人群占比87.98%，3次及以上置業(yè)人群占比4.16%。與前3季度相比，在長沙首次置業(yè)人群占比微增，2次置業(yè)人群占比微降。
2、置業(yè)區(qū)域
岳麓區(qū)和雨花區(qū)是置業(yè)首選，合計占比超五成
從購房人群區(qū)域選擇來看，岳麓區(qū)、雨花區(qū)是置業(yè)的首選區(qū)域，分別占總量的30.39%、23.26%，其次是望城區(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)占比超過10%，芙蓉區(qū)占比6.86%，居于末位。
如圖可知，岳麓區(qū)和芙蓉區(qū)第4季度分別占比31.43%、8.23%，均創(chuàng)年內新高。相反，天心區(qū)、雨花區(qū)第4季度分別占比9.98%、21.43%，均創(chuàng)年內新低。
河西和新南城板塊為置業(yè)熱門板塊，占比合計超一半
從購房人群板塊選擇來看，河西、新南城板塊為置業(yè)的熱門板塊，分別占比30.26%、21.52%，其余板塊分布較均勻，占比9%-16%。與前3季度相比，新南城板塊、中心板塊占比有所減少。
3、戶型特征
二居室、三居室為主力戶型，占比接近八成
從購房戶型來看，二居室、三居室是住宅成交的主力戶型，分別占總量的37.95%、40.73%，其次是一居室，占比13.74%。與前3季度相比，三居室、四居室戶型占比微增，其它戶型占比微降。
60-120平方米戶型為主，占比近六成
從單套住宅面積來看，住宅成交主要集中在90-120平方米、60-90平方米，分別占比33.23%、26.21%，其次為120-144平方米戶型，占比20.31%。與前3季度相比，90平方米以下面積段占比有所下降，其它面積段占比有所增加。
90平方米以下，本省置業(yè)者占比近九成
由于長沙市對90平方米以下戶型限購的影響，內六區(qū)90平方米以下的置業(yè)人群中89.32%為湖南省籍貫，高于湖南籍置業(yè)人群（87.81%）。
◆ 價格及付款方式分析
1、單價結構
5500-7000元/m2為主力單價區(qū)間，占比37.41%
從住宅成交的單價來看，5500-7000元/m2是主力價位區(qū)間，占比達37.41%，其次是5500元/ m2以下占比31.70%， 8500-10000元/ m2占比6.94%，10000元/ m2以上占比4.77%。
2、總價結構
40-60萬元為主力總價區(qū)間，占比為32.24%
從套成交總價來看，總價40萬元以下，占比18.88%，總價在40萬以上時與成交量呈負相關關系，總價在40-60萬元區(qū)間，占比達32.24%，100萬元以上占比10.55%。與前3季度相比， 80萬以上總價占比有所增加，其它總價區(qū)間占比有所降低。
外省市購房者偏好總價100萬元以上
從總價在100萬元以上的購房來源地來看，2013年內六區(qū)外省市購房人群占比12.33%，而全年外省市購房的人群占比僅12.14%，表明外省市購房者偏好總價100萬元以上的新建商品住宅。
3、付款方式
銀行按揭為主，占比60.97%
從付款方式來看，銀行按揭為主要的支付方式，占比60.97%，其次為一次性付款占比26.78%，公積金貸款占比10.82%。與前3季度相比，銀行按揭占比增加0.91%，公積金貸款占比下降0.91%。
不同來源地的購房人群付款方式占比差異明顯
除境外購房人群主要選擇一次性付款購房外，銀行按揭為其它來源地最主要付款方式。來源地為本市的購房人群中一次性付款占比超過四成，外省市用公積金貸款買房的占比為13.96%。
不同面積段的購房人群付款方式占比差異明顯
銀行按揭付款方式以90-144平方米面積段的購房人群占比最大，為65.09%，一次性付款以144平方米以上面積段的購房人群占比最大，為46.27%，公積金付款以144平方米以上面積段的購房人群占比最小，為4.48%。
Part2 二手住宅交易特征分析
◆ 購房者特征分析
1、年齡構成
25-45歲年齡段為購房主力，占比62.48%
從二手住宅購買者年齡來看，25-35歲、35-45歲年齡段是主要購房人群，分別占比34.85%、27.63%，55歲以上、25歲以下購房人群占比較低，分別為10.65%、13.40%。
2、來源地構成
本省購房者占絕對主力，超九成
從二手住宅購房者來源地來看，本省本市與本省外市占比均超過四成，為二手住宅的購房主力軍，外省市購房人群占比9.23%。
◆ 交易特征分析
1、交易區(qū)域
雨花區(qū)成交活躍，望城區(qū)居于末位
從二手住宅交易區(qū)域來看，雨花區(qū)成交最為活躍，占比31.18%，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)成交比例相當，占15%左右，望城占比3.88%，居末位。
2、面積結構
60-90 m2面積段成交量最大，占比30.87%
從二手住宅成交套面積來看，除60-90m2成交量占比超過30%外，其余各面積段分布較均勻，其中90 m2以下的面積段占49.29%，90 m2以上的面積段占50.71%。
◆ 付款特征分析
1、付款方式
一次性付款為主，占比67.04%
從二手住宅的支付方式來看，由于二手房貸款難，一次性付款成為二手房主要的支付方式，占比67.04%，其次為銀行按揭占比28.21%。
2、貸款發(fā)放情況
郵政銀行是二手房貸的主要資金來源，占比11.92%
從二手住宅貸款的發(fā)放單位來看，中國郵政儲蓄銀行是二手房交易的主要資金來源，占比11.92%，其他單位的貸款占比均低于6%。公積金貸款占比3.48%，其中省直公積金占比2.03%，市公積金占比1.45%。
3、成交方式
自助交易為主，占比87.31 %
從二手住宅的成交方式來看，自助交易為主，占比87.31%，中介機構業(yè)務量占比12.69%，其中長沙市興財置業(yè)擔保有限公司為業(yè)務量最多的中介機構，占比4.59%。
Part3 小結
2013年內六區(qū)住宅市場受剛需市場火熱牽引，無論新建住宅市場還是二手住宅市場，成交活躍，呈穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢。主要消費特征如下：
◆ 新建商品住宅消費特征
1、購房者特征：25-35歲人群為購買新建商品住宅的主力軍，占比44.10%；從套均面積來看，35-45歲人群購房套均面積最大，為112.41m2/套；從來源地來看，本省購房者為主，占比超八成。
2、置業(yè)特征：從置業(yè)次數(shù)來看，長沙首次置業(yè)人群為主，占比近九成；岳麓區(qū)和雨花區(qū)是置業(yè)的首選區(qū)域，河西和新南城板塊為置業(yè)熱門板塊，合計占比超一半。
3、戶型特征：購房者戶型偏好二居室和三居室，占比近八成；面積段更傾向60-90m2、90-120 m2，占比近六成；90 m2以下戶型，本省置業(yè)者占比近九成。
4、價格特征：5500-7000元/m2為主力單價區(qū)間，占比37.41%；40-60萬元為主力總價區(qū)間，占比為32.24%，其中外省市來源地購房者偏好總價100萬元以上的住宅。
5、付款特征：銀行按揭為主要的支付方式，占比60.97%，不同來源地的購房人群付款方式占比差異明顯，不同面積段的購房人群付款方式占比差異明顯。
◆ 二手住宅交易特征
1、購房者特征：25-45歲年齡段人群為內六區(qū)二手住宅購買的主力，占比62.48%；從來源地來看，本省購房者為主，占比超九成。
2、交易特征：從二手住宅交易區(qū)域來看，雨花區(qū)成交最為活躍，占比31.18%，望城占比3.88%，居末位；60-90m2面積段成交量最大，占比30.87%。
3、付款特征：由于二手房貸款難，一次性付款成為最主要的支付方式，占比67.04%，郵政銀行是二手房貸的主要資金來源，占比11.92%；自助交易為主，占比87.31%。 |