| 2014年1-3月長沙市房地產市場分析報告 |
2014年1-3月長沙市房地產市場分析報告
◇ 長沙市住房和城鄉(xiāng)建設信息中心 長沙市房產研究中心
2014年一季度我市（含三縣市）完成房地產開發(fā)投資226.57億元，同比增長13.5%。商品房施工面積7435.83萬m2，其中新開工面積454.65萬m2，同比增長20.0%、-24.6%；竣工面積382.41萬m2，同比增長18.8%。2014年一季度我市（含三縣市）累計批準預售486.45萬m2，同比增長57.23%；實現(xiàn)商品房成交備案面積426.30萬m2，備案金額268.97億元，同比分別減少7.13%、2.13%。
Part 1 新建商品房市場
一、新建商品房批準預售情況
表1 2014年1-3月長沙市新建商品房、住宅供應情況
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
批準預售面積（萬m2）同比（%）批準預售面積（萬m2）同比（%）
全 市486.4557.23380.0847.75
其中芙蓉區(qū)17.31248.258.0060.84
天心區(qū)27.41-2.8925.1872.13
岳麓區(qū)78.9488.1465.2067.92
開福區(qū)77.81104.4852.6843.52
雨花區(qū)68.7365.9854.8163.94
望城區(qū)59.4625.9455.6043.91
長沙縣86.939.1180.1013.01
瀏陽市59.71341.0030.36382.81
寧鄉(xiāng)縣10.14-29.298.16-36.70
小結：一季度批準預售量同比增幅較大，樓市新增供應量繼續(xù)攀高
2014年1-3月全市新建商品房累計批準預售486.45萬m2，同比增長57.23%，其中住宅批準預售380.08萬m2，同比增長47.75%。分區(qū)域來看，內六區(qū)新建商品房累計批準預售329.67萬m2，同比增長63.34%，其中住宅批準預售261.46萬m2，同比增長56.38%。從一季度情況來看，本季全市商品房新增批準預售量呈現(xiàn)大幅增長，同比增幅接近六成，除天心區(qū)、寧鄉(xiāng)縣同比負增長外，其余各縣市同比增幅均達到9%以上，其中瀏陽市、開福區(qū)、芙蓉區(qū)同比增幅較大，超過100%。
二、新建商品房網(wǎng)簽情況
表2 2014年1-3月長沙市新建商品房、住宅網(wǎng)簽情況
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
網(wǎng)簽面積（萬m2）同比（%）網(wǎng)簽面積（萬m2）同比（%）
全 市386.32-19.53326.98-20.27
其中芙蓉區(qū)16.49-19.9813.38-23.92
天心區(qū)25.27-29.6222.26-18.63
岳麓區(qū)71.98-25.1161.41-24.73
開福區(qū)32.40-34.4227.19-35.83
雨花區(qū)52.23-37.9541.82-43.57
望城區(qū)41.70-18.7539.93-1.10
長沙縣78.20-7.3970.73-10.50
瀏陽市35.3028.2222.396.82
寧鄉(xiāng)縣32.756.9927.864.17
小結：一季度網(wǎng)簽成交量同比下降約兩成，樓市趨冷
2014年1-3月全市新建商品房累計網(wǎng)簽386.32萬m2，同比減少19.53%，其中住宅網(wǎng)簽326.98萬m2，同比減少20.27%。分區(qū)域來看，內六區(qū)新建商品房累計網(wǎng)簽240.07萬m2，同比減少28.87%，其中住宅網(wǎng)簽205.99萬m2，同比減少27.31%。從一季度走勢來看，成交量高開低走，1月創(chuàng)下近年度的第二個成交高值，2月成交量驟冷，低于100萬m2，3月成交量繼續(xù)處于低位。總的來看，一季度樓市遭遇“倒春寒”，趨于冷清。
三、新建商品房成交備案情況
表3 2014年1-3月長沙市新建商品房、住宅成交備案情況
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
備案面積（萬m2）同比（%）備案面積（萬m2）同比（%）
全 市426.30-7.13367.41-6.84
其中芙蓉區(qū)23.505.1320.5410.61
天心區(qū)32.73-26.7226.93-29.47
岳麓區(qū)92.781.6479.913.68
開福區(qū)37.49-27.3129.33-33.61
雨花區(qū)66.84-24.1754.75-26.37
望城區(qū)44.8817.8741.4723.02
長沙縣73.782.3366.570.17
瀏陽市22.3330.4419.8147.24
寧鄉(xiāng)縣31.97-5.2228.10-1.12
小結：一季度備案成交量同比下降，內六區(qū)降幅約一成
2014年1-3月全市新建商品房累計成交備案426.30萬m2，同比減少7.13%，其中住宅成交備案367.41萬m2，同比減少6.84%。分區(qū)域來看，內六區(qū)新建商品房累計成交備案298.23萬m2，同比減少11.27%，其中住宅成交備案252.92萬m2，同比減少11.59%。從一季度情況來看，本季全市商品房備案量同比有一定下滑，除望城區(qū)、瀏陽市同比仍有10%以上增幅外，其余各區(qū)縣僅小幅增長或負增長，房地產市場呈現(xiàn)一定抑制勢頭。
四、新建商品房網(wǎng)簽均價
表4 2014年1-3月長沙市新建商品房網(wǎng)簽均價
區(qū) 域住宅非住宅
網(wǎng)簽均價（元/m2）網(wǎng)簽均價（元/m2）
全 市566910608
其中芙蓉區(qū)717213583
天心區(qū)639815232
岳麓區(qū)671113156
開福區(qū)761814973
雨花區(qū)705211620
望城區(qū)42118691
長沙縣48137296
瀏陽市42227408
寧鄉(xiāng)縣35127757
小結：一季度全市住宅均價基本穩(wěn)定，波動較小
2014年1-3月全市新建商品住宅（含單位集資房等）網(wǎng)簽均價為5669元/m2，非住宅10608元/m2；內六區(qū)新建商品住宅（含單位集資房等）網(wǎng)簽均價為6412元/m2，非住宅12956元/m2。
五、二手房成交情況
表5 2014年1-3月長沙市二手房、住宅成交情況
區(qū) 域二 手 房其中：住 宅
成交面積（萬m2）同比（%）成交面積（萬m2）同比（%）
全 市99.76-30.0077.12-31.52
其中芙蓉區(qū)11.79-50.479.44-32.07
天心區(qū)11.07-35.848.46-38.50
岳麓區(qū)11.29-30.299.37-30.10
開福區(qū)9.49-43.428.37-41.95
雨花區(qū)17.37-40.9714.87-45.51
望城區(qū)3.48-30.772.50-38.93
長沙縣18.3164.8115.5257.83
瀏陽市8.13-43.615.78-48.56
寧鄉(xiāng)縣8.823.872.81-40.02
小結：一季度二手房成交量同比出現(xiàn)較大降幅，去年同期基數(shù)較大是主因
2014年1-3月全市二手房成交面積99.76萬m2，成交套數(shù)為8655套，同比分別減少30.00%、27.99%；其中住宅成交77.12萬m2，成交套數(shù)為7000套，同比分別減少31.52%、35.26%。分區(qū)域來看，內六區(qū)二手房成交面積64.49萬m2，成交套數(shù)為6250套，同比分別減少40.55%、33.88%；其中住宅成交53.02萬m2，成交套數(shù)為5144套，同比分別減少38.97%、40.62%。從一季度情況來看，本季度全市二手房交易同比降幅達三成，這實際上是受去年同期基數(shù)較大的影響，從月度交易情況來看，3月二手房交易環(huán)比有較大回升，達到近期平均水平，交易量仍在預期范圍內。
六、房產一、二級市場交易量對比分析
表6 2014年1-3月長沙市房產一、二級市場交易量對比
區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)長沙縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣全市
比 值1.992.968.213.953.8512.914.032.753.624.27
小結：一季度房產一、二級市場交易量差距仍維持在4︰1以上，交易仍以新房市場為主
房產一、二級市場對比來看，2014年1-3月全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.27：1，其中，內六區(qū)房產一、二級市場累計交易量之比為4.62：1，比2013年全年比值分別增大0.56、0.29。從走勢來看，1-3月房產一、二級市場之比處于基本正常水平。各區(qū)縣中，岳麓區(qū)、望城區(qū)比值較大，超過8:1，這兩區(qū)正是我市近期商品房市場成長較快區(qū)域；芙蓉區(qū)最小，僅1.99:1，二手房交易已逐步成為了芙蓉區(qū)房地產交易的重頭。但由于我市房地產市場仍在快速發(fā)展階段，因而從全市水平來看，預計房地產一、二級市場發(fā)展不平衡仍將長期存在。
七、銀行抵押貸款情況
表7 2014年1-3月長沙市房屋抵押情況
區(qū) 域全 市同比（%）其中：內六區(qū)同比（%）
房
屋
抵
押抵押筆數(shù)（筆）615402.1743226-1.61
其中：個人604781.9942529-1.68
抵押面積（萬m2）1106.848.35670.069.66
其中：個人766.740.63471.51-1.59
貸款金額（億元）425.4217.74320.6220.01
其中：個人281.758.73207.986.45
在建工程抵押抵押筆數(shù)（筆）58743.523088.45
抵押面積（萬m2）418.2130.99262.3415.32
貸款金額（億元）138.0459.64108.0644.68
小結：一季度房地產市場供應大增，銷售趨弱，使得房屋抵押與在建工程抵押出現(xiàn)冷熱不均
2014年1-3月，全市辦理抵押登記手續(xù)61540筆，抵押面積1106.84萬m2，貸款金額425.42億元，同比分別增長2.17%、8.35%、17.74%，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)60478筆，抵押面積766.74萬m2，貸款金額281.75億元，同比分別增長1.99%、0.63%、8.73%。分區(qū)域來看，內六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)43226筆，抵押面積670.06萬m2，貸款金額320.62億元，同比分別增長-1.61%、9.66%、20.01%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)42529筆，抵押面積471.51萬m2，貸款金額207.98億元，同比分別增長-1.68%、-1.59%、6.45%。
2014年1-3月，全市共辦理在建工程抵押587筆，抵押面積418.21萬m2，貸款金額138.04億元，同比分別增長43.52%、30.99%、59.64%。其中，內六區(qū)共辦理在建工程抵押308筆，抵押面積262.34萬m2，貸款金額108.06億元，同比分別增長8.45%、15.32%、44.68%。
從一季度情況來看，在建工程抵押同比大幅增長，房屋抵押同比僅小幅增長，這正是當前房地產市場批準預售量大增，而交易量下降的直接寫照，其未來發(fā)展仍將緊隨房地產市場供銷量的增減而波動。
八、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))
表8 2014年1-3月長沙市土地供應和交易情況
區(qū) 域掛牌情況成交情況
宗數(shù)面積（m2）宗數(shù)面積（m2）金額（萬元）綜合地價水平值（元/m2）
內六區(qū)芙蓉區(qū)1106557.263173820.1617556710100
天心區(qū)138717.5138717.504714012175
岳麓區(qū)14524365.9710423760.1558250513746
開福區(qū)5113453.545156080.10489653137
雨花區(qū)3221525.454362200.831469064056
望城區(qū)291080683.71291137313.421848571625
小 計532085303.43522291892.1611859405175
郊縣市長沙縣17708220.9016498110.00863641734
瀏陽市20395325.529122158.12195771603
寧鄉(xiāng)縣32977743.5328954158.4392724972
小 計692081289.95531574426.551986651262
全 市1224166593.381053866318.7113846053581
表9 2014年1-3月長沙市各用途土地成交情況
用 途全 市其 中
商業(yè)（綜合）住 宅工 業(yè)
成交宗數(shù)105541239
成交面積（m2）3866318.711940884.47627891.871297542.37
成交金額（萬元）1384605119272311379178091
綜合地價水平值(元/m2）358161451812602
小結：一季度全市土地市場比較平穩(wěn)，望城區(qū)和寧鄉(xiāng)縣土地成交量較大
2014年1-3月，全市招拍掛出讓土地掛牌122宗，土地面積416.66 萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌54宗，土地面積165.57 萬m2；住宅用地掛牌8宗，土地面積42.11 萬m2；工業(yè)用地60宗，土地面積208.98 萬m2。全市土地實際成交105宗，同比增加2宗；成交面積386.63 萬m2，總金額1384605 萬元，同比分別減少3.83%、增加55.00%；綜合地價水平值3581元/m2，同比增長61.16%。其中，商業(yè)用地成交面積194.09 萬m2，成交金額1192723 萬元；住宅用地成交面積62.79萬m2，成交金額113791萬元；工業(yè)用地成交面積129.75 萬m2，成交金額78091 萬元。
Part 2 長沙市（內六區(qū)）房地產市場基本情況
九、長沙（內六區(qū)）新建商品住房供銷套型結構分析（按套數(shù)計）
表10 2014年1-3月長沙內六區(qū)新建商品住宅戶型供銷關系分析表
面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供銷比
≤60m218277.77 23469.96 -5190.78
60-90m2632726.90 588124.96 4461.08
90-120m2665328.29 806734.24 -14140.82
120-144m2587824.99 485320.60 10251.21
＞144m2283512.05 241610.25 4191.17
合計23520100.00 23563100.00 -431.00
小結：一季度商品房同期供銷基本平衡，90-120m2套型新增供銷量居首
2014年1-3月長沙內六區(qū)住房供應套均面積為111.17m2，同比增大2.01%。從供銷情況來看，1-3月套數(shù)同期總供銷比為1.00:1，各套型供銷整體處于基本平衡以上。1-3月套型新增供應以60-90、90-120、120-144m2套型為主，套數(shù)均占到總量的24%以上；成交備案仍是90-120m2套型占優(yōu)，其他套型套數(shù)占總量比例均低于該套型達9個百分點以上。1-3月90m2以下套型供應占比為34.67%，同比增大2.41個百分點。
十、內六區(qū)新建商品房待銷情況
小結：樓市成交遇冷，新房待售量仍較高
近三年長沙內六區(qū)已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1683.84萬m2，151931套。其中住宅1192.88萬m2,109391套，占70.84%；非住宅490.96萬m2，42540套，占29.16%。分行政區(qū)劃來看，岳麓區(qū)商品住宅待售量最高超過300萬m2，其次是雨花區(qū)待售量接近250萬m2；分面積段來看，144m2以上戶型商品住宅待售量最高接近340萬m2，其次是120-144m2待售量超過300萬m2。
Part 3 2014年后三季度長沙房地產市場發(fā)展趨勢分析
（一）宏觀政策導向保持穩(wěn)定,長效機制建設加快筑底
在各地區(qū)房地產市場運行分化的形勢下，科學的調控理念更顯著的表現(xiàn)為分類調控，充分發(fā)揮市場對房地產業(yè)的調節(jié)作用，政府則主要引導產業(yè)健康發(fā)展，保障民生，并且賦予地方政府根據(jù)市場實際運行情況進行靈活的分類調控。與房地產相關的土地制度、財稅制度等改革有望在后三季度進一步推進，尤其是不動產統(tǒng)一登記制度將加快成型，由政府主導的長效機制建設步伐加快。但長效機制的建設不是朝夕之事，短期內限購、限價、限貸等行政手段調控市場政策仍會繼續(xù)實行，對房地產發(fā)展的繼續(xù)抑制或是放松都不現(xiàn)實，預計后三季度“不放松，不加碼”的調控政策仍是主基調。
(二)繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策,房地產信貸從嚴從緊
為保障經濟的“穩(wěn)中求進”，后三季度穩(wěn)健的貨幣政策仍將繼續(xù)實施，但對于房地產業(yè)的金融支持預計將偏緊。一方面隨著“余額寶”等互聯(lián)網(wǎng)金融的興起，銀行資金緊張情況更加凸顯，可供房地產貸款的額度有所減少；另一方面由于房地產信貸風險的加大、市場上投資理財產品回報率的上升，促使銀行將資金投放于投資理財爭取較好的收益，而壓縮對房地產信貸的支持，甚至出現(xiàn)“停貸”現(xiàn)象。盡管金融政策支持合理性購房需求的方向不變，但資金額度的減少，將直接導致個貸申請周期加長，申請難度加大，預計后三季度我市房企資金壓力將增大。
(三)房地產開發(fā)投資增幅放緩，新開工面積同比下滑
受一季度略顯低迷的市場行情、個別樓盤降價促銷現(xiàn)象、不動產登記制度等預期的影響，我市房地產開發(fā)投資預期預計將逐步轉為觀望，開發(fā)投資的積極性將有所降低，預計后三季度我市房地產開發(fā)投資完成約900億元，開發(fā)投資增幅將有所回落。同時，開發(fā)企業(yè)基于當前市場購買力乏力，市場庫存量較大，市場供應過于需求等市場形勢的分析，預計將對開發(fā)戰(zhàn)略有所調整，或延遲項目的開工日期，由此帶來新開工面積的下滑。
(四)房屋交易呈現(xiàn)萎縮，市場競爭愈發(fā)激烈
去年的高銷售量透支了部分未來的購房消費，一季度市場需求保持了疲軟的態(tài)勢，今年的房地產市場正處于一個產業(yè)調整時期，市場的觀望氣氛逐漸濃厚，在信貸政策繼續(xù)偏緊的態(tài)勢下，預計后三季度市場成交量往上攀升的可能性較小。“跑量”將成為后三季度房地產開發(fā)企業(yè)的主要策略，各類促銷方式呈現(xiàn)多樣化，促銷優(yōu)惠力度有望加大，尤其是同質性樓盤較多的區(qū)域，或出現(xiàn)“價格戰(zhàn)”。在眾多因素影響下，我市房地產市場整體增速會有所回落，預計后三季度全市新建商品房網(wǎng)簽約為1300萬m2。
（五）存量房或現(xiàn)拋售潮，但二手房成交仍低迷
后三季度是我國不動產統(tǒng)一登記制度建設推進時期，同時隨著財產公開制度、反腐力度加強、個人住房信息聯(lián)網(wǎng)建設等政策的預期影響，以及市場上看空氣氛的影響，都有可能導致我市存量房的拋售。但我市新房市場與二手房市場價差較小，購房者偏愛于購買新房，銀行對二手房貸款持謹慎態(tài)度，從而導致二手房市場的有效需求嚴重不足。預計后三季度二手房市場房源供給有所增加，但市場成交仍處于低迷狀態(tài)。
（六）保障性安居工程繼續(xù)加強，棚戶區(qū)改造步伐加快
加強保障性安居工程建設是實現(xiàn)“住有所居”戰(zhàn)略目標的客觀要求，2014年我市保障性安居工程計劃開工建設22768套（戶），后三季度將按照具體的部署，繼續(xù)推進保障性住房建設，按時按質圓滿完成計劃目標。棚戶區(qū)改造是保障性安居工程的重點工作，對于改善人民住房條件和提升城市建設品質有著重要意義，2014年我市將加快棚戶區(qū)改造，全年目標是改造各類城市棚戶區(qū)13260戶，后三季度預計將統(tǒng)籌項目建設，加強管理創(chuàng)新，全力推進棚戶區(qū)改造工作。 |