| 2013年中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
2013年中部六省會城市房地產市場之對比分析
◇ 文/長沙市房產研究中心數據統計組 鄧暉
2013年長沙商品房批準預售、成交備案同比均有較大增長，二手房交易更是達到近五年來最高，但同期房價漲幅僅4%，房地產市場實現了“房價低增長、銷量高增長”。那么，中部六省會城市房地產市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。
一、城市發展情況比較
1. 經濟總量比較
GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。
表1 2013年中部六省會GDP總量比較
（單位：億元、%）
序號123456
城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原
GDP9375.007153.136201.904672.903336.032412.87
同比增長10.012.010.011.510.78.1
? 小結：2013年長沙GDP及增幅在中部六省會中均居第二位
從經濟總量來看，2013年中部六省會GDP差距繼續拉大，各市順序差距均超過900億元，其中，長沙、合肥、南昌與其前一位差距均超過1300億元。長沙2013年GDP為7153.13億元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少2221.87億元。
從GDP同比增幅來看，各市同比增幅均超過全國平均增幅（7.7%），太原最低，增幅也達到8.1%。長沙同比增幅12.0%，超過全國增幅4.3個百分點，增幅在中部六省會中居第一位，比第二位合肥高0.5個百分點。
2. 全社會固定資產投資比較
全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。
表2 2013年中部六省會全社會固定資產投資額比較
（單位：億元、%）
序號123456
城市武漢合肥長沙鄭州南昌太原
固定資產投資額6001.964707.994593.394400.202909.761670.74
同比增長19.323.120.123.621.626.5
? 小結：2013年長沙全社會固定資產投資在中部六省會中居第三位，增幅居倒數第二位
從固定資產投資規模來看，2013年中部六省會中，武漢居首位，投資額超過6000億元；合肥、長沙、鄭州投資額在4400-4700億元，處于第二梯隊；太原最低，固定資產投資低于2000億元。長沙2013年全社會固定資產投資4593.39億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位武漢低1408.57億元，比前一位合肥低114.60億元。
從固定資產投資增長率來看，除武漢外，中部省會其余城市同比增幅均超過全國增幅（19.6%）。長沙同比增幅20.1%，高于全國增幅0.5個百分點，增幅在中部六省會中居倒數第二位。
二、房地產市場情況比較
（一）市場預期指標
1. 房地產開發投資額比較
開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。
? 小結：2013年長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居末位
從房地產開發投資規模來看，2013年中部六省會城市中，武漢投資額最大，超過1900億元；鄭州居第二位，投資額接近1500億元；長沙、合肥基本相當，投資額在1100多億元，二者相差僅47.80億元；南昌、太原基本相當，投資額低于430億元，但二者相差僅23.79億元。長沙房地產開發完成投資1153.61億元，在中部六省會中居第三位，投資比中部六省會第一位武漢少751.99億元，比前一位鄭州少291.72億元。
從開發投資額增長率來看，2013年中部六省會城市中，同比增幅超過20%的有武漢、鄭州、合肥，其中，鄭州同比增幅最高，達32.0%，與全國平均增幅（19.8%）比較來看，長沙、太原、南昌低于全國增幅。長沙同比增幅11.8%，低于全國增幅8.0個百分點，增幅在中部六省會中居末位。
2. 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例
房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。
表3 2013年中部六省會房地產開發投資額占全社會固定資產投資額比例
序號123456
城市鄭州武漢太原長沙合肥南昌
房地產開發完成投資1445.331905.60429.921153.611105.81406.13
固定資產投資4400.206001.961670.744593.394707.992909.76
房地產投資占固定投資比例32.8531.7525.7325.1123.4913.96
? 小結：2013年長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例為25.11%，處于正常狀態
從以上數據我們可以看到，除南昌外，中部六省會房地產投資占固定資產投資比例均在基本正常以上（15%-37%）。長沙2013年房地產開發完成投資占固定資產投資比例為25.11%，處于正常狀態（22%-30%）。
3. 商品房新開工面積占施工面積的比例
新開工面積，反映1～2年后預售供應量和2～3年后現房供應量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當前市場運行的狀況和房地產開發企業對市場預期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。
表4 2013年中部六省會商品房新開工面積占施工面積比例
（單位：萬m2、%）
序號123456
城市武漢長沙合肥鄭州南昌太原
新開工面積2791.802782.642211.022814.401118.54717.58
同比30.4052.5448.5029.7010.10-17.60
施工面積8545.138668.157015.329721.203992.514299.76
同比24.5017.7515.5017.8027.8015.70
新開工占施工面積比32.6732.1031.5228.9528.0216.69
（注：因部分城市數據采用當地建委數據，可能與當地統計局公布的數據不一致）
? 小結：長沙新開工面積在中部六省會中居第三位，施工面積居第二位，新開工面積占比有所擴大
2013年中部六省會城市中，鄭州、武漢、長沙新開工面積基本相當，面積約在2700-2800萬m2，處于第一梯隊；合肥處于中間位置，新開工面積在2200萬m2左右，與前一位、后一位的差距分別為-571.62萬m2、1092.48萬m2；南昌、太原相對較少，新開工面積在700-1200萬m2。從新開工面積同比增幅來看，長沙、合肥同比增幅接近或超過50%。從施工面積來看，鄭州、長沙、武漢、合肥施工面積較大，超過7000萬m2，尤其是鄭州，超過9700萬m2；太原、南昌相對較少，施工面積低于4300萬m2。從施工面積同比增幅來看，武漢、南昌同比增幅超過20%。從新開工面積占施工面積比例來看，除太原外，中部六省會城市比例均在正常區間（27%-33%）。長沙新開工面積在中部六省會中居第三位，施工面積居第二位，新開工面積占施工面積比例為32.10%，僅低于武漢。
4. 商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數比
施工面積反映了1～2年后現房供應量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會出現供應短缺，大于4.0倍，未來供應量將會放大。
表5 2013年中部六省會商品房施工面積與竣工面積倍數比
（單位：萬m2）
序號123456
城市太原武漢南昌鄭州長沙合肥
施工面積4299.768545.133992.519721.208668.157015.32
同比15.7024.5027.8017.8017.7515.50
竣工面積226.17679.31373.751137.501400.361435.33
同比-2.10-35.40-10.60-21.50-0.1455.80
施工面積/竣工面積19.0112.5810.688.556.194.89
（注：因部分城市數據采用當地建委數據，可能與當地統計局公布的數據不一致）
? 小結：長沙竣工面積在中部六省會中居第二位，未來新增供應將繼續保持較大規模
從表中數據可以看出，各市施工面積與竣工面積之比均大于4倍，未來商品房市場新增供應量繼續放大的可能性仍然較高；長沙竣工面積在中部六省會中居第二位，比合肥低34.97萬m2，施工面積與竣工面積之比為6.19:1，施工、竣工差距繼續拉大，預計未來幾年內房地產市場新增供應仍將保持較大規模。
（二）市場即期指標
1. 市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積）
商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。
表6 2013年中部六省會房地產市場規模比較
（單位：萬m2、%）
序號123456
城市武漢長沙鄭州合肥太原南昌
批準預售面積2220.571505.061457.161213.591009.74730.90
同比4.9712.768.8926.4536.9934.25
成交備案面積1923.291391.511135.861676.94324.81521.94
同比18.5037.4815.0747.27-7.02-3.89
? 小結：2013年長沙新增供應量在中部六省會中居第二位，成交備案量居第三位
從商品房新增供應量來看，2013年中部六省會城市中，武漢新增批準預售面積最大，超過2200萬m2；長沙、鄭州基本相當，新增批準預售面積分別為1505.06m2、1457.16萬m2，相差僅47.90萬m2；合肥、太原新增批準預售量約在1000-1200萬m2，南昌則低于750萬m2。同比增幅來看，中部六省會新增批準預售同比均為正增長，其中，太原、南昌同比增幅超過30%。長沙新增批準預售量在中部六省會中居第二位，同比增幅居第四位，批準預售量比第一位武漢少715.52萬m2。
從商品房成交備案情況來看，武漢、合肥、長沙、鄭州備案量超過1000萬m2，其中武漢最大，成交備案面積超過1900萬m2；南昌、太原備案量低于600萬m2，其中，太原低于400萬m2。同比增幅來看，除南昌、太原外，2013年中部六省會備案面積同比均有增長，其中，合肥、長沙增幅較大，同比增幅超過37%。長沙成交備案量在中部六省會中居第三位，同比增幅居第二位，成交量比第一位武漢少531.78萬m2，比第二位合肥少285.43萬m2。
2. 商品房供銷比比較
即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。
表7 2013年中部六省會商品房供銷比
（單位：萬m2）
序號123456
城市太原南昌鄭州武漢長沙合肥
批準預售面積1009.74730.901457.162220.571505.061213.59
成交備案面積324.81521.941135.861923.291391.511676.94
供銷比3.111.401.281.151.080.72
（注：均為市區數據）
? 小結：2013年中部六省會僅武漢、長沙供銷基本平衡
從同期數據來看，太原有較大過剩，南昌、鄭州供銷比略超正常值，武漢、長沙供銷比例基本正常，合肥供小于求。長沙供銷比為1.08:1，供銷位于基本平衡狀態。
3. 房產一、二級市場成交量之比
反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。
表8 2013年中部六省會房產一、二級市場成交量之比
（單位：萬m2）
序號123456
城市合肥長沙武漢太原鄭州南昌
商品房1676.941391.511923.29324.811135.86521.94
二手房316.57321.40595.40100.96437.72252.39
比值5.304.333.233.222.592.07
（注：均為市區數據）
? 小結：2013年長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，房產一、二級市場成交量之比居第二位
從上表數據來看，2013年中部六省會中武漢二手房交易量最大，接近600萬m2；鄭州居第二位，成交量在440萬m2左右；長沙、合肥基本相當，成交量在320萬m2左右，相差僅4.83萬m2；太原成交量相對最低，成交量僅100萬m2左右。長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，比第一位武漢少247.00萬m2，比第二位鄭州少116.32萬m2。而從房產一、二級市場之比來看，僅合肥比值較大，處于異常狀態；其余城市中，武漢、太原、鄭州處于正常狀態（判斷標準見《長沙市房地產市場健康狀況測度的實證性研究》）。長沙比值為4.33:1，房產一、二級市場成交量差距在中部六省會中居于第二位。
（三）市場價格指標
1. 市場價格指數比較
該指數源自國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數，這里主要比較其環比價格指數趨勢，以判斷房價走勢。
表9 2013年中部六省會城市新建商品住宅銷售價格指數（環比）
序號123456
城 市武漢鄭州長沙合肥南昌太原
一月 101.2101.4100.9100.6100.3100.3
二月101.2101.6101.3101.2101.6101.1
三月101.0101.9101.6100.8101.7100.8
四月101.1101.6101.2100.8100.8101.3
五月100.9100.9101.1100.9101.0102.1
六月100.8101.1100.9100.8101.2101.2
七月100.9101.7101.0101.0100.5100.9
八月101.0100.8101.0100.7100.7100.9
九月100.5100.2100.6100.6100.9101.2
十月100.9100.0101.0100.5100.6101.1
十一月100.5100.1100.6101.2100.3100.3
十二月100.3100.1100.6101.1100.5100.3
月平均100.86100.95100.98100.85100.84100.96
? 小結：2013年長沙房價月平均指數為100.98，全年月環比漲幅在0.6%-1.6%
從上表來看，2013年中部六省會中，各市各月環比指數均高于100，表明2013年各月房價仍呈逐月走高趨勢。從長沙市情況來看，2013年長沙市房價月平均指數為100.98，指數總體呈現上行，從全年月環比指數漲幅來看，全年月環比指數漲幅區間為0.6%-1.6%，其中上半年漲幅在0.9%-1.6%，下半年漲幅在0.6%-1.0%，表明雖然2013年長沙房價呈逐月上漲之勢，但上漲速度在下半年得到部分抑制。
三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論
（一）2013年中國國民經濟增速與上年持平，中部六省會增速均超全國。2013年中國國內生產總值(GDP) 568845億元，按可比價格計算，同比增長7.7%。其中，一季度增長7.7%，二季度增長7.5%，三季度增長7.8%，四季度增長7.7%，全年增速在二季度達到最低點，三季度達到最高點，一季度、四季度則基本持平，表明全國經濟總體上保持平穩，增速仍處于合理水平。而從中部六省會來看，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，經濟運行仍處平穩上升區間。
（二）2013年中部六省會除南昌外，房地產投資占固定資產投資比例均在基本正常及以上；長沙、太原、南昌房地產投資增幅均低于全國增幅。除武漢外，中部省會其余城市固定資產投資增長率均等于或超過全國增幅（19.6%）；除長沙、太原、南昌外，其余城市房地產開發完成投資同比增幅均超于全國增幅（19.8%）；從房地產投資占全社會固定資產投資比例來看，除南昌外，其余各市房地產投資占固定資產投資比例均在基本正常以上，這表明雖然部分中部省會城市房地產投資增幅低于全國增幅，但從其城市投資總量來看，仍與其城市發展相適應。
（三）2013年中部六省會房地產開發規模較大，四城市新開工面積超2200萬m2，施工面積超7000萬m2，但從竣工面積來看，五城市同比負增長，未來新增供應仍醞釀高走趨勢。從中部六省會房地產開發規模來看，2013年中部六省會四城市（鄭州、武漢、長沙、合肥）新開工面積超過2200萬m2，同比增幅在29%以上，新開工面積及增幅均較大；施工面積除太原、南昌外，均在7000萬m2以上，其中，鄭州更是接近1億m2，施工面積也呈巨大化趨勢；竣工面積相對較低，除合肥外，中部六省會其余城市同比均為負增長，且施工面積均達到竣工面積的四倍以上。施工、新開工不斷膨脹，但竣工面積同比卻仍在減少，這都表明未來幾年內竣工面積將有一個較快的增長，商品房市場新增供應仍將處于高位。
（四）2013年中部六省會商品房新增供應均為正增長，但成交備案增幅同比有兩城市呈現負值。2013年中部六省會商品房新增批準預售同比均有一定增長，其中太原、南昌、合肥同比增幅超過1/4；從備案情況來看，太原、南昌同比負增長，其余城市同比增幅均在15%以上，其中合肥、長沙同比增幅超過37%，這表明從整體情況來看，2013年中部六省會房地產市場景氣度上升，供銷均呈現回暖。
（五）2013年中部六省會二手房交易增幅較大，政策效應作用明顯。2013年中部六省會各市二手房交易同比增幅較大，各市同比增幅均達到20%以上，武漢、鄭州、長沙同比增幅更是超過50%，但這僅僅是政策效應作用的結果，從下半年來看，各市二手房成交相較上半年均有大幅回落；從房產一、二級市場之比來看，各市新房交易量均是二手房交易量的兩倍以上，這表明就目前的情況來看，偶然的政策作用并不能從總體上改變二手房市場發展的現狀，其發展振興仍將任重而道遠。
（六）2013年中部六省會住宅銷售價格指數月環比均超100，全年房價呈現逐月上漲。從統計局發布的各城市價格指數來看，2013年中部六省會中，各市各月商品住宅月環比指數均超過100，房價呈現逐月上漲；上下半年比較來看，各市下半年指數月環比漲幅要小于上半年，表明雖然各市總體呈現上漲，但下半年漲幅得到部分抑制。
（七）2013年長沙房地產市場各項數據在中部六省會中處于中上水平。從2013年長沙各數據在中部六省會中的位置來看，GDP第二，固定資產投資第三，房地產開發完成投資第三，新開工面積第三，施工面積第二，竣工面積第二，商品房新增供應量第二，商品房成交備案量第三，二手房成交量第三，房地產市場整體在中部六省會中居于中上水平。從數量對比關系來看，2013年長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例為25.11%，新開工面積占施工面積比例為32.10%，施工面積與竣工面積之比為6.19:1，商品房供銷比為1.08:1，房產一、二級市場成交量之比4.33:1，這些數據中除施工/竣工比較大外，其余指標均在基本正常及以上，表明長沙房地產市場總體來看正處于合理發展區間，但施工/竣工比較大則表明當前仍有大量商品房仍積壓在施工階段，結合當前商品房市場存量，預計未來幾年商品房市場供應仍將處于充足狀態。 |