| 2014年第一季度中部六省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
2014年第一季度長沙商品房開發(fā)完成投資低于全國平均水平，新開工面積同比有較大下降，商品房成交備案量、二手房交易量同比均有較大幅降低，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平淡，呈現(xiàn)一定下行趨勢。那么，中部六省會城市房地產(chǎn)市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行對比分析，以期從中找到答案。
一、城市發(fā)展情況比較
1、經(jīng)濟(jì)總量比較
GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。
表1 2014年第一季度中部六省會GDP總量比較
序號123456
城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原
GDP2089.701613.471443.601063.80733.14527.49
同比增長9.210.88.710.09.20.1
? 小結(jié)：一季度長沙GDP在中部六省會中居第二位，同比增幅居第一位，但同比增速放緩
從經(jīng)濟(jì)總量來看，一季度中部六省會中，GDP超過1000億元城市已達(dá)4個，分別為武漢、長沙、鄭州、合肥，其中，武漢最高，超過2000億元；南昌、太原GDP相對較低，分別為733.14、527.49億元。長沙2014年第一季度GDP為1613.47億元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少476.23億元。
從GDP同比增幅來看，除太原外，其余各市同比增幅均超過全國平均增幅（7.4%）。長沙同比增幅10.8%，超過全國增幅3.4個百分點，增幅在中部六省會中居第一位，但增速比去年同期下降0.7個百分點。
2、全社會固定資產(chǎn)投資比較
全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。
表2 2014年第一季度中部六省會全社會固定資產(chǎn)投資額比較
（單位：億元、%）
序號123456
城市合肥武漢長沙鄭州南昌太原
固定資產(chǎn)投資額1186.501093.87842.72739.59449.23125.95
同比增長19.417.524.024.018.125.5
? 小結(jié)：一季度長沙全社會固定資產(chǎn)投資在中部六省會中居第三位，增幅與鄭州并列第二，同比增速有所提升
從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，一季度中部六省會中，合肥、武漢固定資產(chǎn)投資超千億，長沙、鄭州固定資產(chǎn)投資在700-900億元，而南昌、合肥則低于500億元。長沙一季度全社會固定資產(chǎn)投資842.72億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產(chǎn)投資比中部六省會第一位合肥低343.78億元，比第二位武漢低251.15億元。
從固定資產(chǎn)投資增長率來看，半數(shù)城市同比增幅均超過全國增幅（17.6%），分別為太原、長沙、鄭州。長沙同比增幅24.0%，超過全國增幅6.4個百分點，增幅在中部六省會中居第二位，增速比去年同期上升3.8個百分點。
二、房地產(chǎn)市場情況比較
（一）市場預(yù)期指標(biāo)
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較
開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟(jì)的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配，容易導(dǎo)致市場供過于求。
? 小結(jié)：一季度長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額、增幅在中部六省會中均居第四位
從房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模來看，一季度中部六省會城市中，武漢投資額接近390億元，遠(yuǎn)超其余各市；鄭州、合肥、長沙基本相當(dāng)，投資額約在220-260億元之間；南昌、太原相對較低，低于80億元。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資226.57億元，在中部六省會中居第四位，投資比中部六省會第一位武漢少162.32億元，比前一位鄭州少21.95億元。
從開發(fā)投資額增長率來看，一季度中部六省會城市中，除合肥、南昌同比僅微增外，其余城市同比增幅在13%以上。與全國平均增幅（16.8%）比較來看，合肥、長沙、南昌低于全國增幅。長沙同比增幅13.5%，低于全國增幅3.3個百分點，增幅在中部六省會中居第四位，但同比增速提高了11.3個百分點。
2、房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例
房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。
表3 2014年第一季度中部六省會房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額比例
（單位：億元、%）
序號123456
城市武漢鄭州太原長沙合肥南昌
房地產(chǎn)開發(fā)完成投資388.89253.5036.53226.57248.5273.71
固定資產(chǎn)投資1093.87739.59125.95842.721186.50449.23
房地產(chǎn)占固定投資比例35.5534.2829.0026.8920.9516.41
? 小結(jié)：一季度長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為26.89%，處于正常狀態(tài)
從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，中部六省會城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常以上（15%-37%）。長沙一季度房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為26.89%，處于正常狀態(tài)。
3、商品房新開工面積、施工面積、竣工面積
商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及未來商品房市場供應(yīng)的重要指標(biāo)。因當(dāng)前數(shù)據(jù)僅為一季度數(shù)據(jù)，故其間比例關(guān)系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。
表4 2014年第一季度中部六省會城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積
（單位：萬㎡、%）
序 號123456
城 市合肥長沙武漢鄭州南昌太原
新開工面積461.24454.65420.76352.7046.3338.41
同比增長-5.8-24.6-26.8-32.8-79.5-24.3
施工面積5250.817435.837746.628079.233301.073798.15
同比增長3.020.041.418.114.49.2
竣工面積192.65382.41207.92130.8341.327.74
同比增長-25.718.867.4-41.5-63.3-
? 小結(jié)：一季度長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，新開工面積居第二位，施工面積居第三位
從新開工面積來看，一季度中部六省會中合肥、長沙、武漢、鄭州新開工面積在300萬㎡以上，其中，合肥、長沙、武漢新開工面積在400萬㎡以上；南昌、太原新開工面積低于50萬㎡。而從同比增幅來看，各市同比均有下降，其中南昌同比降幅最大，接近80%，合肥降幅最小，但降幅也達(dá)5.8%。長沙新開工面積在中部六省會中居第二位，同比增幅居第三位。
從施工面積來看，截止2014年一季度，各市施工面積均超過3000萬㎡，其中，鄭州、武漢、長沙超過7000萬㎡，鄭州更是達(dá)到8000萬㎡以上。而從同比增幅來看，各市同比均有增長，其中，武漢增幅最大，達(dá)41.4%；合肥增幅最大，僅3%。長沙施工面積在中部六省會中居第三位，同比增幅居第二位。
從竣工面積來看，一季度中部六省會城市中，四城市竣工面積超過百萬平米，其中，長沙最大，超過380萬㎡；南昌、太原相對較低，低于50萬㎡。而從同比增幅來看（太原未取得增幅數(shù)據(jù)），武漢、長沙同比正增長，其余城市負(fù)增長，其中，南昌減幅最大，同比減少超過60%。長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，增幅居第二位。
（二）市場即期指標(biāo)
1、市場規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積）
商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。
表5 2014年第一季度中部六省會房地產(chǎn)市場規(guī)模比較
（單位：萬㎡、%）
序號123456
城市武漢長沙鄭州南昌合肥太原
批準(zhǔn)預(yù)售面積427.67329.67219.16185.47148.70136.45
同比88.0763.343.3754.30-7.40-9.71
成交備案面積413.41298.23231.85232.22399.9490.24
同比-6.89-11.274.0370.114.157.17
（注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)，按批準(zhǔn)預(yù)售面積排序）
? 小結(jié)：一季度長沙新增供應(yīng)量在中部六省會中居第二位，成交備案量在中部六省會中居第三位
從商品房新增供應(yīng)量來看，一季度中部六省會城市中，武漢、長沙、鄭州新增批準(zhǔn)預(yù)售量超過200萬㎡，但順序差距較大，平均差距在100萬㎡以上；南昌、合肥、太原新增批準(zhǔn)預(yù)售量低于200萬㎡，但三市量基本相當(dāng)，順序差距低于40萬㎡。同比增幅來看，合肥、太原同比增幅為負(fù)，其余城市中，武漢、長沙、南昌同比增幅超過50%。長沙新增批準(zhǔn)預(yù)售量及其同比增幅在中部六省會中均居第二位，批準(zhǔn)預(yù)售量僅比第一位武漢少98萬㎡。
從商品房成交備案情況來看，一季度中部六省會城市除太原外，其余城市備案量均超200萬㎡，其中，武漢、合肥備案量在400萬㎡左右；太原備案量最低，僅90.24萬㎡。同比增幅來看，一季度中部六省會僅武漢、長沙同比增幅為負(fù)。長沙成交備案量在中部六省會中居第三位，同比降幅最大，成交量比第一位武漢少115.18萬㎡，比前一位合肥少101.71萬㎡。
2、商品房供銷比比較
即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場實際供應(yīng)與實際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場可能會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價格將上揚(yáng)。
表6 2014年第一季度中部六省會商品房供銷比
（單位：萬㎡ ）
序號123456
城市太原長沙武漢鄭州南昌合肥
批準(zhǔn)預(yù)售面積136.45329.67427.67219.16185.47148.70
成交備案面積90.24298.23413.41231.85232.22399.94
供銷比1.511.111.030.950.800.37
（注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)）
? 小結(jié)：一季度除合肥外，其他城市供銷比在0.8:1以上，長沙供銷比為1.11:1
從數(shù)據(jù)來看，太原供銷比達(dá)1.5:1以上，同期供應(yīng)出現(xiàn)較大過剩；其余城市中，長沙、武漢、鄭州、南昌同期供銷基本正常，合肥同期供銷出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。長沙供銷比為1.11:1，同期供銷基本平衡。
3、房產(chǎn)一、二級市場成交量之比
反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。
表7 2014年第一季度中部六省會房產(chǎn)一、二級市場成交量之比
（單位：萬㎡）
序號123456
城市合肥南昌太原長沙武漢鄭州
商品房399.94232.2290.24298.23413.41231.85
二手房67.7944.1519.1764.49107.6680.05
比值5.905.264.714.623.842.90
（注：均為市區(qū)數(shù)據(jù)）
? 小結(jié)：一季度長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比也居第四位
從上表數(shù)據(jù)來看，一季度中部六省會中武漢二手房交易量最大，超過100萬㎡，鄭州超過80萬㎡，交易量位居第二；合肥、長沙成交量基本相當(dāng)，均在60-70萬㎡；南昌、太原交易量相對較低，低于50萬㎡。長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位，比第一位武漢少43.17萬㎡，比前一位合肥少3.30萬㎡。從房產(chǎn)一、二級市場比值來看，比值超過5的有合肥、南昌；4-5的有太原、長沙；低于4的有武漢、鄭州。長沙比值為4.62:1，房產(chǎn)一、二級市場成交量差距在中部六省會中居于第四位，依據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場健康評價標(biāo)準(zhǔn)，指標(biāo)已進(jìn)入異常區(qū)間。
（三）市場價格指標(biāo)
1、市場價格指數(shù)比較
該指數(shù)源自國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價格指數(shù)趨勢，以判斷房價走勢。
表8 2014年第一季度中部六省會城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)（環(huán)比）
序號123456
城 市武漢鄭州長沙合肥南昌太原
一月100.5100.6100.5100.6100.2100.7
二月100.3100.4100.4100.4100.3100.4
三月100.4100.5100.3100.2100.1100.3
月平均100.40100.50100.40100.40100.20100.47
? 小結(jié)：一季度長沙房價月平均指數(shù)為100.40，月環(huán)比指數(shù)上行動力趨弱
從上表來看，一季度中部六省會中，各市各月環(huán)比指數(shù)均高于100，表明一季度房價呈逐月走高趨勢。從長沙市情況來看，一季度長沙市房價月平均指數(shù)為100.40，指數(shù)總體呈現(xiàn)上行；從各月情況來看，環(huán)比指數(shù)逐月走低，表明房價雖仍有上行，但上行動力趨弱。
三、對當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結(jié)論
（一）一季度國民經(jīng)濟(jì)增速稍低于預(yù)期，但仍處合理區(qū)間；除太原外，中部省會增速均超全國。
初步核算，一季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP) 128213億元，按可比價格計算，同比增長7.4%，環(huán)比增長1.4%，增速比2013年一季度和全年均回落0.3個百分點。而從中部六省會來看，除太原外，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體走向平穩(wěn)。
（二）一季度中部六省會房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常及以上，但僅鄭州、太原房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、固定資產(chǎn)投資同比均超過全國同期增幅。
從數(shù)據(jù)來看，太原、長沙、鄭州固定資產(chǎn)投資增長率均超過全國增幅（17.6%），武漢、鄭州、太原房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增幅均高于全國增幅（16.8%）；從房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例來看，各市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常以上，這表明雖然房地產(chǎn)投資仍然是各市固定資產(chǎn)投資的重要部分，但與全國趨勢比較來看，中部省會城市房地產(chǎn)投資有所降溫。
（三）一季度中部六省會新開工面積同比均有降幅，五城市降幅達(dá)1/4以上；但從施工面積來看，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模仍然較大。
從數(shù)據(jù)來看，一季度中部六省會城市商品房新開工面積同比均有下降，除合肥外，其余城市同比降幅均接近或超過1/4，南昌降幅更是接近八成，這表明在當(dāng)前國際經(jīng)濟(jì)疲軟，國內(nèi)各市商品房庫存日益攀升的情況下，開發(fā)商對房地產(chǎn)市場未來預(yù)期下調(diào)；但從施工面積來看，面積依然較大，預(yù)計近幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)仍不會出現(xiàn)明顯減少。
（四）一季度中部六省會半數(shù)城市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售同比仍有大幅增長，但成交備案除南昌外，同比增幅均在10%以下。
一季度武漢、南昌、長沙商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比增幅超五成，但合肥、太原已呈負(fù)增長；成交備案僅南昌同比增幅超七成，其余城市同比增幅均在10%以下，武漢、長沙更是出現(xiàn)負(fù)增長，這表明當(dāng)前中部六省會房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)冷熱參半的局面。對比來看，武漢、長沙供應(yīng)高增長，銷售負(fù)增長的供銷背離狀況，更應(yīng)該引起有關(guān)部門的高度重視。
（五）一季度中部六省會除合肥外，二手房交易同比均有較大降幅，四城市房產(chǎn)一、二級市場交易量之比超過4:1。
一季度中部六省會二手房交易除合肥同比仍有增長外，其余城市同比均有不同程度下降，降幅在兩成到五成之間；從房產(chǎn)一、二級市場交易量之比來看，除合肥外，其余城市比值相較去年同期均有擴(kuò)大，其原因主要是由于去年一季度政策調(diào)整，導(dǎo)致二手房交易基數(shù)變大，房產(chǎn)一、二級市場交易差距縮小，而今年二手房交易恢復(fù)常態(tài)后，交易同比下降、房產(chǎn)一、二級市場比值增大也在情理之中。
（六）一季度中部六省會房價月平均指數(shù)呈現(xiàn)上行，但增幅收窄，房價上漲動力趨弱。
從統(tǒng)計局發(fā)布的各城市價格指數(shù)來看，一季度中部六省會中，各市各月商品住宅月環(huán)比指數(shù)均超過100，房價環(huán)比呈上升趨勢；從長沙市情況來看，一季度長沙市房價月環(huán)比指數(shù)逐月走低，表明房價雖仍有上行，但上行動力趨弱。
（七）一季度長沙房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)在中部六省會中處于中等，市場投資、交易表現(xiàn)平淡。
從各數(shù)據(jù)來看，長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資居第四位，新開工面積居第二位，施工面積居第三位，竣工面積居第一位，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積居第二位，成交備案面積居第三位、二手房交易面積均居第四位，各項數(shù)據(jù)在中部六省會中處于中等；而從各數(shù)據(jù)同比來看，房地產(chǎn)投資低于全國平均增幅，新開工面積同比降幅接近1/4，商品房交易量同比降幅達(dá)10%以上，二手房交易降幅超過40%，這表明一季度長沙房地產(chǎn)投資、交易上均出現(xiàn)了一定下行趨勢，市場整體表現(xiàn)趨于平淡。 |