| 樓市沉浮錄 6大關鍵字解讀上半年樓市 |
光陰荏苒，歲月如梭，
一轉眼，2014年已然過半，
回顧2014年上半年，中國房地產市場風云突變，
1-5月全國商品房、商品住宅量價呈現同步下行，
城市間市場分化更趨顯著。
在宏觀經濟環境整體偏弱的背景下，中央調控更重長效，
逐步將重心由短期調控轉移至住房制度建設這一長期命題。
與此同時，各地房地產調控政策調整動作則趨于頻繁，
在“雙向調控”的基調下，定向放松限購，
通過信貸、公積金等方式鼓勵剛需，
成為部分面臨去化風險城市的政策突破口。
6月末，呼和浩特正式取消限購，地方政策調整步入新的階段。
究竟2014下半年房地產政策走向如何？
2014年樓市又將走向何方？
本期《觀察家》帶您一起回顧2014年上半年樓市，
更加全面立體的了解樓市。
保障房
事件回放：
今年兩會的政府工作報告，涉及到“保障房”的相關表述出現了7次，保障性住房問題成為關注點。在保障房的建設方面，李克強強調，去年新開工保障性安居工程660萬套，基本建成540萬套。今年將加大保障性安居工程建設力度，2014年中央預算內投資擬增加到4576億元，重點投向保障性安居工程等領域，擬新開工700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上，加強配套設施建設。提高大城市保障房比例，推進公租房和廉租房并軌運行。
北京：竣工保障房10萬套 建設任務已完成過半
北京今年計劃新建各類保障性住房7萬套，力爭竣工10萬套。6月6日，北京市住房和城鄉建設委員會發布消息稱，截至5月底，今年北京新開工各類保障性住房2.9萬套，完成全年開工任務的42%；保障房建設投資額274億元，完成全年投資任務的55%。北京市住建委相關負責人表示，從目前保障房的計劃落實情況來看，開工竣工總量和房型結構均可達到今年住建部下達目標任務的有關要求。
廣州：2014年保障房任務已完成近六成 商品住宅小區開工配建保障房
6月初，廣州市住房保障辦在網上曬出今年保障房建設的最新進展情況，數據顯示，截至5月25日，廣州全市有6457套保障性住房破土動工，完成近六成年度建設任務，同時近萬套保障房宣告完工，其中包括2916套“末代經適房”，這也意味著可望解決近萬戶家庭的住房困難問題。另外，除了政府財政投資建設的保障房項目外，此次市本級建設項目中，還有3個項目是高價成交的商品住宅地塊上配建保障房項目。
深圳：上半年竣工保障性住房1.57萬套 完成投資約50億
6月23日，深圳市規劃國土委發布《深圳市住房建設規劃2014年度實施計劃》指出，該市今年計劃新增安排保障性安居工程項目4.5萬套，建筑面積約272萬平方米。此外，還將持續加大保障性安居工程支持力度，確保年度用地及住房供應雙增長，用地規模較去年同比增長6.7%，其中新增用地增加33.3%，并通過調整容積率等方式，住房套數較去年同比增長12.5%。截至7月1日，今年深圳全市新增開工保障性住房1.52萬套，竣工1.57萬套，完成投資約50億元，分別完成計劃數的61%、63%和40%。
湖南：保障房前5月開建21萬多套 6月底開工率達60%
2014年，國家下達湖南省保障性住房和各類棚戶區改造開工建設任務44.16萬套，新增廉租住房租賃補貼9718戶。湖南省委、省政府對此高度重視，提前謀劃部署，去年底已將“兩房兩棚”列為推進新型城鎮化的重要工作，形成了省里負總責、市縣抓落實的機制。湖南省住房和城鄉建設廳透露，截至5月底，湖南省保障性住房和各類棚戶區改造開工建設21.72萬套(其中貨幣安置1.724萬戶)，為年度開工建設計劃的49.2%，基本建成11.44萬套。而根據最新進展，6月底開工率可達60%。
專家觀點：
中央財經大學政府
預算研究中心主任
王雍君 教授
保障房建設是目前激活消費、穩定增長、改善民生、推動政府職能轉變、加快市場化改革步伐的重要手段之一，如不采取切實有力的措施，解決保障房建設資金被挪用的問題，不僅會直接影響到保障房建設的進度及投資的力度，還會直接影響到民生的改善及經濟的增長。
限購松綁
事件回放：
2014樓市過半，雖然不少二三線城市傳出松綁限購、救市等舉措。但是，目前來看，北京、上海、廣州、深圳的限購毫無松綁跡象，但在一些二三線城市，限購松綁有越來越廣的跡象。2014年5月22日有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。對此，接近住建部的權威人士向《上海證券報》記者確認，上述政策方向和趨勢已經明確。但具體是否發文、何時發文，相關部門還需等待中央態度。
北京：否認限購松綁 限價松動只做不說
4月初，北京市住建委在開發商座談會上強調，2014年限價等調控政策仍會繼續。截至6月底，北京無任何書面或口頭示意限價政策趨松，但今年以來，北京一些開發商感覺到，北京對房地產項目入市價格限制，其執行中正在低調松動。2014年，北京樓盤預售價格限價明顯松動，入市的高端項目明顯增加。北京豐臺區西郊一別墅項目負責前期辦證的負責人表示，她與同行普遍感覺到，項目申請預售許可證時，雖然北京市住建委內部如數據研究中心仍需對項目入市價格進行討論，流程未變，但從執行力度來看，較從前有些松動。
深圳：發文加強對存量房監管 稱不會對限購松綁
6月，深圳住建委發布了《深圳市住房建設規劃2014年度實施計劃》（以下簡稱“《計劃》”），稱不會對限購松綁。根據深圳市規劃國土委發布的《計劃》，今年深圳將繼續加強房地產市場調控工作，加大普通住房用地供應，增加商品住房供應規模。《計劃》強調堅持限購、差別化信貸等調控政策，繼續抑制房地產投資投機行為，鼓勵自住需求，推進住房市場金融和稅收政策體系的進一步改革，建立房地產市場長效調控機制。
呼和浩特：發文放開樓市 打響取消限購“第一槍”
6月24日，呼和浩特第一次公布了一份涉及取消限購、對外來人口放開、調整公積金政策的樓市文件。但當天下午文件鏈接就失效了，官方給出的原因是“打印錯誤”。6月27日上午9時左右，呼和浩特房地產開發監督管理處又發表“更正聲明”稱：《呼和浩特市人民政府辦公廳關于印發的通知》中，第七項第二行括號內“含二套住房”應為“含二手住房”。至此，呼和浩特放開限購，成全國首個正式發文確定放開限購的城市。
長沙：專家建議松綁限購 住建委否認松綁限購傳言
3月21日下午，長沙市住建委組織召開了2014年長沙市房地產市場形勢調研座談會。會上，長沙地產資深專家陽學文在個人發言時說，長沙樓市大部分時間段是供過于求的，中央政府又在倡導樓市的分類調控政策，所以，他認為“長沙樓市取消限購政策時機已經成熟”。5月26日，湖南省住建廳副廳長高東山表示，目前依然堅持的是今年全國兩會上提出的“分類調控，雙向調節”。長沙市住建委相關負責人也表示，“長沙暫時還沒有接到任何關于調整限購的相關政策文件”。
專家觀點：
中國房地產及住宅研究會副會長 顧云昌
在上一輪調控之中，限購是一條禁令，是一種非常嚴厲的政策。從目前的情況來看，地方政府對于限購這個事情的敏感是可以理解的。從原則上來說，目前，中央已經明確了限購政策要進行分類指導、分類調控，把更多的權力下放給地方。
以房養老
事件回放：
6月23日，中國保監會召開新聞發布會公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。保監會人身保險監管部主任袁序成在發布會上對政策做出解讀，老年人住房反向抵押養老保險(俗稱“以房養老”)試點正式啟動。根據保監會安排，從2014年7月1日起至2016年6月30日，將在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養老保險試點。這意味著，“以房養老”政策正式落地，這是我國養老模式的大膽改革。
北京：試點“以房養老”街道 3個月僅百余人問津
今年3月份，北京右安門街道主動聯系幸福人壽保險公司，在轄區內進行以房養老宣傳活動。保險公司相關負責人來街道進行了講座和答疑，為這款沒面世的養老產品熱身。此舉被多家媒體報道為右安門街道成為北京第一個試點以房養老的街道。截至6月30日，據街道負責以房養老工作的副主任楊文君介紹，宣傳推廣三個月了，通過講座和答疑會的推廣，以及平時來電來訪咨詢的情況，匯總起來一共有100多位。值得一提的是，咨詢的100多位老人也只是來了解情況，并不是一定感興趣，絕大多數老人并沒有關注“以房養老”。
上海：滬籍老人房屋市值2.5萬億 “以房養老”難替代公共養老
在保監會之前，上海民政局曾經總結過多種“以房養老”的模式。目前，上海銀行已經開始實施這種倒按揭方式，貸款分為定期型產品和終生型產品，已經形成了較為完善的“以房養老”產品系列。上海財經大學公共經濟與管理學院陳杰表示，通過第六次人口普查數據可以推算出，2010年上海戶籍老年人住房面積1.4億平方米以上，市場總值約為2萬億元，占上海住房總價值的18%，到2013年上海房產單價平均升值20%，有房老年人家庭比重增加，這個總價值在 2.5萬億元左右。但“以房養老”面臨著與傳統養老方式的博弈、房價不確定因素的風險等，難適用大多數老年人。所以，“倒按揭”效果有限，不可能替代公共養老。
廣州：試點“以房養老” 險企擔心虧錢老人覺得沒面子
截至6月底，廣州只有幸福人壽、合眾人壽等數家公司在試點，其他保險公司對這一新政策的態度并不積極。多個險企人士接受媒體采訪時表示，以房養老保險并無實際進展，而房價走勢不確定及70年產權將是產品設計的一大阻礙。某大型上市保險公司的高層稱，“對于以房養老，目前保險公司并沒有現成的模式，怎么找盈利模式是各個保險公司要思考的最大問題。”而不少老人卻認為房子是留給兒女最后的“禮物”，拿去抵押孩子會被人笑話不孝順、自己也沒面子。
長沙：“以房養老”孕育地產新商機?
前期推行遇瓶頸
在不少試水房企的眼里，養老地產既是“香餑餑”，也是一片藍海。但是，這塊“香餑餑”卻有些燙手，面臨諸多后期發展的瓶頸問題。湖南天倫社會福利事業投資有限公司營銷副總張明凱認為：“目前在全國范圍內都缺乏十分成功的經驗借鑒，大多數企業都是在摸著石頭過河。”天倫正在長沙民政學院附近布局一個26萬㎡的養老項目，其中醫護部分的配套，公司正在與湘雅方面進行合作洽談。無獨有偶，湖南華盛吉祥置業有限公司投資的養老項目，也囿于醫護配套及運營經驗的缺乏而停擺在研究階段五年之久。
專家觀點：
中國房地產開發集團
理事長 孟曉蘇
作為一款金融產品，“以房養老”具有“三高”特征，就是適用于高房價城市、高潛質房屋和高素質老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買群體。值得說明的是，“三高”特征只適用于目前的試點階段，“以房養老”產品未來還是應該向中低收入家庭老人傾斜。
降價潮
事件回放：
2014年2月下旬，杭州樓市率先傳來大幅降價聲，接著，被媒體稱為“鬼城”的常州迅速跟進，雅居樂、九龍倉等大型房企開始在常州等城市“貼成本”賣房。一時間，全國各地樓盤跟風降價似有蔓延之勢。截至6月底，無論是二三線城市，還是一線城市，大小房企們都攪進了這場“降價跑量”的戰局。業內人士分析，現在判斷樓市趨冷為時尚早，但品牌房企降價將促使其他樓盤作價格調整，預計未來房企會降價銷售以規避風險。
北京：虛火退燒 環北京樓市涌動“降價潮”
在北京樓市調整之際，環北京區域的樓市也受到很大沖擊，不少項目價格開始出現松動，有的樓盤降價額度達到每平方米數千元。受益于北京第二機場的建設，固安樓市去年一路瘋漲，從6000元/平方米一下子跳漲到每平方米萬元左右。早已沖破萬元線的燕郊樓市，近期房價松動明顯。某項目此前售價12000元/平方米，現在9800元/平方米就能買到。而在固安，包括金海城、綠宸萬華城在內的眾多樓盤價格自今年以來基本處于停滯狀態。
上海：房價持續陰跌 大范圍“降價潮”來臨
在經歷遮遮掩掩的變相優惠后，上海市場上的部分開發商決心用“直降”打破僵局。6月底，“上海寶山樓盤九折限時鉅惠，僅此一次，最后機會。”據悉，打出上述促銷口號的是一家上市房企，這家開發商降價并非資金鏈緊繃，而是為了盡快去化庫存，尋求在土地市場上抄底的機會。這家開發商在上海的另一個新盤也于6月入市，在價格上選擇了“大幅低開”。一家香港上市房企上海事業部相關負責人表示，上海的房價雖然沒有像二三線城市那樣出現“大幅跳水”，但事實上一直在陰跌。“從年初到現在，不少項目的價格已經較去年下半年跌去約10%。”
廣州：“降價潮”尚未蔓延至中心區 4萬字頭仍是常規價
廣州樓盤到底有沒有降價？答案是：郊區盤多降價，中心區樓價多堅挺，未見異動。《羊城晚報》記者走訪廣州全市多個區域的樓盤了解到，廣州樓市并非死氣沉沉，郊區板塊依然非常熱鬧。熱鬧的原因，一是有不少樓盤降了價，給了意向買家驚喜；二是商家努力促銷，采用一二手聯動等方式以及多方位的宣傳推廣手段，積極促進樓盤的成交。與此相對應的是，中心區雖然也有一些樓盤有促銷，但樓價基本保持堅挺。也就是說，這一波降價潮，目前尚未從郊區波及至中心區。
長沙：網傳部分樓盤價格降30% 業內稱系誤讀
4月份，有媒體報道稱：長沙部分樓盤售價直降30%，全城開發商的陣腳都被擾亂，幾乎所有樓盤都加入了小幅降價陣營。緊接著，中國廣播網記者走訪或致電長沙市內多家樓盤的售樓部，發現鮮有降價，一手房均價基本維持在原有水平，不同是各種五花八門的優惠活動和所謂的“特價房”悄然登場。中原地產長沙市場研究中心負責人表示，整個長沙的存量較大，房企根據自己公司的銷售策略以及限價的競爭，做出價格的讓利是一個市場的行為，有幅度很正常。“不降價、搞活動”是目前長沙主城區各個樓盤銷售的主旋律，目前長沙樓盤普遍降價幅度并不明顯，有的在一兩百的幅度間，但許多樓盤都采用推特價房方式，另外還加大了以預交款抵充總房款的種種優惠活動。
專家觀點：
中原地產市場研究部
總監 張大偉
國內房地產市場首次出現因為非政策因素導致的市場蕭條，有可能使得本輪調整周期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區都有可能出現明顯的價格調整。
不動產統一登記
市場反應：
4月21日，國土資源部在其官網上發文表示，將在2016年全面實施統一登記制度。國土部還明確給出了時間表：在2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。截至6月26日，《經濟參考報》資料顯示，至少已有18個省(區、市)啟動了不動產統一登記工作。其中，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川5省(市)已在國土資源廳(局)內成立了不動產統一登記領導小組，啟動了相關工作。不過，原定于6月底出臺的《不動產登記條例》仍無動靜。
廣州：不動產統一登記 列入今年重點工作
5月初，廣州市國土房管局主持召開了廣州市不動產統一登記工作部門協調會。會上，市國土房管局產權處介紹了部、省、市不動產統一登記工作開展情況。廣州市委、市政府也高度重視和支持該項工作，已將其列入2014年市重點工作，并明確由市國土房管局牽頭推進。按照市委、市政府的部署和要求，市國土房管局做了大量前期工作，起草了局內工作方案，成立了局不動產統一登記工作領導小組及辦公室；并就建立廣州市不動產登記工作部門聯席會議制度，與市各職能相關部門進行了積極的溝通協商，取得了初步進展。
深圳：不動產統一登記試點暫無進展 二手房市場的放盤數量增多
今年4月，深圳將納入首批不動產登記試點的市場傳聞引起廣泛關注。截至5月底，此事至今還沒有下文，但深圳二手房市場的放盤數量顯著增多。有地產中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布區域的二手房，官員身份業主拋出房源占到了相當一部分。深圳另一個在二手房市場大手筆拋盤的群體是企業主。因為深圳民營經濟發達，一批企業主在這個市場經濟最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業主主要的投資渠道。
山西：已全面啟動不動產統一登記工作 國土資源部門負責
6月底，山西省機構編制委員會辦公室下發《關于整合不動產登記職責的通知》，將全省不動產統一登記工作職責劃歸省國土資源廳，這標志著山西省不動產統一登記工作已全面啟動。據悉，山西省是繼河北、山東和江蘇之后，在全國第4家由省級機構編制委員會辦公室正式下文，將不動產統一登記職責整合到國土資源部門。據悉，今后山西省將由山西省國土資源廳牽頭，會同住建、農業、林業等部門，建立不動產登記工作廳際聯席會議制度，共同做好不動產統一登記工作。
湖南：試點不動產統一登記 3縣市先行試點
6月10日，湖南省國土資源廳透露，湖南決定在長沙瀏陽市、常德澧縣、懷化芷江侗族自治縣先行開展“不動產統一登記”試點，目前，已下發通知要求各試點縣市抓緊研究制定具體試點工作方案。湖南省不動產統一試點工作將切實落實中央關于將土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記職責整合到一個部門承擔，以及登記機構、登記簿冊、登記依據、信息平臺“四統一”的要求。探索建立適合湖南省特點的市縣不動產統一登記職責整合模式、管理體制和運行機制，為湖南省全面開展不動產統一登記提供借鑒和參考。
專家觀點：
偉業我愛我家集團
副總裁 胡景暉
不動產統一登記有助于摸清家底，摸清國內不動產市場的狀況，為將來土地供應、市場調整、城市規劃、開工建設等多方面提供基礎性的參考依據，也為未來房產稅的開征提供一個必要條件。
公積金
市場反應：
2014上半年，公積金沉睡的爭論再度成為熱點。上半年，北上廣等一線城市紛紛提高了公積金繳納比例，進行了調整。公積金繳存基數調整對處于繳存額上下限的部分市民的公積金繳存額產生直接影響，使得他們的公積金繳存額有所增多。居民公積金賬戶里可支配的錢增加了，居民可以有更多的資金用于購房。一時間，“公積金”成為了廣大網友議論的“熱詞”。
北京：公積金繳存上限上調至4170元 繳存比例為12%
6月底，北京公積金中心發布公告，2014住房公積金年度，北京地區住房公積金月繳存額上限4170元，原則上不允許突破上限繳存住房公積金。2014住房公積金年度(2014年7月1日至2015年6月30日)住房公積金繳存比例為12%。根據公積金中心的規定，2014住房公積金年度，職工住房公積金月繳存基數不得低于北京市人力資源和社會保障局公布的2014年北京市最低工資標準。
廣州：公積金新政再征意見 貸了不能再貸
6月30日，廣州住房公積金管理中心宣布，根據市住房公積金管理委員會第三屆二次會議決定，《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法（征求意見稿）》和《關于我市住房公積金貸款有關問題的通知（征求意見稿）》兩份文件2014年6月30日起至7月10日止再次征求公眾意見。征求意見的新政保留了關于已使用過住房公積金貸款的不予二次貸款的相關條款。
武漢：上調住房公積金最低繳存基數 7月起實施
7月1日，武漢上調住房公積金最低繳存基數，中心城區和新城區最低繳存基數分別為每月1300元和1020元。武漢公積金中心發布通知表示，武漢職工住房公積金月繳存的基數，應按去年職工本人月平均工資核定。依據2013年《湖北省人民政府關于調整全省最低工資標準的通知》規定，2014年度武漢地區中心城區在崗職工的住房公積金最低繳存基數不得低于1300元，新城區不得低于1020元。
長沙：7月起公積金月繳存上限漲300多元
6月20日，《瀟湘晨報》記者從湖南省住房公積金監督管理辦公室獲悉，截至2014年5月，全市累計共有36.6萬職工貸款，約占全部繳存總人數396.5萬人的9.2%。這部分貸款職工不但提取了本人賬戶的資金余額，同時使用了結余資金843億元，占總結余資金的82%。長沙住房公積金管理中心發出公告，從今年7月份起，2014年度住房公積金最高月繳存額度從去年的3054元/月提升至3384元/月。
專家觀點：
中南財經政法大學金融學院 張東教授
針對目前住房公積金存在的問題，放寬提取條件只是“治標不治本”。當前，住房公積金最大的問題是管理條例滯后，運作模式封閉，導致有的地方公積金緊張，有的地方富余“浪費”。“公積金細則”的修改已提出近10年，但仍未有實質性進展。 |