| 2014年1-9月長沙市房地產市場分析報告 |
2014年1-9月長沙市房地產市場分析報告 2014年前三季度我市（含三縣市）完成房地產開發投資966.26億元，同比增長16.5%。商品房施工面積9126.65萬㎡，其中新開工面積1988.18萬㎡，同比增長14.7%、-1.0%；竣工面積895.81萬㎡，同比增長10.0%。2014年前三季度我市（含三縣市）累計批準預售1803.76萬㎡，同比增長19.41%；實現商品房成交備案面積1208.04萬㎡，備案金額739.80億元，同比分別減少16.93%、17.87%。 PART 1新建商品房市場 一、新建商品房批準預售情況 表1 2014年1-9月長沙市新建商品房、住宅供應情況 區 域新 建 商 品 房其中：住 宅 批準預售面積 （萬㎡）同比（%）批準預售面積 （萬㎡）同比（%） 全 市1803.7619.411373.996.08 其中芙蓉區57.2528.7542.3912.48 天心區127.964.8797.65-0.25 岳麓區468.7964.22370.4956.37 開福區230.8165.94142.6413.62 雨花區238.4711.93188.2212.49 望城區181.30-7.24147.79-18.36 長沙縣287.49-4.87244.33-11.21 瀏陽市155.55138.5791.7288.65 寧鄉縣56.14-60.9148.76-61.03 小結：前三季度批準預售量逐季走高，同比增長近兩成 2014年1-9月全市新建商品房累計批準預售1803.76萬㎡，同比增長19.41%，其中住宅批準預售1373.99萬㎡，同比增長6.08%。分區域來看，內六區新建商品房累計批準預售1304.58萬㎡，同比增長30.52%，其中住宅批準預售989.18萬㎡，同比增長16.87%。從前三季度情況來看，批準預售量呈現逐季上揚，季度平均增長率為17.52%。 二、新建商品房網簽情況 表2 2014年1-9月長沙市新建商品房、住宅網簽情況 區 域新 建 商 品 房其中：住 宅 網簽面積（萬㎡）同比（%）網簽面積（萬㎡）同比（%） 全 市1115.92-22.81948.89-24.05 其中芙蓉區48.02-21.4736.71-31.68 天心區77.19-35.9463.83-31.88 岳麓區226.90-24.65197.45-24.07 開福區95.24-31.4976.02-33.79 雨花區165.97-30.42137.15-32.90 望城區113.60-33.08104.57-31.39 長沙縣229.38-10.38211.88-11.41 瀏陽市84.7023.6360.359.53 寧鄉縣74.93-17.8460.93-19.77 小結：前三季度全市新房網簽量同比減少兩成以上，內六區同比減少約三成 2014年1-9月全市新建商品房累計網簽1115.92萬㎡，同比減少22.81%，其中住宅網簽948.89萬㎡，同比減少24.05%。分區域來看，內六區新建商品房累計網簽726.92萬㎡，同比減少29.43%，其中住宅網簽615.73萬㎡，同比減少29.96%。從前三季度成交走勢來看，1月成交量最高接近200萬㎡，其次是5月受拆遷安置房項目成交的影響居第二位，成交量約150萬㎡，2月、3月成交量最低，在100萬㎡以下，4月、6月、7月、8月、9月成交量均在110-120萬㎡之間，第三季度成交量呈慢速下滑的趨勢。 三、新建商品房成交備案情況 表32014年1-9月長沙市新建商品房、住宅成交備案情況 區 域新 建 商 品 房其中：住 宅 備案面積（萬㎡）同比（%）備案面積（萬㎡）同比（%） 全 市1208.04-16.931044.36-16.46 其中芙蓉區52.68-27.0844.37-28.81 天心區87.95-33.2369.49-36.04 岳麓區259.77-12.06227.16-10.17 開福區102.96-32.3580.84-35.44 雨花區192.54-21.80155.87-25.42 望城區133.66-2.71126.529.05 長沙縣224.54-13.02205.89-14.49 瀏陽市68.206.5059.389.66 寧鄉縣85.74-11.5174.82-7.91 小結：前三季度成交備案量逐季下行，備案量不足去年同期的85% 2014年1-9月全市新建商品房累計成交備案1208.04萬㎡，同比減少16.93%，其中住宅成交備案1044.36萬㎡，同比減少16.46%。分區域來看，內六區新建商品房累計成交備案829.57萬㎡，同比減少19.86%，其中住宅成交備案704.26萬㎡，同比減少19.42%。從前三季度情況來看，成交備案量逐季下滑，季度平均增長率為-8.57%。 四、新建商品房網簽均價 表4 2014年1-9月長沙市新建商品房網簽均價 區 域住宅非住宅 網簽均價（元/㎡）同比（%）網簽均價（元/㎡）同比（%） 全 市5456-6.48112663.09 其中芙蓉區70133.461216717.21 天心區6549-10.151539528.13 岳麓區6186-2.951327319.76 開福區7437-0.3013019-20.87 雨花區6158-10.0411173-8.08 望城區4192-2.831050652.23 長沙縣4586-5.718294-0.26 瀏陽市3991-0.728247-1.76 寧鄉縣3596-4.49961136.40 小結：前三季度商品住宅量價齊跌，均價同比下跌6.48% 2014年1-9月全市新建商品住宅（含單位集資房等）網簽均價為5456元/㎡，非住宅11266元/㎡，同比分別為-6.48%、3.09%；內六區新建商品住宅（含單位集資房等）網簽均價為6082元/㎡，非住宅12603元/㎡，同比分別為-4.82%、6.48%。 五、二手房成交情況 表5 2014年1-9月長沙市二手房、住宅成交情況 區 域二 手 房其中：住 宅 成交面積（萬㎡）同比（%）成交面積（萬㎡）同比（%） 全 市316.14-22.95246.53-12.86 其中芙蓉區34.69-21.2827.51-11.80 天心區31.12-15.0325.13-19.90 岳麓區37.80-16.1030.55-11.78 開福區30.93-18.8327.89-20.35 雨花區72.536.2959.93-2.70 望城區14.43-1.638.07-19.74 長沙縣52.08-47.5042.162.63 瀏陽市24.50-38.6516.34-38.59 寧鄉縣18.06-26.038.94-21.29 小結：前三季度二手房成交量同比仍有20%以上降幅，但今年來看，各月交易表現平穩，且呈逐季上揚 2014年1-9月全市二手房成交面積316.14萬㎡，成交套數為27720套，同比分別減少22.95%、7.74%；其中住宅成交246.53萬㎡，成交套數為24043套，同比分別減少12.86%、10.24%。分區域來看，內六區二手房成交面積221.50萬㎡，成交套數為20994套，同比分別減少10.24%、5.41%；其中住宅成交179.09萬㎡，成交套數為18531套，同比分別減少12.15%、9.09%。從前三季度情況來看，交易量呈現逐季上揚，季度平均增長率為6.64%。 六、房產一、二級市場交易量對比分析 表6 2014年1-9月長沙市房產一、二級市場交易量對比 區 域芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區望城區長沙縣瀏陽市寧鄉縣全市 比 值1.522.836.873.332.659.264.312.784.753.82 小結：前三季度房產一、二級市場交易量差距在4：1以內，處于基本正常水平 房產一、二級市場對比來看，2014年1-9月全市房產一、二級市場累計交易量之比為3.82：1，其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為3.75：1，比2013年全年比值分別增大0.11、-0.58。從比值來看，1-9月全市房產一、二級市場之比處于基本正常水平，除岳麓區、望城區差距超過6:1外，其余各區比值在1.52：1至4.75：1不等，也在基本正常區間。 七、銀行抵押貸款情況 表72014年1-9月長沙市房屋抵押情況 區 域全 市同比（%）其中： 內六區同比（%） 房 屋 抵 押抵押筆數（筆）185806-3.68127673-7.22 其中：個人182685-3.89125670-7.37 抵押面積（萬㎡）3284.810.321886.19-1.37 其中：個人2308.87-5.971411.89-7.56 貸款金額（億元）1255.769.07910.916.14 其中：個人863.690.25632.61-2.25 在建工程抵押抵押筆數（筆）1314-17.67861-12.85 抵押面積（萬㎡）1184.299.47840.8417.99 貸款金額（億元）414.0330.09344.0535.16 小結：前三季度房地產市場供應大增，銷售趨弱，使得房屋抵押與在建工程抵押出現冷熱不均 2014年1-9月，全市辦理抵押登記手續185806筆，抵押面積3284.81萬㎡，貸款金額1255.76億元，同比分別增長-3.68%、0.32%、9.07%，其中，辦理個人抵押登記手續182685筆，抵押面積2308.87萬㎡，貸款金額863.69億元，同比分別增長-3.89%、-5.97%、0.25%。分區域來看，內六區共辦理抵押登記手續127673筆，抵押面積1886.19萬㎡，貸款金額910.91億元，同比分別增長-7.22%、-1.37%、6.14%；其中，辦理個人抵押登記手續125670筆，抵押面積1411.89萬㎡，貸款金額632.61億元，同比分別減少7.37%、7.56%、2.25%。 2014年1-9月，全市共辦理在建工程抵押1314筆，抵押面積1184.29萬㎡，貸款金額414.03億元，同比分別增長-17.67%、9.47%、30.09%。其中，內六區共辦理在建工程抵押861筆，抵押面積840.84萬㎡，貸款金額344.05億元，同比分別增長-12.85%、17.99%、35.16%。 從前三季度情況來看，由于商品房、二手房交易量同比仍有下跌，房屋抵押各指標同比也仍有下滑；而從在建工程抵押來看，抵押面積、取得貸款金額同比均有一定幅度增長，這也從側面呼應了今年以來批準預售量的持續走高；從近幾個月情況來看，在建工程抵押環比仍有較大增長，預計未來幾個月商品房上市量仍可能保持在高位。 八、土地招拍掛情況 (數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統) 表8 2014年1-9月長沙市土地供應和交易情況 區 域掛牌情況成交情況 宗數面積（㎡）宗數面積（㎡）金額 （萬元）綜合地價水平值（元/㎡） 內六區芙蓉區4159154.625326705.142168886639 天心區255244.75255244.756201211225 岳麓區452785964.89392191679.508304883789 開福區12639121.0112660882.961361122060 雨花區11432762.3412584850.883373845769 望城區742985934.76652634598.223729631416 小 計1487058182.371356453961.4519558473030 郊縣市長沙縣773924197.94783795662.144919041296 瀏陽市841700773.02591115062.0770704634 寧鄉縣822361986.53852408930.43223459928 小 計2437986957.492227319654.647860671074 全 市39115045139.8635713773616.0927419141991 表9 2014年1-9月長沙市各用途土地成交情況 用 途全 市其 中 商業（綜合）住 宅工 業 成交宗數35713925193 成交面積（㎡）13773616.095321280.22 1057182.247395153.63 成交金額（萬元）27419142070695 264670406549 綜合地價水平值 (元/㎡)1991 38912504550 小結：三季度全市土地市場成交金額同比降幅較大，長沙縣土地成交量最大 2014年1-9月，全市招拍掛出讓土地掛牌391宗，土地面積1504.51萬㎡。其中，商業（綜合）用地掛牌168宗，土地面積644.09萬㎡；住宅用地掛牌21宗，土地面積81.60萬㎡；工業用地202宗，土地面積778.83萬㎡。全市土地實際成交357宗，同比增加57宗；成交面積1377.36 萬㎡，總金額2741914萬元，同比分別增加3.00%、減少36.10%；綜合地價水平值1991元/㎡，同比下跌37.96%。其中，商業用地成交面積532.13萬㎡，成交金額2070695萬元；住宅用地成交面積105.72萬㎡，成交金額264670萬元；工業用地成交面積739.52萬㎡，成交金額406549 萬元。 PART 2長沙市（內六區）房地產市場基本情況 九、長沙（內六區）新建商品住房供銷套型結構分析（按套數計） 表102014年1-9月長沙內六區新建商品住宅戶型供銷關系分析表 面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供銷比 ≤60㎡58676.55 57668.83 1011.02 60-90㎡2074423.17 1629024.95 44541.27 90-120㎡3192335.65 2323335.59 86901.37 120-144㎡2186024.42 1347420.64 83861.62 ＞144㎡914010.21 65199.99 26211.40 合計89534100.00 65282100.00 242521.37 小結：前三季度商品房同期供銷明顯不平衡，除60㎡以下套型外，其余套型均出現供給過剩 2014年1-9月長沙內六區住宅供應套均面積為110.48㎡，比去年同期增大3.13%。從供銷情況來看，1-9月住宅套數同期總供銷比為1.37:1，各套型同期供應量均大于備案量，除60㎡以下套型外，其余套型供銷比均超警戒線。1-9月主力供銷套型為90-120㎡套型，供銷所占總量比均超過35%。1-9月90㎡以下套型供應占比為29.72%，同比縮小6.25個百分點。 十、內六區新建商品房待銷情況 小結：前三季度商品房供大于求，待售量超過2000萬㎡ 近三年長沙內六區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為2159.51萬㎡，186781套。其中住宅1486.70萬㎡，135793套，占68.84%；非住宅672.81萬㎡，50988套，占31.16%。分行政區劃來看，岳麓區商品住宅待售量最高達470.10萬㎡，其次是雨花區待售量為285.60萬㎡，然后是開福區、望城區待售量在220萬㎡以上；分面積段來看，144㎡以上、120-144㎡、90-120㎡戶型商品住宅待售量較高，均在370-400萬㎡之間。 PART 3 2014年第四季度長沙房地產市場走勢預判 2014年前三季度，長沙房地產市場供應持續增加，需求萎靡不振，市場觀望氛圍濃厚。國家層面政策以穩為主，時至8月，長沙房地產市場因城施策，放開了限購政策，部分區域出臺了相關優惠措施并鼓勵創新性人才的置業等。政策的引導未出現顯著影響，市場成交保持低迷的運行態勢。作為本年度的最后一個季度，結合宏觀經濟形勢，預計長沙房地產市場發展呈現如下趨勢： （一）限購調控政策退出市場，不動產登記制度強力推進 自今年6月呼和浩特發文正式取消限購后，全國實行限購的大部分城市相繼放開了政策，7月底長沙解除了樓市限購令，帶有濃厚行政色彩的限購政策逐步退出了房地產市場，房地產市場調控堅持市場配置資源的基礎作用進一步強化。在強調市場化的同時，長效機制建設大力推進，8月出臺了《不動產登記暫行條例》（征求意見稿），同時，國務院要求省市縣三級力爭在今年完成不動產登記職責整合，第四季度將成為不動產登記職責整合的重要推進期。 （二）首套房貸款得以充分保障，適當放松限貸政策得以落實 伴隨取消限購政策而來的，是市場中關于取消限貸的風聲四起，部分地區明確提出放松首套貸款認定標準、落實首套貸款優惠、適當降低二套房首付比例等。前三季度緊縮的信貸政策，已讓部分剛需貸款審批難度加大、審批時限加長，同時也抑制了改善性等合理住房需求，央行9月底發文適當放開限貸，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求。可以預見，第四季度對房地產業的金融支持力度將有所增大。就長沙情況來看，第四季度銀行信貸特點將主要表現為積極貫徹落實央行政策，加大對首套房及改善性需求的支持，貸款利率逐步回歸基準利率，甚至可能出現小幅折扣。 （三）土地市場短期難以回溫，地塊以底價成交居多 前三季度，長沙土地市場成金額同比顯著下滑，市場成交以底價成交為主，溢價率逐步回落，流拍地塊有所增加。房地產市場成交的萎縮直接影響到土地市場的運行，一方面房企難以快速回籠資金，資金重壓之下，拿地積極性嚴重下降；另一方面市場未來走勢仍不明確，市場觀望氣氛濃厚，更是影響到了房企拿地戰略的調整。當前市場行情仍處于低位運行，開發商以積極去庫存為主要任務，預計第四季度土地市場繼續保持降溫態勢，流拍現象將有所增加。 （四）市場供應有望創歷史新高，市場庫存壓力有增無減 2014年以來，長沙房地產市場月均供應在200萬㎡左右，保持了同比增長的態勢，尤其是在“金九”節點上，供應出現了今年的小高峰，預計全年全市供應將超過2013年，創歷史新高，全年全市新建商品房批準預售面積約2400萬㎡。截止9月底，近三年來內六區新建商品房待售18.68萬套，2159.51萬㎡，以今年的平均成交套數看，預計去化約24個月，而高供應下低走量的市場行情，將導致庫存的不斷積壓。 （五）市場成交或現窄幅回升，低去化局面短期難扭轉 政策層面上，限購已經解除，并有湘江新區、望城區關于購房的相關優惠政策，能夠在一定程度上改變部分觀望者的預期。金融層面上，銀行信貸支持剛需力度加大，限貸政策稍有松動，放款情況要好于前三季度。參與者層面上，作為年度的最后一個沖刺階段，以價換量走勢將會越發突出，而觀望了很久的購房者，受年底置業心理推動，將直面走向市場。預計第四季度新房市場成交稍有回升，但回升力度有限，低去化的基本狀態在第四季度難以得到有效改觀，全年全市新建商品房網簽成交約1600萬㎡。高庫存與低去化的現狀將是第四季度乃至明年考驗房企的重大難題。 （六）棚戶區改造工作全面推進，釋放需求利好樓市 棚戶區改造是解決住房困難群體、提升城市品質的重要舉措。長沙自今年開始計劃五年之內實施城區棚戶區改造8.67萬戶、950萬㎡，基本完成集中成片棚戶區改造。10月15日開始實施《關于全面加快棚戶區改造工作的意見》，明確了重點改造的片區及項目、專項資金保障、安置及貨補辦法等等，全力推動棚戶區改造。棚戶區改造釋放出大量的剛需，部分貨補對象在市場上購房，同時，在“湘五條”引導的政府回購保障性住房政策的引導下，雖然短期內政策效應難以充分發揮，但是預計未來市場需求會有所上升。 |