| TOPIC 1 宏觀政策 |
PART 1 2014年全國房地產宏觀政策解讀 一、新特點 （一）經濟全面轉型，“慢下來”成為新特點 2014年是中國經濟跌宕起伏的一年，前三季度GDP僅7.4，創下24年來新低，“慢下來”成為中國經濟新特點。自習李政府上臺后，改革成為出現頻次最高的詞匯，國有企業要改，城鄉二元要改，金融機構要改，收入分配制度要改，而各方面的變革伴隨經濟增速的放緩，必然帶來陣痛。不同于往年“保八”“沖九”等GDP口號，李克強總理在多個場合表示未來的經濟目標是有彈性的，說明在宏觀經濟放緩的大環境下，轉型提質成為現在乃至今后發展經濟的著力點。 （二）經濟失速與樓市下滑相生相伴 據住建部公布數據，2013年房地產占全國稅收比重接近兩成，占GDP比重達5.9%，其與中國經濟損榮共存。2014年中國經濟的下滑，也基本反映了樓市下行的整體局面。數據顯示，2014年1-11月全國房地產投資額、土地購置面積、商品房銷售面積等指標均出現重挫，全國性的房地產拐點已然到來，“黃金十年”遠去，業內人士所期待的“白銀十年”，是否到來，還需看后市表現。 二、新常態 （一）調控思路變化 2013年是房地產調控思路分水嶺，在此之前，每年中央經濟工作會議都會賦予下一年度樓市調整的工作重點，因此，房地產市場被定義為政策市。近兩年，中央經濟工作會議一改常態，只字不提樓市調控，政府轉將工作重心放到保障房和棚改上，商品房逐步由行政調控過渡到市場調節。 如果說2013年是樓市的調整年，2014年絕對是樓市調控新常態開啟元年，這一年，政府基本放手商品房市場，在遵循“保障房歸政府，商品房歸市場”大原則基礎上，逐步建立不動產登記、房地產稅、公積金和保障房新政體系，也是在這一年，政府放手了實施4年有余的房產限購并取消銀行限貸，樓市調整就此步入“新常態”。 （二）不動產登記全面鋪開 2014年不動產統一登記工作的各級職責整合和基礎制度建設基本完成，不動產實行統一登記直接目的在于摸清家底，提高國家治理能力，制定與社會經濟改革相匹配的規則，并不是單純為調控樓市的專門文件，但由于條例本身是房地產市場化改革中的一環，所以未來還將對房地產產生如下影響： 1、短期來看，二手房市場受影響最大，新房銷售影響基本停留在心理層面 不動產統一登記的每個時間節點都將伴隨著一波二手房源的放盤潮，其主力或將是公務員群體，尤其在多部門聯合信息連通，打破了以往房產信息查詢的瓶頸后，公務員群體持有多套房產的壓力將越來越大，預計到2018年平臺運行這段時間內，二手房市場將一直是受影響最大的板塊。而新房銷售影響上，本次不動產統一登記制度公開征詢，或將使得購房者觀望周期進一步延長，在一定程度上降低新房市場房價上漲預期，對估值形成一定制約。 2、長期來看，將為房產稅征收創造條件，或將成為長效調控一部分。 從長期來看，不動產確權及全國聯網，完善以往缺失的不動產基礎數據，將有利于重新梳理土地制度和房地產稅費體系，為房產稅征收創造條件。但我們也看到，要實現基于不動產統一登記和房產稅開征的樓市調控，基本上相當于將現有制度推翻重來，從何調整、法律框架完善、各方權責統一，都將是一道又一道需待解決的難題。綜合來看，不動產統一登記引發的對房地產的長效調控效用，或將是多年以后的故事，而近段時間急于出臺，更多是為配合國家反腐之需，重點并不在房地產市場。 三、新動向 （一）房地產稅試點改立法 2011年曾在重慶和上海開始試點的房產稅由于沒有不動產登記作為基礎，只能在購置環節加征稅率，而非持有階段，且加征的稅費并未對樓市格局產生影響，反而成為推高房價和房屋租金的推手。至此，政府已深刻認識到在沒有摸清家底情況下，對交易環節征稅，而不對持有環節征稅，完全達不到其實施的根本目的。所以2014年改變思路，先立法。 2014年3月份財政部官員便表示，現在還沒有擴大試點的安排。到12月，中國房地產業協會名譽會長朱中一則透露，有關部門正在抓緊推進立法工作，按時間表，有望在2到3年內完成。所以，房地產稅的開征還需從法理上理清關系，從長計議。 同時開征房產稅需伴隨稅收結構調整：目前房地產總體稅種多稅負重，除了房產稅，還有契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產稅、土地增值稅等，全面征收房產稅應以現有稅種減少和合并為對沖，而非增加整體稅負；其次，地方土地財政依賴短期難改，在其約束下，房產稅向增量征收還是存量征收，免稅條件及稅率等核心條款的制訂，均是地方政府要根據自身錢袋拿捏的標準，也是判斷房產稅對房地產市場影響大小的關鍵。 （二）保障房成施政重點 李克強總理在2014年政府工作報告中提出“三個一億人”的城鎮化目標，其中一個便是“改造約一億人居住的城鎮棚戶區和城中村”，政府將棚改提升到前所未有的高度。2014年保障房領域從建設計劃，到理順保障房關系，再到資金保障，已經初步形成完整的產業鏈，未來，作為政府施政的重點，保障房立體建設將會更加趨于完善和科學。 （三）公積金全面松綁 自2014年8月開始，全國多個省、市和自治區放松公積金，或是提高貸款額度，或是降低二套首付比例，或是租房提取門檻降低，或是調低利率，或是減免手續費，通過各種途徑給公積金松綁。 到了10月9日，國家層面針對公積金也有所動作，住房城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，《通知》規定，職工連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金個人住房貸款。同時，《通知》強調，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。住房公積金個人住房貸款發放率低于85%的城市，要根據當地商品住房價格和人均住房面積等情況，適當提高首套自住住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支持力度。此外，為適應職工流動性需要，《通知》要求，各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，并推進異地貸款業務。 不管地方還是中央，在面對下滑的樓市，其實并無過多施政空間，而公積金成為調整首選，所以，下半年迎來了全面放松。 （四）限購取消是大勢 始于2010年的住房限購措施持續四年多后，終于在2014年被基本取消。限購措施執行的范圍包括各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，基本覆蓋了全國房地產市場的所有主要城市，因而對整個市場影響顯著。 據監測，全國約有47個城市曾執行了住房限購措施，而至2014年末，除了一線城市北上廣深以及三亞等5城市之外，全國其余城市均已基本取消限購。住房限購措施作為帶有明顯行政干預色彩的調控手段，在過去四年中對抑制房價過快上漲的確起到了重要作用。然而，隨著宏觀經濟及房地產市場環境的變化，中央的調控思路也適時轉變，限購取消是大勢所趨。 （五）降息利好限貸放松 在整體融資成本走高的情況下，時隔兩年，央行11月21日再度宣布降息。雖然降息并非專門針對房地產業，但隨之帶來的信貸環境變化對房地產市場的影響舉足輕重，因為房貸的松緊與住房銷售的榮衰休戚相關。房貸利率下限自2008年10月起調整為基準利率的0.7倍，實際利率折扣維持了一年多的較低水平后逐步走高。上一輪（2012年6月、7月）降息后，實際利率折扣回落到0.85倍左右。2014年初起至第三季度，市場實際利率達到基準利率的1.06倍的高位水平。2014年11月的降息通道啟動后，房貸實際利率有望從階段性高位逐步回落。 PART 2 2014年長沙樓市宏觀環境解讀 一、長沙在中部經濟領導地位依舊 盡管前三季度經濟增速有所放緩，但長沙市GDP總量依然穩居中部第二，趕超第三名819.31億元，GDP同比增速10%，居中部第一位，遠超7.4%的全國平均水平，國民經濟繼續運行在合理區間。 前三季度中部六省固定資產投資增幅均超全國，長沙市增幅達19%，穩居中部第二，絕對值來看，長沙市位居中部第三，與第二名差距僅57億元。 中部崛起與長江經濟帶，奠定中部潛力股位置，而長沙一直處于中部第一梯隊，短期內地位不可撼動。 二、量價齊跌，地方救市 就中部地區來看，長沙樓市量價齊跌態勢非常明顯，地方政府亦使出渾身解數，曲線救市，其中棚改、公積金、限購放松和政府補貼成為救市四大利器。 （一）長沙棚改目標 長沙未來4年棚改目標，總量950萬㎡，8.67萬戶，在促進城市更新、城鎮化推進過程中帶動樓市向前發展。 （二）長沙兩公積金放松 【湖南省直公積金調整（10.30）】 湖南省直公積金調整主要是：首套首付低至兩成；恢復省內公積金異地貸款業務，異地貸款政策參照長沙中心貸款政策執行；人均住房面積未達全市標準再購房，首付比例降低為40%，利率上浮10%；精裝修首套，首付比例不得低于40%，二套首付比例不得低于50%；取消再次申請住房公積金貸款須在前一筆住房公積金貸款結清后6個月后的時間限制。 【長沙市公積金調整（11.18）】 長沙市公積金調整主要是：連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金貸款，且可轉移異地公積金合并計算；取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目；無房戶提取公積金付房租，不再需要提供租房合同；購房、建房者提取公積金，申請時限均從1年延長到2年；還貸提取的申請時限則從半年延長到1年。 一個月內，長沙市和省直公積金相繼從首付比例、額度、年限、異地互認、手續費等多方面放松，配合限購限貸放松，對成交有一定刺激作用。 （三）“湘五條”出臺 8月出臺，雖未直提解除限購，但以省級文件形式從政策、客戶和開發商三角度扶持樓市，做足姿態，救市意愿不言而喻。 （四）各區多樣性補貼 各區域根據實際情況出臺補貼措施，落地情況各異，但整體來看，對客戶心理層面有正面作用，尤其部分執行到位政策，更有促成交之作用。 三、地鐵建設全面提速 長沙地鐵遠景規劃由12條線路組成，總長約456公里；預計2020年，長沙軌道交通通車里程將達234.3千米，屆時，軌道交通占公共交通出行量的40%。地鐵1號線正在如火如荼建設之中，預計2016年初投入運營使用。 2014地鐵元年開啟，二號線開通，一號線在建，三四號線開建，長沙迎來軌道交通爆發時期，城市競爭力與凝聚力有了巨大提升。 |