| TOPIC 5 預(yù)測分析 |
PART 1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境
2015年，新常態(tài)形勢進(jìn)一步凸顯，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型期，經(jīng)濟(jì)仍將以質(zhì)量換速度。2015年預(yù)計全年GDP增速7% 。
2012年至今，中國GDP平均增速低于9%。2014年GDP同比增速7.4%，較2013年全年下降0.3%，經(jīng)濟(jì)下滑已低于年度目標(biāo)(7.5%)。
經(jīng)濟(jì)增速下滑具象于三駕馬車滑坡下行，保增長壓力越來越大。2015年，拉動內(nèi)需，加強(qiáng)投資，刺激進(jìn)出口是穩(wěn)增長的主要任務(wù)，其中投資是重頭。2015年面臨通縮風(fēng)險，CPI、PPI持續(xù)走低，需求方對價格提升的助力作用有限。春節(jié)臨近，食品及非食品價格將出現(xiàn)企穩(wěn)向上，但仍很難改變2015年通縮風(fēng)險嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。
CPI方面，及至2014年11月，CPI同比僅上漲1.4% ，環(huán)比下降0.2%，創(chuàng)近五年來最低，連續(xù)三個月維持在1%水平。分類價格顯示，食品價格指數(shù)下滑至3%以下，導(dǎo)致CPI漲勢再次放緩。
PPI方面，11月PPI同比下降2.7% ，降幅擴(kuò)大0.5% ，連續(xù)5個月走下坡路，表明企業(yè)定價能力仍然脆弱。未來幾個月，天氣依然較冷，對煤炭需求將有所支撐，PPI走弱狀態(tài)或?qū)⒌玫揭欢ǔ潭染彌_，但無法改變短期內(nèi)徘徊下行的軌跡。
PART 2 政策環(huán)境
總體特征：2014年中國經(jīng)濟(jì)邁入新常態(tài)，2015年中央政府將繼續(xù)探尋分類調(diào)控空間。分類調(diào)控給予了地方政府更多自主權(quán)，“一刀切”成為歷史，房地產(chǎn)調(diào)控由強(qiáng)力行政干預(yù)走向市場化。
2015年，樓市調(diào)控政策將呈現(xiàn)出“差別化”的特征，熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求將繼續(xù)被抑制，非熱點(diǎn)城市的調(diào)控則會相對放松。而在長效調(diào)控機(jī)制尚未出臺之前，行政化手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場手段仍會并存，但前者將會日益弱化，后兩種手段會逐漸突出。
新型城鎮(zhèn)化：2014年3月末，國務(wù)院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，新型城鎮(zhèn)化將帶來新增住房需求，對樓市有一定利好。住建部政策研究中心主任秦虹分析認(rèn)為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》可能會給房地產(chǎn)業(yè)帶來3個新變化：
1. 房地產(chǎn)市場分化明顯，有的地方上漲、有的地方平衡、有的地方低迷甚至負(fù)增長；
2. 新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；
3. 商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)，將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。
不動產(chǎn)登記出臺：《不動產(chǎn)登記暫行條例》在延遲半年后于2014年底終于出臺，自2015年3月1日起施行。不動產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，有利于清晰把握不動產(chǎn)目前的存量和潛在供應(yīng)，但其本身并非房地產(chǎn)調(diào)控工具，不涉及房地產(chǎn)市場整體供求，也不會撼動當(dāng)前市場基本面。
限購取消：面對房地產(chǎn)市場不斷下滑的趨勢，國內(nèi)不少城市陸續(xù)取消房屋限購政策，開啟“救市”新篇章，目前全國僅北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市尚未取消限購。鑒于目前中國一線城市的現(xiàn)狀，預(yù)計2015年一線城市限購仍將持續(xù)。
資金面：各地松綁限貸，調(diào)整公積金購房政策以及2014年尾的降息，以及930新政后的各項(xiàng)刺激，從短期看有利于樓市，但中長期無法改變基本面。
調(diào)控模式預(yù)測：2015年可能采取三大調(diào)控模式
1.貨幣政策。新常態(tài)結(jié)束了魯莽的“衰降盛升”的頻繁調(diào)整利率時期；2015年，繼續(xù)使用結(jié)構(gòu)化的政策。比如將非存款類金融機(jī)構(gòu)存款納入存款統(tǒng)計口徑、定向降準(zhǔn)、非對稱降息、逆回購等。
2.稅收政策。繼續(xù)推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺搭建前期工作，2015年3月開始登記；推進(jìn)房產(chǎn)稅立法工作，后期與不動產(chǎn)登記接軌。
3.信貸政策。商業(yè)貸款和公積金貸款雙渠道利惠購房者；2015年，信貸繼續(xù)由之前“鼓勵剛需”向“支持改善”傾斜。公積金異地購房在提高可貸額度及放寬使用條件方面將逐步落地實(shí)施。
PART 3 行業(yè)走勢分析
樓市資金面趨緊: 2014年全年資金流動性不及2013年，房地產(chǎn)行業(yè)影響明顯。2015年，在宏觀環(huán)境各種變數(shù)影響下，流動性難言完全暢通，將牽連樓市。
下圖顯示，自2013下半年以來，市場流動性持續(xù)偏緊，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，受影響明顯。出于對房產(chǎn)景氣度預(yù)期判斷及資金鏈擔(dān)憂，2014年，部分銀行收緊房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，融資環(huán)境持續(xù)惡化。分項(xiàng)資金來源累計同比增速嚴(yán)重下挫，其中定金及預(yù)收款與個人按揭貸款連續(xù)7個月同比負(fù)增長。
整體回溫承受較大壓力：固定資產(chǎn)投資同比增速滑坡下行，帶動國房景氣指數(shù)持續(xù)走低，房地產(chǎn)新施工進(jìn)度放緩，竣工面積同位徘徊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
房地產(chǎn)投資增速放緩：由下圖可以看出，長沙市當(dāng)期住宅銷量的增減影響下一期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅的升降，銷量對開發(fā)投資具有明顯的延遲刺激效應(yīng)。由于2014年住宅銷量同比萎縮，存量高筑，基于銷量和庫存對房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來滯后影響，預(yù)計2015年全市房產(chǎn)投資增速回落。
去庫存任務(wù)艱巨：2014年住宅庫存量超過1400萬方，消化周期延長一倍，歷史之最，加重2015年去化負(fù)擔(dān)。
行業(yè)走勢總結(jié)：樓市難有質(zhì)變，市場仍將低迷。
隨著房地產(chǎn)市場下滑趨勢不斷加劇，購房者的觀望情緒愈演愈烈，2014下半年中央和地方政府都在積極調(diào)整政策，尤其是近兩個月多項(xiàng)舉措組合出擊。限購限貸放松、央行降息、公積金調(diào)整及補(bǔ)貼稅費(fèi)調(diào)整等政策對市場或有短時刺激作用，加速房地產(chǎn)市場回穩(wěn)筑底進(jìn)程，但整個房地產(chǎn)市場供求矛盾并未解決，市場缺乏長期回穩(wěn)的動力。長沙房地產(chǎn)市場供過于求的基本格局已經(jīng)形成，加之房企融資環(huán)境持續(xù)惡化，股市回牛導(dǎo)流樓市資金，本已緊張的現(xiàn)金流壓力加大。這些問題在短期內(nèi)很難有實(shí)質(zhì)改變。2015年整個房地產(chǎn)市場量價仍將在低位盤整，前景并不樂觀。
PART 4 供應(yīng)指標(biāo)預(yù)測
2015年短期供應(yīng)指數(shù)預(yù)測：
通過對內(nèi)六區(qū)商品住宅新開工轉(zhuǎn)化速度的計算，2014年下半年的新開工量為695.03萬方，在之后6-8個月內(nèi)將變成供應(yīng)量上市。按近三年開工變現(xiàn)率低值計算（65%），未來6個月的供應(yīng)量將為451.770萬方。而按近兩年平均變現(xiàn)率(89%)計算，則2015年上半年預(yù)計新增供應(yīng)618.577萬方。綜合來看，2015年上半年內(nèi)六區(qū)的商品住宅供應(yīng)約為451.779萬方-618.577萬方之間。通過新開工變現(xiàn)法，綜合預(yù)計2015年全年內(nèi)六區(qū)住宅市場新增供應(yīng)量應(yīng)在989.37—1354.68萬方。
近三年中長期新增供應(yīng)預(yù)測：
土地待開發(fā)量——2011-2014年內(nèi)六區(qū)成交但尚未開發(fā)土地建面共2442.92萬方，將陸續(xù)成為今后三年的新增供應(yīng)，其中商業(yè)供應(yīng)顯著增高。
近四年，土地待開發(fā)率遞增，2014年為64%，截至目前大部分土地尚未開發(fā)。商辦類待開發(fā)面積逐年增多，2014年這一比重超過六成。近三年商辦和居住類用地未開發(fā)總建面基本呈現(xiàn)“五五開”。
2015年住宅成交指數(shù)預(yù)測：
2014年長沙內(nèi)六區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為1501.08萬平米，銷售面積為958.79萬平米，2015年累計供應(yīng)面積預(yù)計將達(dá)2500萬平米。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下滑，市場購買需求不足的情況下，預(yù)計2015年長沙內(nèi)六區(qū)的商品住宅成交面積，同比2014年最高可能下降30%。 |