| TOPIC 6 預警提示 |
PART 1 土地市場預警
一、土地類型預警
2014年成交用地商業體量占比過半，因住宅市場遇冷，推地重點轉向商業，而如此大的商業用地出讓，未來運營壓力隨之增加，開發純商業用地風險增大。
預計2015土地供應仍以住兼商用地為主，此外在土地市場回暖的基礎上，純商業用地比例可能會有所上升。住宅兼商業用地是當前長沙預供應土地市場中的絕對主力；但隨著住宅去化壓力的持續，過去一年中相對而言增長快速的商業用地，在新的一年面市比例仍會增加。
二、拿地區域預警
主城及湘江新區部分板塊、城南部分近郊區域的優質地塊有可能成為爭奪焦點，而價值較差的地塊則仍然存在流拍的可能，遠郊土地的市場風險仍較大。
PART 2 商品房供應和推盤預警
一、產品上市時段預警
對在售項目新開工至拿預售證日期進行抽樣調查，時間間隔會隨著政策的放松和收縮態勢略有變化，但基本間隔在6-7個月，即項目新開工后需6-7個月左右能拿到預售證。因此，大部分2014年下半年的新開工項目預計將在2015年上半年上市，成為市場新增供應量。此時長沙住宅市場將迎來多個項目上市，該時段內銷售壓力較大。
二、產品開發類型預警
近三年，市場消化主力產品由剛需逐漸向改善型過渡。2014年，90-120㎡銷量占比達到35%，近兩年，該類型產品市場分額擴大速度加快。
2014年住宅產品單套大于90㎡產品消化量占2/3。2015年客戶對產品需求轉變已成定勢。加上棚戶區改造浪潮和單獨兩孩政策的推進，未來一年樓市主需求將繼續向改善型產品傾斜。
從表中可以看出，單套120-144㎡、大于144㎡兩種類型產品近兩年銷量提升，表明客戶需求轉移提速。相比之下，60㎡以下套型成交比例不足9%，原因有兩個：其一，長沙市執行三年的“限小不限大”的限購令以來，該套型新增供應量有所下滑，成交受影響；其二，一次性到位的置業者比例增加。
三、營銷推廣提示
從營銷上看，2015年，渠道營銷加碼、升級，配合貼近市場的定價策略和產品價值力的傳輸，將是提高項目銷量的制勝利器。光靠價格“拼跌”并不能帶來銷量的持續走高。“性價比”升級為衡量各類型產品線的高關注標準，不再是普通住宅的專屬代名詞。未來是對差異化產品價值和創新營銷模式的考驗。
2015年，電商、新媒體價值傳播，轉介等多渠道帶來持續客源，結合真實惠的產品，成為持銷的關鍵。
PART 3 價格定位預警
2014年，樓市低迷，定金及預收款占比同步下挫9%，但依舊是房企主要外來資金源。2015年，加快出貨速度、提高定金及預收款、保證現金流、維系資金鏈是房企擴張和深耕的有力保障。
2014年下半年的股市大量吸金，也間接提升了樓市維持平穩現金流的難度，商品房價格難有上漲動力。新開項目價格應繼續維持現有以價換量的態勢，保證銷量回流資金是為上策。
PART 4 區位板塊預警
一、行政區域預警
望城土地儲備量最大，將成為未來幾年開發的要地。芙蓉、岳麓商辦類用地待開發比重接近六成，建議開發前期做好區域同物業市場調研類工作。
尚未開發的土地中，也是望城占比最大。2011-2014年，內六區出讓的年土地總量中，45%左右位于望城。該區近四年開發土地面積比重達到六區總和的66% ，未來區域房地產開發仍有較長周期，因而新項目進入該區應謹慎。
岳麓區和雨花區分別居第四位和第三位。商辦性開發量占比在57.75%、54% 。相比來說，位居中心的芙蓉區商辦類土地待開發比例最高，為59.36%。
二、各板塊短期風險預警
各板塊對市場銷量貢獻率分化明顯。2015年，雷鋒-金星北、省府紅星、洋湖垸、梅溪湖、高鐵新城、濱江新城將成為提升整體銷量的主力區域。星沙作為一個獨立板塊，在售項目數量進領先于其余十三大板塊，月均去化接近18萬方。
從下表中看出，第二梯隊四個板塊成交量貢獻率占一半。片區內在售項目大多處于貨量充足、成交活躍期，預計2015年依舊成為銷售主力區域。高鐵新城、梅溪湖、濱江新城月均消化量在5萬方左右。片區處于前期規劃兌現期，未來一年將成為成交帶動潛力區域。
第四梯隊貢獻率最小，區域樓市極端發展是主因，未來對整體成交的拉動作用較小。
從下表中可以看到，雷鋒-金星北、星沙和高鐵新城，市場容量大，目前在售項目數量和去化速度均在前位，發展潛力大，大市府、芙蓉-馬王堆、麓谷和隆平高科庫存低且去化少，短期內區域發展有一定局限性。
中心、梅溪湖、月湖城北、濱江等片區消化速度較緩慢，消化周期長于平均水平3-9個月。省府紅星、含浦洋湖垸片區雖去化快，但存量也高于平均水平，壓力大，短期風險值得關注。
雷鋒-金星北、高鐵新城、星沙去化速度快，2015年總可售房源量大，均在180萬方以上。省府紅星、洋湖垸去化速度快，但產品可售量處于高位，需留意短期風險。梅溪湖、中心板塊、月湖城北競爭激烈，短期壓力較大，應注意推售節奏和產品價值差異化。 |