| TOPIC2 土地市場篇 |
2015長沙土地市場極度低迷 成交金額下降超50% 地價更是低位徘徊 開發商均采取了穩健的發展策略 謹慎拿地市場調整跡象明顯 Part 1 總量分析 一、土地供應——供應低迷，土地推量跌至近三年最低 2015年長沙內六區供應土地105宗，同比基本持平，但供應面積較2014年下跌。2015年土地供應節奏大大放緩，土地供應結構也轉向了低價格的工業地產，整體供應面積和供應宗數略微下降，但整體結構出現了很大的變化，整個土地的供應質量是三年來最低。 2015年長沙土地供應內六區占比僅為30%，供應總和與長沙縣相當；其中工業用地供應占比高達57%，而住宅用地供應僅為4%。從數據中可以看出，由于供應總量的大幅度減少，供應結構進一步分化。供應主要集中在三縣，其中又以工業用地居多，內六區的主要供應還是集中在幾大熱門板塊中，其中商住類土地供應遠超居住用地供應。不難看出，由于往年的大量供應導致土地供應邊緣化和質量下降，居住用地更是越來越少。 2015年土地供應出現的方式減少，除了政府放棄土地財政，保證可持續發展之外，也反映出政府供地更加謹慎；供應結構的分化和內六區的供應情況說明長沙市區內經營性土地、大面積地塊供應減少，土地供應正在逐漸邊緣化，土地質量也在逐年下降。土地供應集中在上半年，下半年則減少推地，說明政府做為調控主體，嚴控庫存源頭，減少土地供應。 二、土地成交——開發商拿地非常謹慎，土地成交繼續萎縮 2015年長沙內六區土地成交95宗，高于去年86宗，成交面積為411萬方，同比下降了7.26%。但除去低價位大面積的工業用地，實際商住三類用地僅成交180萬方，同比去年下滑近50%。2015年土地成交延續去年的態勢，呈急速降溫。即便是在2015年成交大幅反彈的情形下，開發商對長沙的庫存壓力和后市預期仍然偏悲觀，拿地愈趨謹慎，土地市場活躍度極低。 三、成交土地用途類型——商業體量占比較高，未來有開發風險 2015年內六區成交土地面積411萬方，其中商住用地僅占12%，商業用地32%，住宅用地6%，工業和其它用地占比50%。2015年土地成交結構較去年出現較大變化，工業用地在市場遇冷成交低迷的階段一躍成為成交的主力，這也是土地供應調整的結果。商業用地仍然占據較大比重，在目前商業用房供應持續增高的形勢下，未來仍有較大運營壓力和風險。 在2015年成功出讓的95宗地塊當中，有52宗為商住用地，商住用地成交總面積為1855565.84㎡，占出讓土地總面積的56%，其中望城區商住用地成交面積最多，達1262333.79㎡，占商住總成交面積的68%，長沙市內五區商住用地成交總面積為593232.05㎡，其中最多的是岳麓區，成交面積達312275.53㎡。 Part 2 綜合地價 一、土地價格——地價震蕩盤整，溢價率接近于零 長沙土地樓面地價近六年一直處于波動上揚的態勢。但2015年長沙內六區宗地樓面地價1134元/㎡，同比下降36.41%，出現了較大幅度下滑。隨著2015年樓市的遇冷，土地供應相對減少，且多地塊綜合開發價值相對較低，工業用地唱主角，多以底價成交，溢價地塊僅有4宗，都在20%以內。整體溢價率接近于0。 其中，2015年內六區商住三類用地樓面價為1501元/平米，同比下降19%。內六區市場商住等三類用地成交單價天心區最高，達1018萬元/畝，樓面地價3272元/㎡。2015年樓面地價除雨花、芙蓉、望城區外其他三區均有不同程度的上漲，望城區依然是樓面地價和單價最低區域，且因為望城成交面積最大，拉低了內六區整體均價。除望城外，內五區商住土地樓面價實際略有上浮。 二、土地收入貢獻率——受制于成交量減少和溢價率降低，成交金額顯著下跌，政府土地收入銳減，財政收入下滑明顯 2015年長沙內六區土地成交總金額為79億元，同比下降70.3%，創下了2010年以來的最低值。2015年的地價下跌有幾個原因：一是土地推地節奏放緩，供應量有所下調，影響到成交；二是推地結構發生了改變，商住用地和商業用地供應和成交急劇減少，工業用地大幅增加成為成交占比最大的土地；三是多數成交地塊相對偏遠，其中主城區地價低且成交占比超過60%，導致整體價格大幅下滑，政府土地收入大大降低。 PART3 區位分布 一、區域土地成交——河西占絕對主力 2015年望城區成交203萬方、岳麓區37萬方、雨花區39萬方、天心區6萬方、開福區29萬方、芙蓉區14萬方。其中，岳麓、望城土地成交面積占內六區的73%，與去年基本持平，但岳麓區的成交比例大幅減少，望城區大幅增加。其余各區也出現了不同程度的下滑。目前長沙內六區的土地成交呈一家獨大（望城）五區萎縮的態勢。河西的土地市場區域集中度依舊最高。 總體上來看，成交結構和供應結構類似，出現分化嚴重的趨勢，也反應出地塊邊緣化和質量下降，維持了幾年高熱度的土地市場有所降溫。 二、月度分布——穩定的低迷 2015年六區商住類用地供應放量集中在上半年的1月、3月、4月和四季度11月，而去年則比較分散，但明顯好于2015年，2015年除8月、3月和10月跌入低谷，其他月份供應都相對穩定。從總體看2015年商住用地供應遜于去年，推地節奏的變化較明顯。 2015年六區商住等三類用地成交集中在1月、3月、4月和10月，2月和9月成交面積最小，1月成交面積達到最大，成交69萬方。總體來說，2015年上半年土地成交量高于下半年，但其質低于下半年，下半年雖然成交情況較差，但依然名企拿地，下半年由于政府供地更趨邊緣化，主要集中在望城區、岳麓區和雨花區的邊緣，土地成交鮮少出現溢價地塊，更是缺少名企拿地。2015年內六區土地市場并沒有出現大起大落，全年表現很穩定——穩定的低迷。供銷趨勢較平穩，最大成交為1月份，最大供應為11月份，上半年土地供銷大于下半年。商住類用地主要成交也集中在上半年。總體上來看，絕對量是大不如前，但相對來講上半年由于商住類用地的集中供應成交有所抬頭，至下半年則后勁不足。同時因為供應地塊質量不佳，市場優質地塊難覓，企業沒有舉牌欲望。 三、舉牌情況——從喧囂到安靜 2015年內六區成交土地面積最大的是長沙新華聯拿得的望城區19號地塊，占地面積13.42萬平米；總建面最大的是望城銅官建設摘得的望城區66號地塊建筑面積達29.87萬平米。 2015年總價和單價地王均為商業用地，其中華融湘江銀行于2015年6月16日以6.14億競得天心區湘江中路的20000㎡商業用地，折合樓面價為5121元/㎡，是2015年成交單價最高的一宗。湖南永清投資集團、永清環保股份有限公司等3人則于2015年5月18日，以6.24億競得位于雨花區香樟東路的商業用地，總成交額系2015年最高。 另外，2015年土地市場知名舉牌方集體沉默，以往的萬科，恒大等名企消失，僅有中國鐵建、華誼兄弟、復地、中建信和等幾家名企拿了少量地塊，而且溢價率極低，僅復地的成交地塊有17%的溢價，成交總價也是當中最高，達3.66億元。 2015年市場總體流拍54宗用地共213萬方，流拍率達12%，同比去年下跌了9個百分比，其中商住類用地流拍率15%，較去年14%上漲了1個百分點，總體市場2015年流拍率相較去年略低。2015年內六區市場流拍10宗地塊共43.63萬方，流拍率9.5%，較去年下降了6.5個百分點，其中商住類用地流拍9宗，流拍率15%，較去年下跌了6個百分點。分區域市場看，芙蓉區和開福區無流拍地塊，六區中流拍率最高的為天心區，達25%；商住類用地流拍率達15%，流拍地塊最多的為望城區。 總結： 2015年的土地市場奠定了未來幾年土地市場的基調。在調結構去庫存成為國家意志后，土地市場沒有了過去的喧囂，呈現平穩的發展。在去庫存的基調下，未來幾年的土地供應將會保持克制，供應質量還會繼續下降。對于長沙來說，過去的熱點區域雖然還是新房成交主力，但土地市場相對歸于平靜。值得關注的是，2015年是十三五開局年，長沙的國家級新區湘江新區，在明確了發展重心和區域規劃后有可能在幾大重點板塊迎來土地市場新一輪的開發高潮。長沙樓市的工作重心近兩年都在銷售面，加上各大房企土地儲備充足，對土地市場的關注會減少。 2016年，土地市場熱度不再，走向低迷，樓市復蘇趨勢明顯，各房企轉移重心，積極去庫存。土地供應質量下降明顯，成交量價齊跌，結構分化進一步加重。土地供應呈明顯的邊緣化趨勢，岳麓、望城成供需絕對主力。熱門板塊內優質地塊大大減少，房企將會較為謹慎。 |