| TOPIC6 預(yù)警預(yù)報(bào) |
2014年的跌宕 2015年的表面復(fù)蘇 在史上最寬松貨幣政策 和政府大力支持去化的環(huán)境下 2016長(zhǎng)沙樓市需要關(guān)注哪些要點(diǎn)？ 對(duì)哪些方面需要尤其注意 從而避開(kāi)險(xiǎn)境開(kāi)辟新峰？ Part 1 土地市場(chǎng)預(yù)警 一、土地類(lèi)型預(yù)警 除工業(yè)土地占比大幅上漲以外，2015年的土地市場(chǎng)成交延續(xù)了和發(fā)展了2014年土地市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，住宅用地的成交進(jìn)一步萎縮，商業(yè)用地占比進(jìn)一步加大。在非工業(yè)用地外，商業(yè)用地成為了2015年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)市場(chǎng)推地的重點(diǎn)。連續(xù)幾年商業(yè)用地出讓比例的加大，也增加了2016、2017兩年的商業(yè)待開(kāi)發(fā)體量。在目前商業(yè)綜合體和商業(yè)用房已經(jīng)出現(xiàn)飽和的情形下，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)壓力進(jìn)一步加大。 經(jīng)過(guò)去年一年住宅的成交反彈，預(yù)計(jì)2016年的商住用地比例會(huì)有所回升，純商業(yè)用地的比例會(huì)下降。2016年投入開(kāi)發(fā)純商業(yè)用地的壓力和風(fēng)險(xiǎn)仍然比較大，商住用地的開(kāi)發(fā)在快速去化的形勢(shì)下只要找準(zhǔn)價(jià)格和區(qū)位定位，還是比較穩(wěn)妥。 二、拿地區(qū)域預(yù)警 行政區(qū)域預(yù)警 2015年內(nèi)六區(qū)成交411萬(wàn)方，其中商住三類(lèi)成交180萬(wàn)方，占比跌破50%，商住三類(lèi)中，商業(yè)用地比重超過(guò)63%；居住用地和商住用地因主要成交在望城區(qū)，導(dǎo)致平均樓面地價(jià)被大幅拉低。從2015年的成交情況來(lái)看，土地成交也呈現(xiàn)逐年邊緣化的趨勢(shì)。從2015年的成交情況來(lái)看，土地成交也呈現(xiàn)逐年邊緣化的趨勢(shì)，由于傳統(tǒng)五區(qū)內(nèi)供應(yīng)減少，尤其是居住用地，2016年的拿地主要區(qū)域仍在望城區(qū)，商業(yè)用地將是重頭，在望城開(kāi)發(fā)大體量商業(yè)項(xiàng)目在近兩年可能會(huì)遇到較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。 板塊預(yù)警 2015年濱江新區(qū)三大板塊（梅溪湖、洋湖、濱江新城）僅有1宗地塊成功出讓?zhuān)山坏貕K少成交溢價(jià)低，這相比前幾年濱江新區(qū)一出地塊企業(yè)紛紛搶地的火熱現(xiàn)象，大為不同；而近幾年大熱的高鐵新城也因庫(kù)存高企的原因，2015年無(wú)地塊成交。 2015年的河西土地市場(chǎng)三大板塊雖然成交不理想，但主要是開(kāi)發(fā)商拿地均很謹(jǐn)慎、政府推地質(zhì)量不高，有意控制節(jié)奏。而隨著洋湖垸濕地公園的開(kāi)放、梅溪湖板塊規(guī)劃逐步落實(shí)、濱江新城的進(jìn)一步完善成熟，在湘江新區(qū)的牽扯下，三大板塊的吸引力將進(jìn)一步加深，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈，但土地市場(chǎng)不可能再回到幾年前的水平。 Part 2 商品房供應(yīng)和推盤(pán)預(yù)警 產(chǎn)品上市時(shí)段預(yù)警： 對(duì)在售項(xiàng)目新開(kāi)工至拿預(yù)售證日期進(jìn)行抽樣調(diào)查，時(shí)間間隔會(huì)隨著政策的放松和收縮態(tài)勢(shì)略有發(fā)化，但基本間隔在6-7個(gè)月，即項(xiàng)目新開(kāi)共后需6-7個(gè)月左右斱能拿到預(yù)售證。因此，大部分2015年下半年的新開(kāi)工項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2016年上半年上市，成為市場(chǎng)新增供應(yīng)量。此時(shí)長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)將迎來(lái)多個(gè)項(xiàng)目上市，時(shí)段內(nèi)相對(duì)銷(xiāo)售壓力較大。 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類(lèi)型預(yù)警： 近三年，市場(chǎng)消化主力產(chǎn)品由極剛需逐漸向改善型過(guò)渡。2015年，90-120㎡銷(xiāo)量單比達(dá)到35%，近兩年，該類(lèi)型產(chǎn)品市場(chǎng)分額擴(kuò)大速度加快。 2015年，住宅產(chǎn)品單套大亍90㎡產(chǎn)品消化量占三分之二。2015年，客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)變已成定勢(shì)。加上棚戶(hù)區(qū)改造浪潮和全面兩孩的推進(jìn)，2016年樓市主需求將繼續(xù)向改善型產(chǎn)品傾斜。 各面積段歷年銷(xiāo)售占比（2011-2015年） 面積段2011年 比例（%）2012年 比例（%）2013年 比例（%）2014年 比例（%）2015年1-11月 比例（%） ≤60㎡12.369.4311.528.747.39 69-90㎡27.2428.1626.3924.3222.41 90-120㎡24.2131.6032.4235.3037.88 120-144㎡20.8019.4320.7521.0024.56 ＞144㎡15.3911.388.9210.647.76 從表中可以看出，內(nèi)六區(qū)住宅產(chǎn)品單套90-120㎡、120-144㎡兩種類(lèi)型產(chǎn)品近三年銷(xiāo)量持續(xù)提升，表明客戶(hù)需求轉(zhuǎn)移提速。相比之下，60平米以下套型成交比例不足8% 。原因有兩個(gè)，其一，2015年置業(yè)人群以自住為主，投資小戶(hù)型放租的比例下降明顯；其二，一次性到位的置業(yè)者比例增加。 營(yíng)銷(xiāo)推廣預(yù)警： 從營(yíng)銷(xiāo)上看，2016年，渠道營(yíng)銷(xiāo)加碼、升級(jí)，配合貼近市場(chǎng)的定價(jià)策略和產(chǎn)品價(jià)值力的傳輸，將成為提高項(xiàng)目提高銷(xiāo)量的制勝利器。光靠?jī)r(jià)格“拼跌”并不能帶來(lái)銷(xiāo)量的持續(xù)走高。“性?xún)r(jià)比”升級(jí)為衡量各類(lèi)型產(chǎn)品線(xiàn)的高關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)，不再是普通住宅的與屬代名詞。未來(lái)是對(duì)差異化產(chǎn)品價(jià)值和創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式的考驗(yàn)。 2016年，在2015年大行其道的截客、分銷(xiāo)模式由于受到其自身內(nèi)部監(jiān)管的難題，市場(chǎng)份額會(huì)有所退讓。傳統(tǒng)媒體、新媒體的價(jià)值傳播，線(xiàn)下口碑轉(zhuǎn)介和老帶新等多渠道帶來(lái)持續(xù)客源，結(jié)合真實(shí)惠的產(chǎn)品，成為持銷(xiāo)的關(guān)鍵。 Part 3 價(jià)格定位預(yù)警 從2015年的情況來(lái)看，內(nèi)六區(qū)成交價(jià)位段主要集中在7000元/平米以下，除去非市場(chǎng)化的定向房源，5000-7000元產(chǎn)品的成交占比超過(guò)50%，其中5000-6000的產(chǎn)品要略多一些。這說(shuō)明當(dāng)下的長(zhǎng)沙市場(chǎng)就是一個(gè)受剛需、剛改左右的市場(chǎng)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，價(jià)格定位十分重要。在目前的環(huán)境下，價(jià)格在中段，相對(duì)交通環(huán)境較好的性?xún)r(jià)比突出的項(xiàng)目，將會(huì)在2016年獲得快速的去化。 價(jià)位段 比例（%） ≤4000元/㎡ 18.88 4000-5000元/㎡ 18.18 5000-6000元/㎡ 21.95 6000-7000元/㎡ 20.87 7000-8000元/㎡ 9.73 8000-10000元/㎡ 7.4 ＞10000元/㎡ 3 合 計(jì) 100 Part 4 區(qū)位板塊預(yù)警 行政區(qū)域預(yù)警： 望城土地儲(chǔ)備量最大，將成為未來(lái)幾年開(kāi)發(fā)的要地。芙蓉、岳麓商辦類(lèi)用地待開(kāi)發(fā)比重超過(guò)五成，建議開(kāi)發(fā)前做好區(qū)域同物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研類(lèi)工作。 尚未開(kāi)發(fā)發(fā)的土地中，也是望城單比最大。2012-2015年，內(nèi)六區(qū)出讓的年土地總量中，超過(guò)一半位于望城。近四年開(kāi)發(fā)土地面積比重超過(guò)六區(qū)總和的65% ，未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍有較長(zhǎng)周期。新項(xiàng)目進(jìn)入該區(qū)應(yīng)謹(jǐn)慎。 2012-2015各區(qū)住宅及商辦待開(kāi)發(fā)量 天心區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)芙蓉區(qū)岳麓區(qū)望城區(qū) 目前住宅待開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)㎡ ）11.1446.32127.2117.34142.151048.24 目前商辦待開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)㎡ ）6.6745.11155.2125.16212.38731.15 各板塊短期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警： 各板塊對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)量貢獻(xiàn)率分化明顯。2016年，星沙-經(jīng)開(kāi)、省府-紅星、洋湖垸、梅溪湖、高鐵新城、濱江新城將成為提升整體銷(xiāo)量的主力，區(qū)域星沙-經(jīng)開(kāi)作為一個(gè)獨(dú)立板塊，月均銷(xiāo)售突破1500套，在售項(xiàng)目數(shù)量領(lǐng)先于其余十三大板塊。 第二梯隊(duì)四個(gè)板塊成交量貢獻(xiàn)率占一半。片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目在2015年大多實(shí)現(xiàn)了快速去化、成交活躍期，預(yù)計(jì)2016年依舊成為銷(xiāo)售主力區(qū)域。麓谷、隆科、月湖城北、濱江新城月均消化量在5萬(wàn)方左右。片區(qū)處于前期規(guī)劃兌現(xiàn)期，2016年將成為成交帶動(dòng)潛力區(qū)域。 第四梯隊(duì)貢獻(xiàn)率較小，區(qū)域樓市極端發(fā)展是主因，未來(lái)對(duì)整體成交的拉動(dòng)作用較小。 2016年，高鐵新城、星沙和洋湖垸等市場(chǎng)容量大，目前在售項(xiàng)目數(shù)量和去化速度均在前位，發(fā)展?jié)摿Υ螅笫懈④饺?馬王堆等存量低且去化少，短期內(nèi)區(qū)域發(fā)展有一定局限性。 考慮到庫(kù)存方面，中心、梅溪湖、月湖城北、濱江等片區(qū)消化速度較緩慢，消化周期長(zhǎng)于平均水平4個(gè)月以上。當(dāng)然省府紅星、洋湖垸、高鐵新城雖去化快，但存量也高于平均水平，壓力大，短期風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注，應(yīng)注意推售節(jié)奏和產(chǎn)品價(jià)值差異化。 2015各板塊去化情況比較 類(lèi)別名稱(chēng)2015年月均去化 套數(shù)(套)面積(萬(wàn)方) 第一梯隊(duì)星沙-經(jīng)開(kāi)150713.91 第二梯隊(duì)高鐵新城8259.33 省府紅星7717.63 洋湖垸7187.9 梅溪湖6457.22 第三梯隊(duì)麓谷5856.26 隆平高科5425.58 月湖-城北5325.45 濱江新城4705.18 第四梯隊(duì)大市府4514.62 大托暮云4014.32 中心3213.56 雷鋒-金星北3213.47 芙蓉-馬王堆2091.92 |