| TOPIC1 看大勢：風起云涌的樓市2016 |
2016年上半年中國經濟增長在“三期疊加”的背景下延續下行趨勢，上半年GDP增速仍保持相對較高增速，這與積極的財政政策和相對寬松的貨幣環境有著密切聯系，同時，上半年投資仍主要靠基建和房地產拉動，可見房地產仍然是國民經濟中的穩定器。 中國樓市在去庫存的大背景下，各項政策接連出臺，不斷刺激市場需求。放眼全國，量增價漲、政策寬松、因城施策、地王頻現等都是上半年樓市關鍵詞。 總體而言，2016年上半年樓市政策偏向寬松。 Part 1 樓市本體論——2016上半年宏觀經濟 上半年宏觀經濟仍保持相對高速 7月15日10時，2016年中國上半年GDP成績單公布。國家統計局數據顯示，初步核算，上半年國內生產總值340637億元，按可比價格計算，同比增長6.7%。 分季度看，一季度同比增長6.7%，二季度增長6.7%。 總的來看，今年以來，在改革創新深入推進和宏觀政策效應不斷釋放的共同作用下，國民經濟保持了總體平穩、穩中有進、穩中有好的發展態勢，為完成全年經濟目標奠定了較好基礎。但也要看到，國內外環境依然復雜嚴峻，經濟下行壓力仍然較大。下一步，要堅決貫徹落實黨中央、國務院各項決策部署，堅定信心，主動作為，堅持穩中求進工作總基調，適度擴大總需求，堅定不移推進供給側結構性改革，培育新的經濟結構，強化新的發展動能，促進國民經濟持續健康發展。 不過有分析認為，下半年經濟運行存在四大不確定性：外部環境對中國資本市場和外匯市場帶來聯動風險隱患；去產能進程可能加重經濟下行壓力；部分食品和資產價格上漲過快；債券市場違約風險可能擴散。 瑞銀中國首席經濟學家汪濤預測，鑒于此前政策寬松的效用遞減、房地產活動回歸正常化、民間投資持續乏力、全球宏觀環境不確定性持續等因素，三季度和四季度GDP增速或將進一步放緩。 央行：2016年繼續實施穩健貨幣政策 央行指出，2016年，繼續實施穩健的貨幣政策，保持松緊適度，適時預調微調，增強針對性和靈活性，做好供給側結構性改革中的總需求管理，為結構性改革營造中性適度的貨幣金融環境，促進經濟科學發展和可持續發展。更加注重改革創新，寓改革于調控之中，把貨幣政策調控與深化改革緊密結合起來，更充分地發揮市場在資源配置中的決定性作用。針對金融深化和創新發展，進一步完善調控模式，強化價格型調節和傳導機制，疏通貨幣政策向實體經濟的傳導渠道，著力解決經濟金融運行中的突出問題，提高金融運行效率和服務實體經濟的能力。 有分析認為，當前經濟下行壓力仍然較大，但隨著國內國際經濟金融形勢的變化，下半年貨幣政策約束減弱。從宏觀調控政策來看，未來財政政策需更多地發力，同時，下半年貨幣政策預調微調的空間正在加大。 總體而言，下半年貨幣政策約束減弱，政策微調的可能性加大。從量上來說，為了保證流動性合理，央行可通過逆回購加中期借貸便利(MLF)應對流動性緊張，保持金融體系流動性穩定。貨幣政策微調更多還是進一步加大定向精準調控的力度，通過逆回購、再貸款、定向降準等多種工具調控基礎貨幣，賦予某些工具以政策性、結構性功能。對實體經濟中需大力支持的三農、小微企業、轉型升級企業等領域提供資金支持。必要時，也可根據市場整體流動性狀況和經濟增長的需要降準。 價格方面，貨幣政策調控既要避免由于過低而刺激通脹和資產價格泡沫，影響去產能的進展，也要避免過高而抬升實體經濟融資成本。目前來看，由于貨幣約束條件減弱，回購利率水平有進一步下調的空間。 英國脫歐對中國寫字樓市場有輕微影響 經過15個小時投票，9小時計票，北京時間6月24日14點，382個投票區公布結果，脫歐派獲勝，英國將脫離歐盟。 有評論認為，由于跨國公司可能暫緩擴張計劃，對英國“脫歐”效應暫持觀望態度，因此會對中國的寫字樓市場產生輕微影響。租賃市場受到的影響在一線城市表現更為明顯，因為跨國公司在這些城市占比最高。2015年上海甲級寫字樓市場中，跨國公司占比超過60%。北京、深圳和廣州相對次之，這些城市的跨國公司占比不到40%。同時，商業房地產市場短期內也可能受輕微影響，但由于中國相對獨立于全球政治和經濟變化，其市場基本面不會受到英國“脫歐”影響。隨著跨國公司意識到中國市場仍井然有序，且保持強勁的業務發展機會，會對中國市場重拾信心。 此外，作為進入歐盟的門戶，英國在過去十年一直是中國投資者青睞的投資目的地，但“脫歐”可能使這些投資者對英國經濟的穩定性產生疑慮，考慮將焦點轉移到其它相對穩定的市場，如美國。對一些投資者而言，英國“脫歐”提醒了他們，成熟的發達經濟體也會有投資風險。一些境外投資可能會選擇回歸中國市場。 上半年全國房地產開發投資46631億元 上半年，全國房地產開發投資46631億元，同比名義增長6.1%（扣除價格因素實際增長8.0%），增速比一季度回落0.1個百分點。其中，住宅投資增長5.6%。房屋新開工面積77537萬平方米，同比增長14.9%，其中住宅新開工面積增長14.0%。全國商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅銷售面積增長28.6%。 全國商品房銷售額48682億元，同比增長42.1%，其中住宅銷售額增長44.4%。房地產開發企業土地購置面積9502萬平方米，同比下降3.0%。6月末，全國商品房待售面積71416萬平方米，比3月末減少2100萬平方米，比5月末減少753萬平方米。 上半年，房地產開發企業到位資金68135億元，同比增長15.6%。 上半年全國土地出讓金過萬億 同比增逾三成 7月4日，中國指數研究院發布《中國300城市土地市場交易情報》，全國300城市樓面均價及溢價率持續上漲，前6個月出讓金額超1萬億元，同比增逾三成。 中指院數據顯示，2016年1-6月，全國300個城市住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為8466億元，同比增加53%。同時，今年上半年，全國40個大中城市過半數同比增加，漲幅前十城市出讓金均翻倍，且以長三角熱點區域為主。 按照中指院提供的數據，今年前六月，全國土地出讓金排名前十的城市為：杭州、南京、蘇州、上海、天津、合肥、深圳、北京、佛山、武漢。 Part 2 樓市認識論——2016上半年樓市宏觀政策 全國政策 政策寬松趨穩 今年上半年中央繼續堅持去庫存導向，包括調整首次置業首付款比例、下調利率水平等，都是為了去庫存。 政策寬松態勢仍將延續，未來會有更多城市實行購房補貼、稅收優惠、購房落戶及提高公積金貸款額度等購房優惠政策的鼓勵下，部分三四線城市購房需求將得到進一步釋放，庫存壓力有望得到有效緩解。 推廣街區制 未來將建開放式小區 2月國務院印發《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，提到未來城市將不再建設封閉住宅小區，新建住宅將推廣街區制。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。 清理杠桿避免樓市泡沫被過分吹大 央行出手清理樓市杠桿資金，避免樓市泡沫被過分吹大。在今年3月份，央行宣布將對房地產中介機構、房地產開發企業及其與P2P平臺合作開展的“首付貸”金融業務進行清理和整頓。隨后，包括上海、深圳等城市積極回應，禁止杠桿資金以任何形式進入樓市。 樓市“首付貸”與股市“場外配資”類似，都是加大杠桿。如果通過“首付貸”把首付變成一成，杠桿就變成了10倍；如果變成“零首付”，相當于杠桿無限放大。杠桿資金進入樓市尤其是出現過熱苗頭的一線城市，將吹大樓市泡沫。 積極發展住房租賃 積極發展住房租賃市場，鼓勵社會資金展開租賃業務，完善住房供應體系，實行購租并舉。前不久，國務院辦公廳下發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》表示，將鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。 同時，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。 這樣的變化將為房地產業帶來時代性的變革，意味著住宅長期投資時代來臨。 營改增 確保稅負只減不增 5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點范圍。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北上廣深之外的地區。 把營業稅的“價內稅”變成增值稅的“價外稅”，形成增值稅進項和銷項的抵扣關系，不僅能實現企業減負,也能支持企業“調轉促”，為創業者創造公平環境。 地方政策 湘十條 4月8日，湖南省人民政府發布《關于積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，意在積極化解商品房庫存，促進全省房地產市場平穩健康發展。 內容包括大力支持農民進城購房、不斷加大貨幣化安置力度、充分發揮住房公積金政策效應、積極培育住房租賃市場、創造條件降低購房成本等十條意見。 值得一提的是，《意見》第八條指出，對于在建但尚未銷售的商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，鼓勵房地產開發企業對不適應市場需求的住房戶型做出調整。 對于已取得用地未開工的房地產項目，引導其轉型發展，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業等項目用途的開發建設。 湖南樓市5招去庫存 1月19日，湖南省住房和城鄉建設工作會議提出，湖南房地產發展去庫存壓力很大，有的地方去化周期（商品房的銷售周期）達2至3年。 在供給側改革背景下，提出了貨幣化安置，安置比例高的地區和項目將給予資金傾斜；戶籍制度改革，支持農民工進城落戶、定居；公積金制度改革，逐步將農民工和個體工商戶納入覆蓋范圍；大力發展租貸市場；強化市場監管等發力去庫存。 長沙公積金異地使用擴至廣州、貴陽 在廣州和貴陽工作繳了住房公積金，回長沙買房也可以用啦。4月，長沙住房公積金管理中心分別與廣州、貴陽住房公積金管理部門簽訂住房公積金異地使用合作協議，正式建立住房公積金異地使用合作關系。 此前，長沙住房公積金管理中心已實現了省內住房公積金異地貸款，并與武漢、合肥、南昌等長江中游城市群簽訂了異地貸款協議。 湖南不動產統一登記制度正式落地 1月5日，瀏陽市正式頒發出了長沙市首張不動產登記證，標志著湖南不動產統一登記制度正式落地。 實施統一登記可更好理清當事人之間的不動產權利界限，減少權屬糾紛，提高登記的準確性和權威性。同時，建立不動產登記信息依法公開查詢系統，可有效保障不動產交易安全，還可為不動產權利人提供更加高效便利的服務。 2016年中國樓市發生了巨大的變化，一線城市房價居高不下、二線城市房價暴漲……可以說，2016年上半年整個中國房地產市場都迎來了一個歷史性的轉折點。 不過，有分析認為，2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會進入一個短期調整期。市場分化將從“少數城市熱、多數城市冷”轉向兩極分化進一步加劇。也就是說，目前極端過度寬松的信貸政策也不能讓當前中國房地產市場走出困境。 就長沙來說，對于政府而言，核心目標一直都是維持房地產市場的穩定發展，一方面能繼續加快庫存去化，另一方面又要確保房價不出現瘋漲。現在已經進入2016年下半年，房貸首付、銀行利率等政策已經有了逐步縮緊，可見下半年，政策風向基本是以“維穩”為主。對開發商而言，要抓緊速度，快速進行產品去化。今年下半年的長沙樓市仍能保持穩健的發展勢態，甚至相對去年有所上漲。 不過，預測與分析永遠跟不上形勢的變化，下半年長沙樓市究竟如何演繹，還是交給時間去檢驗吧。 |