| TOPIC2 求方法：樓盤性價比評選指標解讀 |
在變幻莫測的樓市環境下，長沙樓盤綜合性價比評價體系通過科學地評估長沙市樓盤的性價比指數，給廣大市民提供一個房地產專業判斷的價值參考，促使房地產開發企業應當更加注重在售樓盤品牌建設，加強網絡影響力評價指數的監控和管理，最終提高樓盤的品牌影響力。該體系采用組合賦權的方法構建了樓盤綜合性價比指數評價模型，以此對房地產市場發展狀況進行綜合評價。相較世面上其他樓盤評價體系，長沙在售樓盤性價比指標體現出了較強的客觀性和較全面的分析性。尤其是在理論和方法的運用上，集中體現了技術創新和量化可操作性的有效結合。 Part 1 創新的樓盤綜合評價理論 目前業界主流的樓盤評價方法，大部分是依據《商品住宅性能評定方法和指標體系》（以下簡稱《體系》）及其管理辦法。在綜合性價比評價體系依據此《體系》的《住宅性能評定技術標準》劃分住宅性能評價指標，并選擇前三層指標構成指標體系。以上住宅性能的評價指標都是定性的，直接利用定量計算模型對其評價不可行，因此，需要有一種將定性評價量化的工具，將定性指標進行分解細化和標準化處理，達到可以量化評定的目的。 要達到上述模型理論的分析目的，我們就需要采集在售樓盤的一系列關鍵性指標對綜合性價比情況進行動態分析比較，通過建立科學的評價指標體系，做出科學的決策。“長沙綜合性價比評價體系”經過篩選和分析，選取“價格競爭力”、“區位環境指標”、“規劃因子”、“建筑品質”四個方面的評價指標作為構建在綜合性價比評價指標體系的框架，其中“價格競爭力”方面下設樓盤成交均價、相對位置兩個二級指標，“區位環境”方面下設地段登記、綜合配套兩個二級指標，“規劃因子”方面下設開發強度、通透性和小區內配套三個二級指標，建筑品質為開發資質和施工資質，共計10個二級評價指標。 Part 2 標準化樓盤評估方法 長沙在綜合性價比評價體系最大的創新，是用量化指標的方式來處理一般對于商品房的定性分析。要使用定量分析方法，首先就要對我們前面提到的十大分類指標進行標準化處理。0731地產研究院在綜合借鑒一些研究機構對樓盤評價指標體系的基礎上，結合長沙房地產業本身的特點，充分利用0731房產網的網絡資源，立足于長沙市在售樓盤的實際品質，充分考慮指標選取的科學性、針對性、整體性、系統性、可比性、可行性、可操作性、全面性、因地因時制宜性等原則，選取樓盤品質、開發強度、綜合配套等10個核心指標，所建模型的標準劃分，得到綜合性價比度指數，如表1所示。 一級指標二級指標指標說明 價格競爭力 (在售1)主打戶型均價(x11)綜合考慮成交面積和成交均價，采用樓盤網簽金額 周邊價格差距(x12)通過周邊同類型產品平均價格差距計算 區位環境 (在售)區位土地等級(x21)樓盤所在地塊的長沙市土地等級指標 交通與商業綜合配套 (x22)根據樓盤小區與周邊各配套通行距離進行評定 教育配套(x23)根據學區距離與學校等級資質綜合評定 規劃因子 (在售與規劃)開發強度(x31)根據樓盤容積率、密度、高度等規劃指標評定 通透性指標(x32)根據樓盤日照率、綠地率和人車分流等規劃指標評定 小區配套(x33)根據樓盤車位配比和文體設施配比等規劃指標評定 硬件品質開發資質(x41)樓盤開發企業的開發資質等級 施工資質(x42)樓盤施工的施工單位建筑資質等級 表示 i 樓盤 j 指標的標準分值； 表示第 j 指標原始值最大的樓盤原始值； 表示第 j 指標原始值最小的樓盤原始值； 表示 i 樓盤 j 指標原始值； k 為經驗值（此處取值為1.42），根據回歸結果和專家意見得出。 在確立了在售樓盤指標之后，需要對各指標相應的權重進行賦值，確定賦予指標權重的方法大致可以分為三類：主觀賦權法、客觀賦權法和組合賦權法。 主觀賦權法常用層次分析法、德爾菲法；客觀賦權法常用主成分分析法、熵權系數法和變異系數法；組合賦權法是指將主觀和客觀賦權法結合起來確定指標權重的方法。為確保賦值的客觀性和全面性，在綜合性價比評價體系選用層次分析法和變異系數法進行組合賦權，確定各指標的權重值。 首先是層次分析法的運用，需要通過兩個步驟來完成賦值：①建立遞階層級結構。采用層次分析法評價目標系統，一般將復雜的系統劃分為若干個層級，主要包括目標層、準則層和指標層，系統劃分的層數可根據待解決問題的復雜程度和需要分析的深度決定。在每個一級指標的下面，分別側重不同的測量點，使得每個指標既相互關聯又各自獨立，能夠從整體和細節分別反應樓盤的綜合情況。 ②構造判斷矩陣。對目標系統分解完成之后，采用1-100 標度法，由本領域內的專家對評價系統中各層各指標的重要性做出打分，構造出判斷矩陣 A=（aij ）n×n。 其次，評價體系的指標量化過程中采用變異系數衡量樣本中各指標觀測值變異程度。某項指標包含的信息量越多，其變異系數越大，它在綜合評價中的作用就越大，就被賦予較大的權重。變異系數法是一種動態的客觀賦權方法，指標權重隨著評價客體范圍和評價指標組合的不同而發生變化。具體地計算步驟如下：①建立評價指標的特征值矩陣。②計算出各指標的變異系數。 這對傳統的樓盤品質、建筑質量、社區環境等受多項因素影響的指標影響尤其大，因此采用變異系數來賦權的做法是比較合適的。 在標準化處理指標和權重賦值的基礎上，根據指標計算評價度模型，按此評價方法得出在綜合性價比指數排行榜單。 在售樓盤綜合性價比評估模型公式為： 式中：I 表示樓盤綜合性價比指數； P 表示樓盤指標標準得分 wi 表示第 i 項評價維度權重。 其中，各一級指標計算模型公式可表示為： 式中：表示樓盤影響力評價 i 項一級指標 ； 表示樓盤影響力評價 i 項一級指標 表示第i個一級指標下各樣本樓盤的最大值。 根據計算出來的評價度模型，采用多目標線性加權函數法對全市在售樓盤性價比進行評估，并按此評價方法最終得出綜合動態排行榜單。 最后，樓盤信譽評估模型還通過四級檢驗確定是否有效、能否應用，即經濟意義檢驗、統計準則檢驗、計量經濟準則檢驗和模型預測檢驗。系統除了上述四種檢驗外，還針對樓盤價格性價比這一指標，進行了國際估價官協會的IAAO檢驗。經濟意義檢驗主要檢驗評估模型參數估計量在經濟意義上的合理性，其主要方法是將模型參數估計量與預先擬定的理論期望值比較。統計準則檢驗即擬合優度檢驗、F檢驗、T檢驗。計量經濟準則檢驗包括異方差性、序列相關性、多重共線性檢驗。模型預測檢驗主要檢驗模型參數估計量的穩定性及相對于樣本容量變化時的靈敏度，確定所建立的模型是否可以用于樣本觀測值以外的范圍，即模型的超樣本特性。通過這兩重手段來確保信譽評價體系能夠準確和直觀的反映目前在售樓盤的綜合情況。 Part 3 開創性的評價亮點 通俗的理解即性價比是評判房屋是否物有所值或物超所值的指標，對于購房者而言，性價比越高的房子，越值得購買。其中綜合能效應從區位、質量和配套來反映，成本交割則應包括在購買和使用住宅時所發生的各類貨幣成本。應從住宅產品生命周期的角度，根據效果費用理論模型，結合住宅產品的特點，來探討和分析長沙普通住宅性價比的理論模型。長沙樓盤性價比的計算和得出，最大限度的剔除評估過程中的主觀性因素，將評判房產價值的各項指標進行量化，具有智能性、權威性、專業性、有效性等特點。 為了更精準的反映當下長沙各樓盤性能差異，本次評測重點考慮了以下四個方面。 首先是充分反映教育配套對樓盤性價比的影響，賦予了學區配套更高的權重。根據《2016上半年長沙市購房消費者特征分析》，為子女便捷接受優質教育的置業已經成為一股重要購買力量，在岳麓區等片區更是成為首要考慮因素。長沙樓盤性價比評價模型運用層次分析法，依據各樓盤距學區的距離遠近以及學校的資質等級，輔以調整后的權重，突出評價總分中樓盤的學區教育功能。同時根據學區的教育配套評價確立樓盤的教育競爭力單項評分。 其次，本次性價比評價重點突出樓盤的居住功能。宜居品質始終是判斷樓盤性能的一項核心指標。本次性價比評價以樓盤的硬件品質和規劃指標來評定樓盤，確立了開發公司資質等級、建筑資質等級、開發強度、通透性、停車位配套及文體設施配套為評定的二級指標，根據性價比評定模型計算得分，確定入選樓盤的宜居品質是否優良。 第三，引入綠色建筑和規劃評價。長沙綠色建筑示范項目極其有限，而綠色建筑是未來開發的大趨勢。本次性價比評價以長沙獲得綠色建筑示范項目作為入選樓盤，通過性價比各項指標的機選，選取品質位居前列的綠色建筑示范樓盤進行展示。同時，為了更好的展示下半年上市的優質樓盤，通過對這些未上市項目的各個規劃引子進行品質評價，賦以相應的權重值，最后得出下半年度上市的優質樓盤。 本次性價比計算評定的另一大創新，便是確立參選樓盤的價格競爭力和投資潛力。以往的樓盤價格評價，是基于一個樓盤的所有戶型產品的平均價格得出參考價格，若作為樓盤性價比評價的原始價格數據，則失之于粗糙，不能進一步精確反映一房一價政策下的產品具體競爭力。本次的性價比評選，采選樓盤主打戶型的平均成交價格，并以同周邊同類型產品的價格為參照，由專家根據經驗構造判斷矩陣，計算相對競爭力參數值，最終得出產品的價格競爭力，同時還將樓盤在租賃市場的表現和區域價格波動結合起來，更好的反映樓盤的真實性價比。 通過在建立長沙樓盤性價比評定過程中不斷的更新、維護、完善，確保其與市場完全同步，通過對長沙全市范圍內的樓盤項目主打戶型性價比的科學計算，幫助購房者從大量的在售樓盤中選出真正符合客戶需求的性價比最高的房子。 Part 4 多元化與可操作性并重的實踐模式 由于購房者收入層次、受教育程度、置業需求關注因素的差異化等問題，將會導致一個固定的評估指標體系難以滿足不同層次、不同需求的購房者置業參考、決策需求，本指標體系針對不同個性化需求的購房者，在關注的指標方面賦予不同的權重，更好的解決了這一問題。 首先，針對不同群體做樣本分析，利用0731房產網的大數據集合，分別從在籍未置業群體、在籍已置業群體、外籍置業群體、棚改群體等多個層面對潛在的不同購房群體進行劃分，對每個群體抽樣調查，分別得出各群體的大體置業偏好。再根據每個層次需求計算總需求的權重系數，對相應的樓盤指標進行閾值調整，最后使得指標能夠最大程度反映各階層的真實需求，使得在綜合性價比評價體系的針對人群能夠盡量的覆蓋最廣大的群體。 其次，為了調整標準量化與主管體驗之間的不一致，在需求面采取權重系數分配的同時，對樓盤的評定也創新的引入專家視角。通過在房地產領域有不同建樹的專家，分別從建筑設計、園林規劃、戶型設計、配套建設、生態宜居、投資前景等多個與購房相關的專家視角來對樓盤的綜合得分進行校正，在理性與感性，定量與定性中找到最合適的平衡點。 在樣本分層抽樣、專家主觀評定的基礎上，評價體系采用人工采集、計算機進行預處理的方式，對這些指標進行無量綱化預處理，而對于少部分的定性指標，則依據專家進行現場評價打分的方法來獲取，這樣可以有效地降低專家的工作強度，提高專家評價的效率，并取得了很好的實際效果。 除此以外，住宅性價比的評價往往涉及眾多的評價指標，包括定性指標、是非型指標、定量指標。對于評價指標中大量存在的定量指標以及是非型指標，如何精確采集和有效利用一直是各類樓盤評測的難題。長沙在綜合性價比評價體系采用創新的人工+大數據整合抓取的模式來保證數據的準確和及時動態更新。 一般說來，在售樓盤的價格、配套的數據不斷在變化和發展，不可能存在一勞永逸的評價結果。目前市面上對樓盤的評測，基本上屬于人工錄入的范疇，很難或者沒有對樓盤的動態信息和關鍵指標的變化進行更新和調整，導致大量過時的信息誤導消費者，增加篩選真實信息的難度。在綜合性價比評價指數利用最先進的數據采集自動化技術，結合獨有的項目網簽數據庫，做到動態更新樓盤關鍵數據，調整指標評價，做到及時、專業和客觀。 綜合來看，2016長沙樓盤綜合性價比評價體系集中體現了理論運用、方法革新、強化技術和價格競爭力評定多個方面的創新，側重于樓盤信息的準確性與可用性，通過展示客觀真實的長沙城區在售樓盤的各主要特點，給廣大市民提供一個房地產專業判斷的價值參考，促使房地產開發企業注重樓盤品牌建設，助推長沙市房地產行業的良性發展。 |