| TOPIC4 2016長(zhǎng)沙新建商品房市場(chǎng) |
新建商品房市場(chǎng)全年火爆，成交量、均價(jià)創(chuàng)新高，去庫(kù)存取得了非常突出的效果，目前全市庫(kù)存在6個(gè)月左右，部分片區(qū)供不應(yīng)求現(xiàn)象突出，外來(lái)投資客帶動(dòng)了市場(chǎng)價(jià)格的全面上揚(yáng)，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在今年取得了良好的業(yè)績(jī)。 Part 1 長(zhǎng)沙新建商品房市場(chǎng)總體分析 1、全市商品房供銷(xiāo)情況 2016年全市商品房去庫(kù)存效果顯著，成交量環(huán)比增長(zhǎng)37%，創(chuàng)歷史天量，價(jià)格同步上揚(yáng)。 2016年全市供應(yīng)商品房2031萬(wàn)方，同比增加17%；成交2892萬(wàn)方，同比增加37%，均價(jià)7624元/㎡，同比上漲7%。供應(yīng)相對(duì)減少，成交環(huán)比大增，2016年為消化之前積壓的庫(kù)存，銷(xiāo)售顯著. 2016年全市銷(xiāo)售金額2205億元，同比2015年的1503億元，上漲47%；在全國(guó)10萬(wàn)億銷(xiāo)售市場(chǎng)中，占據(jù)超過(guò)1/50的市場(chǎng)份額，二線長(zhǎng)沙的市場(chǎng)前景將引發(fā)關(guān)注。 2、內(nèi)六區(qū)商品房供銷(xiāo)情況 2016年內(nèi)六區(qū)商品房供應(yīng)1638萬(wàn)方，同比2015年的1728萬(wàn)方，減少5%。成交2196萬(wàn)方，同比上漲17%，均價(jià)8460元/㎡，同比上漲12%。市場(chǎng)下半年成交火爆，量?jī)r(jià)齊漲幅度之高十年一遇。相對(duì)全市來(lái)說(shuō)，成交與供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定，振蕩幅度遠(yuǎn)小于全市；價(jià)格上漲幅度則遠(yuǎn)高于全市，內(nèi)六區(qū)價(jià)格上漲動(dòng)力更充足。 2016年內(nèi)六區(qū)銷(xiāo)售金額1858億元，同比2015年的1415億元，同比上漲31%，占全市總成交金額的84.26%。 3、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌集中度分析 2016年長(zhǎng)沙樓市TOP10房企市場(chǎng)集中度接近20%，品牌房企掌握市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，資本的力量在長(zhǎng)沙顯露 。 回首2016，整體來(lái)說(shuō)，是房企收獲的一年，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)加速洗牌的一年。2016市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)之勢(shì)，銷(xiāo)售創(chuàng)歷史新高；業(yè)績(jī)加碼，房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，品牌房企市場(chǎng)集中度不斷提升；長(zhǎng)沙市排名前十的房企市場(chǎng)份額由2014的17.89%升為2016年的19.10%，較之市場(chǎng)相對(duì)沉寂的2015年，同比更是增長(zhǎng)3.50個(gè)百分點(diǎn)。目前全國(guó)排名前二十強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商已有17家進(jìn)入長(zhǎng)沙，前三十強(qiáng)已有21家進(jìn)入長(zhǎng)沙。 Part 2 商品住宅市場(chǎng) 1、長(zhǎng)沙市商品住宅供銷(xiāo)情況 2016年全市商品住宅去庫(kù)存效果顯著，供應(yīng)減少8%，成交量增長(zhǎng)54%，價(jià)格升至新高。 2016年全市供應(yīng)商品住宅1429萬(wàn)方，同比減少8%。成交2628萬(wàn)方，同比上漲54%，均價(jià)6389元/㎡，同比上漲8%。供應(yīng)相對(duì)減少，成交環(huán)比大增。全市銷(xiāo)售金額1679億元，同比2015年的1008億元，上漲67%。 2、內(nèi)六區(qū)商品住宅供銷(xiāo)概況 2016年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)商品住宅成交量?jī)r(jià)齊升，特別是下半年“金九銀十”成交放量，這一階段市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求，住宅價(jià)格上漲尤為明顯。 2016年內(nèi)六區(qū)供應(yīng)商品住宅1216萬(wàn)方，同比下跌1%，與2015年相比減少14萬(wàn)方。成交2014萬(wàn)方，同比漲49%，均價(jià)6966元/㎡，同比上漲3%，相比2015年價(jià)格上漲181元。 2016年內(nèi)六區(qū)銷(xiāo)售金額1403億元，同比上漲53%，占全市成交金額83.56%。 分月度看2016年住宅成交高潮出現(xiàn)在下半年，“金九銀十”期間成交最為火爆，2016年月均成交量突破200萬(wàn)方。 3、長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)各區(qū)商品住宅市場(chǎng)概況 2016年，由于岳麓區(qū)量?jī)r(jià)領(lǐng)漲全市，整個(gè)湘江新區(qū)成最大受益區(qū)。 同時(shí)，2016年內(nèi)六區(qū)各區(qū)商品住宅供求比創(chuàng)下新的最低記錄，2016年供應(yīng)和成交仍集中于岳麓區(qū)，岳麓區(qū)供應(yīng)面積占內(nèi)六區(qū)的26%，成交面積占內(nèi)六區(qū)的30%，均位居長(zhǎng)沙市場(chǎng)第一。 從供求比來(lái)看，各區(qū)域供求關(guān)系趨于緊張，尤其是天心區(qū)和岳麓區(qū)市場(chǎng)，供求比達(dá)0.48、0.53。 4、長(zhǎng)沙市城區(qū)商品住宅成交結(jié)構(gòu) 從2016年主城區(qū)的新建商品住宅成交數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)已逐步進(jìn)入改善型市場(chǎng)，大面積段產(chǎn)品需求進(jìn)一步擴(kuò)大。 2011-2014年，長(zhǎng)沙市住宅去化以100平米以下戶(hù)型為主，100平米以下的純剛需戶(hù)型占比均超過(guò)40%，100平米以下面積累計(jì)成交達(dá)700萬(wàn)方。該部分客戶(hù)在未來(lái)的幾年內(nèi)具有換房需求。 2015年-2016年，100平米以下的剛需戶(hù)型占比下降到35%，較2013-2014年下降5個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)沙已經(jīng)邁入改善型市場(chǎng)。 從不同區(qū)間成交集中度分析，高層普通住宅成交價(jià)格在6000-8000元/平方米區(qū)間的商品房，50-70萬(wàn)總價(jià)接受度最高，90-100面積段最受歡迎。 而高層普通住宅成交價(jià)格8000-10000元/平方米的商品房，90-100萬(wàn)總價(jià)接受度最高，110-200面積段最受歡迎。 從近幾年的住宅成交結(jié)構(gòu)變化看出，2016年是高端住宅需求迅速釋放的一年，其所占比重有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì)。 5、長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅庫(kù)存情況 2016年底長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅庫(kù)存降至766萬(wàn)方，去化周期4個(gè)月，市場(chǎng)存量偏緊。 截至2016年底，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅存量面積為766萬(wàn)方，同比2015年下降45.6%，整體去化周期4個(gè)月，較2015年底減少9個(gè)月。結(jié)合政策和11月/12月成交量判斷，市場(chǎng)存量將穩(wěn)定在6-10月左右的存量偏緊水平。 從區(qū)域市場(chǎng)看，岳麓區(qū)、雨花區(qū)各占比27%，整體來(lái)說(shuō)，除望城區(qū)以外其余區(qū)域住宅存量比例均下跌。 從各面積段存量看，大面積段段戶(hù)型存量占比同比下滑，小面積段戶(hù)型存量占比同比上升，存量占比呈平均化趨勢(shì)。 6、長(zhǎng)沙市區(qū)各板塊商品住宅銷(xiāo)售與存量 梅溪湖板塊為2016長(zhǎng)沙樓市最熱市場(chǎng)實(shí)至名歸，銷(xiāo)量位列第一，而紅星板塊則勇奪第二，不容小覷。 庫(kù)存方面紅星也是目前庫(kù)存較高的片區(qū)，梅溪湖由于后期投入建設(shè)量較大，目前的庫(kù)存也開(kāi)始增加。 Part3 長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房與寫(xiě)字樓市場(chǎng) 1、內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房市場(chǎng)概況 2016年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)面積有所下降，內(nèi)五區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)188萬(wàn)方，同比減少9.58%；成交60萬(wàn)方，同比增加20.23%；成交均價(jià)27514元/㎡，同比上漲19.06%。 從月度數(shù)據(jù)看，除11月表現(xiàn)較好以外，其它月份供應(yīng)量均較少。而成交方面主要集中在3、6、10、12月，其中3月五區(qū)商業(yè)用房成交7.17萬(wàn)方。 2、內(nèi)五區(qū)各區(qū)商業(yè)用房供銷(xiāo)情況 2016年商業(yè)用房雨花區(qū)供應(yīng)量最大，岳麓區(qū)成交最火，開(kāi)福區(qū)價(jià)格最高。 從商業(yè)用房供應(yīng)來(lái)看，雨花區(qū)為主力區(qū)域，占比39%，其次為開(kāi)福區(qū)和岳麓區(qū)，分別占比15%、34%。 從商業(yè)用房成交來(lái)看，以岳麓區(qū)為主，占比35%。其次為雨花區(qū)和開(kāi)福區(qū)，分別占比30%、22%。 2016年內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房市場(chǎng)開(kāi)福區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)位于最高位，達(dá)40341元/㎡。 3、內(nèi)五區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 2016年寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，供應(yīng)量減少，銷(xiāo)量增加58%，價(jià)格有所回升但未破前期高點(diǎn)。 2016年內(nèi)五區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)144.12萬(wàn)方，同比減少9%；成交65.73萬(wàn)方，同比增加58%；成交均價(jià)13564元/㎡，同比上漲32%。長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)2009年前發(fā)展緩慢，10年開(kāi)始快速發(fā)展，而后更是歷經(jīng)2次爆發(fā)，一次是2012年，一次是2014年，一方面因前期的限購(gòu)影響下，房企開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向，大量開(kāi)發(fā)商辦物業(yè)，另一方面是因?yàn)檎乜匾?guī)劃商業(yè)占比提高，規(guī)劃逼迫下房企不得不開(kāi)發(fā)商辦物業(yè)，2016年受前期銷(xiāo)量減少影響，供應(yīng)迅速調(diào)整，出現(xiàn)大幅下滑。 從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年寫(xiě)字樓供應(yīng)趨勢(shì)線波動(dòng)較大，其中3月無(wú)寫(xiě)字樓供應(yīng)。成交除2、3、7小幅下降外，其他月份基本處于上升。 4、內(nèi)五區(qū)寫(xiě)字樓庫(kù)存情況 2016寫(xiě)字樓銷(xiāo)量增加，庫(kù)存周期降至56個(gè)月，庫(kù)存量攀至新高。 內(nèi)五區(qū)寫(xiě)字樓存量逐年攀升，2016年末至321萬(wàn)方。隨著新增供應(yīng)的快速增加，存量從2012年的88萬(wàn)方增加到2014年的211萬(wàn)方，尤其2014年存量增速高達(dá)76%，2016年庫(kù)存持續(xù)增至321萬(wàn)方，去化周期長(zhǎng)達(dá)56個(gè)月，庫(kù)存壓力巨大。 分區(qū)來(lái)看，岳麓、雨花去化壓力最大。存量目前集中于雨花區(qū)和岳麓區(qū)，其中雨花區(qū)存量為內(nèi)五區(qū)最高，達(dá)到93萬(wàn)方，占比高達(dá)29%；而開(kāi)福區(qū)為內(nèi)五區(qū)中去化周期最長(zhǎng)的區(qū)域，長(zhǎng)達(dá)137個(gè)月。 Part 4 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況測(cè)度 根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況測(cè)度分析，2016年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度綜合得分為2.36，比2015年下降了0.06點(diǎn)，但仍處于健康區(qū)間。 一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原始值健康度評(píng)價(jià) 正常基本正常異常 價(jià)格健康度指標(biāo)房?jī)r(jià)收入比小于77～8大于87.11正常 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比1.52～3.783.78～4.91或0.39～1.52＞4.91或＜0.396.61異常 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與居民可支配收入增長(zhǎng)率之比0.26～0.630.63～0.81或0.08～0.26＞0.81或＜0.081.49異常 月供與家庭收入之比(%)30以下30～50大于5041.88基本正常 規(guī)模健康度指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額之比(%)22～3030～37或15～22＞37或＜1518.67基本正常 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率之比0.88～1.961.96～2.50或0.34-0.88＞2.50或＜0.341.61正常 商品房新開(kāi)工面積與施工面積之比(%)27～3333～40或20～27＞40或＜2018.8異常 供需健康度指標(biāo)商品房供銷(xiāo)比0.9～1.11.1～1.2或0.8～0.9＞1.2或＜0.80.63異常 空置率(%)15～1010～5或25～15＜5或＞2510.36正常 二次及以上置業(yè)者購(gòu)房比例(%)＜1010～15＞1515.01異常 商品住宅去化周期(月)[12,15][6,12）或(15,24][0，6)或(24，+∞)4異常 結(jié)構(gòu)健康度指標(biāo)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比率之比2.35～3.723.72～4.41或1.66～2.35＞4.41或＜1.663.01正常 換手率(%)9～1313～17或5～9＞17或＜516.73基本正常 普通商品住房供應(yīng)面積占比(%)70～8585～90或60～70＞90或＜6078.01正常 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度綜合評(píng)價(jià)（2.33，3][1.67，2.33][1，1.67）2.36正常 從各指標(biāo)值來(lái)看，正常指標(biāo)值5個(gè)，基本正常指標(biāo)3個(gè)，異常指標(biāo)6個(gè)，與2015年相比，三類(lèi)指標(biāo)個(gè)數(shù)相同。 具體來(lái)看，2016年我市四類(lèi)指標(biāo)中，規(guī)模健康度、結(jié)構(gòu)健康度指標(biāo)相對(duì)正常，僅1個(gè)異常指標(biāo)；價(jià)格健康度、供需健康度指標(biāo)異常率相對(duì)較高，有5個(gè)異常指標(biāo)。由于2016年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，CPI以及居民可支配收入增長(zhǎng)率相對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，增長(zhǎng)率略低，因此價(jià)格健康度指標(biāo)有兩個(gè)異常，另外兩個(gè)也處于基本正常區(qū)間。今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資雖增長(zhǎng)兩成多，新開(kāi)工面積、施工面積均同比增長(zhǎng)，因此規(guī)模健康度指標(biāo)僅商品房新開(kāi)工面積與施工面積之比指標(biāo)異常。至于供需健康度指標(biāo)，2016年樓市大火，成交量猛增，而新增供應(yīng)同比下降，供銷(xiāo)比持續(xù)走低，并且樓市去庫(kù)存效果超出預(yù)期，去化周期直線下滑，同時(shí)改善型需求有所增長(zhǎng)，置換率有所增長(zhǎng)，因此供需健康度三個(gè)指標(biāo)進(jìn)入異常區(qū)間。至于結(jié)構(gòu)健康度，則無(wú)異常指標(biāo)。 總的來(lái)說(shuō)，2016年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度基本正常，商品房存量大量消化，在四季度房?jī)r(jià)得到有效控制后，健康度指標(biāo)進(jìn)一步轉(zhuǎn)好。 Part 5 2016長(zhǎng)沙新建商品房市場(chǎng)結(jié)論 1、2016年長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)成交量創(chuàng)歷史天量，銷(xiāo)售金額突破2000億，占全國(guó)房地產(chǎn)10萬(wàn)億市場(chǎng)的1/50，全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商搶灘長(zhǎng)沙加速。長(zhǎng)沙TOP10房企市場(chǎng)集中度接近20%，品牌房企市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)增大不可逆； 2、長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)商品住宅銷(xiāo)量增加49%，下半年市場(chǎng)熱度加速量?jī)r(jià)齊漲，全年價(jià)格保持穩(wěn)定增長(zhǎng)2.6%，為6966元/平方米； 3、長(zhǎng)沙全面邁入改善型市場(chǎng)，隨著價(jià)格差距的拉大，各類(lèi)產(chǎn)品成交分化明顯，剛需對(duì)價(jià)格敏感，當(dāng)前主流改善市場(chǎng)對(duì)110-120平方米戶(hù)型青睞有加； 4、目前長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)商品住宅存量766萬(wàn)方，庫(kù)存周期4個(gè)月，月度成交量已經(jīng)回到80—100萬(wàn)方的正常水平； 5、2016房地產(chǎn)市場(chǎng)處于基本健康的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需相對(duì)均衡，全年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度較大同時(shí)成交量劇增，在未來(lái)調(diào)控的壓力下，市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的平臺(tái)期。 |