| TOPIC8 2018長沙樓市預判 |
TOPIC8 2018長沙樓市預判 Part 1 商品住宅市場 整體供應預測 2017年，長沙樓市商品住宅市場基本全年呈現供不應求的態勢，供需失衡；庫存量再創新低。調控周期內，部分開發商捂盤惜售，較多達到預售條件的樓盤未推貨入市，2018年這些樓盤將有一定程度的放量。 長沙樓市近三年來的住宅新開工情況（見圖8-1），近三年呈逐步回升之勢；基于新開工的變現率的靜態推算，2018年長沙樓市商品住宅供應將有一定的增長；基于項目從開工到預售的時間間隔為半年左右，以及過去三年新開工項目的變現率，加上供應端積壓一年后的滯后放量，預計2018年長沙市商品住宅新增供應在1950萬方左右。 成交量價預測 2016長沙樓市成交量突破天際，2017年成交下滑近四成（見圖8-2）。在政策偏緊的2017，客群基數下降，但樓市整體來說仍舊火爆，不過受制于供應體量，成交下滑幅度較大。在2018年，供應量有效增長，預計成交量將增長兩到三成左右。至于價格方面，調控周期內，長沙房價還是以穩為主。 Part 2 辦公用房市場 辦公用房市場近三年新開工面積逐年下降（見圖8-3），每年供大于求的狀況也逐漸扭轉，但庫存量仍舊處于高位，成交量未見爆發式增長，庫存量很難有效縮減。從過去數年的新開工面積以及供需情況來看，2018年長沙辦公用房市場供應仍將處于較高水平，在150萬方左右；而成交方面，長沙辦公用房市場很難有大的波瀾；不過2018年隨著匯景、福晟等一批高檔寫字樓的入市，將給長沙辦公用房市場注入一定的活力，預計2018年長沙辦公用房成交在200萬方左右。 Part 3 商業用房市場 跟辦公用房市場一樣，雖然新開工面積逐年下降（見圖8-4），但商業用房庫存同樣處于高位，歷史積累過多，去庫存之路任重而道遠，但好的地段、好的品質的也是可以做到即開即清；2018年，這種兩極分化將更加嚴重�；谶^去數年的新開工情況以及供需情況，2018年的長沙商業用房供應將達到240萬方左右；而成交方面，平穩增長將是大趨勢，預計2018年商業供需基本平衡，成交量在250萬左右。 Part 4 公寓市場 公寓市場的供需受住宅以及商辦市場的影響很大，2018年住宅供應將有效增長，供需失衡有所緩解，但公寓產品再市場是將仍舊是較受追捧的，2018年長沙商辦市場供應在500萬方左右，而這其中，100萬方左右，將為公寓，而成交方面，依舊將維持較高水準，110萬方左右。 Part 5 2018土地市場 在這個樓市調控周期內，土地也被納入了調控體系中（見圖8-5）。2017年長沙推出“限房價競地價”土地平抑房價，執行“熔斷+搖號”的土拍新政防止地王等一系列新政，2017年長沙土地市場成交較2016年甚至有所下降。而被平抑了三年的土地市場，2018年預計將有效放量，以支撐樓市的健康發展。 |