| 2018年度長(zhǎng)沙樓市白皮書(shū) |
2018年度長(zhǎng)沙樓市白皮書(shū) TOPIC1 2018宏觀政策分析 Part 1 2018中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況分析 實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面 2018年全國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展，1-3季度GDP已突破67萬(wàn)億元，同比增幅6.5%，預(yù)期全年突破80萬(wàn)億元的可能性較大。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革頂層設(shè)計(jì)的指引下，盡管當(dāng)前社會(huì)仍處于深化改革、謀求轉(zhuǎn)型攻堅(jiān)期，且實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨前所未有的困難，兩位數(shù)增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，但2018年全國(guó)上下團(tuán)結(jié)一致，GDP仍然保持了6%以上的增長(zhǎng)。 在經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。2014年是第二三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率逆轉(zhuǎn)的分水嶺，此前，第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率一直高于第三產(chǎn)業(yè)，此后連續(xù)四年，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率趕超第二產(chǎn)業(yè)，且今年1-3季度第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率已經(jīng)超過(guò)60%，兩者差距越來(lái)越大，預(yù)期該勢(shì)頭還將繼續(xù)延續(xù)。 2008年至2018年11月，年度CPI一直穩(wěn)定在100以上小幅波動(dòng)（除了2010年出現(xiàn)大幅下跌然后回彈），物價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，通脹壓力明顯較小，人民生活水平穩(wěn)步提高；而PPI在2015年后一路上升，雖然今年略有下降但仍處于高位，這也反映了當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)不太景氣的現(xiàn)狀；商品零售價(jià)格指數(shù)目前位于階段性底部回暖的過(guò)程中，相對(duì)平緩。 2008年至今，M0、M1、M2的同比增長(zhǎng)幅度整體走勢(shì)是下降的，期間也不可避免小幅波動(dòng)，M2幾乎在2009年左右開(kāi)始穩(wěn)步下跌，但M1卻在2016年前后出現(xiàn)較大波動(dòng)，目前已經(jīng)正常回落。 2009年至2018年11月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額呈穩(wěn)中有增趨勢(shì)，但增速卻穩(wěn)步下降，2018年1-11月的累計(jì)增速處于低位，表明當(dāng)前建設(shè)接近飽和，面臨過(guò)剩困境。這就要求我們謀求轉(zhuǎn)型，即當(dāng)前經(jīng)濟(jì)主要由依靠投資、出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向依靠消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動(dòng)轉(zhuǎn)變，由中低端經(jīng)濟(jì)發(fā)展向創(chuàng)新型、高科技型經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)變。 Part 2 2018中國(guó)樓市整體情況 中國(guó)樓市所處階段 從2016年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)投資和住宅投資呈穩(wěn)中略升、季節(jié)性波動(dòng)的狀態(tài)，每年5月至6月基本上是房地產(chǎn)投資高峰期。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)增速呈波浪式上升，目前總體趨勢(shì)是穩(wěn)中有降。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的措施來(lái)看，堪稱(chēng)史上最嚴(yán)格，隨著樓市的逐步趨冷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速也將持續(xù)穩(wěn)中有降。 2018年1-11月，我國(guó)房地產(chǎn)投資仍然以普通住宅投資為主，別墅、高檔公寓投資占比最低，剛需住房仍然是置業(yè)主流。 2018年1-11月，我國(guó)房地產(chǎn)投資以90-144㎡的剛需戶(hù)型為主，這是由市場(chǎng)需求所決定的；其次為90㎡及以下的住房投資，144㎡以上的住房投資最少。 從2016年至2018年11月的房地產(chǎn)業(yè)土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款來(lái)看，2018年年初房企拿地?zé)崆橄鄬?duì)低落外，下半年開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，尤其是11月份拿地面積和成交價(jià)款都創(chuàng)年內(nèi)新高，反映了在樓市轉(zhuǎn)冷時(shí)開(kāi)發(fā)商“囤地”的需求較大。 從施工、竣工、新開(kāi)工房屋面積來(lái)看，施工和新開(kāi)工面積最近幾年呈緩慢上升，但竣工面積卻掉頭直下，同時(shí)，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額都出現(xiàn)下降趨勢(shì)，尤其是商品房銷(xiāo)售面積，下滑趨勢(shì)明顯，整體反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的現(xiàn)象。 2018年樓市情況 綜合以下兩圖可以發(fā)現(xiàn)，2018年商品住宅施工面積、新開(kāi)工面積均較高，說(shuō)明住宅市場(chǎng)投資熱情仍在，但引人注目的是竣工面積較低，市場(chǎng)幾乎以期房形式出售，可見(jiàn)置業(yè)者對(duì)于住宅市場(chǎng)需求強(qiáng)烈，存在供不應(yīng)求狀態(tài)，直接表現(xiàn)為住宅銷(xiāo)售面積較高，去化率較高，市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有現(xiàn)房可賣(mài)；但辦公用房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房情況不太理想，庫(kù)存壓力仍然明顯，去化效果一般，壓力較大，這不僅與投資商業(yè)、辦公樓資金門(mén)檻較高有關(guān)，也反映了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)商辦運(yùn)營(yíng)能力還有改進(jìn)空間。 從2008年至2018年11月的商品房、住宅、辦公用房、商業(yè)用房的成交均價(jià)來(lái)看，一直處于整體穩(wěn)步上升趨勢(shì)，其中，商品房和住宅均價(jià)超過(guò)8000元/㎡，創(chuàng)2008年以來(lái)的新高，辦公用房和商業(yè)用房均超過(guò)10000元/㎡，期間價(jià)格波動(dòng)不大。在當(dāng)前住宅市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，預(yù)期住宅均價(jià)將持續(xù)相對(duì)穩(wěn)定。 Part 3 2018中國(guó)樓市宏觀政策分析 2018中國(guó)樓市宏觀政策——微妙的變化 2018年中國(guó)樓市調(diào)控政策有四個(gè)關(guān)鍵性的時(shí)點(diǎn)，3月份兩會(huì)重申“房住不炒”；7月份中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”；8月份住建部要求“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”；12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要因城施策，分類(lèi)指導(dǎo)。不得不說(shuō)其中有了微妙的變化，不過(guò)，房住不炒的政策底線不會(huì)破，一二線城市以“穩(wěn)”為基調(diào)，三四線城市去庫(kù)存仍是主旋律。 從房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度看，2018年是我國(guó)房地產(chǎn)歷史上“最嚴(yán)”調(diào)控年，上半年多數(shù)城市密集出臺(tái)或加碼各項(xiàng)政策，下半年則主要以推行調(diào)控政策、保護(hù)調(diào)控成果為主。整體而言，2018年的調(diào)控政策是卓見(jiàn)成效的，目前，一二線城市房?jī)r(jià)基本得到穩(wěn)定，住宅投機(jī)者幾乎被政策“拒之門(mén)外”，而三四線城市在經(jīng)歷了2017年的房地產(chǎn)熱潮后，也出現(xiàn)明顯的回落。未來(lái)將繼續(xù)堅(jiān)決落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位”，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心絕不會(huì)發(fā)生改變，并明確表態(tài)決不允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄！ 貨幣政策方面，穩(wěn)健中性的貨幣政策取得了較好成效，宏觀杠桿率趨于穩(wěn)定，金融風(fēng)險(xiǎn)防控成效顯現(xiàn)，金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度進(jìn)一步增強(qiáng)。2018年，央行已經(jīng)四次降準(zhǔn)，釋放高達(dá)2萬(wàn)億的貨幣供應(yīng)量，進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化商業(yè)銀行和金融市場(chǎng)的流動(dòng)性結(jié)構(gòu)，降低融資成本，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)加大對(duì)小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)及創(chuàng)新型企業(yè)支持力度。 限購(gòu)限售限貸限價(jià)方面，四限政策依舊從緊執(zhí)行，限購(gòu)、限售、限價(jià)不斷擴(kuò)容，部分省市加碼限貸 。2018年上半年是此類(lèi)政策出臺(tái)的密集期，越來(lái)越多城市房地產(chǎn)開(kāi)啟了調(diào)控，不僅僅是“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”等政策，還逐漸擴(kuò)展到限落戶(hù)、限離婚、限企業(yè)、限父母、限未成年人等。 整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序方面，為貫徹落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，多省市相繼跟進(jìn)、多部門(mén)通力合作 ，開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。對(duì)投機(jī)炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為、虛假房地產(chǎn)廣告進(jìn)行重點(diǎn)打擊，有效保護(hù)了當(dāng)前調(diào)控政策所取得的成果。 引進(jìn)人才方面，落戶(hù)突破限購(gòu)“曲線救國(guó)”五花八門(mén)。上半年，多數(shù)城市降低落戶(hù)門(mén)檻，并提供購(gòu)房折扣、購(gòu)房補(bǔ)貼、生活補(bǔ)貼等吸引高素質(zhì)人才，如：江門(mén)、西安、海南、天津、南京、武漢、長(zhǎng)沙、成都等，最為震驚的是天津“海河英才計(jì)劃”實(shí)施兩周便無(wú)疾而終，而房地產(chǎn)成交量創(chuàng)歷史新高，大量購(gòu)房者“曲線救國(guó)”合法突破“限購(gòu)”。當(dāng)然，一些城市如成都、長(zhǎng)沙、天津等迅速叫停或是細(xì)化規(guī)范了人才落戶(hù)購(gòu)房條件。 棚改政策方面，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。住建部強(qiáng)調(diào)，對(duì)于商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。 租售并舉長(zhǎng)效機(jī)制建立方面，多渠道增加住房供給，要加大租賃房，公租房和共有房的供應(yīng)，建立租售并舉的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，以保證實(shí)現(xiàn)廣大人民群眾住有所居，同時(shí)會(huì)盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅。 政策展望——穩(wěn)字當(dāng)頭，房住不炒，因城施策 2018年我國(guó)整體堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，保持了宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，同時(shí)，“房住不炒”攻堅(jiān)戰(zhàn)也取得了階段性勝利。 中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議研究并定調(diào)了2019年宏觀政策：“穩(wěn)字當(dāng)先”，“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期”，同時(shí)明確樓市調(diào)控要因城施策，分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)地方政府主體責(zé)任。而在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，談起2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確表示把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 可以預(yù)見(jiàn)的是，2019年中國(guó)樓市宏觀政策仍然以“穩(wěn)”為主，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為主要目標(biāo)，堅(jiān)決落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，引導(dǎo)資金入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。此外，隨著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，2019年一些三四線城市出現(xiàn)微調(diào)放松也在預(yù)期之內(nèi)。總之，無(wú)論是一二線城市還是三四線城市，房?jī)r(jià)一定時(shí)期內(nèi)將很難再出現(xiàn)大幅度上漲。同時(shí)，將兼顧供給端和需求端，加快解決中低收入群體住房困難，補(bǔ)齊租賃住房短板，實(shí)現(xiàn)廣大人民群眾“住有所居”。 Part 4 2018長(zhǎng)沙樓市宏觀政策分析 2018長(zhǎng)沙樓市政策——“加碼”+“執(zhí)行”兩大階段 2018年長(zhǎng)沙樓市調(diào)控政策主要分為兩個(gè)階段，第一個(gè)階段調(diào)控政策不斷升級(jí)加碼，如首套剛需購(gòu)房?jī)?yōu)先、625反炒房政策、全裝修政策等，消滅了絕大部分的住宅投機(jī)者，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展環(huán)境；第二個(gè)階段以執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策，保護(hù)調(diào)控成果為主。整體來(lái)看，長(zhǎng)沙樓市牢牢把握住了“房住不炒”定位，平抑了房?jī)r(jià)，有力打擊了住宅投機(jī)，維持了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。 長(zhǎng)沙政策預(yù)期——穩(wěn)字當(dāng)頭，抑制投機(jī) 2018年已經(jīng)過(guò)去，在各部門(mén)的努力下，長(zhǎng)沙樓市堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，實(shí)現(xiàn)了整體穩(wěn)健運(yùn)行。在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，談起2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確表示把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。可以預(yù)期，2019年長(zhǎng)沙樓市仍將是穩(wěn)字當(dāng)頭。 近期某些城市出現(xiàn)調(diào)控政策松動(dòng)的跡象，如試水放松限價(jià)、限售等，但僅限于三四線城市。盡管市場(chǎng)普遍預(yù)期2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策或?qū)⒂兴山墸虺鞘┎摺⒁怀且徊叩恼咧骰{(diào)未變。對(duì)于長(zhǎng)沙而言，調(diào)控政策短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有明顯的放松，打擊投機(jī)不會(huì)動(dòng)搖，當(dāng)然也不排除些許微調(diào)。主要有幾點(diǎn)原因：第一，長(zhǎng)沙目前商品住宅庫(kù)存仍然較低，這與三四線城市庫(kù)存較高有著本質(zhì)區(qū)別；第二，長(zhǎng)沙新房二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象仍存，且在全國(guó)省會(huì)城市中房?jī)r(jià)一直處于洼地，明確放松限價(jià)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)一定程度不可控；第三，長(zhǎng)沙是人口凈流入城市，支撐房地產(chǎn)的是人，并非很大程度取決于棚改貨幣化；第四，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)基本面優(yōu)于三四線城市，等等，所以，短期內(nèi)不太可能跟進(jìn)，尤其是限售限購(gòu)政策，全面放開(kāi)殺傷力確實(shí)過(guò)大，2019年仍將堅(jiān)持“房住不炒”定位，“穩(wěn)”字當(dāng)頭。 TOPIC2 中部六省市對(duì)比分析 Part 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)比較 從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，2018年1-3季度武漢GDP在中部六省中仍占據(jù)首位，3季度已經(jīng)突破萬(wàn)億元。長(zhǎng)沙仍位居第二，截至第3季度已將近8000億元，2018年長(zhǎng)沙GDP再破萬(wàn)億幾乎沒(méi)有懸念。 從同比增幅來(lái)看，中部六省省會(huì)城市GDP同比增幅均高于全國(guó)平均水平。2018年1-3季度長(zhǎng)沙GDP同比增幅8.5%，超過(guò)全國(guó)增幅2個(gè)百分點(diǎn)，中部六省會(huì)城市中僅次于太原（9.1%）、南昌（8.8%）。 從常住人口人均GDP來(lái)看，2018年1-3季度長(zhǎng)沙人均GDP為9.28萬(wàn)元，較去年有所增長(zhǎng)，次于武漢。武漢常住人口人均GDP穩(wěn)居中部六省省會(huì)城市第一，達(dá)9.71萬(wàn)元。 人口是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要投入要素之一，一個(gè)城市對(duì)于人力資本的吸引力關(guān)系到整個(gè)城市的興衰，截止至2017年年底，長(zhǎng)沙常住人口達(dá)791.81萬(wàn)人，位居中部省會(huì)城市第四；增長(zhǎng)率高達(dá)3.57%，位列中部省會(huì)城市第一，可見(jiàn)長(zhǎng)沙對(duì)于人口的吸引力近年來(lái)明顯提高。 從固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增速來(lái)看，2018年1-10月，中部六省會(huì)城市中武漢、長(zhǎng)沙、鄭州、南昌差距較小，太原的增速最高，合肥增速最低。 從社會(huì)消費(fèi)品零售總額來(lái)看，武漢市總額接近5500億元，居中部第一，長(zhǎng)沙以近4000億元的體量略高于鄭州居第二；從同比增長(zhǎng)率來(lái)看，除了太原市增幅較緩慢以外，其他五市差別不大。 Part 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)比較 從中部省會(huì)城市武漢、長(zhǎng)沙、鄭州全市的商品住宅供求情況來(lái)看，鄭州成交面積明顯高于預(yù)售面積，長(zhǎng)沙基本處于供需平衡的狀態(tài)。盡管鄭州統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)截止至10月，但其成交總量明顯高于武漢和長(zhǎng)沙，預(yù)售面積也略高于長(zhǎng)沙，這說(shuō)明鄭州市的供需量可以說(shuō)是中部六省會(huì)城市中最高的，武漢和長(zhǎng)沙略次之。 從武漢、長(zhǎng)沙、鄭州三市的商品住宅均價(jià)來(lái)看，最為穩(wěn)定的是武漢，在今年1-10月份幾乎波瀾不驚；其次為鄭州，小幅波動(dòng)但相當(dāng)穩(wěn)定；長(zhǎng)沙的波動(dòng)幅度略大，其商品住宅價(jià)格在2018年6月份之后出現(xiàn)較大幅度上漲（原因與內(nèi)五區(qū)成交面積高四縣市成交面積低拉高了整體均價(jià)、調(diào)控政策頻出有關(guān)）但隨后便明顯下降。整體來(lái)看，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在三市中仍然是最低的，坐實(shí)了“洼地”之說(shuō)。 從中部六省會(huì)城市的房?jī)r(jià)/工資比情況來(lái)看，跟多數(shù)一二線城市相比都偏低，尤其是長(zhǎng)沙，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于洼地，房?jī)r(jià)僅為平均工資的1.5倍，購(gòu)房者用較短的時(shí)間即可購(gòu)得商品房，房?jī)r(jià)/工資比超過(guò)2的城市有鄭州、合肥、武漢三個(gè)城市。 從中部六省會(huì)城市新建商品住宅價(jià)格同比指數(shù)來(lái)看，大致呈三階段變化，比較明顯的是在今年6月份以前幾乎沒(méi)有太大波動(dòng)，但在此以后，該指數(shù)上升相對(duì)明顯，但到10月份左右又相對(duì)回歸平穩(wěn)（武漢、鄭州例外），這與樓市調(diào)控政策出臺(tái)后市場(chǎng)反應(yīng)較大相關(guān)。 從中部六省會(huì)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)來(lái)看，有意思的是大致也是呈三階段變化，4月份以前環(huán)比增幅相當(dāng)平緩，變化不大，但4月至8月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)卻出現(xiàn)明顯的上升，8月份之后被強(qiáng)力打壓（武漢除外）。 綜合中部六省會(huì)城市新建商品住宅價(jià)格同比、環(huán)比指數(shù)來(lái)看，2018年的樓市調(diào)控政策是相對(duì)成功的，對(duì)于房?jī)r(jià)穩(wěn)定起到了較大的作用。 Part 3 總結(jié) 綜合以上數(shù)據(jù)，中部六省會(huì)城市中，雖然經(jīng)濟(jì)實(shí)力仍差距略大，但房?jī)r(jià)基本都處于穩(wěn)定狀態(tài)。長(zhǎng)沙在經(jīng)濟(jì)總量、常住人口、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等方面都占據(jù)著相對(duì)靠前的位置，城市發(fā)展?jié)摿^大。從商品住宅供求、均價(jià)角度看，長(zhǎng)沙的住宅市場(chǎng)大體處于均衡狀態(tài)，且房?jī)r(jià)在2018年穩(wěn)中有升。從房?jī)r(jià)/工資比來(lái)看，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)是中部六省會(huì)城市中最低的，一直未脫離洼地，也正因?yàn)殚L(zhǎng)沙房?jī)r(jià)尚未脫離洼地，其新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)，無(wú)論是同比還是環(huán)比，其漲幅在6月份以后都相對(duì)耀眼，當(dāng)然后續(xù)被打壓得也相對(duì)明顯。整體而言，中部六省會(huì)城市中，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人均消費(fèi)能力、房?jī)r(jià)等方面來(lái)看，長(zhǎng)沙居民幸福感都相對(duì)較高，是一個(gè)宜居宜業(yè)的城市。 TOPIC3 2018長(zhǎng)沙土地市場(chǎng) Part 1 2018年長(zhǎng)沙土地供應(yīng) 全市土地供應(yīng)情況 自2014年達(dá)到歷史高點(diǎn)以來(lái)，近三年里，長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)量維持在1600-1700萬(wàn)平米之間。土地供應(yīng)再未出現(xiàn)井噴式供應(yīng)。2018年全市供應(yīng)面積為1699萬(wàn)平米，與2017年相比，增長(zhǎng)了約4%。 全市各類(lèi)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 雖然長(zhǎng)沙市2017年和2018年的供應(yīng)量基本持平，但不同類(lèi)型的土地各有增減。住宅、商住類(lèi)、商業(yè)類(lèi)土地分別增長(zhǎng)了62%、3%、66%，住宅和商業(yè)類(lèi)土地大幅增長(zhǎng)，主要為去年供應(yīng)基數(shù)低。 2018年，工業(yè)類(lèi)土地首次出現(xiàn)了下跌，其他類(lèi)土地（以醫(yī)療和加油站為主）供應(yīng)規(guī)模也環(huán)比下滑了45%。 瀏陽(yáng)、寧鄉(xiāng)、長(zhǎng)沙縣三個(gè)地區(qū)是工業(yè)土地供應(yīng)的主要來(lái)源，三地總量占全市的61%。這個(gè)比重與2017年相比呈下降的趨勢(shì)，三縣市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在進(jìn)行調(diào)整。 近兩年里，工業(yè)土地的起拍樓面價(jià)波動(dòng)較為穩(wěn)定，基本維持在350-400元/平之間；住宅類(lèi)和商住類(lèi)的起價(jià)樓面價(jià)則有大幅的增長(zhǎng)，分別達(dá)到了28%、49%，這得益于上半年商住類(lèi)、住宅類(lèi)“雙限地”的熱賣(mài)。 近五年以來(lái)，工業(yè)土地供應(yīng)一直是主體，每年的占比大約在50-60%之間。但是2018年的工業(yè)土地供應(yīng)量占比首次跌破了50%，僅47%。這其中的主要原因是工業(yè)類(lèi)供應(yīng)量下降了8%。 在長(zhǎng)沙六區(qū)三縣市共計(jì)9個(gè)行政區(qū)域中，長(zhǎng)沙縣的供應(yīng)量是最高的。2018年更是高位增長(zhǎng)，達(dá)到了489萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)了28%。而瀏陽(yáng)市和寧鄉(xiāng)市則出現(xiàn)了大幅的下滑，降幅分別達(dá)到了17%和48% 市內(nèi)六區(qū)中，芙蓉區(qū)作為一個(gè)老行政區(qū)，土地供應(yīng)匱乏，少有新地塊推出。 與此相反的則是岳麓區(qū)和望城區(qū)，它們不僅面積廣，而且有多個(gè)開(kāi)發(fā)新區(qū)正在建設(shè)中。作為長(zhǎng)沙向西北、西、西南三個(gè)方向拓展的主要“戰(zhàn)區(qū)”，可供開(kāi)發(fā)的土地存量非常大。 2018年岳麓區(qū)供應(yīng)量最大，總計(jì)330萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)44%，占六區(qū)總量的43%；其次是望城區(qū)，供應(yīng)土地276萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)19%，占六區(qū)總量的360%。 內(nèi)六區(qū)供應(yīng)情況 與2017年相比，2018年的內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)出現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)，供應(yīng)宗數(shù)、供應(yīng)給面積、建筑面積的增長(zhǎng)分別達(dá)到了20%、30%、49%。 上半年“雙限地”的熱賣(mài)、下半年三縣市供應(yīng)量增長(zhǎng)都是增長(zhǎng)點(diǎn)之一。 2018年各月供應(yīng)起伏大，8月和12月的供應(yīng)量都超過(guò)了120萬(wàn)平米，位居前列。而6月和10月則僅有幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)平米。 與全市相比，2018年內(nèi)六區(qū)的土地供應(yīng)中，工業(yè)土地的占比也在下滑，今年占比42%，環(huán)比下降了13個(gè)百分點(diǎn)。 而商業(yè)和商住供應(yīng)規(guī)模有所擴(kuò)大，在2018年的占比分別上升了7個(gè)和13個(gè)百分點(diǎn)。 望城區(qū)和岳麓區(qū)仍是六區(qū)中的供應(yīng)主力，這與兩個(gè)行政區(qū)的面積廣闊、可供開(kāi)發(fā)量大是分不開(kāi)的。 Part 2 2018長(zhǎng)沙土地成交 全市土地成交 2018年全市成交土地1553萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)了6%。 2018年上半年“雙限地”的熱賣(mài)，讓居住類(lèi)土地（包含住宅、商住類(lèi)土地）的成交量得到了保證。雖然這些土地上的住宅有最高售價(jià)的限制，但是大批量的成交仍提升了整體的成交樓面價(jià)。 除了2月和6月，2018年各月的成交量都在百萬(wàn)平米以上，12月更是接近340萬(wàn)平米。全年的高成交，在上半年是得益于“雙限地”的熱賣(mài)，這類(lèi)土地體量大，平均每月都有1-2宗成交；在下半年則是三縣市的供應(yīng)量激增，從而拉升了全市的成交量。 內(nèi)六區(qū)成交 2018年內(nèi)六區(qū)成交土地688萬(wàn)平米，總建筑面積達(dá)1719萬(wàn)平米，占全市總量的44%。這是近5年中，繼2015年的32%之后，占比再次跌破50%。 雖然比重下滑，但2018年的成交規(guī)模仍是近5年里僅次于2014年的第一高量。 2018年成交的各類(lèi)土地中，商住類(lèi)和商業(yè)類(lèi)是唯二在增長(zhǎng)的，它們的增幅分別為134%、332%。商業(yè)土地成交的三倍增長(zhǎng)，與2017年成交過(guò)低也有關(guān)系。 值得一提的是在25萬(wàn)平米的其他土地中，醫(yī)療用地占比超過(guò)了7成。 2018年內(nèi)六區(qū)土地成交最高的是12月的123萬(wàn)平米；其次是1月的108萬(wàn)平米，這主要是因?yàn)?017年12月結(jié)轉(zhuǎn)的土地較多。 6月、7月、11月的低成交，與年初信貸收緊、開(kāi)發(fā)商“缺錢(qián)”有關(guān)，也受到了掛牌土地起拍價(jià)偏高的影響。 2018年內(nèi)六區(qū)的住宅類(lèi)與商住土地由于大部分都是“雙限地”，因此它們的成交樓面價(jià)更加接近于“政府調(diào)控價(jià)”。這與樓市調(diào)控的大環(huán)境有關(guān)。相反，商住土地的成交樓面價(jià)的飆升則更加貼近于市場(chǎng)。 內(nèi)六區(qū)土地溢價(jià) 2018年溢價(jià)成交的住宅，一共有6宗，其中三宗是“雙限地”，它們的起拍價(jià)在7-10億元之間。2宗溢價(jià)近50%的土地都由中建信和地產(chǎn)有限公司摘得。 2018年成交的“雙限地”基本都是商住類(lèi)土地，由于這類(lèi)土地規(guī)定了最高地價(jià)，因此它們的溢價(jià)都不會(huì)很高。而且大多數(shù)開(kāi)發(fā)商把買(mǎi)地額度都投入到了“雙限地”，因此一般的商住類(lèi)土地基本都以底價(jià)成交，這才有了2018年25宗溢價(jià)率在10%以下商住土地成交的局面。 今年長(zhǎng)沙商業(yè)土地成交的上漲，地鐵網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)步地推進(jìn)是一個(gè)重要原因。多宗大體量商業(yè)土地就是位于地鐵三號(hào)線、四號(hào)線周邊。 與全市一樣，在內(nèi)六區(qū)的成交土地中，因?yàn)楣I(yè)類(lèi)與商住類(lèi)在供應(yīng)段的“此消彼長(zhǎng)”，成交占比也是一個(gè)跌破50%，一個(gè)大幅增長(zhǎng)了15個(gè)百分點(diǎn)。此外住宅類(lèi)與商業(yè)類(lèi)也有類(lèi)似的情形，只是它們的規(guī)模要小于工業(yè)類(lèi)與商住類(lèi)。 由于供應(yīng)規(guī)模的問(wèn)題，2018年內(nèi)六區(qū)中，岳麓區(qū)和望城區(qū)的成交量分別位列前兩位。河西的土地成交占到了內(nèi)六區(qū)的8成。 2018年長(zhǎng)沙市居住類(lèi)成交土地樓面價(jià)TOP5 排行區(qū)位土地編號(hào)土地類(lèi)型樓面價(jià)（元/平）競(jìng)得人 TOP1天心區(qū)[2018]長(zhǎng)沙市025號(hào)商住8135 卓越置業(yè)集團(tuán)（長(zhǎng)沙）有限公司 TOP2岳麓區(qū)[2018]長(zhǎng)沙市065號(hào)商住6500長(zhǎng)沙龍湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、長(zhǎng)沙梅溪湖金晟置業(yè)有限公司等3人 TOP3岳麓區(qū)[2018]長(zhǎng)沙市070號(hào)商住6500深業(yè)鵬基（集團(tuán)）有限公司 TOP4岳麓區(qū)[2018]長(zhǎng)沙市071號(hào)住宅6417廣東欣利置業(yè)投資有限公司 TOP5岳麓區(qū)[2018]長(zhǎng)土網(wǎng)009號(hào)商住6152武漢潤(rùn)置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2018年長(zhǎng)沙市成交土地出讓額TOP5 排行區(qū)位土地編號(hào)土地類(lèi)型樓面價(jià)（元/平）競(jìng)得人 TOP1岳麓區(qū)[2018]長(zhǎng)沙市065號(hào)商住38.86長(zhǎng)沙龍湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、長(zhǎng)沙梅溪湖金晟置業(yè)有限公司等3人 TOP2雨花區(qū)[2018]長(zhǎng)沙市013號(hào)（恢復(fù)掛牌）商住30綠地地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司 TOP3長(zhǎng)沙縣[2018]長(zhǎng)沙市072號(hào)商住28.2成都環(huán)球世紀(jì)會(huì)展旅游集團(tuán)有限公司 TOP4岳麓區(qū)[2018]長(zhǎng)沙市064號(hào)商住20.17長(zhǎng)沙市萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 TOP5雨花區(qū)[2018]長(zhǎng)沙市048號(hào)商住19.58步步高商業(yè)連鎖股份有限公司、步步高投資集團(tuán)股份有限公司 Part 3 土地市場(chǎng)總結(jié) 市內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣的樓市在2017進(jìn)入了全面地調(diào)控階段，這種調(diào)控不局限于加快房屋開(kāi)發(fā)、提高購(gòu)房門(mén)檻、設(shè)定房屋價(jià)格等方面，土地也被納入了調(diào)控體系中。政府推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地平抑房?jī)r(jià)，執(zhí)行“熔斷+搖號(hào)”的土拍新政避免再拍高價(jià)地，這一系列措施在長(zhǎng)沙尚屬首次。 2018年延續(xù)了2017年的一系列措施。 2018年被明顯的劃分為三個(gè)階段。這三個(gè)階段都受到了年初信貸收緊政策、樓市調(diào)控政策等因素的影響，讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)了大起大伏的局面。 第一個(gè)階段是1-5月。這個(gè)階段的土地市場(chǎng)延續(xù)著2017年的氣氛，眾多開(kāi)發(fā)商都加入到了“雙限地”地爭(zhēng)奪中。每宗“雙限地”的拍賣(mài)，都會(huì)引來(lái)十多家開(kāi)發(fā)商地競(jìng)拍。最多的時(shí)候，甚至有30多家開(kāi)發(fā)商共同搖號(hào)。 第二個(gè)階段是6-8月。經(jīng)過(guò)了半年的發(fā)酵，2018年年初信貸收緊政策開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生影響，長(zhǎng)沙縣、望城區(qū)等周邊地區(qū)的掛牌土地開(kāi)始頻現(xiàn)流拍，其中包括“雙限地”。6月流拍及中止掛牌的土地總數(shù)，超過(guò)了上半年的總和。 第三個(gè)階段是9-12月。隨著雨花區(qū)“雙限地”也開(kāi)始流拍，全市“雙限地”遇冷。這股“冷風(fēng)”也從這時(shí)候開(kāi)始，向六區(qū)非“雙限地”蔓延。下半年全市土地的流拍及終止掛牌總數(shù)，超過(guò)了近三年的總和。內(nèi)六區(qū)受此影響，供應(yīng)量也大幅縮減，最低的10月供應(yīng)量?jī)H15萬(wàn)。 三縣市在下半年成為了全市供應(yīng)的主力。 |