| 2018年度長沙樓市白皮書 |
TOPIC7 2019長沙樓市形勢研判 一、2019樓市政策——主基調不變，局部微調 住建部定調2019年樓市“三穩”——穩地價、穩房價、穩預期，結合目前長沙樓市的現狀，2019年長沙樓市宏觀政策整體繼續維持穩定是大勢所趨。在這個調控周期內，長沙的調控政策被稱為史上最嚴，政策已經見底，長沙樓市的供求關系也已經扭轉，購房者基數的規模縮減已使得市場疲態初顯，因此在不違背中央“三穩”的主基調的前提下，政策進行逐步微調是大概率事件。 目前長沙樓市調控政策為“四限”——限價、限購、限售、限貸；如樓市政策進行調整，限價應首當其沖，在供求關系扭轉、購房者逐步回歸理性的情況下，價格機制將由市場主導。 二、住宅市場 房價走勢——回歸價值本質，長遠穩中上行 在以“三穩”為主基調的前提下，長沙樓市2019年不會出現房價大跌或者大漲的現象，長沙的城市發展進程、長沙的城市價值足以支撐起其目前的房價水平；并且在此輪房價上漲過程中，長沙的城市價值并沒有被透支；2019年房價將回歸價值本質，整體而言，緩慢上行是趨勢，而對于部分項目在此輪房價上漲過程中，進行的不合理定價，其房價嚴重脫離價值本質，2019應將擺正自身的位置，價值水分會被擠出。 供需狀況——供過于求 目前長沙樓市購房人群基本由剛需托底，改善人群受資格鉗制，置換周期過長，導致改善性需求動力不足；剛需客戶大量消化后，目前供求關系已經逆轉，市場疲態初顯，整體供過于求；并且在2019年，在限購政策大概率不可能全面放開的情況下，這種現象還將加加劇；購房者的預期已經改變，觀望情緒再起。 三、非住宅市場 商辦市場——難有起色 商業市場在2018年有所回暖，寫字樓市場則持續低迷；從商業地產來說，目前優質的規模商業主要以開發商自持為主，而大量的社區底商則整體去化困難。商業地產，區位至關重要，因此區位較好、優質的商業同樣能夠受到市場熱捧，造成兩極分化嚴重，在2019年，商業地產仍將平穩增長。而寫字樓市場，目前長沙寫字樓庫存高企，并且同質化嚴重，品質良好的如“湘江FFC”也能做到年銷十幾億，但更多的是去化緩慢，成交慘淡。2019年，這種狀況預期將持續。 公寓市場——整體回落 在調控政策下，2018年長沙公寓市場供需兩旺，住宅市場擠出的投資、改善性需求基本被公寓市場所消化；而在2019年，公寓市場的行情將整體回落，首先是住宅市場供需關系逆轉，部分購房者回流住宅市場；二是目前長沙樓市公寓市場體量龐大，并且陸續供應量不低，；因此，2019年公寓市場的去化將成為部分開發商要考慮的難題。 四、房企——集中度繼續攀升 在2019年，典型房企的集中度將進一步提升。在市場繁榮期間，高速擴張時期，很多房企的負債率上升，對回款要求較高，而市場轉向期間，部分高負債率房企抗風險能力弱，回款要求達不到，其結果就是退出房地產市場的舞臺，或者做出部分舍棄——出售部分項目；而如龍頭房企以及國企央企之流，抗風險能力強，2019年將繼續提升其在樓市的地位，強者恒強，這是亙古不變的道理。 |