| 2019年度長沙樓市白皮書-長沙土地市場 |
TOPIC3 2019長沙土地市場
PART1. 2019年長沙土地供應(yīng)
1、全市供應(yīng)情況
2015-2019年長沙市土地供應(yīng)面積
自2016年以來，平穩(wěn)了三年多的長沙一級土地市場，在2019年迎來了一波“越級”式的增長。全年供應(yīng)面積達2655萬平米，環(huán)比增長了56%。其中六區(qū)中的居住用地9成以上都是以“限價地”的形式掛牌，這從源頭上保證了樓市房價的穩(wěn)定。此外，隨著新地鐵線路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的推進，“地鐵線周邊土地”的供應(yīng)力度明顯加大，其中又以長沙縣最為明顯。擁有3號線、5號線、6號線的長沙縣，在2019年供應(yīng)的居住用地中，有3成都是位于地鐵線周邊的地塊。
2、全市供應(yīng)結(jié)構(gòu)
2018-2019年全市各類土地供應(yīng)面積（單位：萬平米）
從2019年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)可以看出，今年的增長是全方位的增長。其中又以住宅用地和工業(yè)用地的增長幅度為先，前者環(huán)比增長188%，后者環(huán)比增長53%。
住宅用地供應(yīng)量的大幅增長，主要原因有三：其一，六區(qū)“限價地”供應(yīng)加大；其二，“地鐵線”周邊的居住用地踴躍掛牌；其三，寧鄉(xiāng)、瀏陽的居住用地供應(yīng)量增大，城市擴張正在加速。
而工業(yè)用地的增長，則主要是去年供應(yīng)偏低造成的。
2017-2019年全市各類土地起始樓面價（單位：元/平）
住宅和商住這兩類居住用地的起拍價雖然增幅較大，但是在成熟的“限價地”政策之下，它們的增幅都在職能部門的調(diào)控范圍之內(nèi)。
商業(yè)用地起拍價大幅下跌，從紙面上來看，主要是因為供應(yīng)量加大，且多為“掛牌條件”要求嚴格的定向地塊，底價普遍偏低。
2019年全市各類土地供應(yīng)面積占比
在2018年以前，工業(yè)用地每年的供應(yīng)量占比一直在50-60%之間。但2018年的工業(yè)土地供應(yīng)量占比首次跌破了50%，僅47%。2019年，工業(yè)用地的供應(yīng)量占比繼續(xù)下滑，僅有46%。這主要是因為被增長幅度更大的住宅用地攤薄了占比。
2018-2019年全市各區(qū)土地供應(yīng)面積（單位：萬平米）
除了望城區(qū)和長沙縣，今年長沙地區(qū)的土地供應(yīng)都是成倍數(shù)的增長。拋開天心區(qū)和芙蓉區(qū)這樣的非常規(guī)個例。全市以瀏陽河寧鄉(xiāng)的供應(yīng)量及增長幅度最為醒目。
瀏陽2019年供應(yīng)了553萬平米，環(huán)比增長128%；寧鄉(xiāng)則供應(yīng)了568萬平米，環(huán)比增長了180%。
而在市內(nèi)六區(qū)中，岳麓區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑，總計供應(yīng)514萬平米，環(huán)比增長56%，占六區(qū)總量的48%
3、 內(nèi)六區(qū)供應(yīng)情況
2018-2019年內(nèi)六區(qū)供應(yīng)量（單位：宗、萬平米）
隨著供應(yīng)宗數(shù)的提升，與2019年內(nèi)六區(qū)無論是土地供應(yīng)面積還是建筑面積，都出現(xiàn)了同步增長。供應(yīng)宗數(shù)、供應(yīng)給面積、建筑面積的增長分別達到了33%、46%、48%。 上半年“雙限地”的熱賣、下半年三縣市供應(yīng)量增長都是增長點之一。
2018-2019年內(nèi)六區(qū)各月供應(yīng)面積（單位：宗、萬平米）
與2018年相比，今年春節(jié)后2個月里的土地供應(yīng)“回春”的慢一些。而相反的是，年中成為了爆發(fā)的主要階段，6、7、8、9月的供應(yīng)量，最高的同比增幅超10倍，最高的供應(yīng)量達到了148萬平米。
2019年內(nèi)六區(qū)各類土地供應(yīng)占比
與全市相比，2019年內(nèi)六區(qū)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，工業(yè)土地的占比連續(xù)兩年呈下滑態(tài)勢，今年41%的占比，環(huán)比2018年下降了一個百分點。
增幅最大是當(dāng)屬住宅用地，5%的增長背后，是80余萬居住用地的供應(yīng)量增長。
2019年內(nèi)六區(qū)各區(qū)土地供應(yīng)占比
六區(qū)當(dāng)中，岳麓區(qū)仍是土地供應(yīng)的主力，這與它行政區(qū)面積廣闊、可供開發(fā)量大是分不開的，它是目前長沙向外拓展的主要方向之一。
望城區(qū)也是因為同樣的理由，致使供應(yīng)占比能達20%
值得一提的是，開福區(qū)和雨花區(qū)的占比均有6%的增長。前者的土地主要來自城北，二環(huán)以北到三環(huán)周邊；而后者則是地鐵二號線、四號線、五號線周邊。
PART2 2019長沙土地成交
1、 全市成交
2015-2019年全市土地成交面積（單位：萬平米）
2019年全市成交土地2385萬平米，環(huán)比增長了54%。
隨著今年供應(yīng)量的全面“加碼”，成交量也同步大幅增長。2018年熱賣的“雙限地”今年依然備受青睞，它們成為了外地房企入長的首選地塊。這也是全市居住類土地（包含住宅、商住類土地）成交量的主要來源之一。
而且隨著政府對“限價”的逐步上調(diào)，未來新住宅房源的價格都在一個可控、可預(yù)估的范疇里，長沙整體房價呈平穩(wěn)上升的態(tài)勢。
2015-2019年全市土地成交樓面價（單位：元/平）
自從2017年，長沙開始執(zhí)行“限價地”政策以來，居住用地的成交價就趨于穩(wěn)定。商業(yè)用地或許會因為供應(yīng)成交量的起伏也出現(xiàn)增減，而居住用地則不會受此影響。
2、 內(nèi)六區(qū)成交
2015-2019年內(nèi)六區(qū)土地成交面積及建筑面積（單位：萬平米）
2019年內(nèi)六區(qū)成交土地967萬平米，總建筑面積達2369萬平米。成交面積占全市總成交量的41%
這是近5年里，繼2015年、2018年之后，第三次占比跌破50%。與前兩次不同的是，今年六區(qū)占比的下滑，主要是因為瀏陽、寧鄉(xiāng)、長沙縣三地的成交量大幅攀升。
長沙縣的“地鐵線”系列居住用地受到了眾多開發(fā)商的青睞，一經(jīng)推出就紛紛成交；瀏陽、寧鄉(xiāng)大批居住用地由“自己人”收下，開始了自鑄“梧桐樹”。
2018-2019年內(nèi)六區(qū)各類土地成交面積（單位：萬平米）
2019年成交的各類土地中，住宅用地的增長是最為明顯的，全年環(huán)比增長了287%。這得益于“限價地”供應(yīng)量的增大。目前，六區(qū)里的“純住宅”用地9成9都被納入了“限價地”行列。
2019年內(nèi)六區(qū)各月土地成交宗數(shù)與成交面積（單位：宗，萬平米）
2019年內(nèi)六區(qū)土地成交最高的是7月的160萬平米；隨后的8、9、10月成交量也是高于全年平均值的，這與供應(yīng)節(jié)奏相一致。
2017-2019年內(nèi)六區(qū)各類土地成交樓面價（單位：萬平米）
自從2017年第四季度長沙開始執(zhí)行“限價地”政策以來，六區(qū)9成以上的居住用地都對住宅設(shè)有“毛坯最高售價”的限制，因此近兩年以來，住宅用地和商住用地的成交樓面價趨于穩(wěn)定。
而商業(yè)用地則因為供應(yīng)成交量的劇烈增減，從而出現(xiàn)了“成交樓面價大幅升降”的情況。但實際情況是，大多數(shù)商業(yè)用地，特別是大宗地，都是先招商后拍地，底價成交情況多。“成交樓面價大幅升降”這一現(xiàn)象更多的僅停留在紙面上。
3、 內(nèi)六區(qū)土地溢價
2018-2019年內(nèi)六區(qū)住宅成交土地溢價地塊數(shù)（單位：宗）
六區(qū)里的住宅用地絕大部分都出自“限價地”，而這類土地的溢價集中在0-10%之間。因此才有了今年“溢價10%以內(nèi)土地”大幅增長的情況出現(xiàn)。
而“溢價30%以內(nèi)土地”基本都來自長沙縣地鐵線周邊。
2018-2019年內(nèi)六區(qū)商住成交土地溢價地塊數(shù)（單位：宗）
與住宅用地的情況類似，今年六區(qū)的商住用地多為“住為住，商為輔”的地塊，9成以上都被納入了“限價地”行列，因此溢價主要集中在0-10%這一區(qū)間。
2018-2019年內(nèi)六區(qū)商業(yè)成交土地溢價地塊數(shù)（單位：宗）
今年六區(qū)的大宗商業(yè)用地，基本走的都是“先招商，后拍地”這一流程。因此底價拿地情況多。小宗的商業(yè)用地大多是加油加氣站這類城建項目用地，也多為底價。
完全“自由”的商業(yè)用地也有，比如芙蓉區(qū)的[2019]長沙市099號，地處城區(qū)的它，最終溢價39%。
4、 內(nèi)六區(qū)成交結(jié)構(gòu)
2019年內(nèi)六區(qū)各類土地成交占比
六區(qū)的成交占比結(jié)構(gòu)，基本與全市一致。住宅用地成交量的大幅增長，把擠占了商業(yè)用地和商住用地的占比。實際上，商業(yè)用地和商住用地的成交量也是環(huán)比增長的。
2018與2019年內(nèi)六區(qū)各區(qū)土地成交占比
望城區(qū)是六區(qū)中唯一一個成交量下滑的，其成交的土地只要集中在月亮島周邊及地鐵四號線沿線。
開福區(qū)今年新供應(yīng)的地塊受到青睞，二環(huán)以北至三環(huán)周邊的新增土地都順利成交。
5、土地排行榜
2019年長沙市居住類成交土地樓面價TOP5
排行區(qū)位土地編號土地類型樓面價（元/平）毛坯住宅限價（元/平）競得人
TOP1岳麓區(qū)[2019]長沙市004號商住730012900湖南夢想置業(yè)開發(fā)有限公司
TOP2[2019]長沙市010號住宅720712600長沙駿馳企業(yè)管理有限公司
TOP3[2019]長沙市098號商住720012600武漢京鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
[2019]長沙市058號住宅720012600長沙中海融城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
[2019]長沙市059號住宅7200
2018年長沙市成交土地出讓額TOP5
排行區(qū)位土地編號土地類型成交金額（億元）毛坯住宅限價（元/平）競得人
TOP1開福區(qū)[2019]長沙市072號商住31.49-綠地地產(chǎn)集團長沙置業(yè)有限公司
TOP2雨花區(qū)[2019]長沙市092號商住24.8-長沙星捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
TOP3望城區(qū)[2019]望城區(qū)015號商住24.59980武漢盛悅置業(yè)有限公司
TOP4岳麓區(qū)[2019]長沙市051號商住24.19200長沙成城銀山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長沙先導(dǎo)恒偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
TOP5岳麓區(qū)[2019]長沙市079號住宅22.9廈門兆祁云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
PART3土地市場總結(jié)
經(jīng)過2018年一年的實際操作后，2019年的長沙樓市進入了一個“新房房價可以控、可預(yù)估”、“整體房價緩步上升”的時期。
而能形成這樣一個局面，除了嚴格執(zhí)行不放松的商品房限購政策以外，釜底抽薪的“限價地”政策是根本原因之一。
2019年在一級土地拍賣上繼續(xù)執(zhí)行“熔斷+搖號”的政策，從源頭上控制了“面包”價格的同時，還進一步把“網(wǎng)”張大了。據(jù)統(tǒng)計，今年六區(qū)里9成以上的居住用地均被納入了“限價地”的范疇。
從參與競爭“限價地”的房企名單來看，它們已成為了外地企業(yè)入長的首選。屢搖不中的外地企業(yè)，要不再接再厲，要不就把目光轉(zhuǎn)向了地市縣，其中又以長沙縣為甚。
今年，長沙縣之所以能成為大部分房企的第二選擇，除了其本身的地理位置、人口數(shù)量、繁榮程度等因素外，地鐵線帶來的新附加值是引爆土地繁榮的主要原因。
作為擁有地鐵2號線、3號線、5號線、6號線的地區(qū)，可推出的土地數(shù)量之多，范圍之廣，遠超大部分其他地區(qū)。最為關(guān)鍵的一點是，長沙縣目前土地不“限價”。
“地鐵”這股東風(fēng)，不僅利于長沙縣的土地招拍掛。望城區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)也是受益者。這些地區(qū)的偏遠土地在“地鐵”的加持之下，也變得有人問津了。
從長沙城的角度來看，“地鐵網(wǎng)絡(luò)”的日益成熟，讓長沙的生活圈正在同時往東南西北四個方向擴展開去。 |