| 2007年長沙市房地產市場環境問卷調查分析報告 |
| 長沙市房產研究中心 [作者]：申蝶 |
| 準確了解市場參與各方對當前房地產市場環境情況的態度和判斷，對房地產業的持續發展具有十分重要的現實意義，為此，長沙市房產信息中心、研究中心借助長沙第24屆房地產交易展示會進行了此次房地產市場環境問卷調查活動。此次調研活動針對開發商和消費者兩方面展開，由于他們在房地產市場中扮演不同的角色，設計了兩份不同的調查問卷。首先，我們分兩次在中國•長沙第24屆房地產交易展示會新聞發布會和展位競投現場對參會的開發商展開了問卷調查，共發放500份調查問卷，收回448份，回收率為89.60%，其中有效問卷397份，有效率為88.62%。在長沙第24屆房地產交易展示會的四天時間，對消費者展開了問卷調查，調研地點設在紅星國際會展中心二樓的信息中心網上房展展區，采用填問卷表免費贈閱《長沙樓市》的方式進行現場調查，調查對象為房交會的參觀者。共發放8000份調查問卷，收回6755份，回收率為84.44%，有效問卷為5790份,有效率為85.71%。 一、長沙房地產市場現狀分析 （一）房地產市場泡沫的認知度 圖1 房地產市場泡沫的認知度 針對當前長沙房地產市場發展現狀，一種觀點認為房地產市場已經存在泡沫，必須加以調控；另一種觀點認為房地產市場盡管存在一些問題，但不能說就是出現了泡沫。調查結果顯示，50.00%的開發商認為長沙房地產市場已經存在泡沫，應重視房地產泡沫給經濟社會帶來的負面影響；28.57%的開發商認為當前房地產市場還沒有產生泡沫，房地產熱并沒有超出警戒線；21.43%的開發商不能確定市場是否存在泡沫。 （二）房價居高不下的原因 圖2 房價居高不下的原因 房價的居高不下，讓越來越多的老百姓只能望房興嘆，雖然工資也在增長，但遠不及房價的增長速度，居民購房能力正在下降。分析長沙房價上漲較快的首要原因，歸結于居民購房需求旺盛的開發商比例最大，占47.14%，市場供不應求帶來房價上升；認為第二個原因是供給成本增加的最多，占35.71%，土地成本、建材成本、稅費等的增加使得開發成本上升，房價必然上漲；第三個原因選擇市場預期的最多，占28.57%，由于對住房價格繼續上漲的預期，存在著以投資的形式購買住房的需求，也形成了對價格的推動。 二、房地產宏觀環境分析 （一）“90m270%”住房供應結構與市場需求的關系 圖3 “90m270%”住房供應結構與市場需求的關系 為了貫徹“國六條”的基本精神，長沙市“十一五住房建設規劃”中提出：“十一五”期間，確保年度新審批、新開工的商品住宅總面積中，套型建筑面積90m2以下住房（含經濟適用房和廉租房）面積所占比重達到70%以上。針對這項住房結構調控措施，52.86%的開發商認為該比例與市場需求不相一致，90m2以上市場需求仍然占據相當比例，市場對大戶型的需求依然旺盛；30.00%的開發商認為該比例與市場需求相符合，政策的出臺能激發大部分中低收入者的購房需求，讓更多的人買得起房；還有17.14%的開發商不能確定該比例是否與市場需求相一致，比例設置是否合理需要通過市場進一步驗證。 （二）加息對房價的影響 圖4 加息對房價的影響 自2007 年12月21日起，金融機構一年期貸款基準利率由現行的7.29%提高到7.47%，上調0.18個百分點。此次加息是自2004年10月以來的第10次加息，今年以來的第六次加息。25.71%的開發商認為，由于目前大部分開發企業主要依靠銀行貸款投資，節節攀升的利率使得貸款成本出現了明顯上漲，房地產開發成本加大，必然引起房價上漲；37.14%的開發商表示，央行連續幾次加息能夠平抑快速上漲的房價；只有2.86%的開發商認為持續加息會緊縮房地產經濟，導致房地產開發投資、市場交易的景氣度下降，房價下跌；還有34.29%的開發商不能確定加息對房價的影響，有待繼續觀望。 從消費者的調查結果來看，30.02%的消費者認為加息會使開發商將增加的成本轉移到房價上，引起房價上漲；48.26%的消費者認為加息在一定程度上會降低購房者的購買力，打壓投機和抑制投資性需求，從而間接抑制房價的漲幅速度；8.55%的消費者表示加息會使房價下跌；13.17%的消費者不確定房價的走勢。 （三）提高首付比例對購房者的影響 圖5 提高首付比例對購房者的影響 為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。對于這一規定，55.47%的消費者認為首付款比例一般，不會給購房造成大的壓力；32.19%的消費者認為較高，提高首付款比例在一定程度上增加了購房壓力；只有4.41%的消費者認為首付款比例過高。 （四）住房保障措施的最佳選擇 圖6 住房保障措施的最佳選擇 長沙市的住房保障工作自1998年啟動以來，已形成多層次的保障體系，解決了很大一部分中低收入家庭的住房困難問題，還在國內率先成立了住房保障工作局。從圖6可知，39.61%的消費者認為最好的住房保障措施是多建經濟適用房，28.30%的消費者認為應該多建廉租房，18.61%的消費者認為最好的措施是發放租賃補貼，13.48%的消費者希望政府允許集資合作建房。 （五）房地產市場管理秩序評價 圖7 房地產市場管理秩序評價 在房地產市場，要營造主體誠信、行為規范、監管有力、市場有序的房地產市場環境，房地產主管部門發揮著重要的作用。從圖7可知，開發商普遍認為長沙市房地產主管部門對房地產市場秩序管理比較到位，占62.86%，不過，認為市場秩序管理很到位的比例不高，僅占4.29%；認為市場秩序管理不到位的比例也較高，占到32.86%。 53.45%的消費者認為房地產市場秩序管理比較到位，也只有5.50%的消費者認為市場秩序管理很到位；39.76%的消費者認為市場秩序管理不到位，還有1.30%的消費者認為市場秩序管理越位。 三、房地產投資環境分析 （一）投資房地產的主要因素 圖8 投資房地產的主要因素 房地產投資環境，是房地產項目生存發展所必須依賴的經濟、社會、文化、科技等外部條件的總稱。在一定的條件下，投資環境因素對房地產投資的成敗起著關鍵的作用。促使開發商在長沙投資房地產的主要因素調查中，其中首要因素選擇經濟環境的最多，占54.29%，近幾年來，長沙經濟運行狀況良好，房地產市場具有很大的發展空間和升值潛力，吸引了不少本地及外來企業；第二個因素選擇政策環境的最多，占40.00%，在全國的大環境中，長沙市對房地產業的政策比較寬松，積極扶持房地產企業的發展，出臺了許多優惠政策，增強了投資者的信心；第三個因素選擇資源環境的最多，占35.71%，比如土地和人才資源方面，一線城市的土地資源日益稀缺，長沙城市化卻在加速發展，還儲備了大量的房地產專業人士，能為房地產行業管理和產業發展提供了技術、咨詢服務。 （二）商品房開發稅費的影響程度 圖9 商品房開發稅費的影響程度 除土地費用、建筑安裝工程成本、基礎設施和公共配套設施建設費用等之外，與房地產投資開發有關的稅費，也是影響開發商實際可獲取的純收入的重要因素。調查結果表明，認為長沙市目前商品房開發過程中稅費高的開發商合計占比75.72%，其中，超過半數（占61.43%）認為稅費偏高，房地產稅費占開發商的成本比例偏大，而且各種稅費是在開發前期投入的，開發商承受的資金壓力較大；只有1.43%認為商品房開發過程稅費偏低，沒有開發商認為稅費很低；還有22.86%的開發商持居中態度，認為稅費一般，不會帶來太大的壓力，表明能夠接受現行的稅費標準。 （三）投資整體環境評價 圖10 投資整體環境評價 評價一個城市房地產市場投資環境的優劣，要綜合考慮經濟環境、政治環境、社會環境、自然環境、基礎設施環境等各個方面的因素，優越的投資環境是各個因素協調發展的結果。從圖10可知，七成開發商對長沙市房地產市場投資整體環境評價好，認為投資整體環境很好的占12.86%，較好的占57.14%，正是由于長沙市優越的房地產整體投資環境，使得越來越多的人從事房地產開發，投資隊伍不斷壯大；三成開發商認為投資整體環境一般，還有進一步規范和優化的空間。 （四）房地產項目開發周期 圖11 房地產項目開發周期 房地產項目開發是一個動態的過程，它具有開發周期長的特點，項目從拿到地到首次開盤短則1~2年，長則4~5年。從圖11可知，一個項目的開發周期主要集中在1年半、2年兩個時間段，分別占比41.43%、31.43%，開發商拿到一塊地后，從做前期調查到產品設計，從正式報批到施工再到正式面市，項目開發過程較繁鎖，一般要1年半到2年的時間；開發周期在2年半及以上的項目合計占22.86%，一般而言，這類房地產項目的規模較大，開發周期相應要長一些；還有4.29%的項目開發周期在1年以內，這類項目規模相對較小，資金周轉快。 （五）房地產市場競爭環境評價 圖12 房地產市場競爭環境評價 隨著房地產開發日益活躍，新樓盤、新小區不斷涌現，房地產市場競爭加劇。公平公正的市場競爭環境，才能實現優勝劣汰，缺乏公平的競爭，不利于行業的健康發展。從圖12可知，認為長沙市房地產市場競爭環境公平公正的比例最大，占42.86%，開發商之間主要從產品品質和戶型設計等方面提高自身競爭力，這種競爭是合理的而且是必要的；也有22.86%的開發商認為市場競爭環境缺乏公平公正，由于行業發展的監管機制尚不完備,資金雄厚的開發企業壟斷市場的現象時有發生，不利于市場競爭；2.86%的開發商認為市場存在惡性競爭；還有較大一部分（占31.43%）開發商態度不明確，很難說清楚市場競爭是否公平公正。 四、商品房銷售環境分析 （一）開發商的誠信度 圖13 開發商的誠信度 開發商的誠信度對商品房買賣合同的履行是極為重要的，實際面積、交房時間、交房標準、物業管理與合同規定是否一致等等都與開發商的誠信度掛鉤。調查結果顯示，多數消費者（占57.44%）認為開發商的誠信度一般，33.75%的消費者對開發商的誠信度評價高，8.81%的消費者對開發商的誠信度評價低。 （二）商品房銷售價格的透明度 圖14 商品房銷售價格的透明度 房地產是一個不完全競爭的市場，開發商具有相當大的自主定價權，由于信息的不對稱，開發商“捂盤”的現象很普遍，他們故意制造房子供不應求的假象，借機抬高房價。從圖14可知，55.68%的消費者認為商品房銷售價格的透明度一般，22.86%的消費者認為銷售價格透明度高，21.46%的消費者認為銷售價格的透明度低。 （三）商品房銷售合同的公平性 圖15 商品房銷售合同的公平性 商品房銷售合同大都采用開發商提供的格式，合同中不同程度存在霸王條款，購房者簽合同前，應詳細審查每一條款的公平性。從商品房銷售合同的公平性調查來看，50.08%的消費者認為銷售合同的公平性一般，33.75%的消費者認為銷售合同公平，16.17%的消費者認為銷售合同不公平。 （四）商品房銷售廣告宣傳的真實性 圖16 商品房銷售廣告宣傳的真實性 商品房銷售大部分是通過廣告宣傳進行促銷，為了吸引消費者的眼球，部分開發商往往故意夸大其辭，過分吹噓自己的產品，誤導消費者。從商品房銷售廣告宣傳真實性的調查來看，58.58%的消費者認為一般，20.94%的消費者認為廣告宣傳的真實性高，20.48%的消費者認為廣告宣傳的真實性低。 （五）開發商促銷行為評價 圖17 開發商促銷行為評價 為了加快商品房的銷售，不少開發商采用各種優惠的促銷手段，有的開發商推出簽約賣房送裝修、送物業管理費、送家具等優惠政策，還有的開發商在客戶簽約的時候把優惠直接體現在購房折扣上。對于開發商的這種促銷行為，72.16%的消費者看作是正常營銷技巧，18.46%的消費者認為是違規行為，9.38%的消費者表現出無所謂。 （六）開發商公開建設成本的必要性 圖18 開發商公開建設成本的必要性 關于公開房屋建設成本的意見紛紜，有的表示公開建設成本容易造成對企業商業秘密的侵犯和對公平競爭環境的影響，有的表示公開建設成本讓開發商有一個相對合理的利潤率，提高房價信息透明度，保證消費者知情權。從調查結果來看，68.69%的消費者認為有必要公開建設成本，4.41%的消費者認為沒有必要，26.91%的消費者覺得無所謂。 五、消費者購房心理分析 （一）購房最擔心的問題 圖19 購房最擔心的問題 消費者購房擔心的問題具體表現在廣告虛假、面積短斤缺兩、合同欺詐、配套不到位等幾個方面，在購房最擔心的問題調查中，消費者對這四個方面問題的擔心程度相當，不論是哪個方面的問題都較擔心。其中，最擔心開發商合同欺詐的消費者占 28.62%，最擔心配套不到位的占28.41%，最擔心廣告虛假的占23.12%，最擔心面積短斤少兩的占19.85%。 （二）購房時驗證預售許可證 圖20 購房時驗證預售許可證 目前市場上銷售的大部分是期房，消費者購房前要弄清項目是否合法的主要手段，就是查看該項目是否具有商品房預售許可證。從圖20可知，82.32%的消費者在購房時會驗證開發商的預售許可證，懂得保護自己的合法權益，以防上當受騙；3.06%的消費者不會驗證預售許可證；還有14.62%的消費者認為驗不驗證都無所謂。 （三）購房關注的物業管理品質因素 圖21 購房關注的物業管理品質因素 除了房屋的地段、價格、戶型外，小區的物業管理品質也是購房時的重要參考標準。調查結果顯示，消費者購房最關注的因素中，選擇環境衛生的比例最大，占44.22%，干凈舒適的生活環境已經成為多數人購房時的重點目標；第二個因素選擇保安和消防管理的最多，占37.43%，說明消費者的人身和財產安全意識明顯加強；第三個因素選擇服務收費的比例最大，占31.31%，近來有些小區亂收費的現象較嚴重，為了防止發生類似的情況，這個因素開始受到消費者較大的關注。 （四）商品房交易稅費的影響程度 圖22 商品房交易稅費的影響程度 長沙市個人購買住宅要繳納的稅費主要包括印花稅、契稅、交易手續費，印花稅、契稅由稅務局分別按房屋總價的0.05%、2%收取，由購房者承擔，交易手續費按每平方米3元收取，由開發商承擔。調查結果顯示，超過半數的消費者認為商品房交易過程中稅費偏高，占54.90%；其次認為交易稅費一般的占33.33%；9.33%的消費者認為交易稅費很高；只有2.44%的消費者認為交易稅費偏低。 （五）購房的稅費繳納方式 圖23 購房的稅費繳納方式 從上面的分析可知，個人購買住宅要繳納的稅費分消費者承擔和開發商承擔兩部分，在交易過程中，消費者承擔的稅費一般都由開發商代繳。對購房時稅費繳納方式的調查發現，54.38%的消費者愿意自行繳納稅費，45.62%的消費者選擇讓開發商代收代繳，前者居多。 六、房屋租賃市場環境分析 （一）房屋租賃市場秩序 圖24 房屋租賃市場秩序 一個完整的房地產市場，不僅應包括商品房銷售市場，而且應包括房屋存量市場和租賃市場。隨著長沙市房屋租賃市場日益活躍，其重要性日漸顯現出來。從對房屋租賃市場秩序的調查中發現，超過3/4的消費者認為市場秩序一般，15.50%的消費者覺得市場秩序混亂，9.23%的消費者對市場秩序的評價較高。 （二）房屋租賃糾紛的主要表現形式 圖25 房屋租賃糾紛的主要表現形式 在房屋租賃市場，租賃糾紛有逐年上升的趨勢，一般發生在房屋的出租人和承租人之間。從房屋租賃糾紛的主要表現形式來看，認為是損害賠償的消費者最多，占33.90%，在房屋發生損害時，出租人和承租人之間不能解決賠償問題，從而引起糾紛；其次是轉租，占24.36%，承租人未經出租人同意擅自將房屋轉租出去引起糾紛；擅自變更房屋的用途而發生的糾紛也不少，占20.11%；因拖欠租金發生的糾紛占16.38%；其它原因引起的糾紛占5.24%。 七、房地產市場發展趨勢 （一）未來1~3年房價走勢 圖26 未來1~3年房價走勢 由于受市場供求關系的影響，長沙市房地產價格一直保持較快的上漲趨勢。在各種因素的影響下，長沙市未來房價是否繼續上漲，上漲空間到底還有多大，受到政府、開發企業、消費者的普遍關注。從圖26可知，認為未來1~3年長沙房價會繼續上漲的開發商合計占比94.29%，很大一部分開發商對未來房價的走勢都很樂觀，認為房價還存在較大的上漲空間，其中，大部分開發商（占55.71%）認為未來房價上漲速度較現在放緩，22.86%的開發商認為未來房價的上漲速度比現在還快，還有15.71%的開發商表明未來房價會以現在的速度上漲；小部分開發商（占5.71%）很難預計未來房價走勢；所有被調查的開發商都不認為未來1~3年長沙市房價會有下降趨勢。 認為未來1~3年長沙房價會繼續上漲的消費者合計占比88.65%，其中，43.86%的消費者認為房價上漲但增速放緩，28.56%的消費者認為房價比現在漲得還快，16.23%的消費者認為房價以現在的速度上漲；認為房價將下降和說不準的消費者比例相當，分別占5.71%、5.75%。 （二）房地產市場發展前景 圖27 房地產市場發展前景 長沙房地產發展迅速，市場升溫不斷，這種房地產熱還會持續多久呢？開發商們開始紛紛猜測，有人繼續看好，也有人表現擔憂。從圖27可知，九成以上開發商對長沙市房地產市場發展有信心，看好市場發展前景，其中，32.86%的開發商對市場發展前景信心很足，確信投資房地產是個正確的選擇，還有60.00%的開發商對市場發展前景比較有信心；剩下的7.14%認為房地產市場發展前景一般，雖然投資房地產還能賺取一定的利潤，但很難繼續近幾年的火爆場面。 八、對此次調研結果的一些基本判斷 此次針對開發商和消費者的調研結果，有助于讓政府了解當前長沙市房地產市場運行情況及發展趨勢，對房地產宏觀環境、投資環境、商品房銷售環境、房屋租賃市場環境以及消費者購房心理有一個基本的認識，方便政府做出正確決策引導市場，對改善長沙市房地產市場環境，創造公平公正的市場競爭秩序起著重要的作用。 （一）從長沙房地產市場現狀來看，推動房價不斷上漲的首要原因是需求旺盛，其次是供給成本增加，第三是市場預期，因此，房價上漲有其合理性一面。但今年以來，房價漲幅明顯偏快，以致有50.00%的房地產開發商認為目前房地產市場存在一定的泡沫。 （二）央行連續幾次加息以及提高住房按揭貸款首付款比例能夠一定程度上抑制快速上漲的房價，但“90m270%”住房供應結構與市場實際需求存在一定的差異。在住房保障措施方面，消費者希望通過多建經濟適房來解決中低收入家庭的住房困難問題。在市場秩序方面，分別只有67.14%的開發商和58.94%的消費者認為房地產市場秩序管理到位，說明長沙目前房地產市場秩序建設任重道遠。 （三）長沙房地產市場投資整體環境較好，良好的經濟環境、政策環境、資源環境是吸引開發商投資的主要因素。但仍然有一定比例的開發商對市場競爭環境的公平性持保留態度，還有相當比例的開發商認為，商品房開發過程中的稅費偏高，在開發成本中所占的比例偏大。 （四）置業者關注的小區物業管理品質因素中，特別注重小區的環境衛生、保安和消防管理以及服務收費，并且希望提高商品房銷售的誠信度、銷售價格的透明度、銷售合同的公平性等以及公開房屋建設成本，提高房價信息透明度，維護自身合法權益。 （五）當前房屋租賃市場秩序管理存在缺位，租賃糾紛有逐年上升的趨勢，租賃管理部門還需進一步加強對租賃市場的監管力度，重點解決損害賠償糾紛，轉租以及變更房屋用途引發的糾紛。 （六）九成以上開發商對長沙房地產市場發展充滿信心，開發商和消費者普遍認為未來1~3年長沙房價會繼續上漲但上漲速度較現在放緩。 |