| 律師圓桌·淺談我國《物權法》所規定的產權異議登記和預告登記 |
| 淺談我國《物權法》所規定的產權異議登記和預告登記 湖南云天律師事務所律師 于明 2007年10月1日實施的《中華人民共和國物權法》在其第十九條和第二十條中為不動產的登記創設了兩個新的登記制度，那就是異議登記制度和預告登記制度。該兩項制度的創立，其目的就是為了使不動產的權利人或利害關系人通過對這兩項制度的行使，最大限度地保證自己將來能實現物權，防止不動產交易和流轉過程中有關不動產權屬糾紛的產生。因此，作為最典型的不動產——房屋，其權利人和包括購房人在內利害關系人在房屋交易或流轉的過程中適當了解該兩項制度的基本內容和具體行使就有著非常重要的現實意義。然而，作者認為由于法條本身對兩項制度規定的具體程度不一樣，造成了在實際行使過程中，兩制度的可操作性和實踐意義都不一樣。 異議登記制度 《物權法》第十九條規定了如果利害關系人認為不動產登記簿記載事項有錯誤，而不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。該條設立的初衷，是在已存在不動產登記簿上的權利人，但又存在著不動產的權屬爭議的情況下，在法院作出物權歸屬最終裁決之前，為了保障不動產利害關系人的利益，防止權利人處分不動產給利害關系人造成可能的損失，而經利害關系人申請，在法院裁決之前，使該爭議不動產處于一種交易被禁止、權利人不能處分的狀態。 無疑，這樣的規定，有助于不動產權屬爭議的解決，避免由于物權關系的再次變動給一方當事人造成更大的損失。然而作者認為，出發點是好的，并不意味著在實際操作中就能取得很好的效果，就該條想達到的法律目的而言，其規定還是顯得太原則和不具體，使得該條適用起來可能很難達到立法者原本期望達到的效果。 該條具體規定了“申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”雖然規定了利害關系人可以申請異議登記，但異議登記的具體權利內容是什么，并沒有明確，異議登記的持續期限是多久，僅僅是登記后的十五日，還是法院最終判決生效之日，可否重復申請，異議登記期間內不動產是否被限制轉讓、抵押或繼承等，都沒有規定，這就使得在現實中面臨這樣一種尷尬的情況，不動產利害關系人和不動產登記機關都知道可以申請異議登記，但申請異議登記是為了什么，申請異議登記后帶來哪些法律后果，都不是很清楚。這直接妨礙了該條款在實踐中的適用。 從目前的情況來看，雖然《物權法》作了如此的規定，但據作者了解，全國各地很多不動產登記部門卻還沒有開展此項登記業務。作者認為，這就是因為該條對此規定不明確，缺乏操作性所造成的，若要該條款能真正予以實施并取得很好的法律效果，還需要最高人民法院作出相應的司法解釋或國務院及相關部委制定更為明確的行政法規和部門規章。 預告登記制度 房屋作為一種典型的不動產，其所有權的轉移并不以買賣合同的簽訂而轉移，而是辦理過戶登記方標志所有權的轉移，房屋買賣合同的簽定，只是在交易當事人之間形成了相應的債權，而買受人并未取得房屋所有權這種物權，債權的形成到物權的實現之間往往存在著一段時間差，這就使得在現實的房屋買賣過程中出現一房二賣甚至是多賣或簽訂了房屋買賣協議后又將房屋進行抵押的現象。在我國的民法理論和民事法律中，物權總是優先于債權的，因此當物權和債權發生沖突時，法律優先保護業已取得的所有權或抵押權等物權，對于債權不予保護，即便是債權的形成在物權取得之前也不予保護。這就可以解釋在一房二賣或多賣的現象中，為什么很多最先簽訂買賣合同的買受人卻無法取得房屋所有權，而這又是在房屋買賣交易中大量存在的一個由房屋買受人承擔的法律風險。因此，《物權法》第二十條針對此類情況（當然不是僅限定為房屋買賣，而是涉及所有不動產買賣）設定了不動產轉讓預告登記制度，明確規定了“當事人簽訂了買賣房屋和其他不動產的協議，為了保障將來實現物權，可向登記機構申請預告登記，預告登記后，未經預告登記權利人的同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”這樣即從法律的角度明確了預告登記后未經預告登記權利人同意的物權處分行為無效，這樣通過對債權進行公示，將債權物權化，有效地防止了目前在房地產買賣交易中出現的一房二賣和簽訂房屋買賣合同后又將房屋進行抵押的情況出現，而且，該條款相比較前述的異議登記規定得更為完備明確，可操作性也更強，現實效果也就更好。 當然，作者認為，《物權法》第二十條還有進一步完善的空間，因為從條文上來看，該條僅適用于房屋或其他不動產的買賣，但引起物權變化的行為不僅僅只有買賣，還包括繼承、贈與、分割、抵押等，而諸如這些同樣能引起物權變化的法律行為，是否可以進行預告登記，則有待相關法律法規予以進一步明確。作者個人以為，若將上述其他引起不動產物權變化的行為也納入到預告登記的范圍，將更有利于保護相關權利人的權利，預防法律糾紛的發生。 盡管依作者看來，異議登記制度和預告登記制度還存在著許多需要完善的地方，同時，該兩項制度的適用也是依相關權利人的申請，而非登記機關主動或強制適用，但畢竟在保障物權得以實現，預防法律風險的產生上有著非同一般的現實意義。因此，作者希望相關權利人在進行不動產交易時，能盡量適用上述兩項《物權法》所規定的制度，以便能更好的實現自己的物權，維護自身的合法權益。 （以上僅代表律師個人觀點） 附：《中華人民共和國物權法》 第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。 不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。 第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。 |