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| 商品房方面 1.李先生問：我與開發商之間簽訂的購房合同上約定的面積與測繪面積有誤差，但開發商卻只改面積不改房屋的價款，請問開發商這樣的做法是否合理？ 96148答：您好！對房屋面積誤差的處理主要采用兩種方式：有約定從約定，沒有約定按法定。因此，如果你們之間的購房合同有明確約定的則按照合同中的約定執行，若無明確約定的，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，面積誤差在±3%以內的，按實結算；面積誤差超過±3%的，你可以請求解除合同、返還已付購房款及利息，也可以選擇繼續履行合同。對繼續履行合同的，如果房屋實際面積大于約定面積，超出部分面積的房價款由開發商承擔；房屋實際面積小于約定面積，少于面積超過3%部分，由開發商雙倍返還房價款。 2.彭先生問：今年買了一套商品房，與開發商簽訂了購房合同，合同也已經備案了，現在發現我的那份購房合同遺失了，請問這種情況會不會影響到我房產證的辦理？是否需要補辦？ 96148答：您好！買賣雙方在簽訂商品房買賣合同時，一般都簽訂了三份以上的合同。如果你的購房合同辦理了備案手續，不會影響你取得房屋所有權證。因為，登記機構存有備案了的合同等相關資料，房屋權證是根據登記機構的備案資料和檔案資料內的申請登記資料辦理。如果你需要留存合同，可以憑購房人的身份證明和購房的相關資料到登記機構復印合同，也可以到開發商處復印。 3.伍先生問：去年年底買了套商品房,并在交首付款的同時也將物業維修基金,契稅等一并交給了開發商，幾個月后開發商卻一直沒能提供正式發票給我？請問這樣是否合理？ 96148答：您好！房款、維修基金、契稅等都有正規票據或專用發票。開發商沒有提交維修基金的票據和契稅發票給你，就有可能是開發商沒有按規定為你辦理商品房買賣合同的備案手續，這種情況下你一定要盡快弄清楚沒有辦理備案的原因，并敦促開發商辦理備案手續，以防止一房二賣或設定了抵押或產生其他糾紛。 至于房款的發票，只要交了房款，開發商就應當按規定開出不動產銷售發票。 二手房轉讓方面 1.吳先生問：父親過世了，遺有一套房屋，合法繼承人還未辦理繼承手續，卻發現房產證遺失了，現在合法繼承人應該怎樣辦理繼承手續？ 96148答：您好！這牽涉到兩個問題，辦理繼承公證和產權證。建議合法繼承人按以下程序辦理： 一、繼承人帶上產權人的死亡證明以及自己是繼承人的證明，到房產檔案館申請調取產權人的產權證明材料；二、繼承人憑該證明及其他相關材料，到房屋所在地的公證部門辦理繼承公證；三、繼承人憑繼承公證書到房產檔案館申請辦理產權證掛失手續，并到市級以上公開發行的報紙上公告產權證作廢；四、作廢公告見報30天后，繼承人憑繼承公證書、繼承人的身份證明、遺失登報的報紙和報告等資料申請辦理繼承人的產權證。 2.彭女士問：我現在準備要買下兩套現房，暫還未辦理過戶，我想辦理過戶之后將兩套房產辦成一本大的產權證，是否有這樣的業務？該怎樣辦理這樣的業務呢？ 96148答：您好！可以將兩套或多套房屋辦成一本產權證。當事人憑已辦理好的產權證和身份證明等資料申請變更登記即可辦理。 3.肖女士問：我前幾年和弟弟合資購買了一處商鋪，但是產權證上的名字是我弟弟的，我們之間沒有任何約定，請問為了保障自己的財產，需要補辦些什么手續？私下簽訂出資協議可以有效的保障我的權益嗎？ 96148答：您好！根據《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓何消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。因此，如果辦理產權登記，登記的是你弟弟的名字，那么，你弟弟對該房屋有完全的處分權。而你們私下簽訂的出資協議，只是一種債權，不發生物權的效力。建議你和你弟弟到登記機構辦理共有權登記手續。 其他方面 1.湯小姐問：我是銀行貸款買房的，房產證辦下后就一直被抵押在銀行里，后來又去辦理了第二代身份證，因為新的身份證錯號與現在房產證上的身份證明顯不符合，現在我該怎么辦呢？ 96148答：您好！只要能證明兩個身份證號是一個人的，就不影響你對房屋的所有權。你可以到戶口所在地的派出所開出兩個身份證號為同一人的證明，憑證明到登記機構辦理變更登記后，就不會影響你處分房產。至于銀行方面的相關問題，建議你咨詢銀行。 2.虢小姐問：我查到開發商的土地證已經被抵押在銀行了，現在想知道他是否還可以去辦理該樓盤的預售許可證？ 96148答：您好！開發商的國有土地使用權抵押在銀行是可以申請辦理預售許可證的，但抵押權人銀行應出具同意預售的證明。在銷售的時候，開發商應告知抵押的情況，對已銷售的房屋，銀行應將相應部位的抵押權注銷，才能辦理合同備案。 9.齊先生問：幾年前享受了單位的福利付全款購買了單位一處集資建的房改房，現在我查到房產證已經辦下來很久了，但原單位卻一直扣押著自己的房產證不給，請問我該怎么辦？ 96148答：您好！如果房產證已經辦下來，單位應當將產權證給你，建議你和單位協商處理，協商不成，可以通過司法途徑解決。 3.汪小姐問：我與前夫共有一套按揭商品房,房產證是兩人共有，現抵押在銀行。之后我們又協議離婚，房子給我，該怎樣辦理過戶,他是否要到場? 96148答：您好！你可以憑離婚證和離婚協議，以及房產證、你本人的身份證等資料到登記機構申請辦理共有權變更手續。 4.莊先生問： 根據規定校園內不能分割及封閉管理的房屋是無法交易辦理過戶的，那我怎樣才能判斷哪種校園內的房屋是屬于這類不能交易的房屋呢？ 96148答：您好！根據規定，學校教學區內的房屋暫不允許上市。按目前的操作模式，對于學校的房改房上市交易的，需要學校開出證明，證明該套房屋不在學校教學區內才可以上市。 |