| 2008年長沙市濱江區域物業發展業態分析 |
| [作者]：同致行 |
| 濱江物業，作為長沙樓市價格標桿的持久捍衛者，走過了火熱的2007，迎來了年初略顯低調的2008，他作為長沙樓市繁榮的典型代表，無疑在建筑品質、競爭強度、價格走勢上都能反映甚至引領市場，下面同致行(中國)地產顧問長沙分公司將從全方位分析研究濱江物業，望能給行內、外人士提供專業性參考。 一、濱江物業現狀 (1)供應特征分析 (附注：競爭分析圖中的在售市場體量為在售項目推出和未推出的產品總量) 在售項目較少，供應量有限，后續項目較多，供應量龐大，即將推出市場項目主要分布于性價比相對較高的湘江北段，頂端物業的“同質”競爭格局將被逐漸打破。 從濱江物業項目數量上分析，在售樓盤數量較少，僅為六個，占濱江項目總量的32%，而即將推出市場項目的樓盤數量為十三個，為在售樓盤數量的兩倍多，且結合市場實際情況，濱江在售樓盤幾乎均為小盤，尤其是靠近城市中心區域，造成市場選擇面窄，濱江物業階段性稀缺。 結合濱江物業體量與分布區域分析，在售市場與即將推出市場體量對比與樓盤數量對比，形成一致，再次證明長沙濱江物業呈現厚積薄發態勢。在售市場占地面積為121.25萬平米，建筑面積為225.25萬平米，且由于在售項目產品分多次分期入市，近幾年濱江物業奇貨可居，樓市價格標桿形成。而即將推出市場總占地面積為319.35萬平米，總建筑面積為852.52萬平米，市場潛量巨大，為在售市場產品的匱乏，提供了充足的后備來源。濱江物業主力產品分布于湘江北段，結合市場實際，即將推出市場主要包含在866.3萬平米的湘江北段樓盤中，此為濱江物業稀缺性的打破埋下伏筆，同時由于湘江北段與主要包含在售高價樓盤的湘江中段的區域價值的懸殊，后續物業將客戶群體擴大，逐步打破尖端物業對尖端客戶的局面。 濱江片區小戶型產品占據主流，三房此之，但相對全市偏少，無明顯居家置業傾向。 從全市戶型比例分析，三房占到44.99%，逼近產品供應總量一半，有明顯居家置業特征，二房四房平分秋色，分別為18.98%和17.90%，徘徊于18%上下，比例適中，在別墅產品井噴期剛剛結束的2008年初，五房、復式供應量有限，相反，作為過渡與投資性產品的一房，比例相對較高，占12.43%，說明長沙樓市在居家為主的大環境里，投資置業傾向逐步加強。 從濱江戶型比例分析，有明顯投資與過渡性置業特點，一房占到40.61%，三房次之為21.94%，相對全市44.99%的比例，明顯偏底，居家置業特征較弱，階段性背離市場主流。 結合分析，在市場主流為居家置業剛性需求為主的長沙樓市中，濱江眾項目選擇市場承載面較小的客戶市場，此與其高單價、低供應量的產品特色有直接關系，隨著后續潛量的爆發，此種供應格局就會發生一定轉變。 商業配套，少特色乏創新，主要借助于周圍配套。 濱江在售項目主要集中在湘江中段，位處城市中心，且多為小盤，甚至獨樓，商業配套也幾乎局限為傳統底商，通過商業襯托提高項目價值或通過商業最大限度提高利潤的開發環節，仍未盡善盡美，可改善創新部分較大。 濱江項目價格的建立以獨有的湘江資源為基礎，也正因為其價格對湘江環境資源的過于依賴，限制了價格成長空間的擴大，自身產品及配套的進一步完善，是其更加穩健成長的保障，配套的創新，比如景觀商業等的出現，是其價格能否繼續引領同片區項目的重要砝碼。 (2)需求特征分析 (數據為截止2008年3月的產品供應) 投資需求旺盛，一房供應大，但消化率達到75.52%，以三房為代表的居家產品供應和消化都相對較低，產品階段性短缺與價格的居高不下是此種局面的一大重要促成因素。 居家類產品主要包含二房、三房、四房總體供應866套，略超一房，消化情況欠佳，居家產品均維持在30%左右，相反，一房供應670套，消化率達到75.52%，充分說明在一定時間內，濱江物業投資需求旺盛，究其原因，單價過高是居家產品消化緩慢而小戶型產品消化快速的主要原因，也進一步說明，在一定時間內，居家置業群體，對價格有一定敏感度。綜合在售市場供應與即將推出市場供應分析，在售產品主要為湘江中段尖端物業，價格高，但供應量小，依靠較為狹窄的投資與豪宅客戶群體，依舊可以達到一定的消化水平，隨著后續湘江北段和南段大量中檔物業的入市，將率先顛覆單價過高的局面，濱江物業也將有投資性轉向居家性，濱江產品亦將走進尋常百姓家。 (3)價格特征分析 單價過高，大戶型產品總價頗高，金字塔尖端客戶數量較少，消化壓力巨大，為控制總價，促進消化，保證利潤與資金的按時回籠，小戶型產品比例較大。 一房主力價格區間主要集中在20萬以上，30萬左右，此總價區間主要面向客戶群體為單身白領，其對居家要求較低，但對環境、位置等要求較高，此價格區間與非濱江區域二房產品價格總價有一定重合，故本身在與其他區域一房競爭的同時，還要面對其他區域二房的客戶分流，結合一房較為理想的消化情況分析，濱江產品的階段性稀缺是單價高消化好的主要原因。 同樣，二房、三房、四房消化較差，與總價有直接關系，其二房產品面對其他區域二房與三房的競爭壓力，四房、五房也一樣面對雙重壓力，甚至還有別墅產品的壓力。隨著后續湘江北段大量產品的入市，其總價區間會有一定回落，客戶群體擴大，而湘江中段產品在環境、交通、稀缺性上依舊保持獨有優勢，同區域同類型產品價格區間不會回落，且會保持較為緩慢的增長趨勢。 總之，湘江中段濱江物業的價格標桿將依舊挺立，而湘江北段、湘江南段大量中檔產品會不斷入市，極大地豐富了濱江物業，增強了濱江產品的競爭力。 二、沿海一線城市臨水物業對比 南京濱江物業概況： 泰晤士河孕育了倫敦、塞納河滋養了巴黎、哈德遜河哺育了紐約，世界上每一座偉大的城市，必有一條偉大的河流穿流而過。 南京長江濱江板塊沿線長約10公里，居于南京長江岸線的核心段。其獨一無二的江、河、山、城緊密相依的空間布局可謂天造地設，鬼斧神工，讓人擊節稱嘆。但長期以來一直位于城市的邊緣，環境配套有待開發。自2003年濱江大道開工之后，該地區的面貌日新月異。政府對于南京濱江板塊的概念及規劃逐步成為現實。 實施沿江開發戰略是市委、市政府作出的一項全局性的重大舉措。作為地處長江江蘇段最“上游”的濱江板塊北片浦口，即是全省沿江經濟帶的重要組成部分，更是南京由隔江發展向跨江發展的江北核心區域之一。在政府規劃中，濱江開發聚焦于沿江城市岸線景觀的開發和濱江板塊的功能塑造，欲將10公里濱江板塊發展為融都市風光、旅游休閑為一體的生活岸線。城市功能區為濱江板塊的核心發展區域，也是打造長江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區域。 現狀：時至今日，已經實現了區域形象與區域價值的提高，區域價格也較為客觀。由于南京濱江樓盤偏離城市中心，并未成為價格標桿。綜合來說，南京市的樓市相對長沙較為成熟，但又不致于相差太大，喪失參考可比性。南京濱江分段的不一致性，也與長沙濱江物業的區域分布的非完全連貫性相似。故，南京的濱江物業特色對長沙有一定借鑒參考意義。 具體案例：南京世茂·濱江新城 項目區位：地處南京濱江板塊城市功能區之核心，項目位于長江東岸，秦淮河北，沿江恢宏展開2公里，遠眺南京長江大橋，與獅子山、閱江樓比肩而立。 總占地面積：52萬m2 總建筑面積：150萬m2 容積率：2.3 綠化率：65％ 物業形態：高層、別墅、五星級酒店、行政辦公中心 社區配套：中心會所、學校、幼兒園等 項目開盤：2004年10月16日 交付標準：精裝修、毛坯 均價：17000元/平米 項目核心價值： 產品品質： ◇以高層為主，涵蓋濱水別墅，通過內部8大園林體系，來營造高綠化率的高檔社區； ◇通過高檔次配套(如五星級酒店、南京首個私人豪華游艇碼頭等)帶動項目形象的提升。 完善配套 ◇20000平米豪華業主俱樂部，籃球館、羽球館、網球館、臺球室、乒乓室、健身房和室內游泳池等運動設施令身心眾情舒展；桑拿房、兒童娛樂室及網吧等休閑娛樂場所； ◇項目提供包括酒店、多個大型商場的沿江商業步行街、濱江市民文化廣場、幼兒園、中小學、主題會所以及大型購物超市等綜合配套等設施。 通過對市場相對更加成熟的沿海城市的研究，結合濱江物業現狀，展望長沙濱江樓盤未來特點。 (1)上述案例產品以居家為主，投資與豪宅產品相對長沙，比例較小，說明在臨水物業發展成熟階段，市場承載也主要為市場主流，長沙低供應、高價格的投資性物業為主的濱江樓市將逐漸成為過去。從濱江產品在售與即將推出供應量看，奇貨可居率先被打破，湘江北段物業的入市，中檔居家產品將大量涌入，供應與價格體系將發生系統性改變。 (2)產品配套高檔，因對環境較為重視的客戶群體，同時也極為在意對生活品質的追求，故社區園林、休閑會所等附屬產品的精心打造，將成為長沙后期濱江大盤，再度研究與重視的開發環節。結合現狀可見，像山語城等項目已經開發注重此環節的建設，隨著地王濱江三角洲的開發，此趨勢將上升發展到一個全新的高度。 (3)精裝修在價格持續上升的同時，也將成為長沙樓市的一大趨勢。此趨勢的先驅，無疑是價格標桿的濱江物業，具體以湘江中段為主。 (4)配套將更具創新性，在充分利用景觀資源的同時，將配套與環境更加深入融合，讓湘江不僅成為“陽臺視線”里的湘江。降低對湘江資源的較為原始單純的依賴，深度挖掘，充分利用，利用配套與江景的溝通，去進一步拉近業主與湘江的距離，從全方位感受湘江，提升項目的附加值，實現利潤最大化，也同時杜絕對環境資源的隱形浪費。 三、濱江物業未來1——3年預測 (1)產品體系： 投資與豪宅產品比例逐步降低，居家型物業大量增加，尤以湘江北段、湘江南段為甚。戶型產品線的拓寬與后續產品的陸續面市，加強了濱江物業內部競爭，同時對長沙其他板塊造成較大消化壓力，逼迫其他板塊樓盤不斷加強自身競爭優勢，產品線定位的精確、戶型細節的挖掘、社區園林的的設計等都會在一定程度上提高。 (2)價格體系： 奇貨可居的濱江物業，隨著湘江北段、湘江南段眾多大盤的入市，供應量巨幅增加，“奇貨可居”將主要聚焦在湘江中段，湘江中段的價格標桿會繼續挺立，但后續產品的豐富，會使“濱江物業、奇貨可居”成為過去，價格線逐漸拉長，具體而言，濱江產品最低可以達到3500元/平米，頂端濱江物業、頂端價格體系將不在是濱江物業的主流。 (3)客戶體系： 結合濱江物業現階段的產品與價格體系，以及在售樓盤的成交客戶成分，現階段客戶主要為投資與過度型客戶，居家型客戶并非此類物業主流。在以后的1—3年里，此種格局必然完全打破，發生質的改變。后續大盤已有偏重居家客戶傾向，長沙百姓對湘江的依戀情節，在未來的長沙樓市中將會得以體現，其價格體系的改變，價格線的拉長，并不是說明湘江物業魅力褪色，相反，從價格、產品等各方面向普通百姓的傾斜，說明市場承載主力對湘江物業的認可與向往，在城市規劃與開發企業的開發過程中得意側面體現。 總之，濱江物業在外來1—3年中，將會在各大層面發生格局變動，其為城市大發展的良好體現，也是市場需求旺盛的良好體現，同時也是濱江物業自身良性發展的理性調整。后期產品、價格、客戶體系的系統改變，將提升濱江物業在長沙樓市中的地位，同時增強片區物業抗擊風險的能力，為長沙樓市的健康發展貢獻區域性力量。 |