| 從深圳中天事件看房地產經紀機構資金監管問題及風險防范 |
| [作者]：于 明 |
| 2007年11月，“全國房地產經紀百強企業”深圳中天置業評估有限公司(以下簡稱：中天置業)爆發財務危機，公司法人代表、總裁蔣飛涉嫌卷巨款逃跑，這家擁有140家門店、2000多名員工的中介公司一夜間崩盤。據披露的相關信息顯示，中天置業的轟然倒閉，造成員工工資、公司客戶房款、銀行貸款等損失上億元。事發后，業界震動，輿論嘩然，同時更將房地產經紀機構資金運營缺乏監管的現實表露出來。 房屋的買賣不是現貨交易，無法做到房款和房屋所有權證的即時交割，在繳納房款和取得房屋所有權證之間總有一定的時間差，一般情況下，少則一周，多則二、三個月，除開交易資金直接在買賣雙方之間流轉支付的情況外，更多的時候買方或賣方為了節約時間和精力，或由于客觀情況的限制（如賣方不在交易房屋的所在地等），總是將買房或賣房的事情全權委托給房地產經紀機構辦理。在此情況下，買賣雙方的交易結算資金往往先流入房地產經紀機構，然后再轉到賣方手中。這樣在簽約后，買方所繳納的全部或部分房款直到辦完產權證之前這段時間，資金都會在房產中介的賬上停留。同時，在房地產經紀機構全權代理的房屋出租業務中，由于對房屋出租人的租金收入通常采用季付或半年支付，而收取承租人房租則按月收取，這也導致相當一部份的房租收入可以在房地產經紀機構賬上停留一段時間。而如果停留在房地產經紀機構賬上的客戶資金，一旦缺乏有效的監管，則中介機構就極有可能利用這一時間差，挪用客戶資金去進行其他投資或進行自身網點的擴張。而中天置業正是利用房地產經紀機構資金監管措施上的缺失，挪用大筆客戶資金進行自身炒樓，盲目擴張網點，最終由于國家實施征收營業稅、提高第二套房銀行貸款利率等一系列打擊炒房，抑制房價的宏觀調控措施，使得深圳二手房交易量大幅縮水，導致中天置業資金鏈斷裂，無法支付到期的客戶資金，繼而引發了震驚全國的中天置業事件。 冰凍三尺，非一日之寒，在中天置業事發之前，2003年11月，北京首批“放心中介”、北京市廉價租房指定機構、連續三年被評為先進單位、注冊資金一千萬的北京堅石房地產經紀有限公司突然在一夜之間“人去樓空”；2005年10月，北京佰家經紀公司拖欠600多客戶的近300萬元租金被曝光；2006年10月，曾經輝煌津門一時的放心中介--天津匯眾房地產公司突然一夜之間關門，涉及拖欠資金超過1.5億元。上述事件無一例外的都暴露在房地產經紀行業內對房地產經紀機構資金監管的缺失，房地產經紀機構挪用客戶資金十分地容易，也變成了行業內的一種潛規則。為了抑制這種行為，規范房地產經紀機構的資金運營，2006年12月19日，建設部聯合中國人民銀行下發了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，規定了“對于本《通知》下發后新發生的業務，通過房地產經紀機構或交易保證機構劃轉交易結算資金的，房地產經紀機構或交易保證機構必須在銀行開立交易結算資金專用存款賬戶”。即銀行參與對交易結算資金的監管，控制交易結算資金的流轉，從而避免房地產中介機構挪用客戶資金的情況出現。但由于該《通知》的規定比較原則化缺乏強制性的規定和處罰措施，加之客戶對該《通知》不了解，從而導致在實際的運作中仍舊不能產生強有力的監管作用。許多房地產經紀機構雖然開立了客戶交易結算資金專用賬戶，但卻只有部分資金從該賬戶流轉，而其他很大部分資金仍從中介結構的其他賬戶，甚至是員工私人賬戶流轉。因此，在該《通知》實施后，仍舊爆發了中天置業事件。 通過中天置業等事件所暴露出的房地產經紀機構挪用客戶資金而對此監管不力的問題，制定更為有效的資金監管措施，建立更強有力的資金監管機制就顯得迫在眉睫。但在新的監管措施沒有出臺以前，房地產交易的雙方如何通過自身的行為來盡量保證交易結算資金的安全呢？筆者認為，如下的方式都是可行的： 一、在房屋買賣合同簽約完畢后，買賣雙方可以約定自行到銀行開立雙控賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實現凍結，同時，銀行根據買賣雙方約定的條件，在買賣雙方一起到銀行情況下，銀行才給予放款，目前已有部分銀行開設了此項業務； 二、買賣雙方約定通過其他可靠的第三方進行資金監管。如在長沙地區，目前長沙市房屋產權管理局即設立了二手房交易資金監管的業務，只要買賣雙方自愿選擇了房產局對資金進行監管，房產局即聯合銀行對交易資金的流轉予以控制，只有當買方取得房屋所有權證后，才會將全部購房款支付給賣方，用政府部門的職能對此予以監管。畢竟政府部門的公信力要遠大于房地產經紀機構，政府部門也不存在關門歇業的風險。又如在發達國家，買賣雙方簽訂房屋買賣的合同基本上都是在律師事務所進行或者是委托律師辦理，交易的資金往往也通過律師事務所流轉，由律師監管。因為相比較于房地產經紀機構，律師事務所的設立、經營以及律師本人的執業條件要嚴格得多，資金流轉的安全也更易保障，而買賣雙方也可以采用這種形式。 三、對于房屋的租賃業務，出租人在與房地產經紀機構簽訂委托租賃的合同時，最好還是保守的采取租金按月支付的方式，壓縮租金在房地產經紀機構停留的時間，以降低風險。 （以上僅代表作者個人觀點。） |