| 啟示 |
TOPIC4:啟示 先行者之路 任何事業的成功都不能一蹴而就，兩型社會的建設也一樣。要實現長株潭兩型社會規劃的藍圖和目標，不僅需要勇氣、汗水以及大無畏的探索精神，更需要我們認真經歷從總結過去成功經驗，努力吸納其它地區先進成果，再到自主開拓創新的發展歷程。雖然，就像鄧小平同志提出的，改革開放是“摸著石頭過河”，但是，在改革開放30年后的今天，中國已有的先進改革開放、經濟建設經驗就顯得尤其重要了。善于學習經驗，也是長株潭兩型社會建設能否成功的重要一環。 一、中國城市群發展與長株潭房地產成長 長株潭“全國資源節約型和環境友好型社會建設綜合配套改革試驗區”首先是作為一個城市群而存在的。早在上世紀50年代，就有專家提出三市合一、共建“毛澤東城”；80年代初，按照長株潭經濟區的構想進行了初步試驗和理論探索；1997年，湖南省委、省政府做出了推進長株潭經濟一體化的戰略決策，并開始全面實施。經過10多年的不懈努力，長株潭建設取得了長足發展。2006年長株潭三市以占全省13.3%的面積、19.2%的人口，創造占全省37.6%的GDP，人均GDP達到了21750元，城鎮化率達到51%；房地產業也取得了突飛猛進的發展，以長沙為例，1998年長沙商品房銷售面積為31.74萬平方米，至2007年商品房銷售面積已達894.17萬平方米，接近900萬平方米，是98年的28倍多，大大超過了GDP的增長速度。 應該說這十多年長株潭一體化發展所取得的成就是巨大的，也是有目共睹的。但這樣的成績還遠遠不夠，與中國其他城市群發展相比仍較為落后。根據2006年中國社會科學院《城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告No.4》對15個城市的9個指標體系35個指標的計算排名顯示：長三角城市群以綜合競爭力指數109.9排名第一，長株潭城市群以綜合競爭力指數77.1排名第11位，仍尚未進入十強。那么，究竟是什么制約了長株潭城市群的發展？其他城市群的發展對長株潭發展、特別是對長株潭房地產業發展又有哪些促進意義呢？ 2006年中國社會科學院《城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告No.4》顯示，中國15個城市群競爭力強弱依次是：長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、半島城市群、遼中南城市群、海峽西岸城市群、中原城市群、徐州城市群、武漢城市群、成渝城市群、長株潭城市群、哈爾濱城市群、關中城市群、長春城市群、合肥城市群，其中京津冀、長三角、珠三角三大城市群在未來20年仍將主導中國經濟的發展。在這里，我們主要就長三角、珠三角、京津冀三大城市群發展來探尋其發展的模式及對長株潭城市群發展的啟示。 �。ㄒ唬╅L三角、珠三角、京津冀城市群的發展背景 1. 長江三角洲城市群 長江三角洲城市群（簡稱“長三角”），是指由滬、蘇、浙三省市中16個地級以上城市組成的區域。長三角的崛起是在珠三角之后，20世紀90年代初，以浦東開發為龍頭，以集體經濟和私營經濟為主的“蘇南模式”和“溫州模式”相伴隨，帶動整個長三角地區上了一個新的臺階。上海作為長三角的核心城市，成為國內外投資者關注的“熱土”，特別是跨國資本正大舉向長三角地區轉移，作為長三角經濟中心的上海市日益發展成為大公司、大銀行總部和研發中心的所在地，并加快朝著國際經濟、金融、貿易和航運四大中心邁進。對周邊的城市起了較強的輻射和拉動作用。長三角與珠三角相比，發展起點提高。在引進外資的同時，更注重消化吸收，不再是處于價值鏈的最低端，低技術含量、低產品附加值、高能耗、高污染的粗放增長模式也有所改變。長三角經濟圈適時將“先進制造業”作為區域產業發展的重點目標：上海提出要優先發展先進制造業和現代物流業，浙江要建設先進制造業基地，江蘇則要打造國際制造業基地。這些戰略有效地促進了長三角經濟圈的產業結構升級。 2. 珠江三角洲城市群 珠江三角洲城市群（簡稱“珠三角”）是指由廣東省珠江流域的14個市、縣、區組成的區域。1980年，國家正式設立深圳、珠海、汕頭和廈門四個經濟特區，在經濟特區的帶動下，珠三角成為中國最先快速發展起來的地區。數萬港澳客商陸續到毗鄰珠三角地區投資辦廠，使之發展成為全球重要的制造業基地。珠三角的發展模式是建立在與中國港澳以及東南亞地區緊密聯系的外向型經濟模式上，直接參與國際產業鏈的循環；以低端勞動密集型制造業發家，依賴大量的廉價勞動力。隨著多年來經濟的高速增長，現在珠三角許多城市逐漸受到能源不足、環境壓力、勞動力成本上升的困擾，成本優勢、政策優勢和地理優勢都開始有所弱化。 3. 京津冀城市群 京津冀城市群包括北京、天津和河北省的石家莊、廊坊、保定、唐山、秦皇島、張家口、承德、滄州。京津冀城市群是中國北方現代化程度較高的城市群和工業密集區，存在傳統產業比重較大、城鄉二元結構突出、市場分割、資源環境壓力大等問題，他的一體化發展啟動較晚，經濟聯系較為松散，與珠三角、長三角兩大經濟圈相比較為落后。但是，北京作為中國的政治、文化、國際交流中心，賦予京津冀經濟圈獨特的優勢。北京、天津作為兩個核心城市，擁有中國最強的科技創新能力，發展現代服務業的潛力也十分巨大。如果京津冀經濟圈加強區域間合作，把科技創新與一、二、三產業有效結合，那必將形成有特色的核心競爭力。 （二）三大城市群發展模式對促進房地產業發展可借鑒的經驗與啟示 1. 龍頭城市的聚集效應和輻射帶動作用，帶動城市群整體房地產需求增長 從經濟學角度考察，大都市經濟圈是最有效率的空間組織形態。通常，在這種經濟圈內有一個經濟首位度大的中心城市，它與周邊城市區域存在密切的經濟聯系或分工合作關系，即在一個區域內具有產業優勢地位的增長極，通過產業聚集的極化效應和擴散效應，對周圍地域產生影響。與此同時，伴隨著產業聚集和城市群內部各城市的分工合作，產業鏈逐步形成，將極大刺激房地產業的發展。 龍頭城市的聚集效應和輻射帶動作用最明顯的是長三角城市群。上海是長三角城市群中當之無愧的龍頭城市，2007年其地區生產總值（GDP）達到11765億元，與 第二位城市蘇州（5596億元）之比，首位度達到2.10。作為全國唯一GDP超萬億的城市，上海的龍頭地位在長三角周邊15個城市中得到了一致公認，這一方面使上海對周邊城市的優質要素資源產生巨大吸附力，一些企業總部、研發中心、以及優良金融資產和高素質人才紛紛向上海集聚，產生了大量的房地產需求；同時，上海的大發展也對周邊城市區域產生較強的輻射拉動作用，蘇錫常和杭嘉湖等城市均有不同程度的受益，城市化進程不斷加快。特別是，在推進長三角一體化過程中，各城市紛紛提出“錯位發展”的思路，形成既競爭又合作，共同打造世界級大都市圈的良性互動格局。珠三角、京津冀城市群也是一樣，雖然此兩大城市群內龍頭城市效應不如長三角城市群，但其發展長期趨勢也是如此。 2. 工業化進程和產業結構升級、區域分工合作帶動整體經濟增長，加速了城市化進程 通過對三大城市群的對比，我們發現隨著工業化進程的加快及產業結構的變遷，長三角，珠三角、京津冀城市群經濟的發展都取得了長足的進步，其城市化進程也不斷加快，主要表現為：第一，工業化進程和產業結構升級、區域分工合作帶動投資穩步增長，投資效率進一步提高；第三，帶來了大量的廠房、辦公需求，拉動了當地房地產開發規模、質量的提升；第三，帶來大量產業工人及高素質人才，住房消費需求日趨旺盛，成為拉動經濟增長的重要“引擎”。 這里我們以珠三角的龍頭城市廣州為例，1994年廣東省政府界定珠江三角洲經濟區時，廣州的城區面積為216.2平方公里，房地產開發完成投資為189.45億元，至2006年734.99平方公里，房地產開發完成投資達到556.79億元，分別為1994年的3.4倍、2.94倍，在珠三角界定后，隨著其工業化進程和產業結構提升，城市化速度迅速加快，房地產業也取得了巨大發展。 3. 交通及基礎設施先行，“同城化”帶來房地產市場的比價效應 所謂“同城化”，是指一個城市與另一個或幾個相鄰的城市，在經濟、社會和自然生態環境等方面能夠融為一體的發展條件，以相互融合、互動互利，促進共同發展；以存量資源，帶動增量發展，增強整體競爭力；以優勢互補，相互依托，完善城市功能，建設和諧宜居城市。而區域經濟一體化，在國際間表現為區域性的國家間的經濟合作，在國家內則表現為以大城市、特大城市為中心的城市群、城市帶以及城市之間的區域性合作，表現為城市空間向區域空間轉化，傳統的城市體系發生著不斷變化，即最終達到“同城化”。隨著城際高速鐵路、輕軌、地鐵等一體化的城際交通系統的不斷完善，將強化城市群內部“同城化”進程，形成“半小時”、“一小時”等短時交通圈；同時，交通耗時不斷縮短，各城市間房地產市場將產生比價效應，居民將依據自身經濟情況及其他喜好，購買城市群內各價位住房，產生城市間自覺的居民遷移，從而促進城市群內房地產業的梯度消費、均衡發展。 這一點長三角城市群是最佳典范。長三角從省際高速公路網的建設，到城際高速鐵路的建成通車，以及其他一體化的城際公共交通系統的不斷完善，拉近了長三角城市群內心里距離，體現了長三角經濟體打造區域經濟的先行理念。滬杭磁懸浮建成后，將會強化上海總部經濟城市地位，磁懸浮通車后，會有越來越多的杭州、浙江企業把總部搬到上海，這將對上海的商務樓、寫字樓市場消化有大大促進，同時，許多上海市民將會選擇將安家至價格相對較低的長三角其他城市，這也將會帶動當地房地產業的發展。北京很多居民將房屋買在河北廊坊三河市燕郊鎮，其原因也是一樣。 但比價效應也存在一個問題，即開發商基于逐利心理，傾向于將房價向高房價靠攏，這將可能導致城市群內房地產價格底部抬高，拉高城市群內低價位城市地價、房價，消費梯度將會逐漸消失，房價將在一個新的水平上形成大區域平衡。 二、國家綜合配套改革試驗區發展與長株潭房地產成長 但國內城市群的發展依然存在較多制約：許多城市群發展都被行政區劃擎肘嚴重，各城市間存在較嚴重的貿易壁壘；城市群內部城市間發展差距也很大，城市群邊緣地區很難分享中心城市的發展成果；城市與周邊城鄉差距逐漸擴大，二元結構日益突出。這其中表現最明顯的是京津冀城市群，由于北京和天津同屬中央直轄市，產業結構類似，競爭動機尤為強烈。這些年京津之間圍繞機場、港口等基礎設施之爭，圍繞汽車、重化工等制造業之爭，圍繞北方產權交易中心等平臺選擇之爭，圍繞生態環境、水資源之爭，造成了資源、效率的巨大浪費，而且使得京津與河北之間經濟社會的二元結構異常突出，這些都已成為制約國內城市群發展的重大瓶頸，長株潭城市群雖然表現不太明顯，但其發展也或多或少面臨著這樣一些類似問題。 那么，如何才能突破這些瓶頸呢？這就需要我們充分利用長株潭城市群此次建設“全國資源節約型和環境友好型社會建設綜合配套改革試驗區”的契機，去沖破障礙，發展自己。 國家綜合配套改革試驗區是2005年以來的新生事物，它不同于我國上世紀九十年代中期的科技和經濟體制綜合配套改革城市試點，其主要目的是以試點地區為載體，把改革和發展有機結合起來，把解決本地實際問題與攻克面上共性難題結合起來，實現重點突破與整體創新，率先建立起完善的社會主義市場經濟體制，為全國其他地區的綜合改革起示范作用。 可以說，試驗區的建設是中國新一輪的改革，但這一輪改革，強調的是綜合配套性。自2005年以來，國家先后批準設立了上海浦東新區、天津濱海新區、成渝、武漢和長(沙)株(洲)(湘)潭四個綜合配套改革試驗區。從目前圈定的“綜改”試點可以看出，不同地區承擔著不同的試驗任務。 （一）上海浦東新區 改革背景：上世紀90年代，上海浦東率先開放開發，取得了舉世矚目的成就，成為帶動長三角地區發展的經濟“引擎”。盡管發展領先于全國大多數地方，但浦東新區仍面臨政府職能定位不甚清晰、經濟增長方式比較粗放、區域創新活力不足等發展障礙。2005年6月21日，國務院第96次常務會議批準上海浦東新區進行綜合配套改革試點，讓“先行者”再次先行探索示范。 改革定位：立足“三個著力”，著力于轉變政府職能，構建從事經濟調節、市場監管、社會管理和公共服務的責任政府，注重制度環境建設和改造的服務政府，依法行政的法治政府；著力于轉變經濟運行方式，構建符合社會主義市場經濟要求、與國際通行做法相銜接的經濟運行法規體系和體制環境；著力于改變城鄉二元經濟與社會結構，構建和諧社會。體現“四個結合”，把改革和發展有機結合起來，以改革促發展；把解決本地實際問題與攻克共性難題有機結合起來，有效發揮示范作用；把實現重點突破和整體創新有機結合起來，全面推進體制建設；把經濟體制改革和社會其他方面改革有機結合起來，使各項改革相互促進。 改革目標：大力發展高層次現代服務業，轉變政府職能，推動城鄉一體化發展的新格局初步形成。 改革舉措：落實中央精神，上海市研究制定了《浦東綜合配套改革試點總體方案》和《2005年—2007年浦東綜合配套改革試點3年行動計劃》，共確定了6個方面、60個具體改革事項。主要包括政府體制、市場體制、企業體制、中介組織體制、公共部門體制、科技創新體制、人力資源開發體制、城鄉統籌發展體制、涉外經濟體制、社會保障體制等10個方面。 建設成效：截止2006年，浦東新區總體經濟實力已相當于二十年前的整個上海市。2006年，浦東實現生產總值2365億元，同比增長13.4%；落戶浦東的金融機構已經超過400家，其中外資金融機構200多家，金融業增加值同比增長24.9%；已有85家跨國公司地區總部落戶浦東。城鄉一體化發展的體制機制初步形成，城鄉居民收入實現10%左右的同步增長，2006年分別達到21452元和10911元。浦東每萬元產值能耗低于1噸標準煤，僅為全國的1/4，比新加坡還低。規劃到2010年，萬元生產總值能耗達到0.45噸標準煤左右，單位土地生產總值達到6億元以上。從1990年啟動開發至今，浦東用17年時間走完了早期工業化地區上百年的發展歷程，被國際經濟學界譽為“浦東奇跡”。 �。ǘI海新區 改革背景：天津濱海新區處于環渤海地區，位于東北亞經濟圈的中心地帶，蘊藏著巨大的發展潛力。然而，跟“珠三角”、“長三角”相比，“環渤�！眳^域一體化進展緩慢，逐步形成了京津冀、遼東半島和山東半島三個相對獨立的經濟區�！爸T侯割據”、“各自為戰”、競爭大于合作的現象，制約著彼此的發展。2006年5月，國務院正式宣布天津濱海新區成為全國綜合配套改革試驗區，希望其擔當起建設我國北方對外開放“門戶”的重任。 改革定位：依托京津冀、服務環渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現代制造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環境優美的宜居生態型新城區。 改革目標：根據黨中央、國務院的部署和天津濱海新區的實際，先行試驗一些重大改革開放措施，用5至10年的時間，率先基本建立以自主能動的市場主體、統一開放的市場體系、精簡高效的行政體制、科學有效的調控機制、公平普惠的保障體系、完備規范的法制環境為主要特征的完善的社會主義市場經濟體制。為把濱海新區建設成為北方對外開放的門戶、高水平的現代制造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心、宜居生態型新城區提供強大動力和體制保障，為全國改革與發展積累經驗。 改革舉措：濱海新區成立了渤海銀行，設立總量為200億元、首期募集60.8億元的渤海產業投資基金。組建了新區土地整理儲備中心、財務管理中心和基礎設施建設投資公司，成立了新區規劃、土地、環保三個分局，統籌管理新區規劃、土地和大項目。建立濱海新區區域性土地利用規劃體系等等。 改革成效：2006年，天津市生產總值達到4337.7億元，年均增長14.5%；財政收入達到925.6億元，年均增長24.9%。天津人民的生活水平進一步提高。2006年，該市城市居民人均可支配收入達到14283元，年均增長11.3%；農民人均純收入達到7942元，年均增長10.5%。 （三）成渝新區 改革背景：成都和重慶是我國中西部地區特大中心城市，農村地區和人口較多，城鄉差距較大，城鄉二元結構矛盾突出。成都市1100多萬人口中有農村人口600多萬，城鄉居民收入比為3∶1。重慶市3100多萬人口中農村居民占80％以上，城鄉居民收入比為4∶1。成渝“新特區”具有與我國很多地區尤其是中西部省區相似的基本特點，其在統籌城鄉發展改革中所取得的經驗具有廣泛的示范作用和推廣借鑒意義。同時成渝實驗區自身已具備的良好基礎條件，并在統籌城鄉方面積累了的較為豐富的經驗。以成都為例，成都的人均ＧＤＰ、城市居民人均可支配收入、社會發展總水平、居民購買力等主要經濟社會指標均處于中西部前列，為開展統籌城鄉綜合改革試驗創造了良好的物質基礎條件。成都市從2003年起就開始實施城鄉統籌科學發展總體戰略，取得了明顯成效，在縮小城鄉收入差距、農村土地集約經營、戶籍制度等一些重點領域和關鍵環節上取得突破，農民持續增收的機制初步形成，農村經濟全面發展，城鄉社會保障全面擴大，農村公共服務水平提高，農民居住條件改善，城鎮化水平提高。 改革定位：2007年6月，國家發改委批準重慶市和成都市設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區。主要試點體現在“三個集中”：工業向集中發展區集中、土地向規模經營集中、農民向城鎮集中；城鄉統籌，解決二元經濟結構矛盾。 改革目標：兼顧公平，促進城鄉共同發展、共同富裕，遏制中國正在日益擴大的城鄉經濟社會發展差距，在建立城鄉統一的行政管理體制、公共服務和社會保障機制、統籌城鄉建設及產業發展等方面，探索出一條“適合中西部發展的路”。 改革舉措：統籌城鄉規劃、統籌城鄉產業發展；建立覆蓋城鄉的基礎設施建設及其管理體制；建立城鄉均等化的公共服務保障體制、建立覆蓋城鄉居民的社會保障體系等等。 改革成效：2006年，重慶市生產總值達到3486．2億元，比上年增長12．2％；地方財政收入529．5億元，增長30．5％。城市居民人均可支配收入11570元，增長12．9％；農村居民人均純收入2874元，增長2．3％。成都2006年實現地區生產總值2750億元，增長13.8%；城市居民人均可支配收入12789元，增長12.6%；農民人均純收入4905元，增長9.4%。 �。ㄋ模╅L株潭、武漢綜改區 批準時間：2007年12月 功能定位：“全國資源節約型和環境友好型社會建設”改革試點。 改革目標：對現有的體制、政策進行改革、試驗，優先探索。城市圈的產業結構將發生翻天覆地的變化，高污染、高能耗產業必須逐步淘汰，轉而發展高科技產業、環保產業，從而帶來產業結構的大轉變。 按照四個試驗區成立的先后順序，不難看出，試驗區的設立正在從圍繞經濟發展向更看重和諧社會建設轉變。這也是近兩年來國家的大政方針所在。盡管各試點地區改革側重點不同，但從改革的層面來看，我國改革已經從個別突破發展到整體推進的新階段，改革的關聯性、綜合性、配套性顯著增強，每一項改革都需要其他改革協同配合才能進行。因此，不同試點地區要取得最后成功，主要靠綜合改革的推進。 綜合改革中最需要突破的是行政管理體制改革，這實際上也就回到了先前提到的城市群發展的瓶頸問題。通過分析上述各個綜改區的實驗任務，我們發現綜改區內行政管理體制改革實際上已經提到到前臺。無論是上海浦東的“小政府，大社會”的嘗試，還是天津濱海新區的深化“金融體制改革”和“土地改革”，還是成渝的“城鄉一體化”推進，抑或是針對長株潭城市群和武漢城市圈提出的建設“兩型社會”的希翼，實際上都涉及到了行政管理體制的改革問題。 行政管理體制改革觸及了綜改區社會經濟的諸多方面，目前已初步顯示了其先進促進作用，且從長期看，將極大促進綜改區社會經濟的健康成長。房地產業作為社會經濟的重要產業，同樣也將會從中受益，主要體現在以下幾個方面： 第一，“小政府，大社會”的行政管理體制探索，精簡了政府機構設置，優化了行政審批流程，將有效提高政府的行政管理效能，這也與本次國務院機構改革中的“大部制”精神相一致。 浦東開發開放18年來，尤其是國務院批準浦東新區綜合配套改革試點近3年來，浦東新區將轉變政府職能、推進政府管理創新作為綜合配套改革的重中之重和第一著力點，長期致力于“小政府、大社會”的行政管理體制探索，經歷了一個從“小政府”機構設置，到“一門式”服務，到四輪行政審改，再到建設公共服務型政府的探索歷程。特別是，浦東新區一開始就堅持實行“大系統綜合”的“小政府”體制，政府機構的數量相當于浦西其它區的一半左右，人員相當于其他區的2/3左右。近年來，浦東新區堅持精簡審批事項，優化審批流程，審批事項從700多個減少到200個，建立了市民中心和社區事務受理中心，推出了告知承諾、聯合年檢等一系列創新舉措；開展街道管理體制改革試點，實行全額財政撥付制度，促使街道工作重心下移，把職能進一步轉到加強社區管理、提供公共服務上來；此外，還積極推進政府績效考評制度和公務員聘任制改革試點，制定并實施行政效能問責制、評估制、投訴制、監察制，進行績效預算改革試點，進一步提高政府行政效能。浦東新區所追求的“小”政府、服務政府、效能政府理念以及關于功能區設置上防止“上下一般粗”的做法都與本次國務院機構改革中的“大部制”精神相吻合。 具體到房地產領域，“小政府，大社會”的行政管理體制將有效提高辦事效率，減少企業在選址定點、規劃總圖審查及確定規劃設計條件、初步設計及施工圖審查、規劃報建圖審查、施工報建、建設工程竣工綜合驗收備案等階段行政審批時間，減少了由于行政審批多頭造成的企業隱性成本增加，大大加快了企業開發進度，減少了項目開發周期，緩解了由于房地產開發周期長所造成的供銷脫節問題。 第二，“土地改革”、“城鄉一體化”的推進，是打破行政區劃擎肘，加速城市化、發展房地產業的先決條件。 通過對四大綜改區的政策對比，我們發現其改革試點中都包括這樣一條政策，即改善城鄉二元經濟和社會結構問題，表現在浦東新區，就是“著力于改變城鄉二元經濟與社會結構，構建和諧社會”；表現在天津濱海新區，就是“支持天津濱海新區進行土地管理改革，在有利于土地節約利用和提高土地利用效率的前提下，優化土地利用結構，創新土地管理方式，加大土地管理改革力度。開展農村集體建設用地流轉及土地收益分配、增強政府對土地供應調控能力等方面的改革試驗”；表現在成渝新區，就是“改革城鄉行政區劃、建立城鄉統籌的社會保障制度、調整城鄉產業結構，建立明確的城鄉產業分工、建立兼顧國家和農民利益的、和諧的城鄉土地制度”等，這一系列改革試點措施實際上都表明，目前制約我國城市和農村發展的一大問題就是區域分割、城鄉分割，已經給城市間、城鄉間正常的人口、社會經濟流動等帶來了巨大的阻礙，改革試點就是要打破這個阻礙，最終實現城鄉社會、經濟一體，縮小城鄉差距、地區差距，從而提高全國城市化水平。 “土地改革”、“城鄉一體化”加速了地區城市化進程，對房地產業的影響也是巨大的。首先，消除城鄉、城市間差距，對城鄉、城市間產業進行合理分工，有利于促進經濟的發展，提高人民生活水平，同時，城鄉戶籍統一管理，將促使更多居民遷入城市，增大城市住房的剛性需求，促進城市房地產業發展；其次，“城鄉一體化”，通過開展農村集體用地的合理流轉和土地收益分配，可以探索新的土地利用方式和土地補償方式，從而精簡土地開發流程，加速城市化，加快房地產開發進程。 第三，“金融體制改革”的深化，將為房地產金融創新提供絕佳平臺，促進房地產市場健康、穩定發展。 天津濱海新區獲批綜合配套改革試驗區之初，他的近期工作重點就包括：鼓勵天津濱海新區進行金融改革和創新。在金融企業、金融業務、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津濱海新區先行先試。本著科學、審慎、風險可控的原則，可在產業投資基金、創業風險投資、金融業綜合經營、多種所有制金融企業、外匯管理政策、離岸金融業務等方面進行改革試驗；而到了2008年3月，天津市《濱海新區綜合配套改革試驗方案》得到了國務院正式批復，方案中更是明確提出，要將天津市濱海新區建為全國金融改革創新基地，并確定了進一步深化金融體制改革概念。 “金融體制改革”對房地產業的促動作用是巨大的。業內人士認為，該方案的通過無疑給新一輪房地產金融創新提供了絕佳平臺�！爸袊康禺a發展到今天，嚴格地講只有房地產信貸沒有房地產金融�！敝袊Ｍ獍l展中心主任、經濟學家孫飛博士在天津濱江萬麗大酒店舉辦的“房融2008天津地產金融高峰論壇”上語出驚人。孫飛博士認為：“中國的房地產金融發展到今天，已經進入了變革的時代，進入了創新的時代�！敝袊康禺a高速增長吸引國際資本紛紛流入中國，房地產企業缺錢，感到資金緊張，另外一方面，銀行錢又太多了，人民幣流動性過剩，金融體系存在結構性矛盾，金融體制也缺位，金融產品非常稀缺，金融通道不暢，基本上大部分的錢還是存入銀行，或者進入股市，或者炒樓。同時，孫飛博士還認為：“信托在房地產金融創新方面成為一個生力軍，從2002年到現在，信托每年累計為房地產業做的資金貢獻在500億—600億人民幣之間；另外在國內市場幾乎為零的REITs與商業銀行并駕齊驅的時候，將是中國房地產金融市場的理想狀態�！睒I內其他專家也提出，除了創新金融工具，房地產在融資模式上也應有改變。2008年以來，房地產企業應該充分利用好房地產業和金融業的組合，最大限度地挖掘信托的優勢，挖掘外資金融機構的潛能，實現內外資銀行互動，組合運用好信托、銀行、證券、資本市場+PE這幾種模式�？梢哉f“金融體制改革”將減緩社會資金的流動性并控制資金的合理流向，解決金融體系存在的結構性矛盾；同時，REITs建立之后，將為房地產企業尋找到新的資金來源和融資方式，解決房地產開發的資金鏈問題，促進房地產業發展保持健康、持續、穩定、繁榮。 “前事不忘，后事之師”，國內城市群和綜合改革試驗區的發展給長株潭房地產提供了大量豐富的第一手經驗，都是非常值得我們肯定和借鑒的。認真吸取經驗，努力開拓創新，成功，我們又近了一步！ |