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TOPIC5:影響 兩型社會建設長沙房地產發(fā)展的機遇和挑戰(zhàn) 機遇：兩型社會建設是房地產業(yè)發(fā)展的突破口？ 兩型社會綜改區(qū)的獲批，無疑對長沙樓市是一劑興奮劑。一方面，城市建設提速，配套設施加強，將使部分消費者的住房心理范圍逐步放寬，進而推動新城區(qū)、城郊結合帶住房消費需求的大幅上升。另一方面，綜改區(qū)的創(chuàng)新機制，大大增加了開發(fā)商的市場預期和信心指數(shù)，將吸引更為巨額的地產資本進入，引發(fā)新一波的地產開發(fā)熱潮。 城市建設與開發(fā)投資 ◎基礎設施建設提速 民間有個俗語叫“要想富，先修路”，意思就是如果要想富裕起來就得先把交通搞好。只有路、橋都通了，才能與外界很好的溝通，才能真正富裕起來。早在2000年，三地“五同”規(guī)劃出臺后不久，長株潭長沙公共交通車就首次開通了。2005年，《長株潭城市群區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》剛出爐，又開通了長株潭短途公共交通車。2007年，長株潭綜改區(qū)成立，將促使長沙（包括株洲、湘潭）至少三年的城市建設高速推進，諸如長株潭城市群軌道交通工程、長株潭城市化主干道互相對接工程、城市基礎配套設施工程、長株潭城市群中心區(qū)域項目開發(fā)等加速推進。目前，長沙至湘潭西線高速公路已全線拉通。此外，湘潭將改造招商大道、板潭大道，與長沙對接；株洲將改造天易大道，與湘潭對接；長沙將南拓芙蓉路，接應湘潭。未來，還將建設連接長株潭三地的軌道交通。而長株潭城市交通、配套設施的高速發(fā)展，將使來往三地變得非常方便且省時。從而，促使三市吸引更為巨額的地產資本快速推進城市建設和新城區(qū)開發(fā)，引發(fā)新一輪的地產開發(fā)熱潮，并將為周邊區(qū)域房價的高速上漲埋下伏筆。 ◎南部城區(qū)發(fā)展加快 從版圖上來看，株洲、湘潭至長沙的距離，已經與長沙新區(qū)從北到南的距離相差不遠。 2004年10月1日，省政府機關集體南遷15公里，與湘潭的距離拉近了近20公里。2004年10月，湘潭市政府駐地東遷，株洲、湘潭兩地相距則不過10多公里。同時，在長沙迅猛南拓、湘潭積極東移的同時，株洲也作出了快速向中心區(qū)靠攏的部署。根據(jù)規(guī)劃，從現(xiàn)在起至2020年，株洲在適當采取內涵式的緊湊集中發(fā)展后，將主要向河西發(fā)展，搞好與湘潭的路網和綠色空間的銜接，適度向北，考慮與長沙市東部開發(fā)區(qū)在功能和道路上的銜接。 三地行政中心在地理位置上的靠攏，對長沙來說，南部城區(qū)無疑是最大的受益者。仿佛一夜之間，南城道路齊整，交通路網四通八達。在芙蓉南路沿線，大大小小的樓盤猶如雨后春筍般地拱出了地面。2007年，南城板塊成為了繼中心板塊之后購房者的首選。特別是下半年長株潭城市群獲批以來，南部城區(qū)的購房需求成倍遞增。而同樣有目共睹的是南城板塊的房價，真可謂是“一天一個價，三周大漲價”。同樣是在房價漲速最快的2007年，南城板塊的房價上漲幅度卻能夠領跑全市，傲笑群樓，這不得不令人乍舌。同時，隨著南部城區(qū)建設的加快，越來越多的商家瞄準了南城的商業(yè)空白與發(fā)展前景。繼本土零售大佬友阿集團與天心區(qū)簽約，敲定在大托鎮(zhèn)先鋒村斥資4億元打造中國最大的“奧特萊斯”購物公園之后，中國零售企業(yè)50強的天虹百貨又即將在南城開設長沙第一家門店。這家總部位于深圳的百貨企業(yè)，入湘的首店即選址在了位于芙蓉南路368號BOBO天下城，面積達3.1萬平方米，預計2008年8月開業(yè)。這或將給長沙目前，五一商圈一枝獨秀的商業(yè)格局帶來些許改變，在南部城區(qū)形成新的商業(yè)帶，帶動南城商業(yè)地產的發(fā)展。 ◎開發(fā)商資本沖動誘發(fā) 從其它幾個綜合配套改革實驗區(qū)的情形來看，如上海浦東，重慶等地，在這幾個城市被確立為綜合配套改革實驗區(qū)前后，海外及香港等地區(qū)的諸多知名開發(fā)商紛紛涌入；而許多其它行業(yè)的領頭羊企業(yè)，也迅速成立了旗下的房地產企業(yè)，開始涉足房地產投資領域，進入各大實驗區(qū)，拿地搞開發(fā)。其次，試驗區(qū)可“邊試邊改”。這意味著，長沙可以在政策允許的范圍內，根據(jù)市場變化，調整金融、土地、規(guī)劃等方面的政策，突破體制上的一些束縛、打破瓶頸，在一定程度上削減部分限制性政策對當?shù)胤康禺a市場的約束力。或可讓開發(fā)企業(yè)在稅費等方面享受到更多的優(yōu)惠。 在長株譚綜改區(qū)獲批前后，外地開發(fā)商的進駐是有目共睹的。 …… ◆ 2005年4月，地產大鱷——李嘉誠長和系旗下和記黃埔地產有限公司在望城金星大道西側一舉斥資5億元開發(fā)生態(tài)樓盤。 ◆ 2006年5月，新世界中國地產收購成功新世紀100%的股權，直接獲得其在勞動東路北側671畝土地儲備；又和長沙重型機械廠簽下意向合同，拿下該廠緊鄰成功新世紀的一塊600畝的地，兩塊地加起來1271畝，總投資將超過30個億。 ◆ 2006年7月，香港第三大地產開發(fā)商恒隆地產與芙蓉區(qū)政府簽署協(xié)議書，買下長沙繁華鬧市東牌樓一帶，建設具有世界建筑水平的大型綜合商業(yè)項目長沙恒隆廣場，總建筑面積達50萬平方米，總投資額超過40億元。 ◆ 2006年7月，荷蘭ING投入1.8億元參股融科智地長沙公司，共同投資開發(fā)長沙融科現(xiàn)有的兩個住宅項目以及將獲取的新項目。 ◆ 2006年9月，和記黃埔追加投資，再簽長沙金外灘項目投資意向書。 ◆ 而創(chuàng)造過香港地產半壁江山的“恒基兆業(yè)”，繼在星沙成功圈地逾千畝，宣布投資3.75億美元打造“高品質生活社區(qū)”后，又在長沙開福區(qū)、岳麓區(qū)投資4個項目。 ◆ 2007年7月，北辰和城開聯(lián)合體以92億元拿下湖南長沙新河三角洲地塊，開創(chuàng)了最大金額單宗土地掛牌“中國第一高價”。該地塊出讓面積為785198.96平方米，其中住宅用途面積632808.71平方米。粗略算下來，其樓面價為3500元/平米，基本上和長沙當時的平均房價持平。 …… 正如一位業(yè)內人士所說的那樣，房地產開發(fā)商同時也是“城市運營商”， 一個優(yōu)秀的樓盤，能帶動一個片區(qū)；一群優(yōu)秀的樓盤，能帶動一個城市。在樓盤不斷擴張城市版圖的時候，綜合交通體系也將隨之建設。隨著一撥又一撥資本大鱷的進入，先進開發(fā)管理經驗的植入，所帶來的是樓盤品質的更新?lián)Q代，配套設施建設的加強，是由造房子到造家的意識形態(tài)的轉變。在潛移默化中，城市的品位將進一步被提升，并為房價的快速上漲埋下伏筆。而這，或將重創(chuàng)部分消費者對樓市的持幣觀望心理，激活更龐大的資金進入房產消費循環(huán)。 投資者信心與市場需求 ◎經濟、房價穩(wěn)步增長，投資機會增多 在過去幾年里，連年的房價指數(shù)攀升和銷售量逐年遞增，一方面，使一些一線城市的房價近乎達到了一個天文般的數(shù)字；另一方面，位于優(yōu)越區(qū)位的優(yōu)質物業(yè)已越來越難求。而在二線城市，房價相對較低，上漲空間相對較大，價值的洼地效應凸顯；同時，可選擇的位于中心區(qū)域的優(yōu)質物業(yè)也相對較多。資本的逐利性，推動越來越多的投資者開始關注二線城市。近年來，長株潭一體化建設的推進，一方面確保了長沙經濟和房價的穩(wěn)步增長，讓投資者看到了較為穩(wěn)定可靠的投資回報前景；另一方面，城市建設提速，房地產開發(fā)增多，意味著可投資項目的增多。 對于個人投資者來說，一線城市的房價是二線城市的2至3倍以上。這意味著其在北京購買一套普通商品房的錢，可以在長沙購買同樣面積的2至3套高檔住宅，或1間辦公物業(yè)，乃至1個商業(yè)鋪面。而對于投資者來說，位于城市核心區(qū)域的寫字樓、商鋪，甚至高檔公寓都是可以用于經營的資產，這顯然比那些只能等著漲價升值的普通住宅更有價值。 “在上海買房的錢，可以在長沙買寫字樓和商鋪了”浙江的李先生剛剛完成在上海的“高位套現(xiàn)”，手持大筆現(xiàn)金的他，怎么看長沙的房子，怎么都“便宜”，他將這里作為自己下一個“安營扎寨”的地點。在上海的多年中，李先生手中持有的資產全都是住宅，因為上海天價的優(yōu)質寫字樓和商業(yè)物業(yè)，雖然在城區(qū)擁有無可比擬的價值，但卻不是一個普通的個體投資者可以企及的。不過在長沙，他手中的現(xiàn)金游刃有余，足以在長沙最繁華的五一商圈選擇合適的優(yōu)質寫字樓和商鋪進行投資。 對于大的投行和私募基金來說，其投資對宏觀數(shù)據(jù)重視比較多。根據(jù)宏觀的數(shù)據(jù)，區(qū)分中國的一線、二線、三線、四線城市，目前投資主要考慮的是一、二線城市。（一線城市是指北京、上海、廣州、深圳；二線城市是省會城市，總共有21個。）同時，相對于個體投資者來說，機構投資者所青睞的項目更多的是位于中心區(qū)域優(yōu)質的寫字樓以及以零售為主的商業(yè)項目，而非是樓價日益飆升的住宅產品。由于一線城市這類優(yōu)質物業(yè)的難得性，市場的一個新動向是，很多外資投資商轉向了商業(yè)地產的合作開發(fā)或者是二線城市的房地產開發(fā)。而長沙經濟的發(fā)展前景，以及房地產的增值前景，讓很多機構投資者均頗為動心。 ◎從二線城市中突圍，投資期望值增大 不難發(fā)現(xiàn)的是，長沙在最初的競爭中并不具備實力與優(yōu)勢。珠海、西安、天津、蘇州、成都、廈門、沈陽等城市，以其各自在經濟、環(huán)境、旅游資源等方面的優(yōu)勢，脫穎而出，成為了機構投資者在二線城市投資中第一輪的優(yōu)選項，房地產經濟得以飛速發(fā)展。以廣東省的珠海市為例，因為得益于澳門的經濟發(fā)展，令珠海房地產市場前景廣闊。又比如廈門、福州等城市，因GDP的不斷增長而受到外資的青睞。而西部大開發(fā)的推行，使重慶、成都的房地產市場直接升溫。 那么，長沙，作為中部地區(qū)湖南的省會城市，如何才能在眾多的二線城市中突圍而出呢？長株潭兩型社會綜改區(qū)的獲批，無疑成為了其吸引投資者的一個亮點。一方面，隨著長株潭城市群的逐步對接，一些個體投資者開始將目光放向長株潭地區(qū)。以長沙為例，本地購房者占比逐步縮小，外地購房者的比例逐步加大。據(jù)不完全統(tǒng)計，2007年，長沙市的“異地置業(yè)”人群占比已達46.93%。雖然其中八成以上的人在長沙工作或子女在長沙就讀，但純投資型的購房者仍占據(jù)了一定的比例。另一方面，雖然長株潭綜改區(qū)的獲批在2007年，但相關的規(guī)劃、申請工作在此之前已如火如荼的展開了，相信既有遠見又消息靈通的大機構投資者不是沒有想法的。繼2005年和黃地產領銜進駐長沙之后，接下來的2006至2007年，是港商地產大肆進軍長沙樓市的里程碑年份。在短短兩年間，香港幾大財團陸續(xù)置地長沙。一時間，一棟棟貼有“港”字標簽的大盤，在星城拔地而起。而真正讓長沙一舉成名的是2007年的一宗土地拍賣。7月，北辰和城開聯(lián)合體以92億元拿下長沙新河三角洲地塊，開創(chuàng)了最大金額單宗土地掛牌“中國第一高價”，從此長沙變得家喻戶曉。由此可見，隨著長株潭一體化的推進，不論是個體投資人，還是機構投資者，前來長沙尋求房地產投資機會的客戶比之前翻著番的在增長，投資期望值正在無限被拉大。 ◎經濟增長，住房消費能力提高 “綜改區(qū)”為長沙提供了成為“中國新的經濟增長極”的一次重大發(fā)展機遇。從中國發(fā)展走勢看，每十年會出現(xiàn)一個新的經濟增長極。上世紀八十年代是珠江三角區(qū)；九十年代是長江三角區(qū)；近年來，環(huán)渤海經濟圈迅速崛起，形成了中國經濟增長的“第三極”。那么，中國下一個經濟增長極會是誰？前三個增長極都在沿海，第四個會不會在中部的內陸地區(qū)？長株潭城市群是否有希望？這個答案才最值得人們期待和想象。 自2004年3月,溫家寶總理在政府工作報告中,首次明確提出促進中部地區(qū)崛起以來,到目前已經有4年的時間了。中部省份紛紛對此表現(xiàn)出了極大的關注，網上關于誰將勝出的爭論也是沸沸揚揚。然而，不管誰將勝出，我們知道的有一點，那就是為了勝出，各地都在大力扶植產業(yè)，發(fā)展經濟。因此，不論誰將勝出，參與競爭的這些地區(qū)的經濟都得到了發(fā)展。而長株潭綜改區(qū)的獲批，無疑將進一步加速長沙的經濟增長。 2007年，長沙GDP突破2000億元，增幅排名在省會城市中提升5位。城市居民人均可支配收入為16153元，人均消費性支出12288元，均高于武漢，位列中部地區(qū)第一。有理由相信，隨著綜改區(qū)的建設，在政策傾斜的條件下，長沙人的收入還將繼續(xù)增加，支付能力還將不斷增強。相應地，其住房消費能力也還將有所提高。這意味著，有效的購房需求將增多，市場將呈現(xiàn)交投兩旺的活躍態(tài)勢。 ◎株潭房價向長沙趨近，株潭購房客增多 房地產企業(yè)的擴張將縮短城與城之間的區(qū)域距離，隨著長株潭城市圈的不斷融合，作為經濟一體化進程提速的表征之一，三市房地產業(yè)的對接正在進行中。一個例證是，株洲、湘潭兩地與長沙的房價差距正在不斷縮小。2000年，株洲房價僅800元/平方米，而湘潭房價僅為450元/平米。以長沙當時的房價（2361元/平米）來看，長沙房價為株洲的3倍，是湘潭的5.2倍。然而，隨著三市一體化進程的推進，三地的房價距離也隨之拉近。到2007年，株洲房價已達2157元/平米，而湘潭房價也達到了1745元/平米。長沙房價（3601元/平米）為株洲的1.7倍，為湘潭的2.1倍。特別是位于株潭兩市與長沙對接的地帶，株潭兩地的價格與長沙城郊區(qū)域的差距正在縮減。 而三地房價差距的逐漸縮小，或將引發(fā)新一輪的長沙置業(yè)熱。既然道路交通已拉近了三地的距離，遠近已不再是問題；房價差距又在逐漸縮小，價格的高低界限已漸漸變得模糊。那么，長沙，作為湖南省的省會城市，對于那些喜歡享受各地美食，喜歡逛商場、泡酒吧等娛樂休閑活動，希望子女接受優(yōu)良教育，希望尋求更多更好就業(yè)機會的株洲、湘潭人來說，無疑充滿著魅力。無怪乎南城一項目的營銷負責人深有感觸，在該項目一期客戶群體中，來自株洲湘潭的客戶占了23％左右。“從株洲開車到這兒，走高速也就40分鐘左右，以后如果有了輕軌，就更方便，連車都不用開。” 其中一位來自株洲的客戶稱。而類似于該客戶這樣的案例并不在少數(shù)。 ◎軌道交通催生地鐵經濟 軌道交通有著運量大（是公共汽車載人量的2.5到14倍）、速度快（時速為公共汽車的2到4倍）、準時準點（無紅綠燈、不塞車）、污染少（電力）、能耗較少（人工能耗為道路交通的15%到40%）、占地較少（占地為道路交通的三分之一）等特點。在世界許多的大城市，軌道交通的發(fā)展和便利性超過了道路交通，占據(jù)了公交系統(tǒng)的主導地位。以老牌地鐵城市倫敦為例，地鐵網路四通八達，能到達倫敦地區(qū)的大街小巷；并實現(xiàn)了與幾乎全部公交節(jié)點，如火車站、輕軌、長（短）途巴士站的換乘。再比如，在東京、巴黎和莫斯科等地，軌道交通分別承擔了城市近80%，70%和55%的交通量，大大改善了由單一道路交通所帶來的弊病。 軌道交通之于房地產而言，最大的好處就是提升了沿線地鐵站物業(yè)的保值、增值潛力。因為，影響房產價格最顯著的因素是地段，決定地段好壞的最活躍因素是交通；城市地鐵的修建，可以改善沿線物業(yè)的區(qū)位價值，使相應的房價或租金直線上升。根據(jù)北京、廣州、上海等地的經驗，長沙軌道交通的建設，或將給地鐵沿線的房地產開發(fā)和交易，帶來無限生機。 首先，源于軌道交通的便利性，地鐵沿線的房地產開發(fā)將十分活躍，地價、房價將出現(xiàn)一個快速上漲的階段。根據(jù)調查研究，地鐵對周邊經濟的帶動，其最佳的輻射范圍應該是在地鐵站口半徑一公里以內的區(qū)域。以上海莘莊區(qū)域為例，自地鐵一號線1993年投入使用的前后3年里，地鐵周邊1公里范圍內商品住宅價格提升了2倍。那么就長沙而言，籌建中的地鐵1號線所在的芙蓉路沿線物業(yè)的保值、增值潛力無疑將被加強；而地鐵換乘樞紐，如位于籌建中的地鐵1、2號線交叉點的地鐵站，其周邊物業(yè)的保值、增值潛力將被最大化。 其次，軌道交通的建設將縮短偏遠地區(qū)與市中心的行程距離。這不僅將加快長沙周邊四縣市的開發(fā)建設，也將帶動人口由長沙市中心，乃至株潭兩地，向長沙周邊四縣市的流動，住房需求的地域性格局將被打破。以北京為例，隨著軌道交通的發(fā)展，北京東郊的通州已經成為了在東部朝陽區(qū)工作的工薪階層居住的熱點區(qū)域。那么就長沙而言，與株、潭相鄰的南部遠郊區(qū)域也很可能被打造成長沙的通州。 再次，軌道交通將激活長沙的租賃市場。經驗表明，租賃物業(yè)與軌道交通站點的距離成為了衡量租賃物業(yè)租金水平的標準。一般距離軌道交通站點步行在10分鐘之內的物業(yè)樓盤，其租金受軌道交通的影響十分明顯。這意味著，很可能在不久的將來，當堵車已不再是新聞的時候，芙蓉路上地鐵站周邊的物業(yè)租賃需求將被最大限度地激活，伴隨著租金的直線上揚。 此外，隨著軌道交通的開發(fā)建設，長沙將形成一大批新的商業(yè)圈。首先是地鐵商業(yè)。其一，在各個地鐵站附近或地鐵站里面，將興起一系列便捷的零售業(yè)門店，如便利店、快餐廳、小超市、經濟型酒店等等。其二，在地鐵樞紐地段，人流量將急劇增多，吸引大型百貨商店、購物中心等進駐該區(qū)域，漸漸形成新的商圈。其次是聚居型商業(yè)。在地鐵通達，住宅區(qū)密集的區(qū)域，考慮到當?shù)刈舻膶嶋H生活需求，大、中、小型的各類商業(yè)設施也將應運而生。 Part2:挑戰(zhàn)：兩型社會建設是房地產業(yè)的緊箍咒？ 當然，事物總有兩面性。兩型社會綜改區(qū)就像一柄雙刃劍懸在了長沙房地產業(yè)的上空。資源節(jié)約和環(huán)境友好暗示著除城市基礎建設和大型項目以外，長株潭發(fā)展重點還將向環(huán)境治理、公共交通、公益設施、社會和諧、新能源項目、陽光政務等方面顯著傾斜。其定義于房地產行業(yè)而言，同樣意味著幾個發(fā)展方向的衍生：住宅節(jié)能標準將被加強，節(jié)能建筑將成為樓市發(fā)展主流；高檔別墅用地將受到一定限制，高檔別墅供應將逐步放緩；土地浪費等問題將被擺上政策戰(zhàn)略性位置；住宅配套設施建設標準將從嚴，建筑成本或將隨之上漲…… ◎恐慌性購房導致房價飆升 2007年6月，成渝成為“綜改區(qū)”后，重慶房價借勢“新特區(qū)”，兩周內上漲了7.6%。長沙當時雖未申請成功，但大部分市民，尤其是開發(fā)商都很樂觀，認為長沙獲批“綜改區(qū)”只是時間問題。因此，地產大鱷開始積極收購土地，部分開發(fā)商開始捂盤惜售，再加上外地投資者的介入，一時間鬧得是滿城風雨，房價漲了又漲。這些無疑都加重了市民對房價的恐慌。于是，不準備買房的，考慮買房了；準備過兩年再買的，提前了；只需要一套的，買了兩套；不少父母就連小孩將來的住房問題也一并解決了。如此一來，市民的恐慌性購房心理所造成的是住房需求被提前，市場供不應求的緊張局面，導致房價被進一步推高。長沙樓市較“長沙新特區(qū)”提前“崛起”，并且一路扶搖直上。可以說“綜改區(qū)”的消息雖然晚到一步，利好卻被先知先覺的開發(fā)商、投資者們提前透支了。 ◎堵車現(xiàn)象嚴重，停車成難點 經驗告訴我們，城市的飛速發(fā)展，帶來的將是交通擁擠、停車無地、環(huán)境污染、生態(tài)惡化等“城市綜合癥”。在長株潭的一體化進程中，隨著三地人口的增長，居住習慣與格局的改變，這種大城市病的癥兆已越來越明顯。以長沙為例，大街小巷里，株洲、湘潭等省內其它地區(qū)牌照的汽車已隨處可見，堵車的現(xiàn)象一天比一天嚴重。特別是上下班高峰期，在車站路、人民路上的一些地段，車輛更是寸步難行。 同時，停車位也成了小車擁有者的一大難題，甚至面臨即使有錢也找不到合適車位的尷尬境地。比如王府井百貨，不僅其大型地下車庫早已車滿為患，就連周邊的空坪隙地都被利用起來還不夠。再譬如，位于雨花亭的嘉信貿商業(yè)廣場，仿佛一夜之間，由空空蕩蕩變成了滿滿當當。而在住宅小區(qū)，這種停車緊張的局面更是隨處可見。不少新購車的業(yè)主只能冒著被抄牌的風險，將新車停在小區(qū)外的人行道上。 由此可見，對于投資者而言，不堵車，停車位充足的物業(yè)項目自然是首選。而對于開發(fā)商來說，選擇什么樣的地段搞開發(fā)，如何避免周邊嚴重堵車給樓盤帶來的負面影響，如何進行與交通有關的產品定位，成為了一門新的課題。同時，如何解決好停車難問題，修建多少個停車位，如何安排小區(qū)內部交通與外部相銜接，也成為了擺在開發(fā)商面前另一門值得深究的新學問。 ◎土地供應將明顯增加 任何城市發(fā)展擴張的前提都是基礎設施的大量建設與土地的綜合利用，毫無疑問長株潭城市土地供應在未來幾年將會明顯增加，尤其是沿軌道交通兩廂的建設用地將激增。一方面，這是房地產商拿地進行土地儲備與開發(fā)的大好時機。另一方面，集中大量的土地供應或將造成地價的下跌。同時，隨著土地供應的激增，房地產開發(fā)項目將迎來爆發(fā)式增長之勢。這意味著市場潛伏著供過于求的危機，關系著房地產價格未來的走勢，關系著長沙房地產經濟的未來發(fā)展。因此，對于政府來說，如何分期、分批推出土地，保證土地供應的持續(xù)增長，穩(wěn)定土地價格，維護土地市場的穩(wěn)定性，是值得深思的大問題。 ◎集約利用土地資源 隨著兩型社會的逐步到位，“土地變性”的大膽嘗試，大量“集體土地將轉國有土地、農業(yè)用地將轉建設用地”，長株潭將成為一個擁有充沛建設用地供應量的“大長沙”。而兩型社會建設則要求我們集約利用這些土地資源，把居住、辦公、商業(yè)、工業(yè)等不同功能的土地合理安排，使土地價值得到最大限度的實現(xiàn)，提高土地的使用效率。 因此，種種難題也將接踵而來。比如，在用地規(guī)劃方面，如何協(xié)調好建設用地與農業(yè)用地之間的關系，確定合適的用地比例；在建設城鄉(xiāng)結合帶方面，是以觀賞型、生態(tài)型農業(yè)為主來連接三地，還是全盤城市化等等。以上種種之于房地產而言，將關系到開發(fā)商對土地的需求，對產品的定位，對投資回報的期望值。 此外，土地的集約利用，同時意味著對部分低密度、低容積率項目的審批限制。那么，市場上低密度、低容積率的高端別墅用地供應或將受限，導致高端別墅，特別是獨棟別墅的供應量逐步放緩，此類物業(yè)的升值期望值或將被拉高。 ◎本土開發(fā)商將面臨巨大挑戰(zhàn) 從近幾年的發(fā)展來看，隨著包括香港、廣東、江浙等省外開發(fā)商的進入，各路開發(fā)商對市場的爭奪越來越激烈。尤其是本土開發(fā)商，在資金實力、設計理念、管理經驗等各方面處于弱勢地位的情況下，所面臨的壓力是難以想象的。而外來開發(fā)商憑借其強大的資本實力，深厚的綜合開發(fā)管理經驗，漸漸占領了長沙的市場。其中，一個不爭的事實是，在一系列宏觀調控政策的影響下，一些無法適應競爭環(huán)境的本土中小開發(fā)商已走出了公眾的視野，或被并購，或遭破產，漸漸銷聲匿跡了。可以預見的是，未來，隨著更多外省開發(fā)企業(yè)的進入，更多資金實力、開發(fā)經驗不足的房地產開發(fā)企業(yè)很可能遭到市場的殘酷淘汰，或者被有實力的開發(fā)商所吞并。行業(yè)升級勢在必行，本土開發(fā)商將不得不在夾縫中求生存。 ◎節(jié)能、生態(tài)型住宅將成主流 然而，值得欣慰的是，外地資本的進入，帶來的不僅僅是殘酷的優(yōu)勝劣汰。在這背后，外省開發(fā)商推動了長沙樓市的更新?lián)Q代，提升了整體樓盤的品質。從綠城桂花城到奧林匹克花園，從托斯卡納到閬峰云墅，從……到……；外省開發(fā)商對長沙樓市整體形象的提升作用是有目共睹的。而近年來，本土開發(fā)商并沒有停滯不前，而是邊學邊改，逐步提高。從王府花園到融科三萬英尺；從同升湖山莊到汀香十里；本土開發(fā)商無論在管理水平，還是在營銷推廣等方面的進步也是顯而易見的。但需要指出的是，這種提升僅出現(xiàn)于住宅領域，且僅限于小區(qū)環(huán)境與外觀的改進。換句話說，還僅僅停留在表面，沒有太多實質性、更能體現(xiàn)以人為本的改觀。未來，在建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的引導下，如何開發(fā)受購房者歡迎，被社會認可的節(jié)能型建筑、生態(tài)型建筑將被提上日程，考驗著開發(fā)商的水平與能力。其中，一個急待解決的問題就是，保護環(huán)境節(jié)能減排與成本增加房價上漲之間的矛盾。這不僅關系到節(jié)能建筑的推廣，更決定著未來樓盤的發(fā)展方向。 ◎工業(yè)地產或將受限 “兩型社會”在發(fā)展經濟的同時強調環(huán)境保護和資源節(jié)約。長沙將面臨產業(yè)由高能耗向低能耗的轉型。從短期效果來看，一些能耗高、污染大的大型工業(yè)項目或重工業(yè)項目將受到嚴格的控制。而相應的工業(yè)物業(yè)，如廠房、倉庫等的需求將降低，引起工業(yè)地產的前景不被看好。而這還只是問題的一方面。更值得注意的是，此前長沙一些地區(qū)由工業(yè)投資帶動新區(qū)建設的發(fā)展模式將被擱置。諸如，由經濟技術開發(fā)區(qū)帶動星沙板塊建設，以及由高新區(qū)帶動麓谷建設的現(xiàn)象，都將有所減少。 此外，相對于傳統(tǒng)城市化是單體城市化，不注重城市之間的協(xié)調，新型城市化則要力圖在城市之間建立起產業(yè)鏈和價值鏈，分工協(xié)作。因此，三地之間的現(xiàn)有工業(yè)布局或將被打破。根據(jù)錯位經營，共同發(fā)展的原則，建立起統(tǒng)一的工業(yè)規(guī)劃，重新進行產業(yè)定位，形成新的工業(yè)地產分布格局。 Part3: 均衡:樓市呼喚理性與健康發(fā)展 以上種種，皆為我們對長沙樓市的判斷與預期。然而，真實的市場往往是讓人捉摸不透的。即便最高明的經濟學家也無法對市場的未來趨勢作出精確地判斷，只能憑借大的經濟環(huán)境、過往歷史等等，作出較為令人信服的分析預測。同樣，兩型社會建設是個沒有樣板，沒有參照物的發(fā)展過程，不往后看，誰也不知道會對長沙房地產業(yè)的發(fā)展究竟產生何種影響。再則，前有深圳、廣州樓市暴漲之后的受挫，后有成都、重慶獲批國家級綜改試驗區(qū)前后房價的波動。糾結在一起，讓我們對長沙房價的預期依然充滿矛盾心理。 回顧剛剛過去的2007，政策出臺之密集、力度之大前所未有。系列宏觀政策的出臺和實施，在地產界掀起了軒然大波。在對打擊投機、炒作等違法違規(guī)行為，平抑房價、穩(wěn)定市場起到一定作用的同時，也限制了房地產經濟的增長速度，使百姓購房再度進入觀望期。拐點論取代上漲論，成為了2008年的頭版頭條。以深圳為代表的降價索償事件公然張示著和諧社會中不和諧的因素。先不管事實如何，但 2007年是房地產行業(yè)的一道分水嶺，已成不爭的事實。人們不禁要問，是不是房地產經濟的這腳剎車踩得太急太猛了？ 這么一來，“綜改區(qū)”這一天大利好似乎生不逢時，反倒提不起樓市的胃口來了。對于開發(fā)商而言，07年房價飛速增長的好日子在08年再現(xiàn)的可能性不大，只能寄望于樓市長期的發(fā)展前景。盡管如此,“綜改區(qū)”獲批的利好和影響還是相當深遠的。伴隨國家中部崛起戰(zhàn)略進入實施階段，長沙的經濟建設將全面提速，為房地產業(yè)的明天打開更為廣闊的空間。未來的長沙樓市依然充滿著希望,“1+2城市群”的建設，城市化進程的加快，城市配套設施的改善，全市經濟實力的增強，市民生活水平的提高……這些都將直接影響樓市品質、結構和供求關系。 因此，無論是開發(fā)商還是購房者，無論是政府部門還是金融機構，都應該以一種理性的心態(tài)去看待兩型社會建設的影響。不應一味鼓吹，盲目樂觀；也不應毫無感覺，木然待之。 以此前瞻，國家兩型社會試驗區(qū)之長株潭城市群在房地產市場調控和住房問題上，或將考慮得更全面。以此回望，在兩型社會綜改區(qū)的桂冠之下，長沙樓市或將少一分非理性投資的恐慌，多一分理性與健康。 |